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美联储坚持鹰派政策挤压地区银行商业地产风险缓解空间

国一些地区银行一直希望通过交易来减少其商业地产（CRE）敞口，但投资者、分析师和律师表示，鹰派的美联储正在缩小这一敞口。#2024宏观展望# 尤其是小型地区和社区银行，在新冠疫情后社会行为变化导致办公室空置率上升和房地产估值急剧下降后，这些银行一直在试图削减其过大的商业地产敞口。 Chatham Financial的董事总经理萨姆·格拉齐亚诺(Sam Graziano)表示，过去几年美国利率上升，导致其固定利率“后台”贷款与当前市场利率相比定价错误。因此，无法摆脱风险敞口可能会让他们遭受损失并削弱其资产负债表。自去年3月几家银行倒闭以来，一些地区银行已经出售了数十亿美元的贷款给私人投资者，以减少风险并增强流动性。一些人还从投资者那里购买了针对贷款池损失风险的保险，以释放宝贵的资本。参与此类交易的9名投资者、分析师和律师表示，虽然银行仍在通过这种交易减少其对商业地产的敞口，但投资者对从银行手中购买这类资产的兴趣减弱了。最近投资者对美联储今年将大幅降息的预期发生逆转，兴趣逐渐减弱。联邦基金期货交易员大多押注首次降息将于6月发生，晚于此前3月份的预期。他们预计今年降息约80个基点，低于今年早些时候的近两倍。因此，商业房地产市场的某些角落（例如写字楼和多户住宅）的违约风险有所增加。穆迪分析 (Moody's Analytics) CRE 经济分析总监马特·雷迪 (Matt Reidy) 表示，房地产估值，尤其是办公楼的估值，已较2019年的峰值下降了近25%-30%，而今年到期的许多贷款都是在2019年的峰值出现的。投资者表示，他们要么不会再购买某些商业地产资产，要么要求获得大量报酬才会承担这些资产。 CQS资产支持证券首席投资官贾森·沃克 (Jason Walker) 表示，“我们不打算承担商业地产组合带来的更高风险，因为这些损失概率无法像消费者或企业贷款那样容易建模。” CQS已投资17亿美元用于风险转移交易，这种交易实际上是向银行出售保险，以免受一系列贷款组合的损失。另一位曾参与出售银行贷款组合保险的投资者表示，地区银行可能不得不支付给投资者高两位数的收益率，以购买商业地产贷款的保险，而在消费者和企业贷款上，这一比例高一位数。商业地产的困境缺乏投资者的兴趣可能会使银行更难应对商业地产部门的问题。根据穆迪分析公司的数据，整个银行业今年面临的商业地产贷款到期金额为4410亿美元，该机构预计有风险贷款的比例将增加。今年早些时候，有关纽约社区银行对纽约多户住宅市场的暴露的担忧影响了整个行业的股票，促使监管机构和评级机构进行检查。随着借款人努力以新的更高利率重新融资旧贷款，使一些物业不再盈利，银行账面上的损失可能会累积。贷款包装成证券也可能导致损失。穆迪的雷迪表示，今年包含在证券化池中的即将到期的办公楼贷款中，大约75%-80%可能会出现及时偿还的问题，从而导致更多的冲销和拖欠。 “我们预计今年银行将采取更多的工作和展期来延迟损失。” 雷迪说。结构性问题尽管如此，银行仍在努力完成一些交易。 Mayer Brown金融服务监管实践的合伙人马特·比桑兹（Matt Bisanz）表示，他的公司“目前正在为地区银行的多笔资产类别，包括表现良好的商业地产贷款组合，进行多笔交易。”“我们可能会在第二季度看到商业地产贷款的风险转移交易。”他说。他们是否会成功尚待观察。任何进展都可能有助于平息市场的忧虑，但如果降价折让过重，也可能会使投资者感到惊慌。 Mill Hill Capital信贷对冲基金创始人和首席投资官戴维·梅内雷特（David Meneret）因其对商业地产敞口而卖空一些地区银行债券，他表示这个问题更多是结构性的。“损失必须由银行承担，他们将承担，并将需要几年时间，”他说。

