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欧洲央行据悉加强对银行商业地产贷款的审查

。其中一些知情人士表示，虽然银行已计提商业地产贷款损失拨备，但如果估值被证明已经过时，它们可能面临进一步贷款减值。欧洲央行发言人不予置评。该行曾经此前强调商业地产是监管机构关注的焦点。在过去十年，由于负利率侵蚀盈利能力，欧洲一些银行大举发放商业地产贷款以提振收入。但这一资产类别受到疫情期间居家工作和网购增加的沉重打击，而利率快速上升进一步抑制了需求。美国和英国的商业房地产价格已经暴跌，包括德国在内的欧元区市场也开始下降。国际货币基金组织（IMF）周二在一份报告中表示：“商业地产领域的脆弱性是金融部门信用风险的一个重要来源。” 世邦魏理仕，仲量联行和戴德梁行是欧洲几家最大的房地产估值机构。估价师在评估房地产时通常会参考近期的可比交易，但市场中交易数量稀少加大了判断房地产价值的难度，这是因为卖家不愿接受远低于账面价值的价格。知情人士说，因此，监管机构担心评估机构和银行在减记价值方面行动缓慢。

金融界2023-10-11

Marquee保险引领RWA浪潮：构建新一代链上保险体系

资产，也可以是无形资产，如股票、债券、商业地产、汽车、黄金等，由于当前市场的情况，国债RWA相对最受欢迎，保险年金产品以及其他保险资管产业也是人们持有的重要资产类别，其同样可以通过RWA实现上链，RWA的引入对保险市场和加密领域具有潜在的重大影响，其主要包括： 2.1、增加透明度：将保险资管资产数字化并上链提高了产品透明度，投资者可以更容易地跟踪他们的投资，了解资产组合的情况，从而提高信任度。 2.2、提高流动性：数字化保险年金产品份额并将其上链增加了其流动性，使投资者能够更容易地买卖份额，减少交易成本。 2.3、降低管理成本：区块链技术可以降低管理成本，智能合约可以自动化许多管理任务，减少了人工干预的需要。 2.4、无需中心化中介：保险RWA的代币化过程消除了传统交易中的中央中介，实现了高效的去中心化资产存储和转移。 2.5、支持 DeFi 生态发展：保险RWA为去中心化金融（DeFi）提供更多真实资产支持，提高了DeFi项目的可信度和吸引力。 2.6、引入新的资产类别：在Marquee保险RWA的基础上嫁接 DeFi 乐高能够进一步释放保险RWA资产的潜力。 2.7、短期来看，Marquee的保险RWA更多的是加密世界用户对于传统保险年金产品的单方面需求，而未来将是双向的，一方面能够将现实世界保险年金产品带到链上，另一方面传统保险年金产品也能借助区块链的种种技术以及优势进一步释放潜能。总的来说，Marquee项目的保险RWA产品代表了金融创新的未来趋势，将保险年金产品与区块链技术相结合，为投资者提供更多选择和灵活性，同时推动保险和金融领域的数字化和通证化融合，构建新一代保险体系。三、保险RWA的收益前景基于债券RWA呈现出多种不同的发展路径的商业模式，我们总结了保险RWA的以下几个商业模式，这些模式可以为保险行业带来创新和增长的机会。以下是主要可行的保险RWA商业模式：代销模式：代销模式的项目方不直接参与到底层保险资产的封装环节，也不提供用户KYC服务。主要通过加密原生的方式来吸引客户，侧重于商务营销、资金的获取以及生态和应用场景的扩展。这类需要建立资金池，将用户的资金集合在一起，然后由单一的借款人（Marquee）借出资金，用于购买不同种类的保险资产。平台模式：平台模式需要项目方提供一系列上链、销售和KYC等服务，但不直接参与保险资产的封装过程。这些项目通常提供保险资产和权益的代币化服务，链上可验证信息服务以及用户KYC服务。这一模式更接近互联网平台的商业模式，可以帮助封装各种传统市场的保险资产和权益。基建模式：基建模式需要项目方提供将保险RWA上链、购买资产以及资产管理等服务，但不直接接触最终用户。