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华夏大悦城购物中心REIT获批，西南地区首单消费REITs来袭

有连云2024-08-02

美国普通人买不起房，富豪却在房地产市场上大显身手

平。充裕的股票投资组合、出售长期持有的商业地产以及新继承的世代财富都是受欢迎的融资来源。相比之下，入门级买家依赖个人储蓄和收入，而这些储蓄和收入跟不上通货膨胀。对于低收入借款人来说，问题不仅是抵押贷款利率上升，还包括获得贷款批准的难度，因为信用卡和汽车贷款拖欠率不断上升。 “我们看到的房地产市场分化是经济分化的一个缩影，”Nationwide高级经济学家Ben Ayers表示。美国的资产价值正在飙升，“虽然许多人从中获利，但另一方面，人们只能勉强度日。” 富有的买家正在重返位于华盛顿州西雅图以南30多英里的疫情新兴城市黑钻石。在Toll Brothers位于这座前煤矿小镇的活跃成人社区The Regency at Ten Trails，起价为60万美元，但最受欢迎的户型售价超过100万美元，面积约为2000平方英尺(186平方米)。据Toll Brothers称，超过一半的买家都是现金支付，销售代理人克里斯蒂·布鲁尔表示，她注意到过去几个月需求有所上升。今年早些时候，在佛罗里达州，莫里斯在挂牌72小时后就售出了一套价值775万美元的新建住宅。她说，现在和新冠疫情期间的区别在于优质库存过剩。莫里斯说：“现在你有时间真正去思考、购物和谈判了。”而在疫情期间的竞价战中，许多买家都无法做到这一点。住房建筑业并没有忽视低成本住房的需求。挑战在于如何在建造房屋所需的一切成本都高于以往的环境下实现这一目标。例如，总部位于休斯顿的David Weekley Homes是美国最大的私营建筑商之一，其活跃成人市场正在迅速增长。但据总裁Chris Weekley称，由于土地、劳动力和材料成本上涨，该公司很难生产售价低于40万美元的房屋。 “每家建筑商都在努力建造更实惠的房屋，”Weekley说。“但我们这样做的风险是，获得更便宜土地的唯一方法就是去更远的地方。这是一个风险更大的赌注。” 与此同时，口袋里有钱的潜在买家数量也很庞大——截至2022年，美国39%的房屋没有抵押贷款。 Zonda的Wolf表示：“高端买家是用现金购买的。”

Anna Sui2024-07-25

彭博深度：香港地标物业的“没落”，是中国信贷泡沫破裂的标志！

家仍是一个挑战。在六个月的时间里，美联商业地产的经纪人詹姆斯·麦 (James Mak) 带了大约 30 名潜在竞标者参观了这栋摩天大楼的一层。他说，只有少数人愿意出价，而且每个人的出价都远低于预期。高力国际高级执行董事Thomas Chak表示，写字楼买家“正在以大幅折扣购买不良物业” 。高力国际的数据显示，截至 6 月中旬，今年香港共有 11 宗不良商业地产交易，而去年共有 18 宗。私人信贷新鸿基公司房地产及私人信贷业务发展主管Gigi Wong表示，中环中心的一些内地楼层业主一直在尝试从直接贷款机构获得再融资。（图源：彭博社）一位投资者已经出售了股份。据一位了解交易和交易所文件的人士透露，开发商佳兆业集团控股有限公司于 2019 年向山东高速控股集团申请了1.25 亿美元贷款，目的是在大陆收购更多土地。这位不愿透露姓名的人士补充说，该公司为了表示诚意，将该建筑的 38 层作为债务抵押品。由于此事属于隐私，这位人士要求匿名。这位人士表示，他们从未想过自己会不得不出售这处房产，现在这处房产归贷方所有。世茂集团的一位代表没有发表任何评论。禹洲集团表示，由于这家上市公司不是中环中心 21 层的所有者，因此无法对此事发表评论。该公司没有回应要求董事长发表评论的请求。佳兆业的代表也没有回复寻求评论的微信消息。空置空间寻找租户对业主来说也是一个挑战。高力国际的数据显示，该大厦超过四分之一的办公空间处于空置状态，是中环地区空置率的两倍。据莱坊经纪公司称，新办公楼的落成将加剧竞争，目前租户更关注设施更好的新楼。目前，米德兰的麦克将中心的租赁和销售情况描述为“异常安静”。牛津大学中国中心研究员George Magnus表示：“内地为香港金融实体和从业者带来的房地产繁荣显然已经结束。”中国房地产泡沫破裂“将对香港作为金融中心的地位产生持久的负面影响。” “我们没有进行任何调查”，因为“在当前的利率环境下，我们观察到的机会已经超出了可持续的利息覆盖率”，新鸿基的Wong先生说。

