菲利普斯埃迪森因租赁价差扩大上调2026年业绩指引lg...

Phillips Edison & Company, Inc.（Nasdaq: PECO）在公布强劲的租赁经济效益以及前三季度4.3%的今年迄今同中心净营业收入（NOI）增长后，上调了2026全年多项业绩指引区间。这家以生鲜超市为主导的购物中心房地产投资信托基金（REIT）目前预计稀释后每股净收益为1.21美元至1.24美元，高于此前预期的0.95美元至0.97美元，同时小幅调高了Nareit运营资金（FFO）、核心FFO以及同中心NOI增长预测的下限。

PECO更新后的展望预计稀释后每股Nareit FFO为2.68美元至2.72美元，而此前预测为2.67美元至2.72美元。稀释后每股核心FFO预计为2.75美元至2.79美元，而此前区间为2.73美元至2.79美元。公司表示，按新指引的中点计算，Nareit FFO和核心FFO将分别增长6.3%和6.5%。

该公司还预计全年同中心NOI增长率为3.5%至4.0%，收窄了此前3.4%至4.0%的预测区间。同中心NOI是一项非GAAP指标，关注在两个可比期间均持有的物业，今年迄今已增长4.3%。截至9月，PECO报告稀释后每股净收益为1.05美元，Nareit FFO为2.03美元，核心FFO为2.09美元。

租赁需求支撑租金增长

租赁活动是本季度的核心运营主题。截至9月30日，投资组合的出租率达97.5%，其中套内小型商户空间（inline space）出租率为95.1%。PECO在三季度签署了238份租赁合同，租约到期的租户留存率达92.2%。

可比续租租金增幅达到了创公司纪录的25.2%，而可比新签租金增幅为26.3%。续租租赁推动租金实现3.1%的复合年增长率，新签租赁则带来了2.0%的增幅。PECO表示，高出租率以及对有限可用空间的竞争支撑了其定价能力。

该投资组合对生鲜超市的侧重仍是这一需求的基础。以生鲜超市为主导的购物中心占年化基础租金的94%，而必需消费类租户贡献了74%。约83%的年化基础租金来自生鲜主力店在当地市场销售额排名第一或第二的购物中心。公司报告称，截至9月的过去12个月中，全美生鲜超市客流量总计达176亿人次，而2025年为175亿人次。

截至季度末，PECO在31个州拥有328处物业的权益，总面积达3740万平方英尺，其中包括通过未并表合资企业持有的资产。约一半的年化基础租金来自阳光地带各州。生鲜超市是最大的租户类别，占年化基础租金的27%，其次是餐饮，占21%。

收购与重新开发扩大增长管线

PECO维持其2026年6亿至7亿美元的总收购预期。截至第三季度，总收购额达4.597亿美元，其中包括公司在未并表合资企业中的按比例权益。包括季度末后完成的交易和开发用地，演示文稿显示截至10月26日，2026年的投资额约为5.191亿美元。

该公司还在扩展其Everyday Retail（日用零售）策略，该策略瞄准生活必需品零售中心，且不强制要求拥有生鲜超市主力店。截至10月26日，PECO已斥资3亿美元收购了13家此类中心，并表示该平台规模在未来24个月内可扩大至10亿美元。演示文稿显示，收购的物业无杠杆内部收益率测算至少为10%，新签租金增幅超过40%，续租租金增幅超过25%。

开发与重新开发代表了内生增长的另一个来源。PECO有25个正在推进建设的项目，预计总投资约8600万美元，预期平均收益率为9%至12%。在2026年期间，有17个项目达到了稳定运营阶段，交付了超过42.5万平方英尺的面积，并贡献了约800万美元的年新增NOI。

管理层认为，在无需提高出租率的情况下，受合同租金上涨和租赁溢价的支撑，现有投资组合即可实现3%至4%的长期同中心NOI增长。公司还看好同中心套内小型商户出租率100至150个基点的潜在提升空间，并计划每年实现7500万至1亿美元的开发与重新开发管线规模。内生与外延增长动力的结合旨在支撑长期每股核心FFO实现中高个位数的增长，不过这些目标仍属于前瞻性展望。

PECO将2026年预计资产出售额区间从2亿至2.5亿美元下调至1.75亿至2.10亿美元。截至第三季度，资产出售总额约为1.74亿美元。其对合资企业的净出资额预测维持在2亿至2.5亿美元不变；季度末后，该公司向Grocery Retail Partners I LLC注资1.386亿美元。

流动性与风险考量

按10月23日完成的3.5亿美元新无担保定期贷款及偿还1.62亿美元定期贷款进行备考（Pro forma）计算，PECO报告其流动性约为9.5亿美元。按过去12个月计算，净债务与调整后EBITDAre之比为5.2倍，按最新季度年化计算为5.0倍。约85.2%的债务为固定利率，加权平均利率为4.5%，加权平均到期期限为5.5年。约89%的资产未被抵押，公司表示在2030年前没有重大到期债务。

PECO的前景仍面临经济与本地房地产状况变化、租户空置或财务困境、市场租金变动、借贷成本上升以及债务再融资能力的风险。其他已确定的不确定因素包括竞争与电子商务、恶劣天气及气候相关损失、网络安全干扰、关税与贸易中断，以及公司以可接受的条款重新出租或处置物业的能力。

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