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10月LPR报价保持不变！1年期LPR为3.65％，5年期以上LPR为4.30％

在上一轮地产周期中，购房者不仅承担了高房价，而且普遍贷款“加点”较高，导致在过去近4年时间里，个人住房贷款加权平均利率高出5年期贷款利率及LPR基准平均大约80bp，且这部分加点为“永久性”的高成本，LPR降息效果有所“打折”。同时，今年大类资产波动加剧，投资难度加大，同业存单、余额宝年化收益率降幅大约70bp，而且收益率目前呈现趋势性下降，并非2020年短期下降后迅速反弹。相比较之下，目前作为有优质抵押物的房贷利率仍然偏高，在预期收益率降幅超过贷款成本降幅的情况下，提前还贷意愿可能会进一步增强。　　为此，温彬认为若后续居民端需求恢复力度持续偏弱，为降低贷款负担、降低储蓄意愿、提振消费意愿，在政策利率不变下，仍可能通过银行对前期高加点按揭贷款进行让利，继续调降5Y-LPR的方式来推动。

金融界2022-10-20

警报拉响！这个北欧国家房地产债务恐将“爆雷” 欧洲房地产市场摇摇欲坠？

水平发出警告至少已有长达4年时间。 “房价下跌可能引发多米诺骨牌效应，”Kvist说。“如果房产价值下跌，可用的贷款担保就会减少。这可能导致对更多抵押品的需求，进而迫使廉价抛售。” 过去10年，Fastighets AB Balder、SBB和Castellum等商业房东在瑞典推行的增长战略，依赖于从渴望收益率的债券投资者那里筹集数十亿美元的廉价资金。受极低的利率和飙升的房地产估值的推动，欧洲市场普遍采用这一策略。不断飙升的通胀，以及由此引发的各国央行积极收紧货币政策，扭转了它们的命运。去年，瑞典的杠杆式房地产市场是全球泡沫最严重的市场之一，此次危机对该市场的影响迅速而残酷。SBB股价在2022年下跌了81%。整个行业的债券都已跌至令人不安的水平。周三，穆迪投资者服务公司(Moody 's Investors Service)将Balder的投资级信用评级列入观察名单，可能将其下调至高收益评级。斯德哥尔摩SEB投资管理公司(SEB Investment Management)的债券投资组合经理Martin Edemalm说，“对许多公司来说，这已经成为一个严峻的组合，在这个市场上，宽松的货币奖励了那些有着积极增长计划的公司。”“但现在市场已经发生了根本性的变化。” 瑞典房地产公司必须在未来五年内将408亿美元到期的债券债务展期，其中四分之一将在2023年到期。他们如何处理这些还款问题，被视为对整个欧洲银行业至关重要。 Edemalm称：“总体而言，欧洲房地产公司的杠杆率往往低于瑞典同行，债务期限也较长。”Edemalm的公司管理着价值约3000亿克朗(约合265亿美元)的债券。“但利率上升对这一资产类别显然是不利的，因此我们有理由假设，欧洲房地产的收益率要求将提高，从而给估值带来压力。” 为什么Adler的黑暗故事引发了人们对房地产的恐惧？由于债券收益率(以及由此产生的借款成本)处于难以承受的高水平，对一些企业来说，许多债务融资途径变得过于昂贵。上个季度，房地产债券销售额缩减至63亿克朗，为2018年第四季度以来的最低水平。由于高杠杆率和不断下跌的房地产估值，债券发行者的资产负债表在重压下摇摇欲坠，信贷紧缩使得发行者争相获得银行贷款。 Castellum首席财务长Jens Andersson说，除了从北欧银行获得传统按揭贷款外，该公司正在探索其他融资市场。他以美国私人配售为例，因为它们持续时间长、定价有竞争力。但在英国最近的金边债券市场动荡之后，即便是这一领域也需要克服障碍。帮助缓解资金紧张的另一个选择是出售资产。SBB在第二季度出售了总计67亿瑞典克朗的房产，最近宣布进一步出售至少105亿瑞典克朗。今年7月，标准普尔(Standard & Poor's)警告称，有“三分之一的可能性”将其对这家房东的评级下调至非投资级。这些出售引起了投资者对另一个问题的关注：瑞典异常高的交叉持股水平，此前曾引发评级机构对治理风险和潜在利益冲突的警告。M2资产管理公司将其在Castellum的股份出售给了另一家房东Akelius Residential Property AB。房地产大亨Rutger Arnhult在首次当选Castellum董事长后，被任命为首席执行官，这让人们感到惊讶。Arnhult还控制着M2，是Corem Property Group的最大所有者，该集团去年与他的另一家控股公司Klovern AB进行了17亿美元的合并。Castellum反过来拥有挪威房东Entra ASA三分之一的股份，Balder也是该公司的股东。 FSA在5月份的一份关于该国金融体系的报告中表示，房地产行业债务的增长意味着它仍将是“金融稳定的一个重大弱点”。该监管机构补充说，它正在密切关注商业地产公司的债务，因为它们“经常在金融危机中扮演重要角色”。穆迪的房地产分析师Maria Gillholm表示，瑞典房地产公司之间复杂的所有权网络“进一步限制了它们获得资本的途径，因为公司通常专注于在经济低迷时期保护自己的流动性。” Castellum和Balder共同持有Entra的多数股权就是一个很好的例子。“在经济低迷时期，当你不得不照顾自己的流动性，甚至可能出售资产时，要让所有人都支持股本注入可能会更加困难。” 对于Edemalm等基金管理公司来说，一线希望是，抛售如此严重，一旦你深入研究该行业的不同细分领域，比如写字楼、工业或物流场所的高收益房产，现在就有了逢低买进的机会。这位投资组合经理指出，Balder、Castellum和Heimstaden Bostad AB发行的欧元混合债券是首选的例子。该投资组合经理表示，这些部门“对利息成本上升不太敏感，将受益于与CPI挂钩的合约”。“但目前最重要的是稳健的资产负债表和强有力的股东支持。”