埃尔瓦2024-07-23

中国房市突传重磅！彭博社：一个“神秘买家”以90%折扣清偿开发商债务……

的公司在中国较小的城市建造住宅区并拥有商业地产，2021年其境内债券也出现违约。根据监管文件，华夏幸福的债权人同意重组协议，共计1900亿元人民币的国内和国际债务。该公司拟在2023年底前分期偿还其境内债券本金的30%，具体数额取决于其资产出售的进展情况。该开发商尚未实现这一目标，迄今为止已零星地向其债券持有人进行了补偿。该公司在2022年支付了债券本金的2.8%，在2023年支付了1.6%。据知情人士透露，过去几个月，华夏幸福的代表一直在与一些债券持有人联系，商讨将他们持有的债券出售给一家名为霸州市永森房地产开发有限公司(Bazhou Yongsen)的企业。知情人士表示，买方每100元债券本金将支付10元，但不愿透露姓名。鉴于华夏幸福还款计划的不确定性，一些投资者已同意以该价格出售所持债券。 (来源:Twitter) 据知情人士透露，华夏幸福代表向一些债券持有人透露，截至上个月，该公司已以这种方式购买了总票面价值近100亿元人民币的债券，占其债务重组计划涵盖的371亿元人民币境内债券的25%以上。知情人士称，卖方签署了一份三方债务转让协议。彭博新闻看到的协议副本显示，三方包括债券持有人、霸州永森和华夏幸福。华夏幸福在回应问询时表示，该安排是买方和卖方之间的市场化交易，而其作为发行人仅协助和配合一系列过户程序。彭博社提到这个“神秘买家”，关于“霸州市永森房地产开发有限公司”，外界知之甚少。根据汇总公司注册信息的在线平台天眼查，该公司于2016年在河北省廊坊市成立，而华夏幸福的总部也位于廊坊市。霸州永森曾由三名个人所有，他们于本月初将股份转让给另一家名为Beijing Luhu Technology Group Co.的公司。据知情人士透露，在谈判过程中，一些债券持有人只与华夏幸福的官员进行了交谈，并没有与霸州永森的任何人见面或交谈，他们不知道购买债券的资金来自哪里。知情人士称，该建筑商打算在向证券清算机构提交协议后取消债券。知情人士补充指出，在取消之前，资金将转移给债券持有人。华夏幸福早前的财务困境引发了中国房地产行业的连锁反应，该公司的违约使许多大型投资者蒙受了巨额损失，并导致其他投资者不再购买房地产债券。这导致了信贷紧缩，使其他开发商的借款变得更加困难，随后又有数十家开发商违约。大多数已重组债务的房地产公司仍然难以履行义务，可能需要采取更激进的行动来大幅减少其义务，例如债券回购。一位海外投资者告诉彭博新闻社，他已帮助一些发行人以市场价格购买了陷入困境的房地产债券，以便这些公司随后可以取消这些证券。知情人士称，一家中国国有开发商最近告诉其持有担保债务的债权人，它可以向他们介绍一位投资者，以比本金价值低很多的价格收购这些债务。该人士补充说，鉴于提议的大幅减记，目前尚不清楚债权人是否会同意。 CreditSights东亚企业信贷研究主管Zerlina Zeng表示：“要求债券持有人大幅减记似乎是陷入困境的开发商生存的唯一切实可行的办法。” 她提到，除非开发商的合同销售额和现金回笼情况持续改善，否则重组后开发商可能会再次违约。#中国房地产危机#

圈内人2024-07-22

一场胜利大逃亡

以来最高的水平。信用卡贷款，消费贷款，商业地产贷款坏账率也均超过疫情期间水平，达到自2013年以来新高。所以，我们可以看到摩根斯丹利二季度坏账拨备7600万美元，远超过市场预期的5430万美元。分析人士认为，巴菲特的减持或许是对未来一段时间内美国经济潜在衰退风险的预判，以及对银行板块因利率环境变化而可能面临的不确定性的规避。一方面，降息短期内对银行息差不利，因为存款和贷款的利率都下降了，‌而贷款利率的下降幅度通常小于存款利率，‌导致银行的净息差收缩。另一方面，降息能不能刺激美国经济，进而鼓励更多的贷款和存款活动，仍是个未知数。减持了3400万股美国银行股票后，伯克希尔·哈撒韦仍持有约9.99亿股美国银行股份，价值超420亿美元，是伯克希尔第二大重仓股，以及是该银行的最大股东之一。对于巴菲特此时出手减持美国银行，市场观点众说纷纭，结合伯克希尔二季度持有创历史纪录的现金储备量，会不会意味着巴菲特不看好此时的美国宏观经济？对于这个问题，我们需要再次重温2023年的伯克希尔股东大会。当时被问及：“您对未来十年的全球金融商业环境有何看法?以及美国在未来十年的经济竞争中的地位？” 巴菲特的回答是：他并不怎么考虑这些事情，只是在寻找的好的生意。投资过程只会思考两件事，“什么是重要的？什么是可知的？以及在这两个问题中，我们可以做哪些对伯克希尔有益的行动。” 芒格最后神总结：“我们不预测多大的潮水会来，我们只关心哪些事物会在这些潮水中保持前进。”