Heidi2024-02-29

美国商业地产想“重生”？高盛：价格再跌50%才有可能

高盛模型表明，如果按照目前全美商业地产的平均价格，去改造一个无法运营下去的写字楼，那么每平方英尺将会损失164美元。美国商业地产危机触目惊心，市场关注办公楼改造。但高盛认为商业地产改造并“不划算”，写字楼价格还要再跌50%改造才值得。近日，加拿大规模最大的养老金通过折扣价格出售了三块商业地产，其中纽约的地产成交价格低到令人发指，只有1美元。再次引起市场对商业地产改造的关注。商业地产改造？办公楼仍需降价疫情之后，美国许多城市在探索如何对老旧办公楼进行改造。为了衡量潜在的发展机会，高盛团队从空置率、租金、房龄等角度研究哪些办公室在改造成本上根本“不划算”。研究小组在周一的报告中表示，较旧的办公楼仍需要降低约50%的价格，才能使开发商愿意将商业地产改造成住宅。考虑改造成本后仍不划算，商业地产将持续降价。旧金山商业地产从2019年以来下跌了35%，远超全国平均的11%。高盛团队表示，即使在旧金山这种商业地产跌幅比较严重的城市，建筑改造“不可行”主要依然是还不够便宜，改造的收益完全无法覆盖转换和融资成本。至少需要商业地产价格下跌30%，才值得开发商进行再改造。高盛模型表明，如果按照目前全美商业地产的平均价格，去改造一个无法运营下去的写字楼，那么每平方英尺将会损失164美元。高盛预计：目前写字楼价格需要下降到每平方英尺154美元左右，差不多是50%的降幅。只有这样，未来收入才足以弥补亏损。商业地产危机或冲击银行华尔街见闻此前报道，1月份美国商业地产的止赎（也称法拍）数量为635期，环比增加17%，大约是一年前的两倍。对贷款人来说，疫情期间达成的宽限协议即将到期。同时，借款人还得面对高昂的利率，再融资成本高企。美国商业地产大量的止赎，导致与写字楼高度关联的地区银行此刻正面临据巨大压力，甚至可能影响美国金发展。此前纽约社区银行股价持续大幅下跌，引起人们的担忧。市场开始重新审视商业地产带来的金融风险。而美国商业地产危机，不仅波及本国的地区银行，还冲击了德国银行业。德国银行今年股价连续下挫。

金融界2024-02-28

我爱我家下跌5.32%，报1.78元/股

房、新房、租赁、海外）、住宅资产管理、商业地产运营及居住衍生业务等，覆盖22个国内主要一、二线城市以及海外城市。公司以互联网和大数据等技术驱动的数字化转型作为首要战略，已具备业内领先的地产经纪业务全价值链数字化运营、端到端闭环交付能力，实现了核心城市的签约交易服务全线上化、贷款申请服务全线上化、租房业务流程全移动化、客户及业主服务自助化等。截至1月31日，我爱我家股东户数4.85万，人均流通股4.64万股。 2023年1月-9月，我爱我家实现营业收入90.73亿元，同比增长2.11%；归属净利润-6793.06万元，同比增长68.98%。

金融界2024-02-28

重蹈覆辙！美国经济会重演日本“失去的十年”吗？

仅为0.2%。这鼓励了过度投资，比如对商业地产和大学的过度投资，而这又得到了另一项产业政策——联邦学生贷款机制的支持。新冠疫情后，美国政府赤字不断膨胀，但要求更多企业税减免以及美联储降息和恢复廉价资本的压力越来越大。在新冠疫情之后，美国人可能正在享受创纪录的就业机会，但工人们却心怀不满——高薪工作越来越少，越来越多的美国人打多份工。此外，年轻的美国人没有孩子，类似于日本和中国的“婴儿荒”。这迫使国家依赖移民，然而政策并没有倾向那些拥有被社会需要的，有技能的人。尽管罗斯福研究所这样的进步派智库、《纽约时报》以及拜登政府的西翼发出了呼吁，但美国的本质仍然是自由市场，当中的资本家们能够指向创纪录的高股价作为证据。但所谓的“科技7巨头”，英伟达、微软、谷歌、亚马逊、苹果、Meta和特斯拉推动了标普500指数2023年三分之二的涨幅。其它成份股公司的盈利情况并不令人振奋，去年有创纪录的72%的公司表现逊于成份股指数。在其鼎盛时期，日本可以自豪地宣称，东京的皇居地价值超过了佛罗里达州所有土地的总和。现在，“科技7巨头”的市值相当于日本、法国和英国所有股票的总和。一个支撑着3.35亿人口和世界上最大股市的美国经济，仅仅依靠七家公司来推动繁荣，实际上是在依赖一个非常狭窄的支柱。

