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超启2023-10-20

入更深的动荡，并对社会稳定构成威胁。#中国房地产危机# “若该公司正式宣布违约，并传达未来计划，将对市场参与者有所帮助，”Lucror Analytics的高级信用分析师Leonard Law说，“然而，债券持有人将不得不假设该公司已经违约，并组成债权人团体进行债务重组谈判。” 碧桂园的债权人一直在与包括PJT Partners Inc.和Moelis & Co.在内的几家财务顾问进行谈判，希望在可能的离岸债务重组之前组建一个特别小组。碧桂园负债1860亿美元，是世界上负债最多的建筑商之一。包括Karl Chan在内的摩根大通分析师在一份报告中写道，作为中国更广泛的房地产债务困境的一个象征，碧桂园最近一次未能支付息票将引发其持有的约100亿美元美元票据的交叉违约。碧桂园发行的1美元票据价值大约是在5美分左右，显示出投资者预期能收回的钱有多少，6月份时一些面值接近80美分。它的股价今年已经下跌72%。

风起2023-10-20

会员

中国房市重磅！恒大听证会前突然转向：修改债务重组协议 “取消或无限期延后多场聆讯”

，但没有透露重组计划拟议修订的细节。#中国房地产危机# (来源:Bloomberg) 鉴于以上情况，原定于北京时间10月16-17日上午10时正举行，有关香港恒大协议安排议安排的批准聆讯取消，其他相关批准聆讯也无限期延期。原定于开曼群岛时间10月5日上午10时举行的有关开曼群岛恒大协议安排的协议安排批准聆讯，如今无限期延期。原定于英属维京群岛时间10月3日上午10时举行的有关景程协议安排的协议安排批准聆讯，同样宣告无限期延期。另外值得关注的是，恒大原定于10月25-26日召开的债权人会议也突然取消，公司未提及是否再次召开。恒大集团在9月末表示，创始人许家印涉嫌犯罪并被警方控制，这一事态发展加剧了恒大集团日益不确定的命运。这家负债超过3000亿美元的全球负债最重的开发商周五在香港面临法庭听证会，审理要求清算该公司的请愿书，这可能会暴露出曾经难以想象的清算其资产的可能性。报道提到，这样的结果将对恒大集团造成严重破坏，该公司正试图敲定重组计划以偿还债权人。恒大是中国房地产债务危机的典型代表，负债约3270亿美元，在接到更多清算令后，恒大出席了听证会。最新的事态发展还扩大了越来越多陷入困境的中国公司名单，其中包括恒大的同行碧桂园控股有限公司(Country Garden)，这些公司因治理和信息披露不力而受到批评，导致投资者长期远离中国借款人。恒大债券持有人上周表示，他们对公司重组计划未能满足监管要求的公告感到惊讶，并对可能的清算表示担忧。恒大则回应称，公司将适时就进一步进展情况另行刊发告。路透社周四指出，据中国国家统计局最新数据来测算，9月中国70个大、中城市新建商品住宅价格指数年比下降0.1%，按月则走低0.2%，显示不论是按年还是按月比均已连续下跌3个月。报道称，经计算显示，9月70个大中城市中，其中，新建住宅价格指数按月上涨的有15个，上月为17个；而持平的为1个，上月1个；有54个下跌，上月为52个。进一步细分看，按年计算，9月中国一线城市新楼销售价格升0.7%，升幅较上一个月扩大0.1%。其中，北京和上海分别上升2.9%和4.4%，广州和深圳则分别跌1.7%和3.0%。而在一线城市二手楼售价方面，其价格下滑1.4%，跌幅较上一个月收窄0.2%。其中，北京走升1.1%，上海、广州和深圳年比则分别下跌1.9%、3.8%和1.0%。