主要任务是构建基础设施，将保险资产数字化并引入区块链，为其他项目提供资产的上链和管理服务。自营模式：自营模式需要项目方自己寻找合适的保险资产，与外部合作伙伴建立业务框架，管理资产风险，并将资产或权益代币化。这种模式的项目通常更复杂，需要在法务和公司业务架构方面投入更多精力，但也有更多的控制权，能够主动管理风险。混合模式：混合模式项目将上述各种模式综合在一起，既提供上链、KYC等服务，又积极寻找保险资产，直接向用户提供投资机会。这种模式的项目通常提供多样化的服务，包括向融资方提供资金获取途径、提供已封装的资产、向其他协议提供治理和国库管理服务，以及提供RWA的全流程服务等。 RWA作为目前Web3领域最有前途的用例之一已经越来越受到数字货币行业和传统金融行业所关注。而美国国债则是目前RWA中相对成熟的资产标的。美国国债被认为是世界上最安全的投资之一，提供固定回报且风险最小。通过使用 RWA 作为抵押品，可以提高这些债券的收益率，同时保持其低风险状况。运作方式是投资者购买国债，同时获得代表债券价值一部分的 RWA。然后，RWA保存在数字钱包或去中心化平台上，提供安全、透明的所有权记录。然后，投资者可以使用 RWA 作为抵押品向贷方借入资金，利率可能低于传统贷款的利率。这种方法使投资者能够最大限度地提高国债投资回报，同时最大限度地减少风险。总之，保险RWA的商业模式正在不断创新和发展，为保险行业和加密领域带来了更多的机会和可能性。自 2019 年以来，全球经济增长放缓，主要原因是 COVID-19 大流行、贸易紧张局势和商业信心下降。国际货币基金组织(IMF)预计，2023年全球经济增速将达到3.3%，高于2022年的2.7%，但仍低于疫情前的增速。而美联储的持续加息也造成全球融资成本上升，投资回报率大幅下降。此时作为全球无风险利率标尺的美国国债就进入多数投资机构的资产配置选项中。达拉斯联储经济学家J. Scott Davis认为，短期美债相对于长期美债而言，流动性或利率风险很小。短期美国国债才能称得上是真正安全的资产。他指出，在2008年金融危机和2020年新冠疫情期间，流入美国长期国债的资金下降，但流入短期美债的资金却增加。但在危机期间，流出短期和长期美债的资金的趋势几乎一致，没有出现明显背离。此外，他指出，在经济动荡时期，由于美元是世界储备货币，在危机期间往往会升值。当前美国的利率波动率水平处于历史高位。MOVE指数是衡量美国国债期权波动率的收益率曲线加权指数，是衡量利率波动率的常用指标。自2021年年中以来，美国利率波动率一直在稳步上升，虽然与2023年3月的高点相比已略有回落，但仍处于历史高位。下图是按期限划分的美国国债期货标准化后的波动率由上述图示可以看到美国利率波动率处于历史高位。其高波动率通常标识着强劲的固定收益回报，这就为主动型固定收益管理人提供了极好机会。五、Marquee项目对保险RWA的未来展望未来，保险RWA将面临众多潜在的发展趋势，这些趋势将在金融领域的数字化和创新推动下塑造其未来： 1.监管合规性：随着保险年金产品份额的数字化化，监管合规性将成为至关重要的因素。监管机构将不断调整法律法规，以适应数字资产的发展，并确保保护投资者的权益。因此，保险年金产品份额RWA需要积极遵守监管要求，以确保其合法运营并保障投资者权益。 2.投资者教育：投资者需要更多的教育和信息，以深入了解数字化保险年金产品的潜在风险和回报。金融教育和信息透明度将在市场发展中发挥关键作用，有助于提高投资者对这些新型产品的信任和理解。 3.合作与整合：Marquee与保险公司、区块链技术提供商和金融机构之间的合作与整合将推动数字化保险年金产品份额的发展和广泛采用。跨行业的合作有助于整合资源，提高产品的可用性和用户体验，从而加速市场渗透。 4.