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多伦多被评为孤独之城：整座城市走向衰落，市民在抑郁、寂寞和负担能力中苦苦挣扎

份2021年报告以来，多伦多通胀失控、加拿大央行贷款利率和总体生活成本上涨引发的负担能力危机进一步加剧了孤独、抑郁和其他心理健康挑战。报告称，三分之一（33%）的多伦多居民认为自己的家庭收入不足，比 2018 年的五分之一（20%）大幅增加。收入减少意味着居住空间更小，研究发现，大多伦多地区有 17% 的人生活在他们所说的“过度拥挤的环境”中。而对于新移民，这个数字几乎翻了一番，达到 32%。所有这些问题相互交织，例如居民的可支配收入和空闲时间减少，这使得对慈善捐款者和志愿服务者减少。 2018年至2022年间，该市的志愿者和捐赠率均下降了12%，减少了30万名捐赠者和30万名志愿者。调查结果清楚地表明，多伦多正在苦苦挣扎，正在走向衰落，多伦多基金会正开展一项活动，希望能“重振人们对这座城市未来的信心”。 ref: https://torontofoundation.ca/powerofus#thefindings https://www.blogto.com/city/2023/11/report-toronto-lonely-city-overwhelmed-unaffordability/ https://www.cbc.ca/news/canada/toronto/toronto-2023-vital-signs-report-1.7027317 作者：丁其

超级生活2023-11-16

低收入人群有福了，温哥华市长新举措，在城市拥有的土地上为中等收入者建造住房

温哥华市长 Ken Sim将在周三提出一项动议，要求工作人员寻找方法为年收入在80,000加元至180,000加元之间的家庭提供更多住房选择。

佳华1682023-11-16

加拿大许多潜在购房者进入冬眠状态？！CREA：10月房屋销售环比下降

年可能会看到的一个例子，这实际上取决于加拿大央行是否必须再次加息，或者到明年3月，将看到央行进行首次降息。” 10月份新上市房屋数量环比下降2.3%，这是自3月份以来的首次下降。由于10月份销量降幅超过新上市房屋数量，全国销量与新上市房屋数量的比率降至49.5%，创10年来新低。该指标的最高水平为4月份的67.9%。该指标的长期平均值为 55.1%。截至2023年10月，全国库存量为4.1个月，较5月份3.1个月的低点增加了整整一个月。尽管如此，它仍低于近五个月库存的长期平均水平。 MLS系统是仅由加拿大房地产委员会使用的合作营销系统，以确保列出待售房产的最大曝光度。