Sissi2024-02-28

美国经济命悬“壮丽七股”？警惕重蹈日本“失去的十年”覆辙

平均仅为0.2%，鼓励了过度投资，如对商业地产和大学的过度投资。这种过度投资现象与日本的经连社有着惊人的相似之处。新冠疫情后，美国政府赤字不断膨胀，但要求更多企业税减免以及美联储降息和恢复廉价资本的压力越来越大。这可能导致美国陷入与日本相似的困境：依赖少数几家大公司来推动经济繁荣。目前，“壮丽七股”——英伟达、微软、谷歌、亚马逊、苹果、Meta和特斯拉——贡献了2023年标准普尔500指数三分之二的涨幅。其他成份股公司的盈利情况并不令人振奋，去年有创纪录的72%的公司表现逊于成份股指数。美国经济如今主要依靠这七家公司来推动繁荣，这无疑是一根非常狭窄的芦苇。如果政府不调整其产业政策并加强市场监管，那么美国经济可能会重蹈日本“失去的十年”的覆辙。

金融界2024-02-28

摩根大通CEO戴蒙：人工智能非炒作，前景超互联网泡沫时代，但对经济仍持谨慎态度

他指出，尽管数据中心、医疗保健和仓库在商业地产领域的表现相对较好，但办公楼业务可能面临挑战。然而，他也表示，在经历了持续的人为低利率环境后，任何违约率的上升都将是银行正常化过程的一部分。对于第一资本金融公司拟以350亿美元收购发现金融服务公司的交易，戴蒙表示应允许两家公司合并，且这笔交易不会损害竞争。同时，他再次表达了对拟议中的巴塞尔协议III对银行的最终资本要求的反对意见，并认为金融体系面临的最大风险是网络犯罪，而非资本水平。戴蒙支持多德-弗兰克法案，该法案为加强银行业监管铺平了道路。然而，他认为最新的资本要求提案“远远超出了这一点”。他表示监管机构并未充分考虑拟议中的新资本规则是否会影响更多的常规交易，如农民购买对冲工具以防范农作物价格波动等。在谈及摩根大通对其分行网络的承诺时，戴蒙表示每天有100万人走进一家分行。他说：“这些分行更像是咨询中心，配备了抵押贷款专员、小企业顾问和财富顾问等专家，从各个方面增强了我们的业务实力。”这表明戴蒙对于传统银行业务与数字化转型的结合持有积极态度。

金融界2024-02-28

对商业地产信心“坍塌”！加拿大养老基金计划以1美元的价格出售了纽约市商业房地产项目股权

加拿大养老基金一直是全球最活跃的房地产买家之一，他们掀起了一场革命，激励了全球各地的退休计划效仿他们。如今，这些基金中最大的一个正在采取措施，限制其对最陷入困境的房地产类型——办公大楼的敞口。加拿大退休金计划投资委员会（CPPIB）以折价价进行了三笔交易，出售了其在温哥华两座塔楼、美国加州南部的一个商业园区以及曼哈顿的一个重新开发项目的权益，其中纽约的股份仅以1美元出售。令人担心的是，这些交易可能会为其他寻求摆脱困境的主要投资者树立榜样。