圈内人2023-10-20

LPR“按兵不动”！中国房地产危机仍是一大隐忧，年内或有进一步“降息”空间

周五(10月20日)中国各银行维持基准贷款利率不变，此前央行没有降低一项关键政策性贷款的借贷成本。

风起2023-10-20

数据改变一切：中国今年完全可以实现5%的目标！但房地产危机仍是大麻烦……

本周中国公布的三季度GDP意外强劲，令中国今年5%的官方目标实现更为可能，不过经济学家警告称，房地产危机仍是一个严重拖累。

云涌2023-10-19

会员

创始人父女或已离境？碧桂园紧急声明：目前在国内正常工作

引发中国规模最大的企业债务重组之一。#中国房地产危机# 碧桂园10月10日发公告称，尚未支付本金4.7亿港币的到期款项，并首次表示公司预期无法如期或在宽限期内履行所有境外债务款项偿付义务。公告称，碧桂园已聘请中金公司和华利安诺基担任顾问，协助评估资本结构及流动性状况并制定方案。

风起2023-10-19

中国房价下跌速度创近一年来最快打击市场信心

中国房地产危机#FX168财经报社(香港)讯周四(10月19日)最新公布的数据显示，9月份，中国房价以近一年来最快的速度下跌，美国彭博社称，这加剧人们对中国政府提振房地产市场的措施是否足以重振该行业的怀疑。 (截图来源：彭博社) 中国国家统计局(National Bureau of Statistics)周四公布的数据显示，9月份，中国70个城市不包括保障性住房在内的新建住宅价格较8月份下跌0.3%，8月份的跌幅为0.29%。这是自2022年10月以来最大的环比降幅。 9月二手房价格环比下跌0.48%，与上个月的跌幅持平，这是自2014年以来的最大跌幅。在房价下跌之际，中国主要城市已经出台一系列刺激市场的措施，比如降低抵押贷款利率和首付要求。 (图片来源：彭博社) 中国房地产开发商正在与长达数年的低迷作斗争，这种低迷导致他们资金短缺，公寓完工时间推迟，并使经济失去一个关键的增长动力。今年第三季，房屋销售和房地产投资仍拖累经济产出，突显出政策制定者最近采取措施重振需求的原因。中国国家统计局周三公布的数据显示，今年前九个月，全国房地产开发投资金额同比下降9.1%，不如预期。本周中国房地产产业再度传出坏消息，曾经是中国最大建商的碧桂园控股公司(Country Garden Holdings Co.)暗示，它可能首次出现美元债券违约。投资者的情绪也在恶化，彭博情报(Bloomberg Intelligence)的中国开发商股指数周三跌至14年低点。根据中国国家统计局发布的另一项数据，中国房地产行业产值在2023年第三季收缩2.7%。在过去9个季度中，该行业的产出有8个季度出现萎缩，这是中国自上世纪90年代末建立私人房地产市场以来最长的一次衰退。 (图片来源：彭博社) 考虑到房地产在中国经济上的重要性，官员们已经采取越来越多的措施来稳定房地产，9月份政府允许主要城市降低购房者的首付比例，这是迄今为止尝试过的最重大的刺激举措之一。其他几项措施，如放宽首套房抵押贷款利率下限，也已生效。有迹象表明，这些措施正在产生积极影响。家庭部门的未偿还中长期贷款(抵押贷款的代表)在9月份比上个月增加5430亿元人民币(约合740亿美元)，这是自3月份以来的最大增幅。但在最近一个关键的假期销售旺季，房屋销售不温不火，引发人们对现有支撑是否足以推动复苏的担忧。麦格理集团(Macquarie Group Ltd.)中国经济主管Larry Hu表示：“展望未来，主要风险仍来自房地产行业，该行业尚未走出困境。”

