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2023年房地产市场还能冲吗 | AI Financial恒益投资

将通过分析近年来房地产行业的发展，以及加拿大房地产的变化，来讨论2023年，投资人是否还能介入房地产行业？近代房地产市场 19世纪末开始，随着时代和经济的不断发展，房子的需求越来越大，形成了专门的房地产行业，在越来越多的资本参与到房地产行业后，房地产市场有了突飞猛进的发展。房地产业的发展也带动了相关产业的腾飞，拿商业房地产最大的市场——美国来说：作为一个建造周期长，需要众多资源共同参与的房地产市场，资金是保证这个产业运营的重要因素。这也就促成了房贷业务的蓬勃发展。房贷业务，从最初19世纪末的个人放贷，到20世纪初的政府政策干预放贷，以及再到20世纪70年代后，通过金融手段和政策来放贷。从这样一个过程可以看到，房地产市场促使金融产业有了崭新的经济增长点。比如，在1970年，美国国会批准成立了住宅贷款抵押公司，来帮助各个金融机构来开辟二级抵押市场。由于金融房贷系统的快速成熟，也加速了美国房地产业的发展，在21世纪达到了空前火热。在房地产业蓬勃发展的过程中，政府不忘房地产的初始价值倒向：满足老百姓居住的需求，会不断地监督和干预市场的变化，避免让它的发展方向有太大的偏离。但是，即便政府一直在监管房地产市场，由于人性所趋，资本逐利，当人们发现房地产业是个人人都可以参与投资的市场时，大量的炒作人、炒作团、炒作商涌入了房地产市场，哄抬房地产价格，严重影响了房屋的初始居住目的：真正需要居住的人根本买不起房子。这样的现象，不仅在美国出现，在加拿大也同样出现，当然政府不会坐视不管，于是，政府越管，市场越热，市场越热，政府越管……循环往复的局面已经形成。按照这样的方式进行下去，如果那些想把房地产作为投资标的人们，也就处于了高风险投资的边缘，就像前面提到的黑石BREIT基金爆雷一样。接下来，将为大家展示一些数据统计，希望引起大家的警惕。资金过多集中于房地产在过去20年，由于大量的资金涌进房地产行业，导致其他行业没有足够的资金得到应有的发展。上图，是2021年加拿大细分行业贡献GDP的数据，其中，房地产行业 (Real estate and rental and leasing）占比最多，达到了13.5%。在有些省份，比如BC省，房地产甚至占比达到19.6%，也就是说每5刀的GDP，就有1刀是房地产行业产生的。即使是房地产占比比较低的省，比例也有10%左右。这样的比例会带来什么影响呢？以史为鉴，从美国的房地产业变迁情况，来解读一下加拿大的房地产市场可能发生的危机。 (美加GDP中房地产占比情况对比图) 上图是BMO银行所提供的加拿大和美国房地产分别占本国GDP的比例。可以看到从1960年以来，直到2000年左右，两国房地产的趋势都差不多，占比在4%-8%之间波动，都没有超过10%。也就是说，房地产作为衣食住行的一部分，与其它支柱产业平衡发展，并且根据加拿大统计局公布的数据，在2008年以前，房地产业占GDP的比重，长期排名第二，次于制造业。直到美国次贷危机之后，跃居第一，成为加拿大GDP贡献最大的产业。虽然美国和加拿大都是移民国家，但由于美国的房地产业发展最快，它是全球投资者首选场所。所以，在美国通过金融手段和政策实行放贷后，从1990年左右开始，美国房地产吸引了大量的投资者，一路吹高了房地产的泡沫，到了2007年创下了历史记录。物极必反，因为金融次级贷款的盛行，并且缺少监管政策，有资质没资质的人都可以获得贷款，于是在2008年撑破了这个泡沫，美国的房地产市场瞬间崩踏，一蹶不振10多年，房地产市场一直处于缓慢恢复的状态，直到2021年，才恢复到之前的中位数水平。而当时的加拿大，因为它的房地产业仅处在老二的位置，所以在2008年的金融危机中，经济没有受到致命的打击。在小幅回落波动以后，继续上行。而与此同时，投资者们，尤其是海外投资者们，在看到了加拿大房地产市场的这个优势后，他们的脑海里形成了加拿大的房地产市场比美国更加健康的认识。因为资本是逐利的，很快海外资金快速撤离美国，转战到了加拿大。这也就是为什么，2008年之后，加拿大的房地产市场反而更加蓬勃的发展起来。在疫情期间，由于贷款利息低，促成了加拿大房地产业就如一根直线往上涨。这也是为什么2008年过后加拿大房地产业对GDP的贡献跃居第一位的主要原因，而且是远超排名第二的制造业。