CTO在第三季度营收增长后上调2026年核心FFO展望lg...

CTO Realty Growth Inc. (NYSE: CTO) 在公布第三季度物业收入和租赁收益增长后，上调了2026年核心FFO指引，同时通过收购堪萨斯城地区的两处购物中心扩大了投资活动。该REIT目前预计摊薄后每股核心FFO为2.11美元至2.14美元，而此前指引区间为2.09美元至2.13美元。

公司维持购物中心同店NOI增长5%至6%的预测，并将预计的2026年投资活动规模设为4.72亿美元，高于此前预估的3亿至4亿美元。CTO还预计摊薄后每股AFFO为2.22美元至2.25美元，相比此前预期的2.21美元至2.25美元有所提高。其预计的日常及行政管理费用由2000万至2020万美元增加至2100万至2150万美元。

尽管出现GAAP亏损，核心FFO与营收仍实现增长

第三季度普通股股东应占核心FFO从上年同期的1560万美元（即每股0.48美元）增至1980万美元（即摊薄后每股0.53美元）。AFFO从1630万美元（即每股0.50美元）增至2090万美元（即摊薄后每股0.55美元）。

总营收增长24%至4690万美元。收益型物业收入由3340万美元升至3850万美元，商业贷款及投资的利息收入增长了一倍多，达到690万美元。管理费收入从120万美元增至150万美元。

然而，CTO录得普通股股东应占净亏损710万美元，即每股亏损0.19美元，而上年同期净利润为100万美元，即每股收益0.03美元。最新季度包含940万美元的投资及其他亏损。折旧与摊销也从1490万美元增至1740万美元，利息支出从680万美元升至790万美元。

购物中心同店NOI增长3.8%至2040万美元。在整个资产组合中，已出借出租率为92.4%，比实际入驻率89.9%高出250个基点。CTO在本季度完成了39.6万平方英尺的可比租赁活动，租金价差为7%。

已签约未开业租赁储备项目代表560万美元的年现金基础租金，相当于现有现金租金的4.6%。公司表示，预计该储备项目中的大部分将在2027年确认为收入，随着租户开始支付租金，将带来潜在营收。该储备项目的现金租金为每平方英尺26.27美元，其中主力租户占总额的37%。

堪萨斯城投资扩容资产组合

CTO于9月以6330万美元（即每平方英尺82美元）收购了Zona Rosa。这座面积为76.8万平方英尺的综合体在收购时出租率为67%，包括10英亩已获批准的开发土地和10万平方英尺未充分利用的空间。管理层将该物业描述为具有租赁和重新定位潜力的多阶段振兴项目。

季度结束后，CTO以1.03亿美元（即每平方英尺189美元）收购了Summit Woods Crossing。这座面积54.5万平方英尺的大型区域购物中心出租率为99%，主力租户包括Lowe’s、Kohl’s、百思买（Best Buy）、TJ Maxx和Total Wine。由于该笔交易于10月完成，Summit Woods未计入公司截至9月30日的资产组合指标中。

在Carolina Pavilion，CTO表示，重新出租三处退租的主力门店使年现金基础租金增加了约90万美元。除去两处已签署出售合同的门店，出租率由2024年9月收购时的81%升至91%，已出借出租率由94%升至97%。现有现金租金增长12%至每平方英尺16.28美元。

公司已签署合同，计划以2070万美元的价格将Carolina Pavilion两处共计7.65万平方英尺的门店出售给一家全国性零售商，尚需满足惯常交割条件。在Pompano Citi Centre，季度结束后与Amped Fitness及其附属公司达成的租赁协议使已出借出租率由收购时的92%提高到94%。

开发与投资收益仍是增长重点

CTO目前有六个外围地块项目正在推进，预计平均成本收益率为10%至12%（不含购地成本）。预计这些项目在2026年和2027年共需投资约3000万美元，租金计划于2027年中期开始产生。公司提醒称，完工进度、成本、回报及稳定运营的时间点无法得到保证。

截至9月30日，结构化投资组合总额为2.279亿美元，加权平均当期收益率为11.45%。若计入10月份发起的3200万美元优先股投资，备考投资组合总额将达到2.599亿美元，收益率为12.13%。基于2026年第四季度的年化运行率，CTO还预计每年从与Alpine Income Property Trust的关系中获得约900万美元的管理费和股息收入。

季度末，CTO拥有2.55亿美元流动资金，包括880万美元现金和2.458亿美元未提取的循环信用额度（受借款基数限制）。净负债为7.142亿美元，相当于备考调整后EBITDA的5.9倍，占企业总价值的44%。公司报告其7.23亿美元债务的加权平均利率为4.67%；若计入展期选择权，2029年之前无到期债务。

前景展望仍受制于租赁起始与开发执行情况、租户或借款人违约、商业贷款及优先股信用风险、收并购及处置的交割条件、利率波动、通货膨胀以及更广泛的经济或房地产低迷风险。CTO还指出了与维持REIT资质以及Alpine Income Property Trust业绩相关的风险。

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