技术创新：随着区块链技术和智能合约的不断发展，将出现更多的技术创新，包括更安全的身份验证方法、智能合约的改进以及更高效的交易处理。这些技术创新将提高保险年金产品的效率和可用性。 5.更多的资产类型：未来，保险年金产品份额RWA可能会扩大其资产范围，不仅限于国债，还包括其他有价值的实际资产和数字资产。这将为投资者提供更多选择，同时也增加了多样化投资组合的可能性。 6.风险建模和分析：未来，更高级的风险建模和分析工具可能会涌现，用于评估数字化保险年金产品的风险。这将帮助投资者更好地了解其投资组合的风险敞口，并采取相应的风险管理措施。综合来看，保险年金产品份额RWA的出现代表了金融领域数字化和创新的未来趋势。这些创新有望为投资者提供更多选择、更高透明度和更低成本的投资机会，同时也有助于推动整个保险和养老金行业的现代化和发展。为实现这些潜在的发展趋势，市场参与者需要积极应对监管挑战、加强投资者教育、促进跨行业合作，并不断推动技术创新。 Marquee将密切关注这些趋势，灵活应对，并积极推动创新，以确保这一领域的可持续增长和不断进步。六、Marquee保险RWA支持的底层资产 Marquee项目保险RWA初始支持资产，包括世界Top3保险公司：法国安盛公司(AXA)、德国安联保险集团（ALLIANZ）、荷兰国际集团(ING Group)、美国国际集团(AIG)，世界top3资管公司：贝莱德、先锋领航、富达的年保险金产品份额。首先Marquee基于自己的优势和市场条件，Marquee支持上述产品份额数字化并上链，然后向投资者销售这些份额（代销模式），这种模式下，保险公司仍然负责管理资产组合和支付养老金；其次marquee自身页提供数字化的保险年金产品份额，允许不同的机构和投资者参与，以增加市场的竞争性和多样性；最后Marquee保险RWA支持与其他DeFi的集成：基于去中心化金融（DeFi）的平台可以集成保险年金产品份额，使投资者能够在去中心化交易所上买卖这些份额，同时智能合约可以自动处理养老金支付。未来会采用多样商业模式，商业模式多样性有助于满足不同投资者的需求。七、Marquee其他业务的需求 Marquee的核心设计是peer-to-pool的模式，有资金池，也有类似（3，3）机制的Vault金库，marquee有将现实世界资产带入加密世界的强烈需求，这主要是因为宏观背景下现实世界资产（尤其是美债）能够为加marquee的资金池和金库提供一个稳定的无风险收益。资产管理的需求：资金池和金库都有资产管理的需求，原生链上收益主要来自质押、借贷活动。然而，在加密寒冬的背景下，链上活动的萎靡直接导致了链上收益率的下降。在目前美债拥有较高收益率的背景下，marquee考虑引入美债 RWA，在新的版本中，marquee逐步将资金池和金库中的稳定币资产（无收益或较低收益），转化为美债 RWA 生息资产（5%-7% 的无风险收益）。这样能够保障资金池和金库资产安全的同时，获得稳定的收益；投资组合多元化：年金产品的资金池主要投资策略是资产配置，在市场出现极端行情时，加密原生资产的高波动性与高相关性容易资产的错配与清算，资产配置策略土壤贫瘠，但引入与链上加密原生资产相关性较低且稳定的 RWA 资产可以有效缓解此类问题。年金的投资策略可以实现多元化，建立更稳健、更有效的投资组合。八、Marquee已获得WATERDRIP CAPITAL等7家机构投资幸运的是在熊市行情下，Marquee已卓越的产品优势以及过硬的技术性能获得众多知名机构的投资。Marquee Co-Founder Dr.Joe表示：“我们很高兴得到CGV等来自全球加密及Web3知名机构投资者的支持，我们都有着共同的愿景和极大的热情，致力于构建未来的新一代去中心化金融应用及生态。CGV在加密及Web3行业具备的专业投研优势，以及在日本、亚洲和北美等国家多元化协同资源，将帮助Marquee更快更好地实现预期目标。” 来源：金色财经

