房地产行业观察：北京松绑五环外限购；公积金政策加码提振需求lg...

8月8日，北京市住建委联合北京住房公积金管理中心发布新政，明确符合条件的家庭在五环外购房不限套数，并同步调整公积金贷款政策。这是北京时隔10个月后再次对楼市政策进行优化，旨在缓解市场下行压力，加速五环外库存去化，同时释放改善性需求，推动房地产市场“止跌回稳”。

政策核心：五环外松绑与公积金支持力度升级

五环外限购全面放开

根据新政，符合条件的居民家庭（含京籍及连续缴纳社保或个税满2年的非京籍家庭）在五环外购房不再限制套数。此前，北京仅在2024年允许五环外“多购买一套房”，此次调整为彻底取消套数上限，释放了五环外购房需求的潜力。数据显示，当前北京新建商品房库存的81.4%位于五环外，二手房五环外房源占比约50%。中指研究院指出，2025年前7月，北京新房成交中五环外占比超80%，政策调整将直接作用于成交主力区域，加速去化。

公积金政策四重加码

新政对公积金贷款进行了系统性优化：一是放宽首套房认定标准，全国范围内无房且仅使用过一次公积金贷款并结清的家庭可按首套房执行；二是二套房公积金贷款最高额度从60万元提至100万元，叠加绿色建筑或多子女家庭政策后可达140万元；三是降低二套房首付比例，统一调整为30%，不再区分五环内外；四是提高缴存年限对应的贷款额度，每缴存一年可贷金额从10万元增至15万元。北京市住建委测算，以总价400万元的房屋为例，首付款最高可减少60万元，月供减少253元。

政策意图：职住平衡与需求激活

清华大学房地产研究中心主任吴璟指出，新政契合北京城市总体规划中“人口疏解”的方向，推动职住平衡。当前，北京五环外已布局多宗热门地块及高品质住宅项目，政策通过降低购房门槛，引导需求向五环外转移。同时，公积金政策调整精准降低改善型家庭的资金压力，如首付比例下降、贷款额度提升，进一步激活置换需求。

市场影响：成交预期分化，一线城市或跟进

短期成交弹性或受供应制约

克而瑞数据显示，8月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积476万平方米，环比下降26%，同比下跌38%。其中，一线城市供应面积环比降幅达45%。尽管新政出台可能提振市场热度，但房企推盘积极性偏弱，或限制新房成交放量空间。不过，北京部分楼盘反馈，政策发布后单日来访量已提升20%-30%，购房人信心有所回升。

二手房市场有望企稳

新政对二手房市场的带动作用更为显著。当前北京五环外二手房成交占比超50%，限购松绑后，持有五环外房产的家庭可更灵活地置换升级，促进“卖旧买新”链条运转。此外，公积金贷款额度提升及首付比例降低，进一步降低置换成本。58安居客研究院院长张波认为，政策将加速五环外二手房流通，推动市场底部企稳。

一线城市政策宽松预期强化

作为首个调整限购政策的一线城市，北京此次动作释放了明确的宽松信号。业内普遍预计，上海、深圳等城市可能跟进优化限购措施。中原地产研究院分析指出，一线城市政策调整将以“分区域、精准化”为主，例如上海或针对外环外产业集中区域定向放松。若后续政策落地，核心城市市场有望率先回暖，进一步稳定全国楼市预期。

此次北京新政通过“需求端松绑+金融支持加码”组合拳，为市场注入流动性，但效果仍需观察供需两端协同发力情况。随着政策逐步传导，五环外市场活跃度提升与改善需求释放，或成为下半年楼市修复的关键变量。