高利率“冻住”美国楼市！7月成屋销售连跌两月 房价却继续上涨lg...

FX168财经报社(北美)讯 美国7月成屋销售连续第二个月下滑，显示在房贷利率重新走高、住房供应仍然偏紧的背景下，美国楼市复苏继续面临阻力。不过，成交降温并未阻止房价上涨，反映出高融资成本与低库存正在共同塑造美国房地产市场“量弱价坚”的格局。

美国全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors，NAR）周二公布数据显示，7月成屋销售环比下降1.7%，经季节调整后的年化销售总量为406万套，略高于路透调查经济学家预期的405万套。

成屋销售通常在合同完成过户时计入统计，因此7月数据更多反映5月和6月签约的交易情况。彼时，美国房贷利率在中东冲突持续期间短暂回落后重新上行。

根据抵押贷款融资机构房地美（Freddie Mac）的数据，最受欢迎的30年期固定利率房贷平均利率自2月以来已累计上升71个基点，上周均值达到6.69%，创2025年7月以来最高水平。

高房贷利率继续压制购房需求

房贷利率上升正在从需求和供给两端同时对美国住房市场形成压力。

一方面，更高的融资成本直接削弱购房者的支付能力，使部分潜在买家推迟入市；另一方面，大量现有房主持有利率低于5%的固定房贷，在当前高利率环境下换房意味着承担明显更高的融资成本，因此出售住房的意愿依然有限。

这种“锁定效应”进一步限制了市场挂牌量，也使美国住房供应难以明显改善。

NAR首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）表示，如果平均房贷利率能够回落至6%附近，美国住房市场本应会“非常活跃”。

从地区表现来看，7月成屋销售在中西部和南部下降，东北部上升，西部则基本持平。按年率计算，7月成屋销售同比增长0.7%，显示市场虽然短期承压，但尚未出现明显恶化。

库存仍然偏紧 房价继续上涨

尽管成交量下降，美国住房库存依然没有明显改善。

7月现有住房库存环比下降1.9%，至154万套，较去年同期减少0.6%。按照当月销售速度计算，消化当前全部库存需要4.6个月，与6月以及去年同期持平。

通常而言，住房库存达到约5至6个月的供应量才被视为更加均衡。当前库存仍然偏低，继续为房价提供支撑。

价格方面，7月美国成屋销售中位价同比上涨2.0%，至43.41万美元。成交量下滑与房价上涨同时出现，进一步凸显美国房地产市场供应受限的特点。

首次购房者占总成交比例为29%，低于6月的33%，但略高于去年同期的28%。NAR指出，首次购房者占比达到40%左右，通常才意味着住房市场处于更加健康的状态。

此外，7月挂牌房源的中位在市天数由6月和去年同期的28天升至29天，显示购房者决策仍然偏谨慎。包括法拍房在内的困境销售占比则维持在2%不变。

美国楼市继续呈现“量弱价坚”

整体来看，美国成屋市场正在同时受到高融资成本和供应不足的双重制约。

高房贷利率压制购房需求，也强化了现有房主的惜售心理，使成交量难以明显回升；但与此同时，库存持续偏紧又限制了房价下行空间。

这意味着，如果房贷利率继续维持在当前高位，美国楼市短期反弹空间可能依然有限，但房价也未必会同步明显回落。未来一段时间，美国房地产市场很可能继续呈现成交偏弱、库存偏紧、价格相对坚挺的分化格局。