夏洛特2022-10-20

房产市场持续动荡！上半年加拿大住房开工数下降5%，明年平均房价或将下跌14.3%

可承受性。" 近年来，加拿大许多地区的房价大幅上涨，加拿大央行的加息也让拥有住房变得更加困难。加拿大统计局(Statistics Canada)的最新通胀数据显示，8月份物价同比上涨7.0%，“核心”指标依然坚挺。央行已经明确表示，在今年年底之前，基准利率需要进一步提高，从而抑制通胀。加拿大抵押和住房公司预计，到今年底央行的政策利率将达到4.0%，高于2022年初的0.25%。就连共管公寓的价格也变得更加难以承受。环境刺激了租赁公寓的建设，因而租赁公寓在加拿大全国范围内新开工数量持续增长。今年6月，加拿大抵押和住房公司得出结论，认为加拿大需要在2030年之前建造350万套新住房，才能减少住房短缺，提高负担能力。目前加拿大每年平均只有20万到30万套新房。目前在建的单元可以感受到由此产生的影响，并将影响到建设成本和时间。 “我认为我们都应该担心住房负担能力，” Senagama说：“我认为，如果现在想要拥有房屋或租赁，没有太多的选择。这个概念让很多人望而却步，负担能力是一个关键因素。” 周二公布的9月份新屋开工数据令人振奋。8月新屋开工年率从8月的267443套跃升11%，至299589套，达到2021年11月以来的最高月度水平。房价下跌后将再度迎来上涨 10月13日Crown corporation在发布的最新住房展望报告中表示，预计到2023年第二季度，加拿大全国平均房价将下跌14.3%，而今年第一季度曾创下770812加元的历史峰值。今年7月加拿大抵押和住房公司曾表示，在“高利率情景”下，同期平均房价将下跌5%。多伦多房产经纪公司Realosophy总裁John Pasalis表示，加拿大抵押和住房公司对房价下跌的预测“当然非常有可能”。他认为，虽然今年夏天多伦多的房价已经大幅下跌，而且很可能会在未来保持相对稳定，但加拿大其他地区的房价可能会在春季进一步降温。 Pasalis表示，由于利率上升，卖方和买方都处于观望状态，都在等待美联储的政策利率水平，然后再回到市场。许多卖家可能会在春季再次试探市场，届时将有更多库存房屋待售。 Re/Max上月表示，根据Realosophy委托进行的一项调查，对经济衰退的担忧促使41%的加拿大人暂停了买房或卖房的计划。加拿大抵押和住房公司在报告中指出，房价下跌不会显著影响住房负担能力，因为2023年房租上涨、抵押贷款利率上升和家庭收入减少将限制租房者拥有住房的能力。加拿大抵押和住房公司在报告中称，一旦利率趋向平稳，购房需求应会出现回升，再次给房价带来上行压力，预计2024年平均房价将上涨2.1%。“随着经济和收入状况的复苏，需求上升，抵押贷款利率开始正常化，加拿大房价将在2023年下半年恢复上行趋势。” Pasalis说，当房价再次稳定下来时，被排除在自有市场之外的租房者很可能会积极参与交易，但他认为此时的房价增长将是“渐进式的”。

Sue2022-10-20

“太难了”！加拿大经济衰退就在明年房贷上涨，工作难找家庭可支配收入将“锐减”3000加币

随着经济衰退进一步加剧市场的下行压力，房价可能会继续下跌，但借贷成本不会随之下降。” 加拿大政策替代中心的高级经济学家大卫麦克唐纳说，任何打算在明年或更长时间内更新抵押贷款的人都将面临每月还款额的大幅上涨。他说：“对于大多数人来说，住房将变得更加昂贵。” Guatieri表示，尽管租金在2022年飙升，但经济衰退通常对房主的伤害大于对租房者的伤害，他预测租金价格的压力将在2023年消退。他说：“未来六到九个月的环境确实有利于租房者，因为经济疲软不仅会减缓租金上涨的速度，而且最终会通过进一步推低房价，让租房者有机会进入房地产市场。” 就业加拿大员工今年一直处于良好的讨价还价地位。根据加拿大统计局的数据，2022年第二季度有超过100万个职位空缺，高于前一年的约732,000个，几乎是大流行前的两倍。但这可能会改变。 Guatieri表示，在温和的经济衰退中，大规模裁员不太可能发生，而且大部分裁员将是职位空缺。然而，如果经济进入更传统的衰退，裁员人数将大幅增加。麦克唐纳说，无论哪种方式，工人都将失去他们最近获得的议价能力。他说：“这就是你在劳动力市场中看到的那种情况，劳动力市场要弱得多，权力平衡向雇主转移。” 麦克唐纳表示，从长远来看，新毕业生可能会感受到就业市场衰退的影响。他说：“如果你毕业时碰巧陷入了经济衰退，你可能会留下长期的阴影。在这种情况下，你一生中的收入永远不会像在一个非常强劲的就业市场中毕业的人那样多。” 开支当经济形势严峻时，非必需品是家庭预算中最先被削减的东西。比如：餐厅用餐、电影、咖啡或昂贵的旅行支出。然而，并不是每个家庭一开始都有削减的空间。有些人可能被迫在生活必需品上节省，或为其他必要的开支（如住房）做出艰难的决定。小企业主在摆脱大流行之后又进入了另一个困难时期，有些人可能无法度过成本上升和谨慎的消费者支出的时期。麦克唐纳说，随着食品和娱乐等可自由支配的支出下降，这些行业的工人可能会看到他们的工作时间减少。通常情况下，不稳定的低收入工人可能最先感受到经济收缩的影响，部分原因是对这些部门的影响。他说：“在这些领域工作的人面临的风险更大。”