截至2021年，加拿大对房地产的依赖程度，比美国2008年的房地产泡沫时期还要多30%。这是一个非常危险的信号，当一个国家的GDP极度依赖一个行业时，其他行业的发展就会被拖累拉跨。因为一个国家整个市场上的资金都被吸引到了这个行业中，如果不加控制，会由于马太效应，导致另外80%的行业越来越弱，无法正常发展，只靠20%的行业带动100%的GDP，后果就是，国家整体GDP增速也会被拖垮。这个就是资金过于集中于房地产会带来的弊端。房价过高，难以负担前面提到，资本是逐利的，当大量钱涌进房地产市场时，房地产市场的供给和需求必然会发生变化。当需求上升，房地产的价格自然也会上升。下图是BMO银行对加拿大房价的统计结果，图中显示了从1995年到2021年加拿大的平均房屋价格。从图中可以看到1995年到2000年，加拿大的房价比较平稳，从2000年开始，除了2008年稍微受美国金融危机影响有个明显下挫，接下来房价基本稳步上涨，但到了疫情之后上涨速度几乎加倍。2000年到2020年的20年间，房价从20万左右涨到50万，翻了2.5倍，平均每年涨12.5%。2020年到2021年，短短两年时间，房价从50万涨到将近75万，涨了0.5倍，平均每年涨25%，这样的涨幅堪比购买比特币一样刺激。房价越是这样的短期上涨，越是吸引了大量的投机资金进入房地产市场。如果按照这个趋势发展下去，那么房子最原始的居住目的将不复存在。因为，那些炒房族已经被疯狂的房价上涨冲昏了头脑，哄抬房价。而最需要住房的年轻人根本买不起住房。这里有一组数据显示，年轻人的购房悲哀： Generation Squeeze发布的一份报告显示：按照2022年高点的房价，年龄在25至34岁之间的新购房者必须全职工作27年，才能攒足一套普通住房20%的首付。而真正想要买房，不仅要攒够首付，还要能够承担房贷，房贷能贷到多少钱，则取决于收入。比如一套房子80万，即使有了20%（16万）的首付，为了贷出剩余64万的贷款，假设用一般情况下5倍杠杆来算：64万房贷就需要将近13万的收入作为支持！一年收入13万可不是一个小数字，加拿大收入中位数只有13万的一半不到：6万块！这也是为什么年轻人在大多地区买到房只有两个办法，要么，房价狂降75万，要么，工资猛涨到17万。当然，也可能依靠有钱的父母。如果是在大多伦多以外的地区，在安省，年轻人也要全职工作22年才能攒够首付，在大温哥华地区与多伦多一样要全职27年，在卡尔加里要全职10年，魁北克要11年，哈利法克斯要12年。加拿大的年轻人平均要全职工作17年才能存够首付！而在1976年，只要全职工作5年就可以存够首付，这才符合房子给人住的初始目的。对于任何一个国家来说，年轻人都是中坚力量，都是国家发展的顶梁柱。如果年轻人连一个可以遮风挡雨的房子都住不起，那年轻人没有未来，国家也将没有未来。很显然，房价持续走高，如果不加以控制，是非常危险的一件事。诺贝尔经济学获奖者席勒在他的著作《非理性繁荣》里对于房价分析提出了很多重要的见解，其中一点就是：房子是固定的，而人是具有流动性的，如果房价足够高，人们和企业就会搬离，甚至完全离开一个地区。疫情之后，多伦多房价飞涨，很多年轻人即使已经在多伦多工作多年，但看到自己根本负担不起的房价，再加上物价飞涨，最终选择搬到卡尔加里等可以负担起的城市生活。再比如，很多年轻人负担不起疫情之后涨价的房租，选择搬离市中心，回到父母家寄住。所以，现在所有的事实都指向一个方向，就是房价已经高的离谱，迫切需要政府出面干预了。政策出台，挤出房地产泡沫为了控制日益疯狂高涨的住房价格，政府已经出台了相应的政策加以控制，比如： · 2022年开始加息，提高借贷成本。前几年由于疫情，为刺激经济，央行不得不把利率从4%左右降到了2.45%，从而为炒房提供了便利。现在疫情结束，央行恢复加息通道，在短短的一年时间里，连续8次加息，目前，优惠贷款利率已经上升到 6.7%的水平，而上一次利息水平高于6%，还是2007年。加息效果非常明显，房地产市场迅速降温，最直观来看，一年的时间里，大多地区的房价已经同比下降16.4%，交易量也直线下滑45%。 · 压力测试——B20政策。早在2017年时，加拿大联邦政府金管局OSFI推出了B-20政策。从2021年开始， OSFI将mortgage的压力测试利率提升到5.25%，到2022年底一直维持在这个水平。