Dan19772023-11-16

加拿大房贷危机风暴将来袭，恐怖的数学揭示经济崩溃的前兆

到期的大量抵押贷款相关的宏观经济数字对加拿大央行来说应该是可怕的。到2026年，将有将近1万亿美元的续约，由此产生的平均月供的大幅增加将引发巨大冲击，进而对房地产市场特别是整体经济造成压力。加拿大央行需要在冲击来临之前采取积极的宽松政策，以避免将减速转变为危机，为2024年加拿大政府债券的超额表现做好准备。史密斯指出，大约有三分之二的加拿大抵押贷款市场将在2024年至2026年之间续签合同。鉴于在2022/2023年的加息周期早期或中期，消费者从完全浮动的抵押贷款转向固定利率的固定付款变利率抵押贷款，续签将迫使抵押贷款持有人面临更高的平均利率。即将到来的抵押贷款危机史密斯表示，这个即将到来的“抵押贷款危机”在加拿大是公认的，但没有人追根溯源。史密斯表示，他们公司检测了各种数据来源，以追踪抵押贷款续约对系统的影响。史密斯认为，虽然完美的准确性是不可能的，但影响的广泛方向和幅度都是可知的，并且令人担忧的。史密斯指出，通过结合加拿大最近一次金融稳定性审查的数据和加拿大房屋和抵押贷款公司（CMHC）关于平均余额的数据，该公司确认到2026年，大约三分之二的抵押贷款（按价值计算）将续约。分布有点后置，大约有一半以上将在2024年和2025年之间到期，其余部分将在2026年到期。可以利用自加息周期开始以来已经发生的平均月供上升来感受到这将如何影响消费者。抵押贷款支付将上升史密斯指出，2022年2月，平均月供为1460加元。根据最新的CMHC数据，现在超过1900加元，涨幅超过30％。由于该数字包括在2022年初或中期将其利率固定的大量浮动利率抵押贷款（在加息周期中途），这是评估即将到来的续约影响的保守起点（他们将面临更高的利率）。根据即将到期的家庭占比，如果计算到2024年底，则平均月供将再增加15％，到2025年底将增加30％，到2026年底将增加45％。经济将受到重创数学真正威胁的地方是将个人支付上升聚合以得出宏观经济影响。史密斯指出，如果家庭被迫将更多的月收入用于抵押贷款支付，则意味着在诸如白色家电、餐厅和度假等方面的自由支出减少。根据有抵押贷款的总户数计算，这对人均自由收入的打击相当于到2026年底实际总体国家可支配收入的惊人减少20％。这对需求来说是一个巨大的冲击。史密斯认为，这个计算代表了对需求影响的理论“上限”，因为许多家庭根本无法承受这种抵押成本的增加，而续约的压力将不得不通过其他阀门释放。史密斯表示，一些家庭将选择重结构他们的抵押贷款支付，利用他们剩余的“过剩储蓄”来减少本金并控制月供（加拿大央行自己提出了抵押贷款续约是加拿大人未像美国人那样消耗过剩储蓄的可能解释之一）。然而，其他家庭将选择缩小规模，这意味着市场上的房源将增加（以及对价格较低单位的需求）。房价的下行压力将加大，最近的小幅下降只是这一过程的开始。抵押违约将上升史密斯认为，一小部分抵押贷款持有人将别无选择，只能违约违反他们的抵押贷款义务。银行已经在预期违约飙升的情况下大幅增加了贷款损失准备金（在2023年的前三个季度上涨了70亿加元，而在2022年整个年度为32亿加元。许多人，包括加拿大央行在内，已经指出拖欠率仍处于创纪录的低位。但这是因为大多数续约尚未发生。历史上，政策利率和抵押贷款违约之间存在两年的滞后期，这意味着从2024年初开始，将迎来违约的稳步上升。史密斯表示，如果能做到这一点，那么加拿大央行的经济学家也可以（而且他们拥有更好的数据和更高的准确性）。史密斯认为，很难想象央行的决策委员会不会意识到即将来临的风暴，并得出结论认为在抵押贷款危机来临之前，利率将需要迅速降低，以避免深度和持续的危机（而不是轻微的矫正性衰退）。史密斯指出，这意味着加拿大央行将需要相对较早地改变立场——有可能是在2024年上半年。进行这种立场变化的过程将受到已经停滞的需求和持续的通货紧缩的缓解。史密斯认为市场尚未充分意识到将需要多么大程度的宽松（或可能的时间），同时，投资者并没有为加拿大和美国利率之间的差距大幅扩大做好准备（美联储可能会比加拿大央行更长时间保持利率不变）。因此，人们对加拿大政府债券在绝对和相对方面都感到乐观，而加元贬值的理由也很充分。

佳华1682023-11-16

加拿大房地产泡沫：梦魇前的宁静，波澜前的沉寂

近年来，相信所有加拿大人都听到有关“房地产泡沫”的传言，或者参与过对这个绚丽的泡沫的讨论。但实际上，这个“泡沫”是什么？对房屋所有者会有什么影响？对投资者存在哪些潜在影响？随着房价的飙升和市场的波动，“房地产泡沫”这个主题真是人们生活中无法绕过的话题。