Dan19772022-10-20

重磅，李嘉诚引路人被抓！玩空手套白狼把戏，越南华裔女首富翻车！银行挤兑、股市暴跌、金融风暴正逼近越南

　　作为越南第一大城市的胡志明市，今年房价已达到越南近10年来的历史高点。2022年上半年，胡志明市和首都河内的房价涨幅挤进了亚洲前十，其中胡志明市上半年房价涨幅超过20％，均价超过3.5万元人民币。也有媒体报道称，2022年4月，胡志明市房价就已经创下10年来历史最高水平。　　在外贸繁荣、内需提振的背景下，越南的房企们正处于一个疯狂的时代，每一个人都想被裹挟进这史无前例的财富饕餮盛宴之中。而疯狂的越南房地产商竟然玩起了空手套白狼的骚操作。　　2021年年底，越南胡志明市的守添新区组织了一场土地拍卖，新皇明集团以245000亿越南盾中标，当时的汇率约合人民币超过68亿元。如果单看总价，68亿元人民币也不算惊人，但如果看单价的话，就十分吓人了。这个地块面积只有1万平方米出头，算下来平均每平米高达68万元人民币。作为对比，香港2021年新诞生的地王，李兆基旗下的国基发展以508亿拿下一个中环附近的地块，平均每平方米也仅仅是28万港元，因此，新皇明集团这桩交易单价高得诡异。　　更诡异的地方来了，不到两个月，新皇明集团悄悄宣布退出交易，整个过程极为低调，似乎不希望别人知道。很快，有人发现了事情不对劲，这个地块价值24.5万亿越南盾，但整个新皇明集团的资产不过20万亿越南盾，即使把整个公司的钱用上都不够。　　事实上，新皇明只是个空壳公司。旗下三家子公司，都处于亏损状态。既然没钱，那当初为什么要高调拍下，又低调退出交易呢？答案是，空手套白狼。　　在竞拍之前，新皇明集团先后发行9次债券，总价值高达10万亿越南盾。然而，买方却是新皇明集团自己。新皇明把这些债券打包成可以投资的衍生品，然后通过许诺高收益等手段诱骗投资者购买。　　竞拍成功后不到两个月，新皇明集团悄悄宣布退出交易，导致购买该产品的投资人血本无归。　　此事引发了市场震动，以新皇明为切入点，越南掀起了一场金融反腐风暴。4月份，越南国家证券委员会以公示信息与实际不符、隐藏发行信息为由，取消这9只债券的发行。4月5日，越南公安部调查机构以“诈骗侵占他人财产罪”为由对新皇明集团董事长杜英勇及相关6人进行起诉、拘留。　　按照越南公安部的说法，万盛发曾在2018年和2019年，以和新皇明相同性质的手段诈骗数万亿越南盾，同时在收购土地时存在违规行为。10月7日凌晨两点，越南警方突击搜查了张美兰的住宅，并将其逮捕，10月8日即宣布逮捕并起诉张美兰，显然越南官方已经掌握了确切的证据。　　另外，除了杜英勇和张美兰，越南房地产开发商FLC集团董事长郑文决今年3月因涉嫌操纵证券市场被拘捕。　　今年4月，在老公朱立基的牵线下，万盛发集团正式和李嘉诚旗下的长江实业达成合作，共同开发越南房地产市场。　　对此，李嘉诚旗下长江实业集团执行经理赵国雄曾说，选择在越南投资的条件之一就是：“在当地找到合适、了解市场、有能力与国际接轨的合作伙伴。” 　　考虑到万盛发是李嘉诚进军越南的合作伙伴，张美兰被捕后，对李嘉诚在越南的业务开展会造成不小的影响。　　越南最大私营房企业老板华人女首富　　张美兰，越南第四代华人，祖籍广东省汕头，是万盛发集团创始人，该集团的业务覆盖房地产、交通基础设施等领域，是越南最大的私营房地产企业。　　大约在中国清朝光绪年间，其高祖父张盛著从广东汕头移民到了胡志明市（当时还叫西贡）。西贡地处湄公河三角洲，是重要的稻米产区，每年大量的稻米需要通过西贡的码头运到越南其他地区。张盛著看准机会，在当地码头成立了一个叫“和顺发”的船运企业，靠着出色的经营手段，成功发迹，当地成功站稳。　　1956年，张美兰出生，家族的传统，令她自小对经商兴趣浓厚。1992年，张美兰成立了万盛发公司，起初是做贸易。1993年，张美兰和香港商人朱立基结婚，靠着朱立基的关系，拿到了LG产品的代理权，赚到了第一桶金。　　彼时的越南刚刚“革新开放”，经济逐年稳步增长，房地产是一项有利可图的生意。张美兰遂把经营重心转向房地产，先后投资了多个房地产项目。其中胡志明市的时代广场是张美兰的代表性项目，也是胡志明市的CBD之一，月租金高达300美元/平米。胡志明市最高档的温莎酒店也是张美兰旗下资产，曾被越南政府确定2006年APEC峰会的举办地。　　由于万盛发集团没有上市，因此张美兰和丈夫朱立基究竟有多少资产，无从得知。由于万盛发集团还没上市，没人清楚张美兰到底有多少钱，但普遍称她为越南华人女首富。　　越南政府给房地产市场降温　　房地产过热种种乱象引起了越南政府的警觉，开始给房地产市场降温。　　越南国家银行胡志明市分行在今年5月就要求市区各信贷机构须严管房地产领域的信贷审批，包括越南外贸银行、越南科技及商业股份银行等，多家银行也宣布，限制发放给房地产业务相关的贷款。　　2022年8月，越南副总理黎文成表示，将加强对房企债券销售的监督，以避免投机和价格操纵。　　2022年9月，越南央行副行长陶明秀明确表态，央行将加强对银行贷款的审查，特别是在房地产项目等风险领域。　　一场金融风暴正在逼近越南　　虽然越南政府也意识到了问题，但是似乎留给越南政府“微操”的空间不大了。　　第一、越南银行资本充足率持续下降　　资料显示，越南的银行资本充足率近年来持续下降，到2022年6月，越南的银行资本充足率已经从2013年5月14.3％的高位下降至11.5％，其中，国有银行资产充裕率仅有8.9％。银行坏账率也开始反弹。越南2021年银行坏账率约为1.9％，高于2020年的1.7％。据媒体报道，截至今年6月份，越南上市银行的不良贷款率小幅攀升至2.1％左右。　　第二、外部债务压力山大　　截至今年9月，越南的所有外部债务总额约为1750亿美元，外债总额达到该国际储备资产比例的173％，而这其中越南财政的外债比例更是达到47％，且还在继续扩张。　　　　第三、越南盾持续下跌　　自今年以来，随着美元指数持续刷新20年高位之际，越南虽然经济数据表现亮眼且在两年以来首次紧急超预期加息100个基点，但越南盾仍在持续下跌。本周一，越南央行宣布将越南盾兑美元的交易区间从之前的3％扩大至5％。这表明越南愿意容忍越南盾进一步走软。　　　　第四、越南股市遭遇恐慌性抛售　　连涨两年的越南股市，号称“全球最牛股市”，如今也已崩盘。自今年4月以来，越南股市遭遇恐慌性抛售，从1500点高位下滑到如今1063点，半年时间跌幅高达30％。如今，跟踪越南市场的基金也是一塌糊涂，曾经国内大火的天弘越南市场股票（QDII）基金年内净值回撤了30.41％。　　　　种种迹象表明，越南股债汇市场风险开始成倍增加，在美联储持续激进加息的屠刀之下，越南很有可能会被美国收割财富，经济奇迹或将被打回原形。　　