这个压力测试，简单理解就是OSFI要确保购房者的贷款以及还贷能力，如果收入不够、资产负债情况不良，那就不能获得贷款，进而不能买房。购房者能够贷到的金额，也从原来年收入的八倍十倍的高水平，降到了五倍。一位每年收入八万的购房者，原来能贷到80万，加上首付20万，能买到100万的house；压力测试之后只能贷到40万，加上首付20万，只够买个condo。所以，OSFI推出压力测试的目的非常明确：不能随便买房，限制房地产市场的炒作，回归建房买房的初衷，希望人人都能获得一个可以住的场所。 · 海外买家禁令除了加息和压力测试之外，政府还在不断出台新的政策。比如，今年1月1号开始实施的，海外买家买房禁令。有资料显示，在过去十几年来，中国大陆的热钱疯狂涌入加拿大，尤其是温哥华、多伦多等大城市，就是因为他们大肆购入豪宅导致房价飙升，甚至有些学生都可以购买价值5700万的温哥华顶级豪宅，能获得4000万的mortgage。加拿大抵押贷款和住房委员会CMHC在2019年的一组数据表明，BC省至少6.2%住房为非居民业主，温哥华这一比例为7.6%；安省3.3%住房为外国人业主，多伦多这一比例为3.8%。在各种物业中，公寓的外国人业主比例最高，温哥华和多伦多这一比例分别高达至少11.2%和7.6%。对比之下，温哥华的房地产市场会有更多的泡沫需要被挤出。 · 空置税政府出台了征收房屋空置税的政策。多伦多从2022年开始征收房屋空置税：在多伦多市内，如果一个日历年内有超过6个月没有租客、家庭成员或朋友居住的房屋会被征收一定的税。大概的税率是1%，也就是交空置房的价格的1%。空置税主要也是为了通过阻止房屋空置来增加住房供应，同时减少炒房的利润空间。 · 增加地税温哥华市长在2023年2月28日晚上宣布了最新预算，将平均地税提高10.7%，创下了本世纪的历史新高。这也是由于产业发展的不平衡，导致政府无法从其它的产业中获得足够的收益，只能从房地产业中挤压资金。这个新预算明年将使普通单户住宅的业主多支付约 $470 美元，而普通公寓的业主将额外支付 $150 美元，一般企业将多支付约$670 美元。以上就是政府已经通过加息、增加压力测试水平、海外买家禁令、空置税和增加地税等多种手段，来为房地产市场降温，同时也可见政府要挤压房地产泡沫、恢复经济良性发展的决心。房地产，一个保值工具在政府官网上有这样一张图(如下)，显示房地产如果作为投资标的，在众多的金融产品之中，投资风险和收益位居中位，和money market是一个级别。也就是说，房地产投资的回报仅比money market稍微高一点，能够保值，但不是很好的投资工具。事实上，经济学家已经研究得出结论，近几十年来，房地产价格的平均年增长率在3%-5%左右，相当稳定。与此同时，通胀率在近十年平均在2%左右，因此房地产的价格相比通胀率而言，保值性很强。当通胀率上升，物价上涨，房价也随之提高，有时甚至高于通胀率几个百分点。根据FHFA (Federal housing Finance Agency)的数据分析，在1975年到2022年的将近50年间，如果在1975年将100美元投入房地产市场，到2022年的时候，这笔投资会增长到约928美元，也就是增长接近10倍。如果在1975年开始就将100美元投入S&P500指数，并且长期持有，到2022年，这笔投资可能会有19,351美元，也就是翻了将近200倍，差别巨大。由此可见，房地产具有抵抗通胀的作用，是非常好的保值工具。但是，它不是好的投资工具。那么，什么是未来的投资方向呢？华尔街投行高盛的首席执行官大卫所罗门认为，“资产管理”会是新的利益增长引擎。那么，投资者是“拭目以待”，还是“严阵以待”呢？如果以投资收益为主要目的，房地产投资并不是值得长期持有的首选标的。投资者需要做到的是：“理智投资，放眼长远”。【公司介绍】AI Financial 恒益投资是一家人工智能驱动的金融投资公司，拥有一套颠覆性的金融投资体系。公司致力于帮助所有人，通过投资理财，获得持续稳定收入，从而过上自己想要的生活。在过去的一年，恒益投资通过自己独特的投资理念——持续、稳定、盈利，在投资方面做到了加拿大第一。AI Financial 恒益投资团队希望运用这套投资体系推动加拿大养老体系的改革，让更多人通过金融投资过上更好的生活，推动社会进步，避免为了赚钱而牺牲时间和健康，或因没有足够的存款而不能顺利退休。更多信息： https://www.aifinancial.ca/zh/