风枫2023-10-19

富人大规模资本外逃让习近平非常头疼！日经:中国房市困境令中国人在日本疯狂购房

#中国房地产危机#FX168财经报社(香港)讯《日经亚洲》社论撰稿人中泽克二(Katsuji Nakazawa)周四(10月19日)最新撰文称，中国房地产市场困境引发在中国人在日本的购房热潮。 (截图来源：《日经亚洲》) 中泽克二是东京的日经新闻高层人员和社论撰稿人。他曾在中国担任7年特派记者，后来担任中国分社社长，并且是2014年范恩-上田纪念国际记者奖(Vaughn-Ueda International Journalist prize)得主。文章指出，在1966年至1976年的文化大革命和其他动荡事件中幸存下来的中国老年人，不会天真到在政府未能有效应对国家房地产暴跌时袖手旁观。对于这些人和其他中国人来说，海外市场，尤其是日本，正在为他们的资金提供某种形式的逃离途径，这在一定程度上要归功于智能手机应用。中泽克二写道，事实上，中国富人的大规模资本外逃让中国国家主席习近平非常头疼，尽管他的政府本周在北京举办了一个论坛，庆祝“一带一路”倡议提出10周年。本月早些时候，当两名中国公民在日本最北部的主要岛屿北海道被捕时，资本外逃成为焦点，这揭示了两国之间频繁的资金转移所纵横交错的一条“小通道”。两名中国公民在北海道被捕一位熟悉北海道房地产交易的消息人士表示：“这可能是第一次有人因涉嫌参与与中国的非法电子货币转账而在北海道被捕。” 该消息人士还指出，中国流行的电子支付应用支付宝(Alipay)被用于所谓的不当转账。北海道警方于10月4日逮捕了这两名中国公民，怀疑他们经营“地下银行”违反了日本银行法。在日本，应第三方要求将资金转移到国外是违法的；一个人需要银行执照，或者必须在政府注册才能合法地做这件事。据称，两人在没有许可证的情况下，应第三方(包括通过支付宝)的要求，汇出了总计约26万元人民币(约合3.5万美元)。在涉嫌非法汇款的那段时间，可以很容易地通过智能手机分期汇出相对较大的金额。中泽克二表示，值得注意的是，大量资金正在日本和中国之间转移，不过大部分资金都从中国转移到日本。一位经常往返于中日两国之间的商人说，中国人越来越担心国内经济，尤其是关键的房地产行业。这位商人说，这些担忧正在加速中国资金的外流。资本外逃在谈到中国资金大量流入日本时，这位商人表示：“这只是资本外逃。其中大部分用于购买日本的房屋和其他房产。购买公寓和其他建筑的数量也在增加。” 除了中国不断恶化的房地产市场，这位商人还指出，日元严重贬值也是中国人在日本疯狂购房的原因之一。这位商人说：“日元最近的大幅贬值使日本的房地产相对便宜。” 中国大城市的房价在2008年北京奥运会之前一直在飙升，但在过去几年里一直在下滑。北京房地产市场在5、6年前见顶，当时北京一些最受欢迎的街区的房价较世纪之交飙升10倍。中泽克二写道，习近平的政府现在担心，随着人们对自己的未来越来越没有安全感，社会动荡会爆发。中国的青年失业率已经恶化到如此程度，以至于中国当局已经停止发布官方数据。如果保持相对稳定是习近平的首要任务，那么他的政府将难以修复破碎的房地产行业，因为这样做可能会导致混乱。由于中国政府不可能轻易将大型开发商推入破产程序，房地产行业的问题可能暂时得不到解决。正如湖北省会武汉一家私营公司的一位高管所说，当普通中国人看到整体情况时，他们得出的结论是房价“必须继续下跌”。在这种经济僵局中，许多富有的中国人想卖掉自己的房子和其他财产换取现金，然后把收益带到国外。他们希望尽快这样做，而不是持有他们认为价值将不可避免下降的资产。他们中的许多人将现金存放在日本，投资于大大小小的房地产。