金融界2022-10-19

Web3咖啡馆见闻：狂热、暴富、落寞欲望永不打烊

理由很简单，他发现手里的钱不够买房，”房价一直在上涨，既然房子可以炒，为什么比特币不可以？“ 2014年比特币平均价格是526美元，2021年一度突破68000美元，涨幅超100倍。可惜，还没能等到大涨，他就在一次熊市中卖掉了比特币，如同很多人那样。去年，他又重金买了狗狗币。这是被当做玩笑创造的加密货币，在马斯克的”带货“下，价格曾在短期内暴涨100倍，但行情很快过去，狗狗币暴跌，他的几十万打了水漂。提到这段往事，吴非很淡定，毕竟在币圈，暴涨暴跌，都不是新鲜事。 90后小勇是第一次来到Web3咖啡馆，和在币圈社群里认识的朋友老杨见面。2017年，他开始炒币，当时看着身边有朋友通过炒币赚了100万，他就动了心思，结果没想到亏了50万，”被信仰深深伤害“，他苦笑，虽然后来赚回一些，但最近又被套牢了。他依旧说，”Web3是信仰“。 ”是什么信仰？“被深燃追问，他说不出话来，把话题抛给了老杨。老杨经营过传统书店，是当天Web3咖啡馆里唯一穿休闲西装的人。他推了推眼镜，认真聊起Web3来。不过他的重心不在这里，他向店老板询问起到Web3咖啡馆办活动的事宜。后来，又问起了一位路过的朋友手里币的情况。”别提了，被套了“，那人指着墙上的Mfers火柴人，说自己最近亏惨了，边摆手边走开了。摄 / 深燃 Web3咖啡馆墙上的Mfers火柴人 ”别听他这么说，他赚了很多“，老杨羡慕的说。话题最终又回到了币上，他和小勇都在叹气。吃饭时，小勇一直刷手机看行情动态，连连说，”币圈一天，真的人间十年“。他们本职工作也不顺利。小勇曾是一家大厂的运营，今年被裁员，已经待业4个月，”我是真的不想上班了“，小勇原本就厌倦了职场，被裁后他没有找过工作，后来尝试过直播带货。今年上半年，老杨刚从上一家就职的Web3公司离职，原因是项目决定要发代币了。这有法律风险，在2021年9月相关部门发布的《关于进一步防范和处置虚拟货币交易炒作风险的通知》中有明确的规定，对于相关境外虚拟货币交易所的境内工作人员，以及明知或应知其从事虚拟货币相关业务，仍为其提供营销宣传、支付结算、技术支持等服务的法人、非法人组织和自然人，依法追究有关责任。本分的老杨只有离职，现在，他在一家Web3公司做运营。听说现在互联网行业大厂纷纷在降本增效时，他一边吃面一边感叹，”那我还得感谢Web3给了我一口饭吃“。结语：”如果看不清本质，就只能被浪潮带往各处“ 除了周末，大多数时候Web3咖啡馆没那么热闹。有一次，深燃下午2点走进Web3咖啡馆时，小伟正一个人趴在桌上发呆。他告诉深燃，终于迎来了今天的第一位客人。过了不久，有网红来这里打卡，录制视频时对着镜头指着墙面的NFT介绍，”这些价值好几百万“。有路过的一家三口，戴着哆啦A梦图案口罩的小女孩，指着墙上的Mfers火柴人问，”爸爸，哪个是你的啊？黄色的那个吗？“ 但很快，他们就走了。摄 / 深燃九月的一个工作日，Web3咖啡馆顾客稀少这背后有咖啡店定位为Web3线下社区的原因，过滤了一部分消费者，也有地理位置的影响。店老板和老杨聊天时就提到，和互联网创业者曾集中在中关村不同，他们发现，很多Web3从业者工作在望京，来五道口并不方便，他们也在考虑要不要去望京开分店。不过本质上，当下的Web3创业热潮，还是和此前的互联网浪潮不可同日而语。 60后老马是第一次来到Web3咖啡馆，他是一名资深技术人员，2000年前到美国工作，2017年回国。有人把Web3行业的火热，和2000年前后的互联网泡沫做对比，老马摇摇头，那时，他身边的朋友都赶着去互联网弄潮，接着，他目光环视一周冷清的咖啡馆对深燃说，”你看，现在这里就只有我们俩“。 ”看下来Web3更像是区块链的新概念包装，政策限制下，国内能做的空间不大，从项目本身来看，也没有看到太多创新的东西“，他表示。咖啡馆里，不止一位从业者提到项目缺乏创新、同质化的问题，林俊表示，”很多Web3创业者，做的项目到底要解决什么问题，也没有想明白“。 Web3领域本身也面临着诸多挑战。 Web3较为公认的定义是，去中心化的一种新互联网应用形态。在这个概念里，有两个板块必不可少，一个是区块链技术，一个是Crypto，即基于区块链技术的加密货币。现在，加密货币来到了熊市。10月，比特币价格已经从2021年最后一天的47169美元跌至19000美元左右，跌幅约59.7%。知名加密货币交易平台Coinbase在6月份宣布，将无限期延长招聘冻结期，全世界最大的NFT交易平台OpenSea宣布在7月中旬裁员约20%，一些人已经离开了Web3行业。在圈子待久了，杨建觉得，很多人都是相似的。有的是Web2浪潮没赶上，来币圈淘金的；有的赶上了Web2末班车，但是在公司占据不了核心地位，不被重视，出来加入社区、组织，找成就感；有的想做一番事业，但因为Web2很难做，也没有其它方向，于是加入了Web3，”其实本质上，现在大家都在赶浪潮“。 ”如果看不清本质，就只能被浪潮带往各处“，他说。 Web3行业人来人往，Web3咖啡馆，也见证着一团团欲望，在这里来了又走。创业多年，林俊说，对于自己而言，创业比上班更容易。他喜欢杨建们身上的创业热情，就像看到了自己年轻时创业的影子，”恨不得让所有人知道自己做得很好，这是很宝贵的状态，因为我们没有什么可失去的，唯有我们所相信的“。已经实现了财富自由的梁峰，继续坚定投身Web3，他的理由很简单，”因为全世界的聪明人都在这里“。几天后，深燃在他的朋友圈里看到了在云南洱海看海鸥的照片。相比于在Web3里赚了一大波钱的年轻人，老杨和小勇现在的目标是，先挽回损失。老杨调侃，干脆开100个推特账号，给自己刷评论，把自己捧成币圈KOL。吃完饭后，两人去往地铁站。当天，北京突然降温，刮起大风。两人一个高大魁梧，一个身材瘦弱，蜷缩着走向暮色里。应受访对象要求，文中林俊、小伟、吴非、杨建、梁峰、张志刚、老杨、小勇、老马为化名。来源：金色财经

金色财经2022-10-19

美国9月CPI数据点评：内需粘性阻扰通胀下行，货币政策拐点或将延后

：Wind，瑞达期货研究院　　图3住房价格上涨趋势不减　　　　数据来源：Wind，瑞达期货研究院　　图4服务类价格受劳动力市场影响不断上升　　　　数据来源：Wind，瑞达期货研究院　　未来预期：　　美联储加息或将继续，但短期内或难以压制通胀水平。　　先前非农数据公布后，市场对高涨的薪资及劳动力供需不平衡的担忧进一步加剧，同时高涨的薪资也提高了市场对通胀数据的预期。而本次超预期的通胀数据无疑印证了先前的担忧，美联储11月再次大幅加息75基点在投资者心中或已成定局，当前CME FedWatch上11月加息75基点的预期已达到97.8％，同时12月加息75基点的预期也来到了61.8％。然而即便美联储大幅加快升息的脚步，劳动力市场供需不平衡的状况在年底前或难以有所明显改善。当我们从历史联邦基准利率及失业率的走势来看，失业率往往在利息达到峰值的几个月后开始明显上升，外加当前劳动力市场仍存在较大的职业缺口，同时年底前假期频繁，服务业需求或难以在短时间内明显下降，因此劳动力市场火热的现象或保持至年底。因此薪资水平或将维持在高位，美国的内需粘性在往后的经济数据中或愈加明显，核心CPI在需求水平尚存的情况下将难以大幅下调。　　利率终值未到，美股美债或将继续承压，美元或在高位震荡。　　在CPI数据公布后，美国三大股指集体下跌，其中纳斯达克指数跌幅更是高达3.08％，标普500跌2.37％，道琼斯工业指数则跌1.34％。今年年底前通胀或难以明显好转，企业盈利能力在全球经济衰退的情况下也将受到一定的负面影响，股市在利率终值预期上调的情况或继续承压下行。美债方面，若年底前市场对美联储加息终值的预期保持在4.75％的水平，对利率较为敏感的两年期美国国债收益率或仍有一定的上行空间。而从历史的角度来看，10年期美国国债收益率终值往往将达到加息预期终值水平，因此10年期国债收益率在年底前或继续朝4.5％水平震荡上行。　　美元指数在加息的背景下则将继续朝115水平缓慢前进，但欧元区及英国央行在近期皆释放强烈鹰派信号以表示坚定的加息态度，在美国利率预期终值相较确定的情况下，若欧洲及英国央行超预期加息，欧元及英镑或给予美元指数一定的上行阻力。然而欧洲国家受能源价格影响较大，同时俄乌冲突不确定性较高，若欧洲通胀水平受能源价格影响高居不下，价格水平提升导致居民消费能力下降，整体经济放缓或进一步加剧，欧元/英镑兑美元或受影响进而下调。　　图5升息对劳动力市场的影响往往相对滞后　　　　数据来源：Wind，瑞达期货研究院　　图6年底美国利率终值或达到4.75％　　　　数据来源：CME，瑞达期货研究院　　图7联邦基金利率及美债收益率走势　　　　数据来源：Wind，瑞达期货研究院