格隆汇2024-07-21

商业地产贷款危机加重美国地区银行如何突围？

由于商业房地产贷款恶化和高利率引发的违约担忧，地区贷款机构的第二季度业绩显示美国地区银行增加了信贷损失准备金。

丰雪鑫992024-07-19

香港商业地产现状逼李嘉诚“服软”？！彭博：地产大佬们派发高佣“招租”

金甚至高达四个月。一位与香港一些大型商业地产业主合作的房地产经纪人表示，随着新办公楼供应涌入市场，李嘉诚旗下的长江实业集团有限公司和新世界发展有限公司等业主支付的佣金有所增加。另一位经纪人表示，香港置地控股有限公司也是其中之一。新世界地产的一位代表拒绝置评。长江实业和香港置地均未回应置评请求。中介费飙升反映出香港商业地产市场的疲软。近年来，经济低迷、跨国公司撤退和节约成本的激励措施给该行业带来了压力。世邦魏理仕集团 (CBRE Group Inc.) 的数据显示，今年上半年，香港写字楼空置率达到创纪录的 16.9%。空置率过高导致租金下降 2.1%。（图源：彭博）高力国际集团香港租户服务主管 Fiona Ngan 表示，自去年年中以来，房地产经纪人的佣金总体上平均上涨了 30%。 Ngan 表示，香港之前只提供过一次三个月的佣金，那是在 2003 年严重急性呼吸道综合症（SARS）流行期间。彭博行业研究分析师Patrick Wong表示，“在真正糟糕的日子里”，经纪人最多能拿到三个月的佣金，而四个月的佣金“绝对激进”。他表示，香港写字楼市场的不利因素包括需求疲软、供应充足和远程办公。世邦魏理仕称，今年第二季度至第四季度期间，还将有 709,000 平方英尺（65,868 平方米）的新办公空间竣工，面积约为 9 个足球场。

Peng2024-07-17

方大集团：东方财富证券投资者于7月15日调研我司

及新材料、轨道交通屏蔽门设备、新能源、商业地产业务。方大集团2024年一季报显示，公司主营收入9.16亿元，同比上升12.31%；归母净利润5146.8万元，同比下降27.33%；扣非净利润5088.12万元，同比下降25.7%；负债率54.41%，投资收益-125.14万元，财务费用1604.21万元，毛利率19.27%。该股最近90天内无机构评级。融资融券数据显示该股近3个月融资净流出608.34万，融资余额减少；融券净流出8.42万，融券余额减少。以上内容由证券之星根据公开信息整理，由算法生成（网信算备310104345710301240019号），与本站立场无关，如数据存在问题请联系我们。本文为数据整理，不对您构成任何投资建议，投资有风险，请谨慎决策。