佳华1682023-11-16

加拿大抵押贷款危机“迫在眉睫”，央行必须降息？

睫的抵押贷款续签相关的宏观经济数学对于加拿大央行来说应该是可怕的。到2026年，近1万亿加元的续签将导致平均每月抵押贷款支付大幅增加，进而引发巨大的需求冲击，给房地产市场和整体经济带来压力。央行需要在冲击到来之前大幅放松货币政策，以避免经济放缓演变成危机。据广泛报道，加拿大抵押贷款市场约三分之二的抵押贷款将在2024年至2026年期间续签。鉴于绝大多数固定利率抵押贷款和浮动利率抵押贷款人，此前或者在2022/23年加息周期的早期阶段已锁定低利率，续贷将迫使抵押贷款持有人承受更高的平均利率。抵押贷款续签危机这种迫在眉睫的“抵押贷款续贷危机”在加拿大是众所周知的，但没有人通过宏观经济数学得出完整的结论。我们对各种数据源进行了三角测量，以通过系统追踪抵押贷款续签的影响。虽然完美的准确性是不可能的，但影响的广泛方向和程度是已知的和令人震惊的。结合加拿大央行最新的金融稳定审查数据和加拿大抵押贷款和住房公司 (CMHC) 的平均余额数据，我们确认大约三分之二的抵押贷款（按价值计算）将在2026年之前续约。这种分布在2024年和2025年略有后置，超过一半在2024年和2025年，其余在2026年。我们可以利用自加息周期开始以来平均每月抵押贷款支付的上涨来了解这将如何影响消费者。经济将遭受重创如果家庭被迫将更多月收入用于抵押贷款支付，这意味着白色家电、餐馆和度假等方面的可自由支配支出会减少。根据抵押贷款家庭总数的比例，人均可支配收入受到的打击，相当于到2026年底全国有效总可支配收入惊人地减少20%，这对需求来说是巨大的打击。当然，这一计算代表了对需求影响的理论上的“上限”，因为许多家庭根本无法承受抵押贷款成本的增加，而续贷压力将不得不通过其他阀门来缓解。一些家庭会选择重组抵押贷款还款，动用剩余的“超额储蓄”来减少本金并控制每月还款额，其他家庭将缩小规模，这意味着市场上的住房供应将会增加（以及对低价公寓的需求）。房价下行压力将会加剧，近期的小幅下跌只是这一过程的开始。抵押贷款违约率上升最后一小群抵押贷款持有人将别无选择，只能拖欠抵押贷款义务。由于预计拖欠率上升，银行已经大幅增加了贷款损失拨备（2023年前三个季度增加了70亿加元，而2022年全年为32亿加元）。包括加拿大央行在内的许多人都指出，拖欠率仍处于历史低位，但那是因为大多数续签尚未发生。从历史上看，政策利率和抵押贷款违约之间存在两年的滞后，这意味着从2024年初开始，违约率将稳步上升。

Dan19772023-11-15

见微知著：玩具订单、冬衣销售的下滑印证加拿大经济正在进入寒冬

拿大，虽然通胀预期有所缓解，但仍远高于加拿大央行自己的通胀预测，预计通胀将在 2025 年下半年恢复到 2% 左右。高通胀带来高利率，数百万拥有抵押贷款加拿大人未来将面临财务痛苦。

Lisa2023-11-15

央行加息令加拿大人苦不堪言，这几个省份由感明显

FX168财经报社(北美)讯加拿大央行开始加息的头一年，加拿大的实际国内生产总值增长了3.8%，其中9个省份的GDP有所增长。根据加拿大统计局上周公布的省级数据，萨斯喀彻温省以6%的增长率领先，其次是阿尔伯塔省，增长率为5%。但是，尽管从表面上看，经济增长看起来不错，但Desjardins首席经济学家Marc Desormeaux在数据中发现了几个“令人不安的细节”，这些细节显示了近代历史上最激进的加息周期的早期影响。为了遏制疫情后飙升的通胀，加拿大央行在2022年将政策利率从0.25%上调至4.25%。2023年又加息三次，使利率达到目前的5%。 Desormeaux在一份报告中表示：“我们已经知道去年随着利率大幅上升，住房在全国范围内造成了多大的拖累，但一些地区的疲软和深度的广度是惊人的。他说，在2021年创下历史新高后，2022年的住房投资下降了12.1%，有七个省份下降了，这一数字在过去严重衰退期间才被超过。 2022 年，住宅资本在经济产出中的份额低于疫情前十年的平均水平，但滨海地区除外。在安大略省、魁北克省和不列颠哥伦比亚省，这项投资的降幅比1990年代以来的任何时候都要大。 Desormeaux说，在安大略省和不列颠哥伦比亚省，房地产市场影响力最大的经济体，如果不是房地产的下降，增长率将超过5%，事实上，安大略省 2022 年的GDP为3.9%，不列颠哥伦比亚省的GDP为3.8%。随着利率攀升，这两个省份的房屋销售急剧下降。当加拿大央行在2023年年初将利率暂停在4.50%时，市场经历了强劲的复苏，令经济学家感到惊讶。然而，当央行在6月和7月再次加息时，利率再次下降，使利率达到5%。自那以后，利率一直处于暂停状态，但Desjardins认为这次反弹的可能性较小。 Desormeaux表示，更高的借贷成本使房地产市场更加难以承受，而央行的“长期更高”的说法将使固定抵押贷款利率保持在高位，直到加拿大央行明年降息。 2022年的另一个警告信号是储蓄率。加拿大人在疫情期间存入的大量资金最初保护了消费者免受高通胀和高利率的影响，但那一年已经有迹象表明这种防御正在减弱。加拿大统计局表示，加拿大的家庭储蓄率从2021年的10.5%下降到2022年的5.4%，原因是支出增长超过了收入增长。安大略省的降幅最大，降至3.2%，主要是因为利息支付增加。加拿大统计局表示：“事实上，该省家庭的偿债率是全国最高的（8.1%，而加拿大为6.8%），主要是因为抵押贷款债务的增加。“与此同时，萨斯喀彻温省是唯一一个储蓄率有所提高的省份，这是由于农作物条件的改善和谷物价格上涨提高了收入，储蓄率上升到8.7%。Desormeaux表示，尽管该省的GDP数据落后了一年，但它仍然为2023年及以后的增长提供了“关键要点”。房地产市场的拖累以及安大略省和不列颠哥伦比亚省等重债地区面临更大财务压力的风险，强化了Desjardins的观点，即阿尔伯塔省等产油省份最有能力度过经济衰退。