金融界2022-10-19

黄岳：医药、消费、建材……谁将成为四季度主线？

也都很清楚，往往是买涨不买跌。其实真正房价企稳了，或者说房价的悲观预期打消之后，它复苏的弹性和速度可能也会比较快。第三，地产板块目前我们也看到了一些积极的变化，二手房成交的一些情况、地产商近期拿地的一些情况，另外我们还看到了一些相关部门开始考虑回收一些新房，也就是说相关部门以各种方式去直接购买一手房，买完之后这些房子可能去做廉租房，或者是以其他的方式去作为保障房的储备。其实都是又打破了我们过去的一些逻辑，或者说是提出了一些新的思路。如果居民没有那么强的需求，甚至一些城投公司等等这些类国资平台其实它的融资能力还是比较强的。在这种情况下，它又没有资产可以配置，那么它能不能介入一些大的房地产相关的一些产业链，一方面解决了经济增长的问题，另外一方面也解决了他自己的资产配置问题。所以我觉得地产其实越往后胜算越高。我觉得地产的拐点已经越来越近了，如果乐观一点，可能是四季度。如果悲观一点，我觉得到明年上半年也会看到数据方面比较大的一些改善，至少不会像今年这么大幅的下行。所以地产整体产业链都会有一些机会，我觉得可能机会比较大的在建材、家电这些相关的产业链。比如说我们相关的建材ETF(159745)，它里边既有传统的建材，又有消费型的建材。未来地产总量很大概率是要走下坡路的，那么有可能会延续每年总量维持不变，甚至可能小幅的负增长。整体来讲，地产大的成长空间不大，只是说它可能短期会有弹性。但是建材板块，消费型的建材，例如防水、涂料等，都是属于一些比较细分的小众市场。而且市场原来是处于一个鱼龙混杂的伪劣产品很多的这样的状态。那么在这种状态之下，一方面是主管部门对于产品的质量提出了很高的要求，比如说防水，现在就不断落实2017、2018年左右的行业规则。对卫生间、厨房、屋顶等它的防水、粘线也给出了进一步的要求。另外一方面，地产商自己对于品牌的质量也更加重视，毕竟到了一个存量博弈的时代，他还要关注自己品牌的口碑和可持续性的发展。所以消费型的建材，可能还有内生性的集中度提升这样一个成长的逻辑。哪怕大的地产总量有可能下行，但是建材内部还有一些内生性的增长。所以整体来讲，建材属于地产大的产业链里边基本面最好的细分子行业。另外一方面，目前的保交房、保交楼其实是直接利好相关的竣工产业链的，其实主要以就是相关的一些建筑材料。家电的话，它既有地产的属性，也有消费的属性。我们看家电ETF(159996)里边的标的，有消费型的一些家电，比如说扫地机，完全是消费升级驱动的，它更多的是市场份额提升。还有一些传统的家电，尤其是一些地产产业链之后的，比如说厨电，更多的可能是跟着地产的周期在波动。还有一些像白电，比如空调、冰箱等，这些本身更新换代的需求已经不低了，另外还有一方面是也是跟着地产走。所以整体来讲，家电还是一个地产后周期的消费品，基本是既有消费的属性，也有地产的属性。家电方面，我觉得大消费板块本身的估值水平比较低了，家电在消费品里边的基本面又属于是比较好的。过去两年主要最大的问题，就是原材料的价格上涨侵蚀了大量的利润。另外一方面是汇率如果贬值的话，家电有很大一部分是出口的订单，对家电企业相对来说是比较有利的。所以整体来讲，应该再往后看家电板块基本面也是不错的，然后本身也有消费的一些属性。所以从地产的角度的话，我个人觉得地产大的产业链是比较看好的。产业链内部，我觉得可能家电和建材相对来说，是地产里边基本面比较好的板块。另外还有基建。基建其实往往和地产是反着的，因为地产过去几年下行的时候，靠基建逆周期调控去托底。但是今年大家会发现一个很有意思的现象，基建板块的表现和地产板块的表现关联度非常高，说明去做这两个板块的资金的属性是一样的，所以这两个板块内部有联动。今年基建整体的业绩都不错，但是大家担心什么呢?第一就是担心它的现金流有没有问题，会不会都是账面性的收入，没有实际的现金流的收入，因为毕竟今年政府开支的压力也比较大。那么这一块其实有一部分逻辑和地产又相关，因为基建的资金来源里边其实有很大一部分是相关部门的自筹资金，而相关部门自筹资金里边大概一大块是专项债，那么专项债今年发行的力度还是比较大的。但是三季度以前基本也差不多发完了。第二大部分资金来源就是政府性基金预算收入，政府性基金预算收入其实主要就是土地出让的相关的收入。所以原来地产往往是和基建反着来。但是今年基建里边反而是加入了很多地产的属性。因为地产，尤其是拿地的情况改善之后，相关部门的财力充裕了之后，它也有更大的资金来源去做基建。所以这一块基建和地产的关联度已经变得比较高了。基建到明年有可能和地产会出现一些分化，因为现在大家对基建最大的担心还是我们基建到底能搞多长时间?会不会是今年搞完，高增长一年，到明年又重新回到低增长?我觉得不会。如果站在更大的视角去看待，假如我们不考虑任何外部因素，我们只考虑内部的因素，其实最近几年最大的背景就是产业结构的转型和升级。过去的最大的增长引擎是地产，在逐渐摆脱对于地产的依赖之后，未来转型升级的方向主要就是制造业。那制造业里边主要的方向就是高端制造，把我们的制造业从原来的一个以代工为主，从人力密集型的盈利模式，转型为靠真正的技术实力、技术力量、科技能力、制造工艺去赚钱。基本是这样一个大的方向，只不过在这个过程中，会产生阵痛，因为我们毕竟之前对于地产的依赖度很大。目前我们的高端制造，又面临很多外部的一些限制，芯片也好，机床也好，一些高端制造的真正核心技术面临一些瓶颈。但整体来讲，我们再往后看，其实十四五的规划都是围绕这些大的方向。那么在这个过程中，应该说阵痛很可能是长期的，为了保障就业，为了保障经济不出现失速，势必要启动一些政府控制能力比较强的一些工程。那么基建，至少中期(3到5年)的的投资逻辑我觉得都不会差。但是你说它有很大的弹性，我觉得也很难，可能更多的是一个区间的震荡，而且震荡有可能是向上震荡的情况。往往在市场情绪不好的时候，大家会发现基建和地产会有一些超额收益，甚至会有一些绝对收益。 4.家电板投资机会主持人：好的，谢谢黄总。刚才您提到了，家电行业作为地产后周期的行业，今年的表现也比较疲软。那么随着双11的临近，您觉得四季度家电的消费是不是也会有所改善?能不能再给我们简单介绍一下家电的后续投资机会呢? 黄岳：家电板块，说实话真的是比较难分析，我自己也看了很多家电的分析框架，我觉得比较难从基本面去判断这个板块。