AI Financial恒益投资2023-03-07

股市风向标看央行，涨跌风向标看业绩

但仍较去年的峰值下跌近 19%。去年加拿大房地产市场放缓，因为央行开始加息，给房屋销售带来压力并推动价格下跌。 1 月，加拿大央行第八次上调基准利率，政策制定者表示有意暂停并评估对经济的影响。中国大陆和香港本周市场回顾：本周五上证指数以3328.39收盘，较上周上涨1.87%，2月份微涨0.8%。沪深300指数以4130.55收盘，较上周上涨1.71%，2月份下跌2%。恒生指数以20567.54收盘，较上周上涨2.79%，2月份下跌9.4%，是自去年10月份以来首次单月下跌。本周五1美元兑6.9074人民币。经济数据 3月1日公布的2月财新中国制造业采购经理指数（PMI）录得51.6，较1月上升2.4个百分点，2022年8月来首次高于临界点，为2022年7月来最高。这一走势与国家统计局制造业PMI一致。国家统计局公布的2月制造业PMI录得52.6，上升2.5个百分点，是自 2012 年 4 月以来的最高水平。该值连续两月位于扩张区间，显示制造业景气持续上升，疫情后经济复苏正在加速。该数据公布后，沪深 300 指数和上证综合指数周三分别上涨 1.4% 和 1%，后者接近八个月高点。分析和展望：港股市场在今年1月底触及高位过后，市场持续震荡走低，并于本周一跌破20000点。由于乐观的工厂数据表明中国经济强劲复苏，港股周三飙升4%，为自 12 月 5 日以来的最大涨幅。在 2 月份恒生指数暴跌9.4% 让港股蒸发了 3240 亿美元的市值，周三的涨幅帮助香港股市从近两个月的最低点反弹。股市在周四略有回落，周五重拾升势，恒指、恒生科技指数皆收于约两周高位，周线结束四连跌。恒生指数此前下跌超过 10% 进入技术性修正，因为投资者担心经济复苏将引发通胀并限制新刺激措施的空间。平安证券分析师周二在一份报告中表示，在政策真空和地缘政治不确定性上升的情况下，近期市场调整主要是由于获利了结。如果“两会”出台的刺激措施强于预期，那么中国在疫情后的反弹可能会重新获得动力，但投资者应提防波动加剧。国际市场本周市场回顾：本周五，日经225指数以27927.47收盘，较上周上涨1.73%，2月份微涨0.4%。本周五，德国DAX 30指数以15578.39收盘，较上周上涨2.42%，2月份上涨1.6%。本周五，英国FTSE 100指数以7947.11收盘，较上周上涨0.87%，2月份上涨1.3%。分析和展望：由于能源价格下跌，欧元区 20 个国家 2 月份的消费者价格通胀从一个月前的 8.6% 降至 8.5%，但仍高于路透调查经济学家预期的 8.2%。欧洲股市周四跌至一个月低点，原因是欧元区通胀数据比预期更具粘性，这证明人们普遍预期欧洲央行将再次加息 50 个基点。本周五，欧洲股市跟随全球股市一起上涨，因为投资者对潜在的经济实力感到欣慰。一项衡量欧洲股市的指标上涨 0.6%，3月份有望实现每周上涨。 Disclaimer 免责声明本文稿中包含的信息仅供参考，并不旨在提供特定的投资，保险，财务，税务或法律的建议。文稿可能包含有关经济和投资市场的前瞻性陈述。前瞻性陈述并非对未来业绩的保证，鼓励您在做出任何投资决定之前，仔细考虑风险，并咨询有关专业人士。