证券之星2024-07-16

中国银河：给予张江高科买入评级

期对张江高科进行研究并发布了研究报告《商业地产系列报告一：产投为矛地产为盾，科技园区新篇章》，本报告对张江高科给出买入评级，当前股价为18.6元。　　张江高科(600895)　　核心观点：　　立足科技产业：公司成立于1996年，同年挂牌上市，是主营房地产园区开发、运营和产业投资的公司，实控人为上海浦东新区国资委。经过30余年的发展，公司立足科技产业的发展，围绕科技地产打造全生命周期发展模式，为科技企业提供从孵化加速到研发办公的全产业发展载体，为科创公司提供物理空间、产业投资等各方面资源。2023年，公司实现营业收入20.26亿元，归母净利润9.48亿元，其中房地产业务实现收入20.02亿元、投资相关业务实现收益8.51亿元。　　汇集高科技产业的国家级园区：公司主要资产为位于上海浦东新区的张江科学城的高科技园区。张江科学城规划面积220平方公里，具有“一心两核、多圈多廊”的空间布局。目前汇聚24000多家企业，含国家、市级研发机构、跨国公司地区总部、高校和科研院所等。截至2023年末，贡献租金收入的主要出租房地产建面规模133.12万方，均位于张江区域，其中研发楼、厂房、办公楼业态建面占58.81%。　　园区招商与产业投资相辅相成：公司运营主要包括产业园区招商服务、产业投资两方面。1）园区：通过全周期持有物业，形成“招商+服务”的业务链条，并可在项目成熟期通过REITs等通道退出并运营管理项目，实现成熟阶段的轻资产经营；2023年，张江科学城引入重点企业63家。2）投资：形成“直投+基金+孵化”的全过程投资方式入股投资高科技企业并获得投资收益；截至2023年末公司累计直投项目52个，投资总额38.6亿元。资产通过REITs上市后公司可投资于上市REIT，获得投资收益；所投企业也可在张江科学城内办公发展；因此园区业务和投资业务相辅相成，形成全生命周期的运营模式。　　加大专业科技投资力度：公司建有专业的投资团队，加大科技投资力度。公司通过直投、创投、设立基金等方式参投生物医药、电子科技等行业的公司。截至2023年末，公司主要参股16家公司，2020-2023年，公司每年新增投资的企业数量分别为12家、13家、5家、5家。2021-2023年，公司投资企业中每年分别有2家、6家、3家企业于科创板上市，彰显公司专业的投资能力。　　投资建议：公司立足科技产业，是围绕科技地产发展的全生命周期运营公司。房地产业务以园区运营和开发为主，通过招商和服务的业务链条全周期持有运营物业，是公司稳定发展的基石；投资业务实现收益占利润总额的比例基本维持在50%以上，为公司业绩增长带来弹性。我们预计2024年-2026年归母净利润分别为11.08亿元、12.07亿元、12.65亿元，对应PE为25.57X、23.46X、22.40X。我们看好公司在全生命周期模式下稳中有升发展前景，首次覆盖，给予“推荐”评级。　　风险提示：政策实施不及预期的风险，园区运营不及预期的风险，宏观经济不及预期的风险，芯片制造行业发展不及预期的风险，生物医药发展不及预期的风险，投资业务收益不及预期的风险，房地产销售不及预期的风险。证券之星数据中心根据近三年发布的研报数据计算，中信建投证券竺劲研究员团队对该股研究较为深入，近三年预测准确度均值为72.78%，其预测2024年度归属净利润为盈利11.05亿，根据现价换算的预测PE为26.2。最新盈利预测明细如下：该股最近90天内共有2家机构给出评级，买入评级2家。以上内容由证券之星根据公开信息整理，由算法生成（网信算备310104345710301240019号），与本站立场无关，如数据存在问题请联系我们。本文为数据整理，不对您构成任何投资建议，投资有风险，请谨慎决策。

证券之星2024-07-14

市场周评：CPI果然引爆全球！日本“趁热打铁”，中国数据仍糟糕法国飞出“黑天鹅”

