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Blackstone斥资百亿美元，押注房地产市场触底回升

n。该公司正在加大寻找交易的力度，因为商业地产市场的价格下跌，总裁Jon Gray告诉投资者，公司认为“房地产价值正在触底”。 “AIR Communities代表了我们迄今所收购的最高质量、大规模公寓投资组合，并且位于多户住宅基本面强劲的市场。”Blackstone房地产全球联席负责人Nadeem Meghji在声明中表示。总部位于丹佛的AIR Communities拥有76个公寓社区，面向高端租户，集中在迈阿密、华盛顿和其他大型市场。根据一份介绍，该公司租户的平均家庭收入为237,000美元，每单元平均收入超过2,700美元。近几个月来，公寓市场面临着越来越大的压力，业主们面临着日益高涨的借贷成本和估值下跌的问题。根据房地产分析公司Green Street的数据，截至3月，过去12个月这些建筑的价格下跌了8%。根报道，该交易预计将在第三季度完成。

丰雪鑫992024-04-09

大行评级｜星展：下调中银香港目标价至26.3港元下调今明两年盈测约3%及5%

56%水平。展望未来，考虑到内地经济及商业地产市场尚未完全复苏，星展预期中银香港的不良贷款率和贷款增长会出现波动，但看好该行在选择借款人方面具有较强的能力，而且面向国有房企敞口较高，因此相信可持续跑赢同业。星展预计中银香港2023至2026年间盈利年均复合增长率为约4%，憧憬下半年进入减息周期，预计今明两年净息差将按年下降，预期内地及香港经济前景企稳，可支持其股价中期增长，重申“买入”评级，目标价由29.7港元下调至26.3港元，并将今明两年盈利预测下调约3%及5%。

格隆汇2024-04-08

大名城10.03%涨停，总市值92.33亿元

楼A区，公司主要业务为房地产综合开发、商业地产运营、产业地产运营、物业服务管理、金融投资等领域，已在上海、福州、兰州、南京、杭州等17个城市开发多种物业业态，累计建设面积超千万平方米。公司在2016年至今获得了多项荣誉，包括“沪深上市房地产公司财务稳健性TOP10”、“中国房地产百强企业50强”、“中国房地产百强企业成长性TOP10”等。截至9月30日，大名城股东户数5.76万，人均流通股4.29万股。 2023年1月-9月，大名城实现营业收入102.28亿元，同比增长184.53%；归属净利润6.46亿元，同比增长1655.86%。