金色财经2023-10-10

公募REITs培训班将于10月28日在北京举行

REITs怎么做基础设施REITs实操商业地产REITs实操住房租赁REITs实操不动产私募投资基金与Pre-REITs基金实操模块二：项目实际考察长三角、大湾区、京津冀已发REITs项目企业实际走访考察模块三：CR50行业年会、RCREIT产业峰会参与中国REITs50人论坛或资产证券化行业年会、RCREIT（REITs研究中心）产业峰会课程安排每期课程采用2+1天理论课程2天+1天已发REITs企业实际走访考察第十一期开课时间 10月28日、29日、30日（北京班） 11月18日、19日、20日（上海班）报名请联系：135 9039 9996 张老师来源：金色财经

金色财经2023-10-10

华尔街预测：美国房地产将严重崩盘

到期。再融资并不容易，尤其是约25%的商业地产是写字楼。衡量商业地产价格的Green Street指数已经从2022年3月的峰值下跌了16%。商业地产价值正受到美联储激进的紧缩政策的沉重打击，该政策提高了拥有房产的一项关键成本，即融资成本。但现在寻求抛售风险敞口的银行发现，几乎没有令人满意的选择，因为没有多少买家相信市场已接近底部。巴克莱银行的分析师Lea Overby表示，“没有人想在巨额亏损的情况下出售。这些房产在很长一段时间内都不需要出售，这意味着持有者可能会尽可能地推迟出售”。雪上加霜的是地区银行的压力。高盛集团3月份的一份报告显示，截至2022年，地区银行持有约30%的写字楼债务。美联储的数据显示，在硅谷银行和签名银行倒闭后，截至8月份，小银行的存款同比减少了近2%。这意味着银行融资减少，放贷能力下降。摩根士丹利估计，美国商业地产的总价值为11万亿美元。高利率带来的痛苦可能需要数年时间才能渗透到美国商业地产的所有者身上。例如，办公楼的投资者通常有长期固定利率融资，其租户也可能受到长期租约的约束。穆迪投资者服务公司今年3月发布的研究报告显示，要到2027年，目前已生效的租约才会转为较低的租金预期。如果目前的趋势保持下去，到那时，租金收入预期将比现在低10%。巴克莱的Overby表示，“当利率发生变化时，美国房地产往往会经历一个缓慢的清算过程。办公楼深受困扰，这需要很长时间才能解决。” 不过，即使美国商业地产出现严重而长期的低迷，包括写字楼行业的重大贷款损失，Overby也不担心这会威胁到整体市场的稳定。她说，房地产行业规模很大，但债务分散在足够多的投资者身上，足以吸收损失。除了高利率，写字楼还面临着租户减少或迁出的问题，这一趋势在美国尤为明显，与欧洲或亚洲相比，美国的上班族更不愿意在写字楼办公。对重返办公室的抵制部分可以归因于通勤的痛苦。超过40%的受访者表示，如果有更好的公共交通选择，他们愿意更频繁地回到办公室。约20%的受访者表示，他们在疫情期间搬到了远离办公室的地方，只有3%的人对自己的逃离感到后悔。近三分之一的人表示，他们的通勤时间比疫情之前更长，可能是因为他们搬家了，或者是因为疫情时期的交通服务削减。（来源：美股大数据）

金融界2023-10-10

城中村改造，是否又一个“棚改时代”？58安居客研究院：人口规模大、吸引力强的城市机会更多，已在这些城市深耕的企业将“近水楼台先得月”

万平方米的居住区。瑞安充分利用自身在商业地产的运营优势，蟠龙天地通过吸引上海首店、区域首店，打造了网红景点，企业产生长期租金收益，改造区域盘活了古镇的资源，对于开发企业和改造区域属于双赢。 3.2新一轮机遇下房企如何参与 ·未来城中村改造主要以政府主导，市场化运作方式推进根据参与主体不同，大体上可将城中村改造分为政府主导、开发商主导、村集体主导三种模式。三种模式各有优劣，政府主导型方便对改造区域整体进行规划建设，但存在交易成本高、效率低下的问题；开发商主导型效率高，但往往优先开发回报率高的部分，难改造的部分开发周期过长或者容易出现问题，同时开发商资金出问题容易形成停工；村集体主导型有利于保障村民的基本利益，调动村民积极性，但相对应来看规划与资金方面问题较多。通过对城市城中村改造梳理，我们发现城市选择政府主导、市场化运作方式较为普遍。而结合国务院对城中村改造部署，提出的必须实行净地出让、坚持以市场化为主导、多种业态并举的开发运营方式。我们认为政府主导主要体现在一级土地整理以及区域规划与引导等方面，而市场化运作则是开发企业参与改造环节中的资金筹集、招商方案、运营方案等。 ·从三个方面，看房企本次改造中面临的机遇人口吸引强的城市给房企带来更多机会。本轮城中村改造主要覆盖为21个超大、特大城市。这些城市由于城市自身发展不同，城市城区人口扩张速度有所不同，带来的机会也不同。如深圳、广州、杭州、东莞、西安等城市近十年人口增长均处于正增长趋势，相应城中村规模也较高，能够在这类城市深耕的企业，未来能够借助城中村改造的东风。市场化主导为民营企业参与提供更多机会。房地产企业可以参与的环节有土地收储出资环节、片区规划方案、参与投标拿地开发以及招商运营。而且根据国务院指导方向，鼓励市场化主导，因此不仅国有房企能够有机会参与各个阶段，民营企业也可以根据自身企业禀赋参与到城中村改造中来。多元化业态要求有运营能力的企业加入其中。本轮城中村改造业态涉及住宅、商业、产业、租赁等多元化构成。有别于以往开发住宅销售模式，本轮城中村改造也注重房地产企业长期运营能力，具备多业态开发运营经验的房企更具优势。