负债表缩减还有“很长的路要走”，并表示商业地产不会威胁金融稳定。 “从他的证词中得出的关键结论是，美联储对风险平衡的评估正在发生转变，如果得到即将发布的数据的支持和持续，美联储将在9月份降息，”Evercore ISI的Krishna Guha说。法国大选飞出“黑天鹅” 周一，法国是投资者关注的焦点。根据内政部的数据，新人民阵线——包括社会党和极左翼的“不屈法国”——在国民议会赢得了178个席位。上周民调显示会赢得选举的国民联盟排名第三，获得143个席位，而总统埃马纽埃尔·马克龙的中间派联盟获得了156个席位。由于没有哪个法国政党能够赢得足以治理的多数席位，欧元周一在两个极端之间摇摆，但随着尘埃落定，欧元正接近四周高点。法国大选爆冷门虽然增加了政治不稳定的风险，但也可能限制左翼“新人民阵线”联盟和玛丽娜·勒庞的“国民联盟”的影响力，后者都提议增加公共支出。贝伦贝格首席经济学家Holger Schmiedling表示：“法国组建政府将非常困难，最有可能的结果是部分左翼和马克龙之间的某种安排。这可能意味着一些改革的逆转，而不是进一步的改革。结果我认为比最坏的情况要好得多，但仍然不是最佳情况。” 分析认为，“悬浮议会”意味着一个政治上较为脆弱的政府，议会分歧严重意味着，在财政赤字高企的当下，任何政府都很难通过必要的削减预算计划。而左翼联盟主张大幅增加政府开支，提出取消养老金改革，提高最低工资等政策。法国盛宝银行销售交易主管Andrea Tueni表示，这是一个巨大的意外，对国民联盟来说是一个真正的打击，但这对市场来说未必是好事，左翼领先可能会引发担忧，他们的计划最不受市场欢迎。 “我们认为这一结果总体上对市场有利，因为与国民联盟相关的风险暂时消失，而左翼/极左翼的新人民阵线远未达到多数，基本上没有可能实施其联盟议程，”Evercore ISI的策略师Krishna Guha在给客户的报告中写道。中国通缩乌云挥之不去中国本周系列经济数据出炉，通缩乌云挥之不去，贸易顺差创纪录高位，显示出世界第二大经济体仍在艰难地复苏。#中国经济# 根据国家统计局周三(7月10日)发布的数据，中国6月消费者价格指数（CPI）再次小幅上涨，连续第五个月接近零增长，这表明通缩压力继续阻碍经济复苏，而生产者价格指数（PPI）则符合预期。 2024年6月份，全国居民消费价格同比上涨0.2%。根据路透社的一项调查，预计6月CPI将同比上涨0.4%。剔除波动较大的食品和能源价格后的核心CPI同比上涨0.6%，略低于前六个月0.7%的增幅。衡量出厂价格的生产者价格指数同比下降0.8%，符合预期。5月PPI下降1.4%。自2022年底以来出厂价格一直处于通缩状态， “中国的通缩风险尚未消退。国内需求依然疲软，”Pinpoint资产管理公司总裁兼首席经济学家Zhiwei Zhang在一份报告中表示。他补充说，中国将在上半年依靠出口来支持经济增长。周五公布的海关数据显示，中国6月出口增长超预期，创下15个月来最快增速，但进口下降2.3%，远不及经济学家的预测2.8%，显示出世界第二大经济体仍在艰难地复苏。数据表明，在房市长期低迷、人们普遍担心就业前景、消费信心崩溃之际，北京越来越依赖出口和制造业来推动经济增长。随着进口下降，中国6月贸易顺差升至990.5亿美元，创有记录以来最高。其中，中国对美国贸易顺差达317.8亿美元，对欧盟的顺差达近230亿美元，对东盟的顺差为170亿美元。 Pinpoint Asset Management首席经济学家Zhiwei Zhang表示，6月的数据“反映了中国的经济状况，国内需求疲软，而强大的生产能力依赖于出口”。 “强劲出口的可持续性是下半年中国经济的一大风险。美国经济正在走弱。贸易冲突愈演愈烈。”他说。彭博经济研究经济学家Eric Zhu表示：“中国6月出口连续第二个月强于预期……强劲的外部需求和有利的基数效应，可能继续支持2024年第三季的出口数据。” Eric Zhu说：“即便如此，这也无法为（中国）经济复苏奠定坚实的基础。6月进口意外下降，显示内需依然疲软。为实现官方5%的成长目标，需要更快、更大胆的刺激措施。” 此外，周五公布的信贷数据显示，6月中国社融增速继续下滑，M1货币供应降幅进一步扩大，M2涨幅也有所回落。 7月12日中国人民银行公布数据显示，中国1至6月社会融资规模增量18.1万亿元人民币，前值14.8万亿元；新增人民币贷款13.27万亿元，前值11.14万亿元；人民币存款增加11.46万亿元，前值为9万亿元。 6月份，银行新增人民币贷款2.13万亿元人民币，是上月9500亿元人民币的两倍多，但依然大幅度低于去年同期的3.05万亿元人民币。这一结果低于接受《华尔街日报》调查的经济学者所预期的2.4万亿元人民币，也低于路透社专家调查得到的2.25万亿元人民币的预测。路透社指出，中国央行发布的货币和信贷数据加剧了人们对需求疲软的担忧。由于长期的房地产危机抑制了投资，削弱了消费者信心，需求疲软成为这个世界第二大经济体目前面临的最沉重的压力。路透社的报道指出，中国央行的这份报告中包含了三个“最”：衡量经济中信贷和流动性的广泛指标社会融资总额（TSF）年增长率从5月份的8.4%放缓至6月份的8.1%，再创历史新低；人民币贷款余额增速较上年同期放缓至8.8%，为有记录以来的最低水平（5月份为9.3%，分析师此前预期9.0%）；人民币贷款余额增速较上年同期放缓至8.8%，为有记录以来的最低水平，而5月份为9.3%。分析师此前预期为9.0%。在系列数据后，投资者愈发关注三中全会。备受期待的政策会议定于7月15日至18日举行，这是中国共产党最重要的政治会议之一，通常每五年一次，此次全会原本预计在去年秋季举行，但已被推迟。预计会议将公布一系列经济改革和政策，旨在解决阻碍增长和复苏的长期问题。

欧罗巴 1评论2024-07-13

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