金融界2024-04-08

资产证券化2.0阶段的基本特征与创新思路——资产为王，投融联动

差异很大，前者目前实质上为“一个或多个商业地产物业抵押的项目融资”，后者为“比较分散的商业地产抵押贷款的证券化”（通常在15笔以上）。图1美国资产证券化主要产品类型（二）中美资产证券化主要资产类型比较美国资产证券化市场的基础资产类型非常丰富，主要包括贷款、应收账款、公用事业和基础设施收入、租赁收入、保险行业、自然资源储备、知识产权类等。而后三种资产类型，即保险行业（巨灾风险，人寿、健康保险费收入等）、自然资源储备（林地储备、石油天然气储备、矿藏等）、知识产权类（电影、唱片、快餐店店名委任权、服装名牌专利、药品专利等）在国内尚未发行过ABS或尚未形成标准意义上的知识产权ABS（请详见后续分析）。（三）中美资产证券化主要业务模式比较从发行动机来看，美国资产证券化市场中目前融资型占比很小，资产负债表型和套利型[1]基本各占比50%左右。中国资产证券化的“融资型动机”正在快速“降低”（主动与被动），尤其近年来受地产与城投行业政策面与基本面的变化影响很大，例如印力近期已累计完成84亿元的经营性物业贷款置换CMBS。国内资产证券化市场中目前资产负债表型占大头，套利型已有案例下一步有望快速增长。二、国内资产证券化2.0阶段的基本特征与创新思路（一）国内资产证券化2.0阶段的基本含义与特征本文所述的“资产证券化2.0阶段”系指中国资产证券化市场正从以一级承销发行为主向一二级联动为主进行转型，基本特征为：从静态型到交易型，从融资型到资产负债表型、套利型，从债性到股债结合型。进入2.0阶段后，国内资产证券化市场的管理人/承销商将会开展多层次、多样化的“资本中介型”的资产证券化投融资业务，具体如下表所示：表1 境外知名投行与资产证券化相关的资本中介业务投行名称资产证券化业务模式高盛为所有主要的固定收益（含资产证券化）、货币和商品产品提供做市交易，为客户提供变现能力。资产证券化产品主要包括与商业、住房抵押有关的证券、过桥贷款等其他资产支持证券等摩根士丹利提供债券、利率和货币掉期以及其他衍生产品的交易服务（含资产证券化）。为客户设计、构建和执行各种组合策略以实现他们的投资目标瑞信为各种形式证券提供交易、证券化、合成化、承销以及咨询等服务，主要包括RMBS、ABS等基于潜在资产池的衍生品巴克莱在资产支持证券和资产支持商业票据市场为客户提供产品构架、全球分销、交易和产品研究等服务。代理客户进行资产证券化产品的交易，并提供市场分析服务资料来源：万和证券整理（二）国内资产证券化2.0阶段的创新方向与思路盘活存量是大的顶层设计与政策红利，创新方向主要体现为“新政策+新资产+新模式”，具体内容如下： 1、新政策：基础资产新版负面清单解析 2024年3月27日，中国证券投资基金业协会发布了修订版的《资产证券化业务基础资产负面清单指引》，进一步凸显了“回归资产支持本源，强调基础资产第一还款来源”的政策精神。例如明确提出并强调基础资产负面清单包含“产生现金流的能力具有较大不确定性的资产，如矿产资源开采收益权、土地出让收益权、电影票款以及不具有垄断性和排他性的入园凭证等；因空置、在建等原因不能产生稳定现金流的不动产、不动产租金债权或者相关收益权”。 2、新资产：保险+知识产权+不动产+应收账款（1）保险行业资产证券化：国内保险行业目前发行的基本上是保单质押贷款证券化，像保费证券化和巨灾风险证券化在国内尚未出现，而这两种类型在美国资产证券化市场比较常见。（2）知识产权证券化：国内现在已经发的比较多了，但是比较依赖于外部强担保，国外发行了较多电影行业、音乐行业的证券化、专利及商标证券化，主要依靠于资产本身的现金流，不一定引入外部强担保。（3）持有型不动产证券化（类REITs）：虽然以前发了很多，但是大部分还是有强担保，目前公募REITs已经发行超过1,000亿元，因此面临比较好的政策环境（通过公募REITs方式进行退出）。物流园、IDC、产业园等可以探讨发一些不依赖于主体增信的类REITs，也可以提前布局一些优质的商业和住宅地产资产。（4）应收账款类：目前应收账款类资产发行ABS面临的一个很大问题是不少债务人难以配合进行书面确权，其实可以探讨其他确权方式，金杜律师事务所曾写过一篇这方面的文章，列举了两个行业：一个是医药行业，虽然很多大型医院缺乏意愿进行书面确权，但可以根据ERP系统包括结算单据等进行确权；二是工程领域，有些也没法确权，但可以根据合同包括一些发票，还有施工进度等来进行确权。 3、新模式：交易型资产+交易型产品+交易型投资资产证券化市场进入2.0阶段后，“交易型资产证券化”将成为重要的创新业务模式，即：通过Pre-ABS、增信创设或引入、ABS次级/夹层投资、简单版的“CDO”，实践美国市场比较典型的“交易型资产证券化”业务模式，构建ABS业务的Warehouse体系，是一种升级版的“非标转标”业务模式。具体分为三个维度： Ø 交易型资产：自有/外购并重组资产、动态资产池等； Ø 交易型产品：扩募结构、专业的第三方资产服务商、主信托模式、简单版的“CDO”等； Ø 交易型投资：做市交易、专业的次级/夹层投资人、杠铃策略、指数投资、质押融资、期限套利等。（三）“资本中介型”业务模式与简单版的“CDO”产品模式 1、借鉴发展境外成熟市场的“资本中介型”创新业务模式资本中介业务是指通过创造各种产品和充当交易对手，满足客户不同的融资和投资需求。虽然使用资产负债表但自身并不承担过多的市场风险，主要赚取不同产品的流动性溢价和风险溢价。资本中介业务是国外顶尖投行的主流业务模式之一，比如高盛的资本中介业务在总收入中占比连续多年超过50%。资产证券化可以与资本中介型业务进行结合衍生出多种业务模式，提升管理人/承销机构的产品创新与盈利能力。图2海外金融机构资本中介的典型业务和应用分类 2、比较分散的中小企业债权或债券组建资产池发行简单版的“CDO”产品，有助于解决中小企业融资难问题目前国外中小企业信贷资产证券化业务已比较成熟，其起源可以追溯到上世纪80年代美国小企业管理局的担保贷款证券化。而欧洲目前是中小企业资产证券化的主要市场，1999-2014 年16 年间共发行中小企业资产支持证券（SMEABS）近7,000 亿美元，超过欧洲资产证券化发行总量的11%。据统计，欧洲证券工具的违约率一直在0.6-1.5%波动，中小企业贷款支持证券的违约率甚至保持在更低的0.1%，表现出超出传统视角的整体信用水平。韩国政府于1999年底通过其成立的政策性金融机构小企业局（SBC）尝试了基础债券抵押凭证（P-CBO）模式，为韩国中小企业开创了全新的债券融资模式。中国2013年开始推行的中小企业私募债是高收益债券的雏形，对于金融市场的深度发展做出了重大贡献，但销售难和违约问题成为该产品难以走的很远的两大重要问题。单只高收益债券违约对于投资者的打击较大，但如果投资组合中的多只债券只有少数出现了违约（比如20只高收益债券只出现了2只违约），则对于投资者的影响相对不大。境外市场中CBO（CDO的一种重要类型）是高收益债券的重要投资者群体，通过设计私募ABS产品分散投资高收益债券可获得较好收益，同时可较为有效地分散风险。三、资产证券化的跨界融合及“资产为王”的发展导向资产证券化产品可以实现“资产、资金与科技”的跨界融合，下一步的趋势是以承销为基础，向交易和科技两个维度延伸，后续难以数字化（互联网化）或基金化并产生稳定现金流的基础资产将难以证券化。图3资产证券化的基本框架及跨界融合国内资产证券化市场下一步的发展根基是“资产为王”，只有基础资产扎实相关制度规则的优化、信息披露机制的完善、存续期管理的强化等才有“用武之地”。从国外成熟市场经验来看，基础资产的第一要务是“强资产”（足够分散化综合起来也很强），则无论是“强主体”还是“弱主体”均可以探讨发行资产证券化产品，是否提供“强担保”则是一个市场化选项而非强制要求。笔者之前操盘过海航、亿利的类REITs项目，由于物业位于一线城市的核心地段且估值较为合理，虽然主体出现了风险但产品后来通过外部收购、并购贷款等方式实现成功兑付，多次体现出资产证券化产品“资产支持”的基本原理及其至关重要性。 [1] “套利型”资产证券化业务模式的主要特点为：资产池一般为动态池，交易的投资管理机构会对入池资产进行持续动态管理。发起机构一般通过从市场购买高收益债权或债券资产并通过打包、分层，在市场发行平均收益较低的证券，获取利差收益。次级产品的投资者意在利用优先级产品投资者提供的资金杠杆博取高收益。（本文作者为万和证券副总裁黄长清，国内知名结构金融专家，北京大学硕士，长江商学院EMBA。本文仅代表个人观点，不代表所在机构立场）