这些房屋翻新后，主要出租或变成旅游住宿，并发布在网站上，用于针对在日本旅行的外国人出租私人房间。许多使用这些平台的游客，在日本被称为“民宿”，通常甚至不会见它们的主人或代表主人的代理人。但正是在这个关键时刻，一些电汇可能会引起怀疑。日本关东地区(包括东京)的一名房地产行业代表说，“居住在日本的代理商可以使用支付宝等应用程序，将民宿收入或房地产交易推荐费转移给在中国的人。”他指的是这些应用程序非常方便。日本当然有许多旅游热点，在那里房地产是一项不错的投资。一段时间以来，北海道西南部的山区新雪谷(Niseko)一直在经历一场建筑热潮，承包商试图跟上外国投资者对度假公寓和豪华酒店的需求。新雪谷以其滑雪条件而闻名于世。据说，全球知名的中国科技巨头创始人在新雪谷地区拥有一栋别墅。尤其引人注目的是新雪谷安努普利(Niseko Annupuri)和新雪谷花野(Niseko Hanazono)地区。但由于新雪谷长期以来一直吸引着来自澳大利亚、美国和欧洲的长期游客，这里的房价已经很高。因此，中国投资者正将注意力转向北海道中部的富良野(Furano)。据称，他们的投资额从2000万日元(约合13.5万美元)到数十亿日元不等。资金流入日本中泽克二表示，即使在中国从2020年初开始实行严格的新冠清零限制期间，中国的海外游客数量急剧下降，但随着中国富人在未被发现的情况下投资日本房地产，资金仍在流入日本。中国资金也在流入包括大阪和京都在内的关西地区的房地产市场。据一位中介介绍，中国买家尤其热衷于在日本被视为低端的房地产产品。这些买家将目光集中在大阪市中心的某一住宅区域，尽管位置便利，但交易价格却比其他地区便宜。这个社区不受周围社区的重视。虽然日本投资者可能不愿意在该地区购买房产，但“中国买家正在迅速做出决定，”这位介绍代理人说。现在，附近许多起价约2000万日元的小房子和公寓正在出售，并被中国买家抢购一空。即使因不在规定的公共道路附近而不能重建的土地和房屋构成的房地产产品，如果价格便宜，也能卖得很好。在很多情况下，这些房子被翻新后在民宿平台上上市，获得了不错的回报。在大阪著名的道顿堀(Dotonbori)娱乐区，中国人正在购买建筑物。一位70多岁的老太太说：“隔壁那栋楼的老板现在也是中国人了，那座房子可能会变成民宿，或者在装修工作完成后租给商业租户。”她在这个地区开了一家咖啡店很多年。民宿的广告招牌已经在主要街道两旁的建筑物的正面显眼。大阪的一位房地产经纪人最近表示：“中国人在日本买房如此随意，就像买一辆便宜的汽车或其他什么东西一样。” 中泽克二指出，中国富人这么做的一个原因是，这样做可以打开一条在日本长期居留的道路。对于最终想要永久居留权的外国人来说，通过经营或管理企业在该国居留一段时间是一种选项。然而，在获得永久居留权之前，商务经理签证持有者必须证明他们的公司保持盈利能力。如果中国投资者购买了一处房产，将其归一家公司所有，并经营能够带来稳定收入的民宿业务，那么这一要求可能会得到满足。然而，这些投资者面临的第一个障碍可能是中国政府。中国已开始更严格地监管个人将外币转移到国外。对于一个中国公民来说，每年带超过5万美元出国已经非常困难。当中国人购买海外房产时，他们会想出各种办法来规避规定。尽管这些想法中有许多是合法的，但有些，比如诉诸“地下银行”将资金转移到海外，可能会违反法律。尽管如此，中国人在日本投资的资金足以帮助新雪谷、富良野、道顿堀和其他令人向往的社区建立强大的房地产价值。中泽克二在文章最后写道，这种动态是习近平政府住房政策的副作用，它将在目前继续发挥作用，或者直到中国低迷的房地产市场回暖。这可以说是中国经济政策的意外后果，它正在影响日本经济。