Dan19772024-02-28

小摩CEO：商业地产危机不会爆发美国经济软着陆可能性为50%

摩根大通首席执行官杰米·戴蒙近日在接受采访时表示，如果经济衰退，商业房地产问题只会恶化，许多业主都能应对当前的压力。

金融界2024-02-27

困境程度激增440%！商业地产贷款抵押债券，正在酝酿下一场大危机？

日），《商业内幕》报道称，过去一年来，商业地产债务市场的一个重要领域的困境程度急剧上升。将商业抵押贷款打包成抵押贷款证券（CLO）并作为债券销售给投资者的商业抵押贷款看到了困境率在一月份达到了8.6%，这标志着与2023年初1.4%的率相比，出现了巨大的增长。据数据和分析公司CRED iQ的报告显示，打包成CLO的未偿还贷款金额约为800亿美元。 CRED iQ表示，按金额计算，遭遇某种程度困境的贷款从2023年2月的13亿美元增长到上个月的68亿美元，增长约440%。数据公司将困境定义为拖欠款项30天或更长时间的贷款。打包成商业地产CLO的商业贷款主要是短期浮动利率抵押贷款，支持需要一些更新或进一步投资的建筑物。这些贷款通常是三年期的贷款，有续贷选项，许多借款人的目标是以更便宜的固定利率债务进行再融资。如果借款人违约，主要CLO发行者将面临损失。许多贷款是在2021年产生的，当时利率尚未上升。三年后，随着美联储的加息时间表不断被推迟，商业地产所有者面临着以更高利率和可能更低的财产估值进行再融资的问题。据CRED iQ称，打包进商业地产CLO的贷款中，多家公寓和办公楼的借款人承受了最严重的困境。办公楼部门特别面临着巨大的问题，因为远程工作趋势仍然持续，看不到明显的转机。与此同时，对未来几年商业地产债务激增的担忧不断增加，估计将达到近1.5万亿美元。

Linlin2024-02-27

加拿大大型银行本周公布收益分析师担心的是这些

由于大多数加拿大最大的银行都涉足美国商业地产市场，随着银行本周公布第一财季业绩，一些房地产贷款质量的恶化可能会带来令人不快的意外。在加拿大五家最大的银行中，商业地产贷款平均占贷款总额的 10% 左右。由于利率上升和估值暴跌，该行业面临压力，银行目前已经在几个季度为潜在的信贷损失计提了更高的准备金。 Veritas Investment Research Corp.分析师Nigel D'Souza表示，特定贷款可能出现坏账的特殊性质使得很难预测未来准备金的规模。他说，尽管住宅抵押贷款的健康状况良好，但商业贷款没有同等水平，这使得投资者关注更高级别的风险敞口并做出有根据的预测。 “美国可能比加拿大更脆弱，写字楼比其他类别更脆弱，你会看到多户住宅也出现一些疲软，这可能成为美国和加拿大的一个问题。” D'Souza说在一次采访中。 D'Souza表示，与美国一些地区性银行不同，加拿大银行并未面临商业贷款损失的偿付能力问题，但它们的盈利能力将成为一个“问号”。他表示：“拨备对波动性产生了巨大影响，并导致了很大的波动。”他补充说，其他项目，例如利润率、贷款余额和费用收入，每个季度都不会出现大幅波动。“但信贷规定确实如此。” 他表示，与美国一些地区性银行不同，加拿大银行并未面临商业贷款损失的偿付能力问题，但它们的盈利能力将成为一个“问号”。丰业银行分析师Meny Grauman和Felix Fang在本月的一份报告中表示，本季度准备金可能会继续上升，“尽管增速比去年更为温和。” 他们写道：“我们还预计银行的美国办公室风险敞口会出现一些波动，尽管这些风险敞口按占贷款总额的比例来衡量相当小。” 彭博社编制的分析师预测预计，加拿大6大银行第一财季调整后每股收益将比前三个月平均增长9.1%，与去年同期相比变化不大。投资者和分析师还将关注净息差——银行从贷款中赚取的收入与支付的存款之间的差额。分析师预计，季度环比基本不变或略有下降，客户仍在寻求更高利息的存款，而贷款增长一直在放缓。多伦多标准普尔全球评级总监Lidia Parfeniuk表示，丰业银行在美国写字楼市场的投资很少。但皇家银行、多伦多道明银行、蒙特利尔银行和加拿大帝国商业银行都拥有美国贷款账簿，随着季度收益的公布，这些贷款账簿可能会受到持续审查。 CIBC美国写字楼贷款的质量仅占其总投资组合的2%左右，近几个月来一直是投资者关注的主题，本周也将受到密切关注。 Keefe、Bruyette & Woods分析师Mike Rizvanovic和Abhilash Shashidharan在给客户的一份报告中表示：“我们认为，投资者将继续关注与商业地产相关的损失，而CIBC由于其美国写字楼投资组合，在过去几个季度一直表现异常。” 丰业银行分析师写道：“鉴于纽约社区银行发生的事情，该投资组合肯定会受到更多市场关注，但我们预计到明年该账簿的到期状况将更易于管理。”他们还上调了CIBC的评级。

佳华1682024-02-27

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