金融界2024-04-07

通货膨胀阻击战尚未结束多名资深经济学家判断美联储或推迟降息

了家庭、企业以及整个行业，如地区银行和商业地产。这也引发了对市场崩盘和衰退的担忧——尽管股市已经飙升至历史高位，消费者增长、经济增长和就业表现坚挺。因此，投资者急切地等待着美联储降息。这样做将意味着通胀威胁已经解除，通过刺激经济减少衰退的风险，并可能通过降低相对较安全的国债和储蓄账户提供的回报，来提高股票和加密货币等风险资产的吸引力。通货膨胀似乎又回到了议程上，但并非所有人都担心。Fundstrat的著名乐观投资人汤姆·李（Tom Lee）本周宣称，通货膨胀正在“迅速下降”，第一次降息仍可能在6月份。

丰雪鑫992024-04-07

新城控股(601155.SH)夯实安全底座，"双轮驱动"优势凸显

给予"推荐"评级。平安证券提到，公司商业地产运营良好，"住宅+商业"双轮驱动模式仍有望为后续发展保驾护航，维持"推荐"评级。东吴证券观点则表示，新城控股采取了轻重并举的策略，聚焦高能级城市，商业运营稳健。作为优质民企，公司的融资环境有所改善，看好其中长期发展，维持"买入"评级。从各大机构对新城控股的看好逻辑来看，一方面，其普遍认可公司双轮驱动的战略模式，认为这将为公司提供稳定的收入来源和盈利增长空间。与此同时，其也高度看好公司的资源储备和商业输出能力，特别是对于已售未结资源的丰富程度以及商业运营的持续增长表现表示信心。此外，各机构也对公司的财务状况和融资环境持乐观态度，认为新城控股有能力应对挑战并保持稳健发展。透过市场专业机构的视角，也足以看到，新城控股具备良好的经营基础和业绩成长潜力，未来伴随行业逐步回暖，在新的市场周期中，相信公司也将获得更优异的表现。

