第三季度物业NOI增长 美国资产信托收窄2026年FFO指引lg...

American Assets Trust Inc.在公布第三季度营收、营运现金流（FFO）和同店现金净营运收入增长后，收窄了其2026财年的FFO指引区间。该房地产投资信托基金（REIT）目前预计，归属于普通股和普通单位的稀释后每股FFO为2.04美元至2.10美元，而此前的预测区间为1.96美元至2.10美元。

截至2026年9月30日的三个月中，归属于普通股和普通单位的FFO从上年同期的3780万美元（即稀释后每股及每单位0.49美元）增至4280万美元（即稀释后每股及每单位0.56美元）。FFO是REITs常用的非GAAP指标，不包括房地产折旧与摊销以及物业出售损益。

总营收增长4.3%，从1.096亿美元增至1.143亿美元。租金收入从1.022亿美元增至1.078亿美元，而其他物业收入则从740万美元降至640万美元。

GAAP净利润从590万美元增至1000万美元；归属于American Assets Trust股东的净利润从450万美元（即每股0.07美元）增至770万美元（即每股0.13美元）。营业利润从2480万美元升至2940万美元，原因在于营收增长以及房地产税和通用及行政费用的减少，抵消了更高的租金成本和折旧费用。

2026年前九个月，营收从3.261亿美元增至3.344亿美元；归属于普通股和普通单位的FFO从1.174亿美元（即稀释后每股及每单位1.53美元）增至1.210亿美元（即稀释后每股及每单位1.57美元）。前九个月的GAAP净利润从6710万美元降至2350万美元，原因是上年同期包含一笔4450万美元的房地产出售收益。

各业务板块物业运营表现走强

第三季度同店现金净营运收入（NOI）增长8.3%至6980万美元，公司旗下各大类物业均实现增长。其中，办公物业同店现金NOI增长7.9%至3690万美元；零售物业增长9.6%至1790万美元；多家庭住宅物业增长10.2%至900万美元；综合体物业增长3.9%至590万美元。

今年前九个月，同店现金NOI增长2.3%至2.023亿美元。多家庭住宅物业的百分比增幅最大，达到4.2%；其次是零售物业增2.8%、办公物业增1.9%、综合体物业增0.7%。

截至9月30日，占第三季度现金NOI 53%的办公物业组合已出租率为85.8%，高于上年同期的81.9%。零售物业已出租率为98.3%，上年同期为97.9%；传统多家庭住宅物业已出租率为94.2%，高于上年同期的91.5%。综合体物业组合中的零售部分已出租率为93.7%，低于上年同期的95.0%；而前九个月综合体酒店的出租率为90.3%，高于上年同期的82.9%。

本季度办公租赁活动涉及面积达123,517平方英尺。可比办公租赁按现金计价租金增长2.1%，按直线法计价增长8.2%。零售租赁总量达108,344平方英尺，可比租金按现金计价增长7.4%，按直线法计价增长16.8%。

截至季度末，公司已签署但尚未生效的办公和零售租赁面积为225,614平方英尺，相当于1280万美元的年化基础租金。预计其中大部分租赁将于2026年第四季度至2027年底之间起租。

在威基基海滩步道（Waikiki Beach Walk）的大使套房酒店（Embassy Suites），第三季度平均入住率为88.5%，日均房价为381美元，每间可供出租客房收入为337美元。该综合体物业的零售部分出租率为93.7%。

可分配资金指标反映出物业支出增加

尽管FFO有所增加，但可供分配资金降至2540万美元，低于上年同期的2600万美元。租户改良、租赁佣金和经常性资本支出从1470万美元增至1870万美元，占了大部分差额。公司在该季度宣派并发放了2640万美元的股息，即每股及每单位0.34美元。

包含再开发、扩建、重新定位及新建项目在内的总资本支出在第三季度为3600万美元，前九个月累计为8570万美元。前九个月的支出中，办公物业占了7330万美元。

American Assets Trust确认了多个潜在的开发和再开发项目，包括拟在Waikele中心建设的120,000平方英尺零售建筑，以及在加利福尼亚州多处物业开展多家庭住宅项目的可能性。公司还列出了位于波特兰Lloyd组合中Oregon Square建筑面积为385,000平方英尺的二期项目。公司提醒称，许多项目仍处于初步阶段，取决于审批、融资、租户或贷款人同意、市场需求及市场状况。

业绩指引与资产负债表

调整后的全年预测显示，归属于普通股和普通单位的FFO为1.569亿美元至1.615亿美元。管理层的预测包含了对租赁活动、租金费率、入住率、利率、信用利差以及收购和开发活动时间安排的假设。除非管理层另有说明，该预测不包括未来的收购、出售、股权交易以及债务融资或偿还。

截至9月30日，American Assets Trust拥有17.0亿美元的债务和8960万美元的现金。净债务与年化调整后EBITDA的比率为6.4倍，而利息保障倍数和固定费用保障倍数均为3.3倍。公司在其5亿美元的无担保循环信贷额度下没有任何未偿还借款。

2027年到期的债务共计3.25亿美元，包括3月份到期的2.5亿美元无担保D系列票据，以及10月份到期的Bellevue市中心（City Center Bellevue）7500万美元担保贷款。资产组合仍偏重于办公资产，占办公和零售总面积的64%，占季度现金NOI的53%。公司指出，租户违约或不续约、空置率上升、租金下滑、利率变动、运营成本增加、融资受限以及不利的房地产市场状况等因素，可能导致实际结果与预期存在差异。

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