家电它有双重属性，一重是它的消费品的属性，它家电的更新换代的周期，这一块其实更多是跟着我们的经济周期走，呈现出消费品的属性。消费周期，其实客观来讲就是一个经济周期或者说是一个收入周期。另外一方面，不论是白电，还是以地产后周期为主的厨电，都有很强的地产属性，所以又会跟着地产的周期去走。所以它是两重周期的叠加。从基本面的角度来讲去判断的难度很高。但是目前应该说这两重周期都是处于周期性的底部，不论是地产，还是经济周期。后续相关一些政策的调整对消费品的预期有很大的影响。所以，再往后看，我觉得周期性家电已经是接近底部的区域了。那么双十一，如果销售情况很好的话，可能它就会有很大的一个向上的弹性。如果不是很理想或者说比较中性的数据，半年到一年左右时间周期也是逐渐接近底部了。另外它的原材料价格对它负面的影响在逐渐降低。所以家电板块，我觉得整体来讲，半年到一年左右周期，我觉得是属于比较不错的一个投资标的。 5.金融板块投资机会主持人：好的。说到增长，其实最近一系列的稳经济、稳地产的政策是持续地推进，也有助于银行信用风险预期的改善。那么对于金融板块也是构成了一定的利好。那黄总能不能跟我们再分享一下，您是怎么看待金融行业后续的投资机会呢? 黄岳：好的，金融板块还是我挺喜欢的一个板块。今年以来，整体的表现应该说是比我预期的要弱一些。我觉得更多的可能是受到了一些局部性公共卫生事件的影响，今年其实银行的业绩客观来讲是不差的。金融板块比较适合风险偏好比较低、投资周期比较长的投资者。客观来讲，对于一些偏短期或者追求那种很高的回报的投资者，我觉得金融板块可能意思不大。金融板块主要分成银行、保险和证券。我们正好有一个金融ETF(510230)，从权重的角度，大概一半以上是银行，1/4的是证券，不到1/4的是保险。这里边其实弹性最大的是证券，证券板块它的投资逻辑完全是对于A股后续走势的预期。如果后续A股走势比较好，那么证券板块表现就会比较好。因为证券公司的收入结构不论是像经纪业务、信用业务、资管业务、自营业务，其实和A股的走势都是高相关的，所以是一个高贝塔板块。银行板块的定价逻辑其实主要就是经济周期，经济好，银行板块表现就比较好。经济不好，银行板块表现就比较差，因为银行目前的核心业务还是赚息差。所以银行其实比较怕金融向实体让利，一般让利主要就是把它息差这部分的利益让渡出去，对它利益的损害是比较大的。所以大家看到2020年，虽然货币政策的力度非常大，很多成长板块弹性很强，取得了很好的收益，但是2020年、2021年银行板块的表现都不好。更多的就是因为在公共卫生事件期间，银行板块承担了很大的向实体经济让利的任务，对净息差是不太有利的。但是我们看到因为2020年、2021年银行板块的业绩都不好，2022年也都迎来了两年的低基数，所以今年整体银行板块的业绩还是不错的。我们再看经济周期，基本上是一个下行周期、接近尾声的情况。政策力度也比较大，从经济周期的角度来讲，目前银行的信贷比还是可以的。金融板块有一个最大的定价锚，就是它的股息率，目前已经到了百分之四点几左右。大家都知道，目前我们的货币基金余额宝、银行理财等等这些收益率水平可能也就2%~3%，甚至2%都不到的利率水平。金融板块的股息率大概百分之百四个点左右，客观来讲股息率还是不错的，也有大量的资金愿意在这个位置去配置金融股。当然股息率不是一个择时指标，因为股息率的提升有两种方法，一种是它的分红增加了，另外一种就是它的股价下跌了。股价下跌了，股息率就被动提升了。我们从周期的角度、从绝对价格的角度来看，目前也差不都是底部区域了，我觉得起码机会是要大于风险的，然后它又有一个比较高的股息率，所以这个位置上，我觉得比较适合长期配置。从低风险投资者的角度，我觉得金融板块的配置价值也是比较大的，它的波动也没有一些弹性板块那么高。我觉得性价比还是可以的，但是它只适合某一些投资者。 6.医药板块投资机会主持人：好的，谢谢黄总。那么您前面提到了医药板块的机构配置比例现在已经比较低了，医药板块其实还是让人又爱又恨，关注的人很多，但是这两年表现让人比较难受。集采政策的打压以及公共卫生事件的反反复复。那么想请黄总跟我们大家再分析一下，医药行业在目前阶段的基本面和估值情况，以及还有哪一些细分领域是值得我们去继续关注的呢? 黄岳：好的，医药板块的估值的顶部差不多要追溯到2020年的年终左右，到目前时点，其实医药板块杀估值已经两年多的时间。历史上也是比较罕见，因为医药板块，它的中长期的投资逻辑是非常扎实的。第一，它是老龄化的受益板块。当我们的年龄超过60岁、65岁之后，我们每月去就医的频率要大幅的提升。同时，我们在医疗保健上的费用开支也要大幅提升。而且提升不是一个线性的提升，不是每增长一岁，提升10%。而是可能每增长一岁，可能是先提升个10%，然后你又增长五岁，可能就直接翻倍了，或者两倍三倍这样去往上去翻，它是一个指数级增长。所以医药的老龄化受益逻辑是非常扎实的。第二，医药板块也是消费升级的受益板块。它里边有一些偏消费型的医疗，比如说医美、自费药、器械等，其实都是消费升级的受益板块。就比如疫苗，大家都知道疫苗其实主要赚钱靠的是二类苗，也就是非国家强制性的自费疫苗。当收入水平达到了一定比例之后，疫苗占每月或者说全年的收入比重已经很低的时候，很多人自然而然会愿意去打疫苗。所以这些我觉得从中长期的角度来讲，他们的成长空间都很大。这是医药大的中长期的投资逻辑。短期医药板块确实是有各种各样的偏负面的一些问题。第一，大家发现现在集采和带量采购的范围越来越大，灵魂砍价也越来越多。大家担心医药板块的盈利能力到底能否持续，或者说是否会回到一个公用事业的定价?那我觉得是不大可能的。因为毕竟医药的研发、医疗器械的研发，都是一个高投入、高风险、研发周期又很长。现在全球最大的几个医药企业，真正赚钱的药也就那么几款药、可能两三款药、三四款药就贡献了它收入结构的大概90%以上的比率。第二，本身医院医生的用药有自己的一些考量。可能药效很好，但是后遗症比较大，或者是药价很贵，成本降不下来，或者是医生在做诊疗方案的时候，可能会有路径依赖。都会影响到这些药品的推广使用，并最终直接影响到医药上市公司的收入和利润。所以整体来讲，医药行业的风险是非常高的，如果没有给它一个很高的利润作为风险补偿的话，那么试问还有哪一个企业愿意去做医药的研发和生产呢?所以我觉得医药板块它长期维持一个相对来说比较高的利润水平，是必然的。因为这是它的行业特征和特点，或者说社会分工所决定的一个情况。所以医药板块，我觉得仍然是中长期的一个白马板块。