汉邦金融2023-03-05

加拿大央行加息持续挤压房产市场！2月大多伦多地区房价上涨1.1%，同比下跌17.9%

Paul Baron在一份声明中说。加拿大房地产市场去年放缓，原因是加拿大央行(Bank of Canada)启动了一轮加息，对房屋销售造成压力，导致房价下跌。自2022年3月以来，加拿大央行已将基准利率上调425个基点，达到4.50%的15年高点。今年1月加拿大央行第8次上调基准利率，预计加拿大央行将在下周三的政策决定中保持稳定，此前央行曾暗示暂停加息。即使在2月份的上涨之后，多伦多的基准房价仍较去年的峰值下跌了近19%。有迹象显示，上月购房者的兴趣有所回升，2月份经季节性因素调整后的房屋交易量较上月增长8.5%，达到5224套。这是自8月以来的最高数字，尽管这仍然只有2022年2月交易的一半左右。 “需求的增长将与房源供应的紧张相抗衡，导致买家之间的竞争加剧，”房地产委员会首席市场分析师Jason Mercer在一份声明中说。“这最终将导致市场许多领域的价格重新上涨。”

绿山墙的安妮2023-03-03

加拿大消费者信心大幅攀升，房价有望反弹

5.3。消费者情绪的改善表明人们预期加拿大房地产市场即将复苏。由于较高的利率，基准房地产价格从去年的峰值下跌了15%。超过四分之一的受访者现在预计未来六个月价格将上涨，这是自9月以来的最高比例。不过仍低于历史平均水平。 Nanos Research首席数据科学家Nik Nanos说：“对房地产的看法一直是消费者信心的基本要素，虽然信心指数没有回到一年前房地产市场炙手可热时的旺盛水平，但每周的追踪都看到了潜在积极轨迹的开始。” 这一跃升是加拿大消费者在2023年初持续反弹的更多证据。自去年年底以来，市场情绪仍在恢复，当时由于不确定性，该指数录得自COVID-19大流行以来最悲观的一些数据。经济前景、通货膨胀和利率。 Nanos Research每周都会对250名加拿大人进行调查，了解他们对个人财务、工作保障、经济和房地产价格的看法。彭博社公布了1,000个电话回复的4周滚动平均值。对经济衰退的担忧也在减弱。约48%的受访者现在预计经济将在六个月后走弱，低于11月的近64%。加拿大统计局周二公布第四季度国内生产总值数据，彭博社调查的经济学家预计年化增长率为1.6%。图片来源：Bloomberg；Financial Post

