华夏凯德商业REIT 11月3日发售：商业REITs迎来“凯德样本”，双城资产亮点全解析lg...

商业不动产公募REITs再添新成员。2026年11月3日，华夏凯德封闭式商业不动产证券投资基金（简称“华夏凯德商业REIT”，基金代码：508606）将正式发售，认购价格为4.646元/份，预计募集资金总额为32.522亿元（不含认购费用和认购资金在募集期产生的利息）。

作为市场上少有的由外资不动产资管巨头与头部公募携手打造的商业REITs，此次纳入的资产组合颇具看点：深圳来福士广场综合体与凯德广场·涪城购物中心，一南一西，分别扎根深圳南山与绵阳主城。两处资产在城市能级、物业形态与运营模式上各具特色。

双城布局，各展所长

华夏凯德商业REIT首发纳入的两处资产总建筑面积为340,046平方米，总估值约44.89亿元。深圳来福士广场以多业态综合体见长，凯德广场·涪城则是绵阳主城区标杆的城市级购物中心。把两处资产放在一起看，既有城市能级上的互补，也有物业形态与消费场景上的差异，组合特色一目了然。

根据基金份额发售公告，按本次认购价格及发售规模计算，本基金2026年年化和2027年预测现金流分派率分别为5.22%和5.25%。商业不动产的价值最终要落到经营上，这一组预测数据背后，正是两处项目持续贡献租金及运营收入的底气。

本次公众投资者初始发售份额为7,938万份，可通过场内证券经营机构或基金管理人及其委托的场外基金销售机构认购，每笔最低认购金额为1,000元，具体业务办理遵循各销售机构的相关规定。

◎ 深圳来福士广场：商业打底，多业态联动，释放综合体协同效应

深圳来福士广场位于南山区核心商圈，直连地铁9号线、12号线南油站，毗邻南海公园。2025年，南山区GDP达1.01万亿元，成为全国首个GDP突破万亿的地市辖区。产业、商务与消费资源在这里交汇，为项目带来了深厚的城市客群基础。

项目以购物中心为主、辅以办公楼和服务公寓配套，来福士、雅诗阁两大品牌共同加持。购物中心聚集人气，办公楼带来商务客群，服务公寓承接中长期居住需求。不同业态共享客流、相互导流，让这里不只是一个购物场所，而是覆盖工作、生活与消费的城市综合体。

多业态协同也反映在项目经营表现上。2026年第一季度，深圳来福士广场购物中心平均出租率为95.8%，保持在较高水平，办公楼平均出租率为86.7%，服务公寓平均入住率为80.0%，为项目持续扩充客群和收入来源。

在核心区位之上，综合体模式进一步放大了项目的资产辨识度。办公人群、公寓住客与购物消费者在日常场景中相互转换，让项目的长期运营拥有更多可挖掘的空间。

◎ 凯德广场·涪城：立足城市核心，引领绵阳消费新风尚

凯德广场·涪城的核心竞争力，在于其作为绵阳城市级购物中心的消费聚合能力。项目位于绵阳主城区公园口商圈，周边交通便利、消费基础扎实。凭借70余个绵阳首店及独有品牌，项目打造了覆盖购物、社交、亲子及休闲等多元消费场景，持续吸纳全城客流。品牌组合的稀缺性与消费体验的丰富度，共同巩固了项目作为绵阳消费目的地的市场地位，持续引领当地消费潮流。

作为中国唯一的国家科技城和四川重要经济增长极，绵阳产业基础扎实、创新资源集聚，近年来持续保持人口净流入态势，为消费市场增长提供了坚实支撑。2023年至2025年，凯德广场·涪城平均出租率分别为99.0%、99.1%和99.3%，2026年第一季度进一步达到99.9%。多年接近满租，不仅反映出项目稳健的经营表现，也体现了其作为绵阳城市级购物中心的市场吸引力，以及运营机构的品牌招商与精细化运营能力。

专业平台协同，把运营做成长板

凯德投资是领先的全球不动产资产管理公司，在亚洲拥有强大影响力。公司总部位于新加坡并在新加坡上市，业务遍及40多个国家。截至2026年6月30日，其在中国管理着49个购物中心、26个办公楼和260多个旅宿物业，来福士、凯德广场、雅诗阁等品牌形成了成熟的运营体系。

基金管理人华夏基金目前建立了覆盖项目培育、发行上市及存续管理的全流程业务链条。截至2026年3月31日，华夏基金旗下上市REITs共19单，发行规模超过485亿元。中信证券担任本基金计划管理人和财务顾问，招商银行担任基金托管人，多方专业力量共同参与基金运作。

基金上市后，凯德投资还将继续发挥商业运营优势。发售公告显示，原始权益人或其同一控制下的关联方拟认购14,000万份，占发售份额总数的20%，相关份额自基金上市之日起限售60个月。运营经验、资产储备与长期持有安排相结合，有助于把项目日常经营与基金长期运作更紧密地连接起来。

“双城记”，打开商业REITs投资新想象

从深圳南山的综合体，到绵阳主城区的购物中心，兼具核心城市的区位与品牌，也有区域市场的深耕与黏性；有多业态协同带来的丰富场景，也有多年经营数据沉淀下来的资产底色。11月3日，华夏凯德商业REIT正式发售。

来源：REITs观察

风险提示：1.公募REITs与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征，其预期风险和收益高于债券型基金和货币市场基金，低于股票型基金，属于中高风险品种，具体风险评级结果以基金管理人和销售机构提供的评级结果为准。2.公募REITs为不动产基金，大部分资产投资于不动产项目，具有权益属性，受经济环境、运营管理等因素影响，不动产项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起本基金价格波动，甚至存在不动产项目遭遇极端事件(如地震、台风等)发生较大损失而影响基金价格的风险。3.公募REITs在不动产之外投资固定收益资产，可能面临信用风险、利率风险、收益率曲线风险、利差风险、供需风险和购买力风险。4.公募RElITs采取封闭式运作，不开通中购赎回，只能在二级市场交易，存在流动性不足的风险。5.本基金存在其他与公募基金相关的风险和与不动产项目相关的风险，详见招募说明书等法律文件。6.基金管理公司不保证本基金一定盈利，也不保证最低收益。7.投资者在投资基金之前，请仔细阅读本基金的《基金合同》、《招募说明书》和《产品资料概要》等基金法律文件，充分认识本基金的风险收益特征和产品特性，认真考虑本基金存在的各项风险因素，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等因素充分考虑自身的风险承受能力，在了解产品情况及销售适当性意见的基础上，理性判断并谨慎做出投资决策，独立承担投资风险。8.本资料不作为任何法律文件，资料中的所有信息或所表达意见不构成投资、法律、会计或税务的最终操作建议，我公司不就资料中的内容对最终操作建议做出任何担保。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本资料中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。我国基金运作时问较短，不能反映股市发展的所有阶段。市场有风险，投资须谨慎。