公募REITs规模受限！保险资金配置需求难满足，供给不足迫使机构向上游寻找项目lg...

我国公募REITs市场正处于关键发展节点，资产供给不足与治理机制待完善成为制约行业进一步发展的核心问题。当前市场规模相对有限，难以满足大体量机构投资者的配置需求。保险资金等长期资金虽然对REITs底层资产的风险收益特性高度认可，但供给严重不足迫使机构向上游延伸至Pre-REITs甚至一级市场寻找项目。这种状况不仅增加了机构的人力和财务成本，也影响了市场整体发展效率。

流动性提升与资产供给扩容并重推进

市场流动性不足已成为公募REITs发展的重要瓶颈。当前REITs市场规模尚小，对中小账户收益拉升作用较为明显，但难以成为大体量保险资金的核心配置工具。要实现这一跨越，需要通过多种途径增强市场流动性。优化做市商制度以平抑波动，推动REITs纳入融资融券标的，为市场提供更多交易工具和机制支持。

保险资金可在二级市场发挥稳定器作用，在市场出现大幅调整、形成价值洼地时适时介入。同时需要积极培养专业的二级市场投研团队，成为全面、专业的投资机构。增加资产供给是解决当前困境的首要任务，应聚焦成熟赛道做深做宽，避免"第一单效应"后缺乏持续项目的情况。可优先选择市场化属性强的资产推动扩募，率先突破，形成规模化精品REITs，为市场提供示范效应。

治理机制完善成为发展重中之重

我国公募REITs复杂的交易结构使得资产运营方、基金管理人、投资人之间在运营协同、信息披露及投资者关系管理等方面的沟通成本较高。这种状况不利于运营价值的提升和发现，影响了市场整体效率。REITs在运营过程中可以借鉴上市公司治理经验，推动运营、管理、信披的一体化协同，这是提升REITs运营价值、增强市场信心的关键所在。

管理人多为原始权益人关联方所带来的信息不对称及道德风险问题需要得到有效解决。可以参考股票市场的层级体系，构建从低到高不同标准化程度、不同风险等级的REITs市场，满足不同风险偏好投资者的需求。Pre-REITs、私募REITs承担了优质资产储备和孵化的功能，但目前从Pre-REITs/私募REITs到公募REITs的退出路径尚不清晰，在原始权益人认定、净回收资金投资等方面细节有待进一步明确和优化。

基金管理人需与运营管理机构建立良性协作机制，将运营管理团队利益与基金利益一致化，设立有效的奖惩机制。根据区域市场变化，合理制定年度经营计划及资产改造提升计划。产业方在资产运营方面积累了丰富的实战经验，能为REITs提供微观层面的专业支撑。未来随着跨地域扩募等场景增多，基金治理需向更深层次发展，产业力量的融入将至关重要。