多伦多房地产2023-03-02

央行暂停加息房产复苏在即！加拿大消费者信心升至9月底以来最高水平

%不变。市场情绪的改善表明，人们预期加拿大房地产市场即将复苏。由于利率上升对购房者形成了挤压，基准房地产价格较去年的峰值下跌了15%。超过四分之一的受访者目前预计未来6个月房价将上涨，这是自去年9月以来的最高比例，不过仍低于历史平均水平。 “对房地产的看法一直是影响消费者信心的一个基本因素，”Nanos Research的首席数据科学家Nik Nanos说：“虽然没有回到一年前房地产市场火热时的旺盛水平，但每周的追踪显示出潜在积极轨迹的开端。” 这一增长进一步证明了加拿大消费者在2023年初将持续反弹。市场情绪仍在从去年末恢复，当时由于经济前景、通胀和利率的不确定性，该指数创下了自新冠疫情最严重时期以来最悲观的纪录。每周，Nanos Research都会调查250名加拿大人，了解他们对个人财务状况、工作保障、经济和房地产价格的看法。彭博社公布了最近1000个电话回复的四周滚动平均值。对经济衰退的担忧也在减弱。约48%的受访者目前预计经济将在6个月后走弱，低于11月时的近64%。加拿大统计局将于周二公布第四季度国内生产总值(GDP)数据，彭博社调查的经济学家预计年化增长率为1.6%。

绿山墙的安妮2023-02-27

多重因素影响！加拿大六大银行第一财季净收入预计将下降15%，创两年多最高值

央行加息应该是利润率扩大的好兆头。尽管加拿大房地产市场放缓，但目前整体贷款增长继续保持稳定。” 不过，问题仍然在于，这些强劲的势头是否足以维持加拿大银行股今年的涨势。加拿大银行股今年的表现已经跑赢大盘。S&P/TSX商业银行指数在2023年上涨了7%，而S&P/TSX综合指数上涨了4.2%。加拿大国家银行(National bank of Canada)分析师Gabriel Dechaine在一份报告中表示，银行股“从一开始就很热。在我们看来，太热了。”即便表现如此强劲，六大银行的市盈率仍在10倍左右，略低于历史平均水平。 “尽管形势不断变化，但我们仍保持防御姿态。如果估值水平反映出比目前更多的下行风险，并且我们对信贷周期的方向更有信心时，我们将重新考虑头寸。”

