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融资面临挑战，商业地产贷款萎缩至历史地位

退的担忧加剧以来，银行、保险公司和其他商业地产贷款机构一直在削减开支。但随着美国国债收益率自8月初以来飙升，债权人更不愿意发放新贷款。大多数商业房地产贷款与短期利率挂钩，而不是长期利率。然而，美国国债利率的上升让本已在崩溃边缘的贷款人感到不安，并引发了对一系列房产类型是否被高估的新怀疑。根据数据提供商Trepp对美联储数据的分析，作为债务融资最大来源的银行持有的商业房地产贷款总额在10月的前两周有所下降。自2014年以来，银行商业地产贷款仅下降了两个月。自2014年以来，大多数其他两周期间都显示出正增长。其他债务提供者也在撤退。Trepp表示，今年仅发放了282亿美元的贷款，并转化为商业抵押贷款支持证券，这是自2011年以来的最低数字。此外，最大的抵押贷款房地产投资信托基金在今年上半年停止了对新借款人的贷款。 Trepp董事总经理Matthew Anderson表示，总体而言，整个商业地产债务市场（包括银行、商业抵押贷款证券和非银行贷款机构等）在第二季度的涨幅不到1%。这是自2014年第一季度以来的最低季度涨幅。从目前的情况来看，最大的受害者是办公室业主，因为他们不得不以更高的利率为到期的贷款再融资。但融资的匮乏也影响了其他商业借款人，例如公寓楼和仓库的借款人，这些借款人多年来一直受到投资者的青睐。最近10年期利率的上升“吓坏了市场”，美国最大的出租公寓和工业空间开发商之一Crow Holdings的首席执行官迈克尔·利维（Michael Levy）说，“资本市场的萎靡不振正在压垮所有人。“ 许多私募债务基金正在努力筹集资金，并将大部分时间花在与现有借款人打交道上，而现有借款人难以为低利率贷款再融资。 “如果你是另类贷款人，而且你没有新资本，那么在你看到更多的回报之前，你不会发放很多新贷款。”Mack Real Estate Credit Strategies首席执行官Richard Mack说。银行家和抵押贷款经纪人都表示，”情况并不像全球金融危机期间那么糟糕，当时贷款人几乎完全消失，买家消失了。今天仍然可以获得贷款，但来自更少的玩家和更高的价格。“ “有可用的流动性，”Eastdil Secured董事总经理James Muhlfeld说。“但它可能会更昂贵，杠杆率更低，贷款人也不同。” 贷款下降的部分原因是潜在投资者对债务的需求下降，他们对购买或开发利率如此之高的房地产几乎没有兴趣。根据数据提供商MSCI Real Assets的数据，第三季度仅购买了892亿美元的美国商业地产，比去年同期下降了53%。但许多贷款人也失去了对新交易的兴趣。对于自硅谷银行（Silicon Valley Bank）、签名银行（Signature Bank）和第一共和银行（First Republic）倒闭以来一直对商业地产持谨慎态度的小型和区域性银行来说尤其如此。许多地区性银行也面临着问题贷款的增加。PNC金融集团本月报告称，其第三季度不良商业房地产贷款增至7.23亿美元，比第二季度的3.5亿美元翻了一番多，该公司表示，“我们预期的商业房地产写字楼行业的压力已经开始显现。” 建筑贷款的下降尤为严重。数据和分析公司道奇建筑网络（Dodge Construction Network）预测，今年商业地产开工量将降至9.35亿平方英尺，比去年下降17%。道奇网络表示，这将是自2009年以来最大的年度跌幅。去年破土动工的耗资6.5亿美元的酒店和赌场The Dream Las Vegas是被推迟或改变的项目之一。开发商Shopoff Realty今年早些时候停工，部分原因是融资问题，其首席执行官Bill Shopoff称，他正在研究新的融资，并预测明年初将恢复建设。 King & Spalding律师事务所全球房地产主管Mark Thigpen表示，当他从北卡罗来纳州夏洛特市办公大楼17楼的办公室窗户向外望去时，他看到“到处都是起重机”。但是，当他低头看向办公桌时，他看到了一份清单，上面列出了他在全国各地的46个商业项目，这些项目本应在明年第一季度关闭或正在开发中。他说，由于融资挑战，“所有这些都被搁置或被推出，没有一个市场能与此隔绝。”

