租售同权立法深化，住房租赁市场迎来资产化时代lg...

租赁住房不再只是临时过渡，而是一种长期、稳定的生活方式选择。当政策立法、金融工具与市场需求形成合力，一个全新的租房时代正加速到来。住建部日前宣布将通过立法明确“租售同权”，保障租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。这一政策基石与近期12城租赁试点、上海推出“只租不售”地块等举措形成合力，正深刻改变中国房地产市场的格局。曾经，住房租赁市场只是房地产行业的配角；如今，在“租购并举”的制度设计下，租赁住房正成长为一个数万亿元规模的蓝海市场。

一、政策连环：从“同权”到试点，租赁市场迎来制度性突破

住建部联合八部门印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，明确选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。“租售同权”政策核心在于弱化房子作为市民权利凭证的角色，使租房者与购房者在教育、医疗等方面享受平等待遇。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强表示：“多渠道增加租赁住房供给，住房租赁市场更规范了，加上‘租购同权’等政策支持，越来越多的人将选择租房住。”立法保障也在同步推进。《住房租赁条例》于2025年9月正式施行，作为我国首部专门规范住房租赁活动的行政法规，推动住房租赁行业从一个临时性的配套工具，逐步发展为独立的产业主体。

二、土地供应破局：上海首推“只租不售”地块的示范意义

上海在全国首次推出租赁住房用地，具有标志性意义。2025年7月，上海市规划国土资源局挂出位于浦东新区和嘉定区的2宗地块，土地用途均为租赁住房，要求未来仅用于出租，不得出售。这两宗地块的选址颇具深意。浦东新区张江南区地块作为张江科学城的配套生活基地，而嘉定新城地块则着眼于实现区域内产业升级、产城融合。

易居房地产研究院副院长杨红旭分析，这些地块的推出意在“导入创新型企业、引入高端人才，以市场化租赁解决青年人才的居住问题”。上海推出的租赁住房地块楼面价仅为每平方米5500-6000元左右，远低于周边商品房地块。低地价降低了租赁住房的启动成本，但同时也对开发商的运营能力提出了更高要求。

三、市场格局：租赁行业步入黄金发展期

租赁市场正迎来快速发展阶段。据链家研究院数据，未来5-10年，中国租赁市场将进入快速发展期，2025年市场体量将达到2.9万亿元，2030年有望超过4万亿元。在政策支持下，一线城市凭借产业集聚与人口流入优势，租赁市场抗风险能力显著。2025年4月数据表明，北京、上海及深圳等核心一线城市住宅租金稳居前三，住宅租金单价分别为117.89元/平方米/月、103.51元/平方米/月和96.5元/平方米/月。

四个一线城市住宅租金环比均实现不同程度上涨，涨幅区间为0.69%到2.75%不等，显示出一线城市凭借强劲的经济韧性与住房需求支撑，住宅租金表现仍具韧性。

四、金融创新：REITs与ABS激活租赁市场资产流动性

租赁住房行业正在从“模糊边界”走向“产业显形”。2025年，租赁住房金融化取得重大突破。2025年6月，国内首单保障性租赁住房REITs——华夏北京保障房REITs完成了扩募；9月，国内首单持有型不动产ABS——建信长租也完成了扩募。随着扩募力度的加大，保障性租赁住房REITs市场从“首发为主”进入“首发+扩募”并行的新阶段。

信达资本董事会执行委员姜浙表示，保租房REITs与持有型不动产ABS等金融创新产品的引入，使得租赁住房逐渐成为资本市场认可的长期配置标的。金融支持政策也在持续加码。据金融监管总局披露，2025年一季度住房租赁贷款快速增长，同比增幅为28%，政策实施效果初显。

五、挑战与瓶颈：同权门槛与运营能力待突破

尽管“租售同权”理念先进，但短期内仍面临诸多挑战。从广州试点看，人才准入门槛仍然很高。所谓“符合条件的承租人子女”，要求具有当地户籍或人才绿卡等约束性条件。房租收入比已处于较高水平。按照2025年全国应届毕业生的平均薪酬计算，北京房租收入比约为44.8%，上海约为41.8%，深圳约为41.7%，这意味着应届毕业生将近一半的工资收入都要用来支付房租。

上海中原地产分析师卢文曦指出，发展租赁住房的“痛点”在于：如果区域内租赁住宅增加、可售住房减少，会造成区域内供求紧张格局，不仅新房价格有上涨压力，二手房也会成为稀缺资源。对于开发运营商来说，租赁住房要求企业具备开发、运营、资本运作等综合能力。同策咨询研究中心总监张宏伟认为：“住宅销售市场发展了20年，大多数开发商只会造房子、卖房子，如何运营持有是一项新技能。”

六、变革与展望：从“重售轻租”到“租购并举”的社会变迁

住房租赁市场正从临时性配套工具发展为独立的产业主体，正式纳入城市治理、住房保障和产业结构调整的长期议程。《住房租赁条例》实施推动行业走向规范化。该条例在合同缔约环节回应了住房租赁市场存在的发布虚假房源信息、重要信息缺失或失真等行业乱象，通过强化出租方和经纪机构的及时、全面、真实信息披露义务，从源头上化解合同双方信息不对等的难题。

“租购同权”政策的实施，将带来多方面的社会影响。短期内，高素质人才、租赁行业及其从业人员、商业物业运营商以及创新型房企将率先受益。中长期看，随着“租购同权”制度的完善，更多人将由购房变为租房，租赁市场规模将持续扩大。

国有企业被赋予稳定租赁市场的重任。九部委通知要求人口净流入的大中城市支持相关国有企业转型为住房租赁企业，以充分发挥国有企业在稳定租金和租期，积极盘活存量房屋用于租赁等方面的引领和带动作用。与此同时，租赁行业也在进行产品细分与升级。租赁产品从单一的临时居住需求到长期居住需求的转变，使公众对住房租赁的认同度与信任度逐步提升。从“有土斯有财”到“租购并举”，中国人的住房观念正在经历一场静悄悄的变革。