绿山墙的安妮2023-02-24

房市崩盘？加拿大房价较去年同期已下跌15%，专家称最坏情况可能暴跌达48%！

1个月下跌，加大了房地产市场的压力。加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)周三(2月15日)公布的数据显示，1月份加拿大全国基准房价较去年12月份下降1.9%，至714700加元(合532,060美元)，与去年的峰值相比下降了15%。随着加拿大央行(Bank of Canada)去年开始加息以抗击通胀，房地产市场从疫情肆虐时期突然逆转。借贷成本的快速上升导致购房者无法购房，即使房价下降，购买力也受到了挤压。房地产委员会的数据显示，1月份房屋销售量较上月下降3%，而新上市房屋数量增长3.3%，房价仍有下行压力。在此之前，加拿大央行在1月份的会议上再次将基准利率上调至4.5%。2022年3月基准利率仅为0.25%，这是加拿大历史上借贷成本增长最快的一次。 Bank of Montreal首席经济学家Doug Porter在给客户的一份关于最新数据的报告中表示：“人们永远希望房地产活动可能接近触底，但我们怀疑市场仍在消化过去一年令人难以置信的激进加息。因此，我们预计未来几个月加拿大房价将进一步走软。” Porter补充说，在加拿大过去7次房地产调整中，房价平均用了三年时间才触底。他指出，目前市场距离峰值仅一年时间。尽管1月份房屋供应有所增加，但全国各地可供出售的房屋数量仍然有限。房地产委员会的数据显示，上个月上市的房屋数量是2000年以来1月份的最低水平，目前全国待售的房屋存量为4.3个月，仍比该指标的长期平均水平低约一个月。全国房地产委员会主席Jill Oudil在数据发布的新闻发布会上表示：“我们可能还要再等一两个月，才能看到买家今年的计划，目前新挂牌的房屋数量接近历史最低水平。但随着天气变暖，这种情况应该会改变。” 牛津经济研究院(Oxford Economics)最近的一份报告显示，加拿大房价自2022年2月的峰值以来已经下跌了14%，到2023年中期将再下跌16%。当房价触底时，房价将总共下跌30%。在最坏的情况下，房价可能会下跌48%。报告称，各种各样的情况决定了2023年房地产市场的走势。如果全球供应链改善，通胀缓解，房价可能会从峰值下跌27%，这是最好的情况。而在最坏的情况下，如果出现经济衰退，违约和破产激增，房价可能会下跌48%。房地产市场在加拿大经济增长中占了14%。如果出现问题，将对整体经济产生相当大的影响。加拿大央行指出，对房主的影响令央行做出了暂停进一步加息的决定。牛津经济研究院的报告称，自2022年3月以来，加拿大的住宅投资萎缩了13%，到2023年第三季度将再下降19%。但不同地区的房价跌幅有所不同，多伦多落后于全国平均水平不到30%。汉密尔顿的跌幅高达34%，基奇纳-剑桥-滑铁卢的跌幅为33.6%。这些地区的房价涨幅最快，因而跌幅最大。 Royal Bank of Canada高级经济学家Robert Hogue表示，多伦多房产市场正逐渐接近终点线，预计房价将在春末或仲夏触底。他表示，房价已连续11个月下跌，但迄今为止，仅逆转了疫情头两年57%的涨幅的不到三分之一。“一旦触底，下一个大问题是之后会发生什么？我们预计市场将在一段时间内保持平稳，不认为会立即反弹。” Hogue说，到今年年中，市场将适应更高的利率环境。即使房价大幅下跌，多伦多的房价仍可能高于疫情前的水平。

绿山墙的安妮2023-02-16

经济学家预测：2023年下半年加拿大房市将达到低点，随后逆势上扬！

示，2023年的降息可能会在年底前重振加拿大房地产市场。 Desjardins Economics周四(2月9日)发布的一份报告预计，加拿大的房屋销售“将在2023年下半年达到低点，然后再次飙升。”报告认为，安大略和不列颠哥伦比亚省等一些省份的房价明年应该会回升，从而“抑制”住房负担能力的改善。加拿大央行(Bank of Canada) 在修订后的市场展望中指出，基准利率可能下调，推动房市复苏，移民需求强劲，家庭储蓄强劲、劳动力市场趋紧带来购买力上升。加拿大央行行长Tiff Macklem周二在魁北克市发表演讲后对记者表示：“现在考虑降息还为时过早。”但Macklem也承认，暂停加息可能会对房地产行业产生刺激作用。 Desjardins加拿大经济高级主管、该报告的作者之一Randall Bartlett表示，预期中的加息暂停已经压低了一些抵押贷款利率，为一些潜在买家打开了大门。当市场预期未来会降息时，会压低长期债券收益率，进而影响固定利率抵押贷款产品。 Desjardins预计，由于加拿大央行维持关键利率不变，五年期固定利率抵押贷款将继续下降，如果最终开始降息，可变利率产品也将随之下降。“借贷成本下降应是(楼市)反弹的主要推动力。” Desjardins的报告指出，加拿大房地产市场的调整已经很明显。现房销售较大约一年前的峰值下降了38%，平均销售价格较市场的最新高点下降了20%。但还有更长的路要走，因为高利率将“继续拖累房地产市场活动”。 “因此，加拿大人可能会面临更多痛苦，包括2023年的经济衰退。” 加拿大央行上个月在修订后的展望中表示，预计房地产市场将持续冷却到2023年中期，然后略有反弹。与此同时，加拿大皇家银行(Royal Bank of Canada)助理首席经济学家Robert Hogue周二在一份报告中表示，加拿大房地产市场的调整似乎正在“广泛缓和”。他预计房地产市场将在春季或夏季左右触底，具体时间因市场而异。 “不过，接下来的复苏一开始将是非常缓慢的。我们预计，利率大幅上调将在一段时间内继续抑制经济活动，并压缩采购预算。” Desjardins的报告还预计，住房市场的调整和随后的反弹将因省份而异。安大略省和不列颠哥伦比亚省被列为2023年住房市场进一步调整的“最脆弱”地区。但报告指出，这两个省份作为有吸引力的移民中心的声誉，将“支撑”各自行业的复苏。与此同时，该报告预测，魁北克的房屋销售预计将进一步下降20%，然后达到10年低点，然后在2024年开始逐步回升。强劲的大宗商品活动和价格预计将提振草原诸省的经济产出，房地产市场也将因此得到提振。