佳华1682023-11-14

加元/人民币三连升，加元上升动力不足，美元停滞不前

来可能会给加元带来压力。请关注本周二加拿大央行副行长托尼·格拉维尔（Toni Gravelle）将在参加题为“不确定性加剧时金融稳定和金融监管面临的挑战”的小组讨论时发表谈话要点，他将对加拿大央行（BoC）未来利率变动的评论。预计加拿大央行理事会成员不会对市场产生太大影响，但投资者仍然需要密切关注。最近几周，加拿大央行进一步加息的预期明显下降，这要归功于一系列低于市场预期的通胀、GDP和劳动力市场数据，这些数据都表明经济正在放缓。加拿大央行预期的这种“定价”支撑了近期加元的疲软，Gravelle的评论可能有助于验证这一说法。加元/人民币连续第三个交易日上升，现报5.2834，涨幅0.07%。（加元/人民币汇率走势图，来源：FX168）

慧宣鑫语2023-11-14

掌控通胀初心不改，加拿大央行加息议题分歧不断

FX168财经报社(北美)讯加拿大央行目前正在努力应对控制通胀的挑战，这是自2021年底以来一直存在的一个问题。加拿大央行成员之间对于实现2%通胀目标所需的行动方针出现了内部分歧。尽管一些委员在10月份的会议上主张进一步加息，但其他委员则认为维持目前5%的政策利率可能就足够了。 CIBC 首席经济学家艾弗里·申菲尔德 (Avery Shenfeld) 在周五的每周报告中强调了这些分歧，并指出经济的脆弱性可能在影响利率和管理通胀方面发挥作用。他提请人们注意导致通货膨胀的因素，例如油价和工资上涨，他预计这些因素会随着时间的推移而自我纠正。然而，申菲尔德还指出，住房成本持续存在，仍然很高，而且基本上不受利率影响。尽管房价略有下降，但由于高利率持续存在，加拿大人继续面临抵押贷款成本和租金上涨的问题。加拿大央行行长蒂夫·麦克莱姆(Tiff Macklem)表示，如果核心通胀在达到2%的目标之前出现下降迹象，则可以考虑降息。目前，加拿大9月份通胀率为3.8%，核心指标为3.5%至4%。CIBC预计，随着经济活动放缓，核心通胀率将下降。消费者信心受到严重打击，尤其是45-54岁年龄段的消费者，他们负债累累，之前从未经历过如此高的通胀水平。他们的消费习惯加上当前的财务压力可能会对消费产生负面影响。分析还提到了短暂的通胀因素，例如巴以冲突造成的油价飙升，但随着全球需求担忧的加剧，这些因素已开始消退。央行对经济增长缓慢的共识是明确的；然而，对于如何在不进一步损害经济的情况下最好地解决通货膨胀问题，仍然存在分歧。

佳华1682023-11-13

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