只不过短期大家的预期很低，其实所有悲观的预期基本都已经在定价了。所以如果是对于短期的业绩波动要求比较高的一些机构，一些偏右侧的机构，是不太愿意去配置的。如果看到政策性的一些拐点，很明确地表明采购的范围不会再有太多超预期的负面情况，或者说直接出现一些政策性的鼓励，那么可能给大家看到政策底了，然后大家就敢于去做配置了。我觉得医药大的板块，如果放到三年时间维度来看的话，现在是非常值得配置的一个时点。只不过我们很难去判断它真正的低点或者说拐点在哪里。而往往，要么是市场自发走出来的，要么是突然有一些重量级政策性的一些调整。所以医药板块，站在三年的角度来讲，是我信心最足的一个板块，因为它成长的空间和向上的弹性都要远远大于传统的板块，例如消费品、地产和基建。主持人：好的，谢谢黄总。确实医药行业现在的估值是非常低了，长期看又是一个绝对的刚需行业。那么现阶段情况下，如果我们投资者想要投资医药行业的话，您有没有一个好的投资建议给到大家? 黄岳：我觉得医药板块比较适合去做定投和分批配置。但是我觉得医药板块的也等不了太长的时间了，到明年上半年左右，我觉得可能也差不多了。所以我觉得定投或者分批配置还不是完全平均的配置。在当下区域，我觉得是可以加大配置。目前还是处于一个偏左侧的位置，至少我们从政策的角度，还没有看到很明显的一些变化。 7.军工行业投资机会主持人：好的，谢谢。那么聊完了医药，我们再来看看军工板块。其实我们都知道军工板块景气度是很高的，估值也不算贵，算是一个比较少有的确定性比较高而且估值也不贵的行业。那么军工行业在今年4月下旬到8月上旬这一波市场的反弹中表现还是不错的。但是跟新能源这些是比较强的赛道相比，是稍微弱一些。您能不能给我们具体地介绍一下军工行业目前的基本面情况，以及后续预计还能不能再保持这样一个高景气度的状态呢? 黄岳：军工板块，大家看今年的中报整体订单的情况，景气度还是不错的。再往后看，还有国产大飞机、航母等等利好因素，其实不缺相关的驱动。所以军工是目前偏成长板块里边，应该说是景气度、机构认可度，都是比较高的板块。刚才也提到过大的国产替代的这些板块，未来我们看三到五年都是一个大的主题，印证了经济转型这样一个大的背景。我们把原来经济对于地产的依赖逐渐转移到制造业的高端升级。这里边其实军工也是制造业高端升级其中一个环节，只不过它不是民用的，是军用的。相关的一些风险事件，客观来讲也层出不穷。所以从外部的角度来讲，大的国产替代也是大的主题。所以，我觉得未来可能三年左右，国产替代是成长性最强的，而且爆发力最强的一条主线。在这里边，军工相对来说业绩是不错的，而且再往后几年，它是属于一个经济偏免疫的板块，更多的是取决于国家战略的安排。那么我们从相关的一些领导的表述、文件来看，其实未来的安全是作为很大的一个发展方向，军工这方面的投入都是能够看得到的，或者说都是能够预期的到的。所以军工板块我觉得是大的成长赛道，或者说大的国产替代赛道里边景气度最高、机构认可度也最高的板块。只不过军工板块的订单不透明，所以机构在有更好的选择的时候，可能会暂时忽略军工，但是在没有更好选择的时候，本身军工的基本面也不差，机构的认可度还是比较高的。主持人：好的。其实资本市场对军工行业的认知也是在不断变化的，从之前的主题炒作，到现在愿意去相信军工的基本面。那么展望未来，您认为军工行业短期和中长期的催化因素或者投资逻辑分别是怎么样的呢? 黄岳：军工板块，我觉得中长期的投资逻辑，就是我刚才提到的国内大的制造业升级，而且国家领导也提到了未来安全是一个大的主题。本身军工的投资都是政府性投资，整体来讲应该还是以国防的订单为主。那么这一块其实主要就看国家战略。那么国家战略，我觉得这块大家已经没有太大的分歧了，未来几年这一块肯定是要搞的。短期的话，军工标的或者说板块很难跟踪，因为它没有高频的数据能够验证，你只能是看它的公开的定期的报告，那么定期的报告又是滞后的。所以军工板块只能做一个模糊的判断，就是看它未来的方向。它目前的估值水平应该说还可以，起码不是属于比较贵的状态。当然你要说便宜，你和其他的一些东西去比它也不便宜，因为毕竟它的成长性摆在这里，它也不可能按照其他的价值股或者说周期股去做估值。所以目前应该说估值是处于一个比较合理的位置。泛国产替代产业链其实都具备这种属性，最近一段时间可能彼此的联动性也比较强，像稀土、军工、芯片设备、芯片材料、国内的一些信创国产替代软件，其实都有相关的这种属性。 8.四季度市场潜在风险主持人：好的，谢谢黄总。那么梳理完前面的这些投资机会，我也想再请黄总给我们大家提醒一下四季度市场可能面临哪一些风险点，有哪些是需要我们特别去关注和留意的。有请黄总。黄岳：好的，四季度我觉得风险还是挺多的，主要是来源于外部风险。那么内部的话，更多的还是公共卫生事件的一些情况。这块也没办法去预测，因为它本身具有随机性。我觉得这一块，从估值的角度来说还是能够提供一个参照物，或者说提供一个锚定，3000点以下机会是要远远大于风险的，无非就是耗时间的问题，怎么样去震荡、怎么样去磨底，然后它的最低点到底出现在哪里?我觉得今年4月份的低点，支撑力度还是比较强的，哪怕是短期破一下，可能比如说2800，我觉得也就到差不多区域了。所以我觉得2800点到3000点区域是配置价值非常高的区域。四季度，国内相对来说还好，虽然国内风险事件也有，但是大家也都比较习惯了，因为三季度也是样子，你说四季度能更差吗?我觉得很难更差了。我们很多政策执行下去之后，四季度能够期待的。比如明年的专项债会不会前置发行?明年政府的赤字率会不会扩大?其实我们中央政府加杠杆的空间还是很大的。另外我们的信用今年已经传导了一年，能不能传导下去?四季度地产能不能企稳?三季度已经很差了，四季度很难比三季度更差了，这是内部的情况。国内的A股，我觉得更多的还是内因决定。哪怕四季度或者明年一季度，海外很差，只要我们国内，比如地产的数据回暖了，或者公共卫生事件没有原来扩散范围那么大了，我觉得A股很有可能会走出独立行情。我觉得A股的目前位置已经没什么可担心的了，反而可能踏空的风险更大，只不过就是说它底部怎么去磨底，怎么去震荡，它的走势到底怎么走，确实不知道。四季度大概是这样，更大的风险在外部，我觉得内部反而可能会好一些。主持人：好的。非常感谢黄总的讲解，也谢谢各位小伙伴的观看。黄总跟我们详细地梳理了四季度的一些投资机会以及应该关注的风险点，希望能够对大家的投资有所帮助。我们今天的直播就到这里，谢谢大家。