绿山墙的安妮2023-02-10

基金经理纷纷押注：加拿大债券市场的信用利差上涨空间不大，未来几个月将出现逢低交易！

退，我们这里的情况都会更糟”，这是由于加拿大房地产市场降温对整体经济可能产生的连锁反应等因素。彭博的一项指数显示，周一(2月6日)投资者持有投资级公司债券所需的收益率较政府债券高出142个基点，距离上周五触及的近10个月最小利差不到一个基点。由于强于预期的经济数据和通胀放缓，对可能出现严重衰退的担忧正在缓解，自去年10月底以来，美联储大多在收紧货币政策，这促使掉期交易员押注美国和加拿大最早在今年年底降息。 Young表示：“这反映出加拿大经济温和衰退甚至软着陆的可能性相当大，而不是出现一些意外的颠簸着陆。”他补充称，Franklin Templeton Canada对加元计价公司债市场的剩余敞口主要集中在电信等能抵御衰退的行业。在决定大幅增加Franklin Templeton Canada对加元公司债券市场的敞口之前，Young还在跟踪其他指标，如不同信贷质量层之间的收益率差，以及公司债券全收益率中风险利差的比例。尽管近期新发行债券需求强劲等指标表明，市场仍对公司债券有兴趣，但信贷利差的上涨可能已进入后期阶段。 “我们担心实现加息的经济风险尚未完全纳入估值，”包括Taylor Schleich和Warren Lovely在内的国家银行金融分析师在2月2日的一份报告中写道：“我们判断，未来息差仍将收窄，但大部分利润已被挤压。” 根据彭博指数，高评级投资级别债券与低评级高评级公司债券之间的额外收益率约为37个基点，而2020年3月，在新冠期间各国央行降息并实施资产购买计划以支撑金融市场时，收益率超过90个基点。同样在2020年初，信用利差占公司债券收益率的比例高达79%，而目前约为30%。 Young说：“当我们在夏季开始听到有关房市的消息时，我们就会开始明白，转圜的可能性并不像市场目前所反映的那样大。我认为，如果我们的判断是正确的，那么利差将再次开始扩大，这就是我为什么按兵不动的原因。”

绿山墙的安妮2023-02-09

RE/MAX住房晴雨表：房市活动再安静半年或将恢复

会增加。图片来源：RE/MAX 虽然加拿大房地产市场的总体风险仍然很低，但考虑到房地产对加拿大经济的影响，风险缓解仍然是监管机构的首要任务。近年来，该部门占国内生产总值的10%至17%。政府的OSFI压力测试是旨在加强该国房地产市场未来发展的额外措施之一。虽然仍在制定中，但它将着眼于解决三个关键因素：抵押贷款规模和债务负担、新的偿债比率以及新的利率压力测试。鉴于迄今为止压力测试的成功（自2018年以来符合条件的买家比公布的价格高出2%），很明显一些限制可能是无价的。话虽如此，进一步的措施将使加拿大人越来越难以实现房屋所有权，虽然本意是好的，但可能弊大于利。 “最重要的是，拥有房屋的梦想和愿望是明确无误的，”亚历山大说。“支持稳定的现有机制正在发挥作用，尽管 2023 年更具挑战性的条件可能会导致一些人暂时停下来，但长期前景仍然乐观。一旦加拿大央行发出结束量化紧缩的信号，预计市场整体购房活动将恢复到更正常的水平。”

多伦多房地产2023-02-01

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