Easterly Government Properties 2026年第三季度FFO随租金收入增长而上升lg...

Easterly Government Properties, Inc. (NYSE: DEA) 公布2026年第三季度营收和运营资金（FFO）均有所增长，这主要得益于租金收入的增加，同时其投资组合依然高度集中于美国政府租户。这家专注于政府物业的房地产投资信托基金（REIT）还列出了三项开发项目，截至9月累计已投入成本近1.19亿美元。

截至9月30日止的三个月，总营收从上年同期的8620万美元增至9360万美元。租金收入作为公司最大的收入来源，从8220万美元升至9000万美元，增幅足以抵消租户费用补偿下降带来的影响。

归属于普通股股东的净利润为550万美元（即摊薄后每股收益0.11美元），而上年同期为120万美元（即每股收益0.02美元）。上年同期包含250万美元的减值损失，而本季度则包含75.2万美元的信用损失转回，相比之下上年同期为计提30.2万美元准备金。

物业运营费用从2070万美元升至2290万美元，公司一般及行政费用从580万美元增至720万美元。利息支出也从1900万美元升至2000万美元。

FFO及物业层面业绩改善

运营资金（FFO，REIT常用的一项非GAAP指标）从上年同期的3480万美元（或每股0.74美元）增至3850万美元（或完全摊薄后每股0.79美元）。核心FFO从3560万美元（或每股0.76美元）升至3800万美元（或完全摊薄后每股0.78美元）。

可供分配现金从2930万美元增至3280万美元。Easterly表示，该指标旨在就其支付股息的能力提供补充信息，不应被视为GAAP现金流。

净营运收入（NOI）从6050万美元升至6570万美元，同时现金NOI从5790万美元增至6010万美元。EBITDA从5420万美元升至5900万美元。

2026年前九个月，总营收为2.776亿美元，而2025年同期为2.491亿美元。FFO从1.017亿美元（或每股2.18美元）增至1.125亿美元（或完全摊薄后每股2.33美元）。前九个月的核心FFO同样为1.125亿美元（或每股2.33美元），而上年同期为1.033亿美元（或每股2.22美元）。

政府租户仍是投资组合的核心

截至9月30日，Easterly的运营投资组合已出租面积约为1070万平方英尺，年化租赁收入为3.950亿美元。按公司按比例持有的份额计算，该投资组合包含约1020万平方英尺的面积和3.711亿美元的年化租赁收入。

美国政府租户占年化租赁总收入的86.5%，占已出租总面积的84.6%。退伍军人事务部（Department of Veterans Affairs）是最大的租户，贡献了24.8%的年化租赁收入；其次是联邦调查局（FBI），占14.1%；美国毒品管制局（DEA）占7.4%。

该投资组合的加权平均剩余租期为9.2年。占年化租赁收入7.3%的租约将于2027年到期，其次是2028年的5.7%和2029年的6.3%。此外，占已出租面积和年化租赁收入约2.3%的六家美国政府租户在允许于法定租约到期前终止的条款下运营。

Easterly拥有一个未并表房地产合资企业53%的股权，该企业持有出租给政府的门诊物业。该公司在第三季度从该合资企业中按比例获得的营收为680万美元，净利润为180万美元，核心FFO为390万美元。

在建项目与资产负债表

公司有三个在建项目，已出租面积为154,812平方英尺，截至9月已累计投入成本1.188亿美元。这些项目的租期为20至25年，包括位于佛罗里达州麦尔兹堡（Fort Myers）的实验室，以及位于亚利桑那州弗拉格斯塔夫（Flagstaff）和俄勒冈州梅德福（Medford）的法院大楼。

麦尔兹堡实验室原定于2026年第四季度竣工并起租，Easterly表示所有重大施工活动已于10月完成。弗拉格斯塔夫法院大楼预计将于2027年第一季度竣工并起租，而梅德福法院大楼计划于2028年上半年竣工。弗拉格斯塔夫和梅德福项目预计将获得共计5330万美元的一次性费用补偿。

季度末净债务为16.8亿美元，调整后净债务为16.1亿美元。净债务为年化季度EBITDA的7.1倍，调整后净债务为6.8倍。固定利率债务占总债务的87.2%，加权平均利率为4.6%，加权平均到期期限为3.8年。

Easterly报告称，在其4亿美元的循环信用额度中尚有3.838亿美元可用。债务到期时间集中在2027年和2028年，届时将分别有占总债务13.7%和21.8%的债务到期。

该公司将对美国政府及其机构的依赖（占其绝大部分收入）列为核心风险。其他披露的不确定性包括联邦房地产支出或租赁偏好的变化、政府停摆、租户流失、空置率、再融资条件、利率、项目开发执行力以及维持REIT资格的能力。

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