有连云2022-10-19

秋季上涨不再！第三季度大多伦多房价下跌6%，未来预计持续下降

年第二季度到第三季度，大多伦多地区的总房价下降了近6%，预计在未来几个月还会再次下降。 10月13日Royal LePage发布的一份报告显示，大多伦多地区房价在2022年第三季度同比上涨2.1%，达到109万加元。但这一数字预计将在今年最后一个季度下降到108万加元，连续第三个季度出现下跌。这份更为悲观的报告发布之前，Royal LePage的房地产经纪人曾在7月份预测，到今年第四季度大多伦多地区的房价将上涨约3%。当时Royal LePage表示，分析师认为，“本周期中价格下跌的大部分是在第二季度发生的”，而在今年剩余时间里，价格或多或少会保持不变。” 过去几个月加拿大央行为减缓通胀大举加息之后，全国房地产市场出现了降温的趋势。专家表示，由于低利率和许多加拿大人可支配收入的增加，经过新冠疫情最严重时期房价飙升之后，房地产市场正处于历史性调整之中。 Royal LePage总裁兼首席执行官Phil Soper对CP24表示：“进入秋季时，房产市场没有出现典型的秋季上涨现象。通常情况下，我们会在夏季假期后的9月份看到房屋销售数量上升，但今年没有出现这种情况。事实上，销售环比略有下降，这清楚地表明此次市场调整还没有结束。” 近日瑞士联合银行公布了“2022年全球房地产泡沫指数”，衡量的是哪些城市的房地产泡沫风险最大。其中多伦多排名世界第一，温哥华排名第六。报告中表示：“在如此过热的市场中，住房负担能力已经非常紧张，加拿大央行最近的加息可能是压垮骆驼的最后一根稻草。”“在重新协商抵押贷款期间，新的购房者和业主不仅需要支付更高的利率，而且还需要提供更多的收入，从而符合抵押贷款的资格。” Royal LePage最初预测，到2022年底大多伦多地区的平均房价将超过130万加元，但现在多次下调了预测。 Royal LePage的首席运营官Karen Yolevski在一份新闻稿中表示，持续的住房市场调整导致需求下降，产生了溢出效应，现在正进一步加剧多伦多各地的租金上涨的问题。她说：“许多首次购房者都暂时搁置了购房计划，导致了租金需求的激增，因此过去几个月里租金飙升。” 今年迄今为止加拿大央行已将关键的隔夜拆借利率从0.25%上调至3.25%，并警告称可能进一步加息，从而控制通胀。不过，Soper对CP24表示，预计房价仍将趋于平稳，并将再度开始攀升，很可能出现在明年某个时候。“度过利率上升之后，我们将不得不开始担心房价再度过快上涨。我们必须努力度过这段不稳定的经济时期，控制住通货膨胀，让房地产市场重新站稳脚跟。”

Sue2022-10-19

瑞银发布2022全球房地产泡沫指数：多伦多位居榜首，温哥华进入前十

去一年，瑞银追踪的25个泡沫风险市场的房价平均上涨了10%，这是自2007年上一次全球房地产泡沫以来最强劲的增长。抵押贷款激增伴随而来，使这一问题更加令人担忧。在瑞银追踪的城市中，已经第二年观察到看这种情况，几乎所有市场都出现了类似情况，飙升的信贷增长是房地产泡沫的典型表现。 (图源：betterdwelling) 瑞银表示：“中东、美国、加拿大和澳大利亚的贷款热潮尤为强劲。自新冠疫情爆发以来，我们观察到在许多被分析的经济体中，家庭债务总额相对于经济产出的比例有所上升。” 瑞银没有说明房地产市场是否会出现回调，但着重强调了一个担忧。随着利率攀升，经济放缓，房屋销售下降，未来将只有一样东西支撑着市场，那就是劳动力。不管在哪个国家，劳动力突然在全世界都短缺了。瑞银写道：“因此，强劲的劳动力市场仍是多数城市自住房市场的最后支柱。” 瑞银补充表示：“随着经济状况的恶化，这种情况也有可能出现动摇。事实上，我们正目睹全球自住房热潮终于迎来了压力，而且在大多数高估值城市，价格出现了重大调整。” 其中加拿大的房地产泡沫主导了榜单，有两个城市跻身前十，只有德国能与之匹敌。多伦多房价持续上涨，成为世界上最大的房地产泡沫之首，温哥华在去年的报告中排名第六。根据瑞银在《2022年全球房地产泡沫指数》中得出的数据，多伦多今年的泡沫风险已扩大至2.24分，高于2021年的2.02分和2022年的1.96分。按照瑞银的衡量标准，任何高于1.5的分数都存在泡沫风险。前几年法兰克福和慕尼黑占据了第一的位置，但在过去25年里，由于长期的库存短缺和人口增长，多伦多的房价上涨了两倍多，成为了榜单的第一名。而与多伦多面临很多相同的问题的温哥华也表现出了显著的泡沫风险，得分为1.70。 (图源：UBS) 瑞银在报告解释道：“过去几年里，指数一直在发出警告。随着抵押贷款利率下降，2019年开始的最近一轮房地产狂潮一直持续到了2021年。温哥华和多伦多的房价上涨速度加快，达到5年来的最高水平，目前房价分别比一年前上涨了14%和17%。尽管租赁市场很火爆，租金涨幅是5年平均水平的两倍多，但还是跟不上自住市场的步伐。” 报告进一步解释说，加拿大央行最近的加息加剧了本已紧张的住房负担能力，是“压垮骆驼的最后一根稻草”。“在重新协商抵押贷款期间，新的购房者和业主不仅需要支付更高的利率，而且还需要提供更多的收入，从而符合抵押贷款的资格，因而价格调整已经在进行中。” 瑞银警告说，房产短缺的说法在过去可能适用，但现在的情况并非如此。瑞银表示：“房地产热潮已更多地成为一种全国性现象，因此很难由建筑短缺驱动。” 最近BMO在接受采访时做出了类似的评估。BMO资深经济学家表示，强劲的基本面支撑着市场，直到最近的低利率繁荣到来。房价飙升的幅度远远超出了任何基本面支撑的程度，加拿大央行现在预计将出现大幅回调，以平衡这一过剩的情况。 (图源：UBS) 但报告同时表示，多伦多并不是所调查的25个房地产市场中房价最昂贵的。报告中的负担能力指标之一是一名熟练的服务业工作者需要用多少年才能在市中心附近购买一套650平方英尺的公寓。多伦多位于榜单的后半部分，一名服务业工作者需要工作7年才能购买一套中等规模的公寓。相比之下，在香港需要近25年，在巴黎需要15年。另一个衡量标准是公寓必须出租多少年才能还清抵押贷款。同样，多伦多也处于中等水平，拥有一套公寓需要26年的租金收入。但在其他几个没有列入泡沫风险名单的城市，要想拥有一套公寓，需要的时间要长得多。

Sue2022-10-19

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