丰雪鑫992023-11-02

凯投宏观：债券收益率飙升或导致美写字楼价格暴跌40%

收益率上升会影响整个经济的利率上升。在商业地产领域，这可能意味着更高的资本化率（Cap Rate），或房地产收入的预期回报。与债券收益率一样，资本化率与房地产价格呈负相关，这意味着更高的资本化率将压低房价。凯投宏观副首席房地产经济学家Kiran Raichura表示：“在我们对10年期美债收益率预测进行上调的背景下，我们现在预计资本化率将出现更大幅度的上调。在整个房地产层面，这将意味着资本化率再上升近100个基点，达到5.2%左右的峰值，推动总价值下降超过20%。” Raichura预测，到2024年底，写字楼的资本化率可能跃升至6.5%，这可能会使写字楼价格从高峰到低谷至少下跌40%。这反映出比他之前的预测更严重的下跌，此前他预计到2025年底写字楼价格将下跌35%。

金融界2023-11-01

亿万富翁Druckenmiller称已买入大量两年期美债多头头寸

表示企业利润可能下降20%至30%，且商业地产价值将大幅下跌。 Druckenmiller在接受Tudor Jones采访时表示，他观察到一些轶事证据表明随着疫情相关刺激措施“迅速减少”，“形势正趋于疲软”。他补充说从历史角度来看，利率、油价和美元的同时上升对经济不利。押注曲线趋陡他同时持有债券多头和空头头寸，这意味着他预计收益率曲线会趋陡——这种情况通常发生在美联储降息的时候。两年期美国国债收益率本月跃升至近5.3%，为十多年来的最高水平，因投资者消化了美联储主席杰罗姆·鲍威尔关于利率将在更长期内高企的承诺。他说：“鲍威尔说得好听，但让我们看看如果失业率达4.5%并继续上升，他会怎么说。”9月失业率为3.8%。 Druckenmiller表示，如果他对经济的看法正确，那么两年期国债收益率可能跌至3%，而10年期和30年期国债收益率将保持在目前约5%的水平。 “我相信收益率曲线将正常化，”他说，“我预计这会是持续一段时间的交易。” Druckenmiller称他对经济衰退的预测并没有成为现实，因为许多企业和家庭在前几年锁定了较低的借贷成本，进而免受利率上升的影响。但他表示，随着他们在未来两年转向再融资，“你必须对一些变化持开放态度。” 批评财政部 Druckenmiller在接受采访时抨击财长珍妮特·耶伦没有利用疫情期间的近零利率发行更多长期债券，称这是该部门“历史上最大的失误”。 “当利率几乎为零时，美国所有普通人都为他们的抵押贷款进行了再融资，”Druckenmiller说，“不幸的是我们有一个实体没有这样做——那就是美国财政部。” Druckenmiller重申了他对政府债务负担日益加剧的担忧。他表示，如果利率保持不变，到2043年政府的利息支出将达到GDP的7%，相当于目前年度可自由支配支出的144%。根据亿万富豪指数，Druckenmiller的净资产为99亿美元。

金融界2023-11-01

宝龙地产(01238.HK)下跌5.13%，报0.74元/股

多元产业的开发和运营，特别专注于综合性商业地产项目。截至2018年底，公司总资产超过千亿，拥有万余名员工，运营着200多家公司，已在40多个城市打造了超过100个高品质物业项目，运营面积近500万平方米，合作品牌超过3000家。截至2023年中报，宝龙地产营业总收入122.99亿元、净利润9422.7万元。

金融界2023-11-01

赫美集团10.0%涨停，总市值67.79亿元

平台的销售全渠道，基本覆盖国内所有高端商业地产。截至10月10日，赫美集团股东户数2.06万，人均流通股6.36万股。 2023年1月-9月，赫美集团实现营业收入1.25亿元，同比减少1.43%；归属净利润-965.72万元，同比增长78.18%。

金融界2023-11-01

赫美集团上涨5.11%，报4.94元/股

平台的销售全渠道，基本覆盖国内所有高端商业地产。截至10月10日，赫美集团股东户数2.06万，人均流通股6.36万股。 2023年1月-9月，赫美集团实现营业收入1.25亿元，同比减少1.43%；归属净利润-965.72万元，同比增长78.18%。

金融界2023-11-01

凯投宏观：债券收益率飙升或导致美国写字楼价格暴跌40%

%左右，然后在2025年回升至4%。在商业地产领域，这可能意味着更高的资本化率。到2024年底，写字楼的资本化率可能跃升至6.5%，这可能会使写字楼价格从高峰到低谷至少下跌40%。