格隆汇2024-04-07

危险！德银商业地产贷款正在恶化，贷方坏账比例高于整个欧洲

讯德国银行发现，去年第四季度难以偿还商业地产贷款的客户数量大幅增加，因为该行业面临着更高的利率以及因疫情而加剧的消费者行为转变。根据欧洲银行管理局的数据，该国银行的不良商业房地产贷款从三个月前的97亿欧元增至12月底的136亿欧元（148亿美元）。周四（4月4日）公布的数据显示，不良债务占德国银行整体商业房地产贷款的比例超过了整个地区的比例。#银行业危机# （资料来源：欧洲银行管理局风险仪表板）过去十年，由于欧洲央行的负利率挤压了其他企业的回报，德国银行纷纷涌入商业房地产贷款。然而，在央行提高借贷成本以应对通胀后，房地产开发商已开始拖欠贷款。随着在家工作政策减少对办公空间的需求，这种痛苦可能会持续下去。根据彭博社的计算，德国十家最大的银行将在 2023 年公布盈利，同期拨备了 23 亿欧元，用于应对商业房地产贷款的潜在损失。德国银行和法国银行一样，在欧盟拥有最多的商业房地产贷款，但它们将这些贷款中相对较小的一部分列为不良贷款。然而最近，这一比例在其他几个国家有所下降，而有所上升。不良贷款水平较低的部分原因是，欧洲最大经济体的房地产估价师采用长期方法，在大多数投资者不会在下跌的市场中出售资产的基础上平滑定价的变化。德国银行还更新其融资频率低于美国或英国同行的建筑物估值，因此问题可以被掩盖更长时间。有时，他们会提供诸如对违反贷款协议的季度豁免等措施。私募股权公司 Patron Capital Advisers 的创始人基思·布雷斯劳尔 (Keith Breslauer) 表示：“在美国，违反契约的行为无处可藏。” “德国的情况并非如此。”

Peng2024-04-06

退休账户面临崩溃风险！《富爸爸，穷爸爸》作者敦促投资实物资产

。清崎最近在X上发表的帖子深入探讨了商业地产危机，聚焦中国一家主要银行的崩溃，将其视为更广泛问题的迹象，特别是对中国和美国的办公楼市场。他指出，中国的大型银行感受到了压力，美国商业地产市场也是如此。这对婴儿潮一代造成了麻烦，他们中的许多人已经投资了房地产投资信托基金（REITs）。#中国经济# #2024宏观展望# 清崎称这些投资为“虚假资产”，他说，“婴儿潮一代的退休计划中充斥着这些虚假资产。随着纸上资产的崩溃，婴儿潮一代的退休计划正在破产。” 他一直主张实物资产，如黄金、白银和比特币，避免任何过度基于纸张或投机性的东西。例如，房地产公司Realty Income Corp是标普500指数成分股和标普500股息贵族指数成分股中最知名的REIT之一。尽管是一个大公司，但在过去一年中，其股价受到了打击。从传统的房地产投资中脱颖而出，像 Arrived Homes 这样的公司因得到杰夫·贝索斯等大牌投资人的支持而受到关注。这是对房地产投资的新尝试，允许任何人购买单一家庭租赁房产的股份。这意味着任何人都可以拥有一小部分，而无需完全购买一栋房产。这是一种实物资产，完全符合清崎的喜好，但却具有现代化的特色。Arrived Homes 提供了一种多样化并以较少的前期现金进入房地产的方式，使其成为对比清崎严峻警告背景下的安全选择。清崎的建议是将“真实”资产优先于“虚假”资产，提出了一种在不确定时期保护财务健康的策略性方法。这一观点突显了在应对当今房地产市场复杂性时实物投资的重要性。他在帖子中结束时说，他不“信任任何可以印刷的东西。保持真实……变得真实。保重。” （图片来源：X）

佳华1682024-04-05

经济崩溃应“逢低布局”！《富爸爸穷爸爸》作者转向了：买入黄金、房地产、白银和比特币

。他解释说，中国一家大型银行破产，美国商业地产爆雷。他当时同样呼吁投资者，是时候买入黄金、白银和比特币。延伸阅读：中国银行业、美国商业地产相继爆雷！《富爸爸穷爸爸》作者：婴儿潮一代即将破产……

颜辞2024-04-03

高盛力挺摩根大通与富国银行：预测两银行净利息收入将超预期

提醒投资者注意一些潜在的风险因素。由于商业地产和信用卡市场的潜在损失，银行可能面临信贷质量恶化的风险。因此，在投资这些银行股时需要谨慎评估相关风险。总的来说，高盛对摩根大通和富国银行的未来表现充满信心，并认为这两家银行在净利息收入方面有望实现超预期的增长。对于投资者而言，这两家银行无疑是值得关注的优质投资标的。

金融界2024-04-03

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