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房市大雷!黑石集团逾10亿抵押贷款“违约” 710亿信托基金流动性短缺、阻止投资者赎回套现

2023-03-20 14:33:39
小萧
FX168高级编辑、区块链分析师
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摘要:黑石集团超过10亿美元的商业地产抵押证券已经违约,旗下710亿美元的房地产投资信托基金存在流动性问题。美媒指出,这很可能是房地产周期中的一个关键时刻,作为对各地低质量办公和零售资产严峻前景的警告。

FX168财经报社(香港)讯 黑石集团(BlackStone)已在超过10亿美元的商业地产抵押证券(CMBS)违约,旗下710亿美元的房地产投资信托基金BREIT存在流动性短缺的恐慌,让原本笼罩在银行业危机的投资市场,再度蒙上一层阴影。尽管近期该基金总回报近期有所回升,但仍无法阻止一个事实,即它阻止投资者赎回套现的请求。

黑石集团逾10亿抵押贷款“违约”

商业地产抵押贷款支持证券又称为CMBS,是指以单个或多个包括写字楼、酒店、会议中心、商业服务经营场所等商业物业的抵押贷款组合包装而构成的基础资产,通过结构化设计以相关地产未来收入,如租金、物业费、商业管理费等为主要偿债本息来源的资产支持证券产品。

回顾黑石集团这段时间以来的违约事件,可谓是层出不穷。让我们从该集团在2月中旬的曼哈顿多户住宅投资组合开始,该机构拖欠2.7亿美元的CMBS最终违约。该组合总共有637套公寓,大约96%的单元以市场价格出租,最近曼哈顿的租金飙升。然而,即便是那些飙升的租金,也无法阻止贷款进入特殊服务期。

“在我们与贷方就资本结构进行合作的同时,我们将继续专注于为我们的居民提供一流的体验,” 黑石发言人告诉当地媒体,但拒绝进一步置评。随着房地产行业继续应对一系列利率飙升,加上债务资本短缺,黑石集团目前正面临交易本身和更广泛市场环境特有的一些困境。

具体而言,消息人士称,该投资组合目前需要比预期更高的资本支出,而该公司同时面临与浮动利率债务相关的更高借贷成本。一位消息人士提到,尽管黑石集团继续将整体多户住宅作为一个高度可信的主题,但它认为其资本的最佳用途,并不是继续为这一特定多户住宅投资组合中的现金流短缺提供资金。

消息人士称,因此黑石集团将贷款转移给了特殊服务商Mount Street,以便公司有时间与其贷方合作,并决定如何在当今动荡的市场环境中最好地向前推进。

另外,黑石集团价值5.62亿美元的北欧CMBS也违约,该CMBS组合用于他们在2017年收购芬兰公司Sponda Oy使用的房产,这是一个主要位于赫尔辛基地区的多元化商业地产组合,甚至赫尔辛基土地价值的飙升也没有提供多少缓解。

最后,黑石集团前往拉斯维加斯时,显然也没有为集团带来更多的利益。《商业观察报》报道了该公司3.25亿美元的休斯中心CMBS进入特殊服务期。在这条街上,该公司出售其在One Liberty的权益,对该物业的估值比峰值低30%,约合5亿美元。

710亿美元BREIT存在流动性短缺

黑石集团超级受欢迎,且价值710亿美元的BREIT可能存在流动性问题。该公司连续第四个月停止赎回,拒绝投资者的提款请求。1月份,投资者试图提取信托价值的25%。2月份,投资者试图撤资39亿美元,但只完成35%,也就是仅完成14亿美元的赎回请求。

该公司表示,2月份BREIT赎回请求总额比1月份达到的约53亿美元低26%。

以Bill Katz为首的瑞士信贷分析师在给投资者报告中表示:“虽然2月份的总赎回与之前的管理层评论一致,但总体数据继续与我们对零售导向产品有机增长普遍放缓的看法一致。”

自2022年11月以来,在请求达到BREIT预设的5%资产净值后,黑石集团一直在行使其阻止投资者提款的权利,该资产主要面向高净值个人。

黑石集团总裁Jonathan Gray在2月财报电话会议上表示,该集团预计将继续处理投资者赎回问题,因为一些BREIT投资者正在提出更大的提款请求,以期缩减其规模。但他补充说,该公司希望随着时间的推移解决积压的未满足请求。

但在3月15日,黑石集团公布BREIT六个月来最大的月度总回报,原因是2月份的股息支付和租金上涨,抵消了房地产估值的下跌。根据报告,BREIT收费最低的股票类别当月总回报率为0.7%,过去12个月的回报率为5.7%。该类股票在2022年全年上涨8.4%,在2021年上涨30.2%。

然而值得关注的是,在投资者上个月撤回14亿美元后,BREIT的资产净值降至705亿美元。资产净值包括加州大学1月份承诺的40亿美元初始投资,但不包括该大学的5亿美元后续投资。

附件:3月17日基金10-K年度报告

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