金融界2023-11-01

凯投宏观：美债收益率持续飙升 2024年底美国写字楼价格将暴跌40%

23年初银行业的动荡以来，专家们就警告商业地产行业可能面临麻烦。这导致了信贷条件的收紧。银行不太愿意在风险高、不太流动的商业地产资产上提供贷款，而能够重新融资的房地产业主不得不以更高的利率进行融资。专家警告称，这种动态可能会引发一波困境，因为该行业未来几年将有约1.5万亿美元的债务到期。

一禾2023-11-01

美国纽约州金融服务管理局主管：商业地产风险确实已引起监管官员顾虑

局（NYDFS）主管Harris表示，商业地产风险确实已引起监管官员顾虑；NYDFS希望联邦政府对数字资产进行监管。

金融界2023-10-31

中国房市信号闪现！汇丰：巨大政策调整下已实现“触底” 拟追加30亿美元回购股票

0日)表示，经历巨大的政策调整后，中国商业地产行业已触底，但投资者不应指望近期经济低迷后会迅速逆转。该行计划追加回购30亿美元股票，使今年的股票回购总额达到70亿美元，吹捧资本实力。汇丰银行周一公布的第三季财报预计将有11亿美元的信贷损失，其中约5亿美元与中国大陆的商业房地产行业有关。汇丰银行今年已向中国房地产投资组合收取了总计8亿美元的费用。公司声明中表示：“鉴于国有企业流动性支持的持续不确定性，以及房地产市场基本面的持续疲软，今年最后三个月信贷状况仍有可能进一步恶化。因此，借款人面临高度的绩效不确定性和离岸再融资风险。” 该公司减少了对中国房地产行业的依赖，其曝险总额为136亿美元，比第二季减少约6亿美元，该公司表示，这“主要是由于冲销”。 “最近宣布的一些政策措施令我感到鼓舞，”奎因在彭博电视上表示。“它们需要时间才能生效，所以我预计不会迅速好转，但我确实认为我们正处于市场底部，现在必须缓慢复苏。” 奎因受访称：“中国的商业房地产市场需要相当长的一段时间才能恢复并恢复动力，因此，我预计该行业在未来12个月左右的时间内不会出现大规模逆转，但我确实预计它会比我们目前的情况逐步改善。”#中国房地产危机# (来源:Bloomberg) 在开发商违约和经济增长相对疲弱的情况下，投资者担心银行对中国房地产市场的敞口。渣打银行股价上周暴跌，原因是其利润低于预期，原因是与中国投资相关的费用，而且该行首席财务官安迪·哈尔福德(Andy Halford)表示，仍很难判断商业房地产的底部。彭博社报道称，汇丰宣布很快将开始额外回购30亿美元的股票，使全年股票回购总额达到70亿美元。奎因提到，未来可能还会有更多举措。 “我们目前拥有非常强大的资本生成能力，”奎因说道。“我们处于有利位置，可以奖励股东过去几年的耐心和忠诚。” 汇丰截至9月份的三个月税前利润为77亿美元，低于分析师估计的81亿美元。奎因解释说，部分原因是与其对冲策略相关的6亿美元费用，这将使该行在接下来几季受益。营业费用较2022年同期增长2%，这部分是由于计划增加一些员工的绩效工资，以及更高的技术支出的影响。汇丰银行表示，目前预计2023年成本增长约为4%，高于之前约3%的目标。报道称，汇丰的大部分收入来自亚洲，该行一直在该地区部署更多资源，以进军增长更快的市场，并取得了良好的财富表现，特别是在香港。汇丰银行本月同意收购花旗集团在中国大陆的零售理财投资组合，增加了来自11个主要城市的财富客户的资产和存款约36亿美元。汇丰银行的业务情况好坏参半，在其财富和个人银行部门，该行表示，客户贷款增加20亿美元，这是由香港和英国抵押贷款的增长推动的，但被其私人银行部门的去杠杆化所抵消。商业银行客户贷款需求下降，同比下降5%。然而，在为汇丰银行最大的企业客户提供服务的全球银行和市场部门中，该行表示，亚洲业务活动的减少已被欧洲贷款需求的增加所抵消。全球银行和市场收入增长2%，达到39亿美元。该业务的一个特别亮点是其全球债务市场和证券融资部门的收入同比均实现两位数增长，有助于抵消外汇和股票收益下降的影响。

秉哥说市2023-10-30

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