tqttier2023-10-19

楼市重磅！上海成首个公积金“认房不认贷”一线城市专家如何解读？

，“上海发布”对部分问题进行了解答：#中国房地产危机# 1.认定首套住房的具体条件：无住房和未使用或已结清两个条件需要同时满足。 2.第二套认定为改善住房的具体条件：无住房公积金贷款记录或已结清住房公积金贷款的借款人家庭，且家庭成员(包括借款人、借款人的配偶及其未成年子女)名下在房管部门登记信息中查询结果为1套住房，该套住房人均建筑面积低于市统计部门公布的上年度本市城镇居民人均住房建筑面积，再次购买商品住房的，认定为住房公积金贷款购买第二套改善型商品住房。（自2023年3月31日起，本市购买第二套改善型住房申请公积金贷款的家庭，现持有住房人均住房建筑面积调整为不高于37.46平方米） 3.执行口径：已经贷款的按原政策口径执行，2023年10月30日(含)后受理的公积金贷款按本通知执行。若认定为家庭首套住房，可以享受上海公积金贷款首套住房贷款政策，首套住房贷款利率五年期以上3.1%（家庭二套五年期以上3.575%）。实际上，今年以来上海对于公积金政策一直在放宽， 4月上海增加了首套购房者的公积金额度，多子女家庭公积金贷款额度上浮20%，个人最高可贷72万，家庭最高可贷144万（要求必须二孩以上，其中至少一个未成年）；9月7日上海发布正式官宣调整公积金政策，延长公积金贷款年限，一些房龄在20年左右的二手房过去最多可以贷15年，但调整后可以贷到30年。此次上海公积金新政的调整对于很多购房者来说，将进一步降低了购房成本和购房门槛。通过放宽首套认定标准来实质上降低了每月公积金还款的支出，也是在一定程度上对刚需客群的政策倾斜，放宽认贷标准后，则可享受首套房3.1%的公积金贷款利率，其每个月的月供压力将直接减少262元至4270元，这对总收入较低的家庭来说，确实做到了实际的减负；同时后续也可以刺激购房者在承受力范围内，充分用足公积金贷款、享受利率优惠，释放合理的住房需求，带动新房甚至二手房市场。钛媒体整理发现，此前天津、珠海、中山、惠州、清远等地已经开始实行公积金“认房不认贷”政策。此次在商业贷款全国已全面落地“认房不认贷”的情况下，上海再次加码公积金，作为风向标的四大一线城市之一，此次新政起到一个较强的示范效应，给其他开了一个很好的头，也为其他城市提供了新的思路。未来一段时间，房地产政策有望继续宽松，各大城市或将积极跟进，将公积金政策发挥到实处，从而提振市场。在政策多重利好下，四季度房地产行业有望逐步企稳。机构如何解读？中指研究院上海高级分析师陈炬兰表示，继多个二线城市公积金实行“认房不认贷”政策后，上海成为首个实行的一线城市，此举将对改善或置换客户产生积极作用，预期未来将有更多城市跟进。同策研究院研究总监宋红卫指出:“新政策是与认房不认贷政策匹配的。9月初上海颁布认房不认贷政策的时候，只规定了商业银行贷款的政策，公积金政策是缺席的，最新出台的该项政策，打通了商业银行认房不认贷与公积金政策的通路。” 今年9月1日，上海执行购买首套房贷款“认房不用认贷”政策。据中指院数据，上海新房实施商贷“认房不认贷”后，9月新房（不含保障房）成交量环比增长21.7%，市场热度有所上升。宋红卫认为，新政策的推出，将有助于释放置换及改善型需求，可有效降低此类群体的按揭贷款成本。中原地产首席分析师张大伟表示，公积金作为低利率购房工具，也执行认房不认贷有利于购房者降低购房成本。在商业贷款全国已经全面落地“认房不认贷”的情况下，公积金也逐渐开始落地，上海作为一线城市的代表，落地公积金“认房不认贷”也是顺应政策趋势。易居研究院研究总监严跃进分析认为，此前一线城市在认房不认贷政策方面有创新和突破，成为热点。但当时政策主要是从商业银行贷款的角度出发，而没有涉及公积金贷款。此次上海政策信号意义很强，有很强的示范效应。严跃进称，此类政策对于很多购房者来说，可以有机会纳入到首套房或二套房的认定标准，进而获得条件更好的公积金贷款，包括公积金贷款利率和公积金贷款额度，进一步降低了购房成本和购房门槛，利好合理住房消费需求的释放。其他城市也要加快制定此类政策，确保公积金政策更好发挥惠民互助的效果，进一步促进各地房地产交易市场的提振和回暖。

财经风云2023-10-19

中国房地产销售和投资出现两位数降幅！支持措施未能提振信心，碧桂园违约倒计时

日前，中国房地产销售和投资出现了两位数的下降，原因是支持大城市的举措未能提振人们对房地产行业的信心，尽管房地产萎缩的步伐有所放缓。

风起2023-10-18

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