金融界2023-10-09

9月房地产政策调控超175次！10月地产板块如何表现？五家机构最新解读来了

先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企； 3）看好我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募REITs利于产业园资产重估。 • 开源证券：住房供求关系改善政策推进超预期，板块仍具备较好的投资机会国庆假期期间，各地政府纷纷落地地产优化政策，紧抓“金九银十”窗口期，同时企业加大项目优惠力度，项目到访量和二手房挂牌量较节前有所增加。但整体来看，在市场信心尚未明显修复下，城市及区域间分化仍较严重，除核心城市或成熟区域楼市热度较高外，整体成交量表现一般，短期市场压力尚存。 9月宏观经济主要指标出现一定边际改善，住房供求关系改善政策推进速度表现优于市场预期，更多逆周期调节举措有望在四季度加快落地，行业估值将陆续修复，新房市场有望企稳，二手房成交持续回暖，板块仍具备较好的投资机会。 • 交银国际：密集支持政策+推盘力度加大，核心一线城市房地产市场率先企稳复苏 9月以来，各线城市楼市优化政策密集出台，包括认房不认贷、下调存量房房贷利率、优化或取消限购政策等。步入“金九银十”传统旺季，随着各地楼市宽松政策陆续落地，开发商在一线以及核心二线城市加大推盘力度，加上政策对于改善性需求端的支持作用，9月销售额在一、二线城市回稳，预计4季度一线城市房地产市场将率先企稳恢复，销售会略有回升。在密集支持政策出台和推盘力度加大下，预计改善性需求购买力会得到提振，销售气氛以及项目去化会在4季度改善。我们相信销售业绩较好且融资成本较低的国企会长期领先大盘，也可关注政策放宽带来民企重估的交易机会。 • 东莞证券：政策利好+基本面修复+房企出清，有助行业走出周期底部整体看，当前楼市政策持续叠加，带动市场情绪及气氛，但整体成交以修复为主，还难言“反弹”。当前低迷的房地产板块行业也对全年销售出现下滑有所预期与反映。相信在托底经济背景下，楼市优化政策还会持续推进，特别是一线城市在楼市政策优化上空间及带动效果相对较好。政策利好持续叠加，行业基本面逐步修复，房企债务危机也将逐步化解，有助行业走出周期底部。而在行业经历了大洗牌及出清过后，剩下的经营稳健及优质房企将更能获得行业后续持续健康发展的机遇，进一步提升市场占有率，并能更好地实现估值回升。 • 首创证券：整体市场观望情绪浓郁，资产质量提升将带动优质房企PB逐步回升当前销售市场热度有所回落，来访转化率处于低位，整体市场观望情绪浓郁。历史低效资产包袱较小，于周期底部获取三高土储（高能级、高去化、高利润率）的房企，将形成较明显的换牌效应，带动资产质量优化。在区域分化的背景下，资产质量提升将带动优质房企PB逐步回升至2018年行业高周转模式前的水平。持续关注4个方向： 1）高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企； 2）行业底部拿地扩张的优质房企； 3）融资和拿地后续恢复正常的困境反转类房企，有望迎来估值提升； 4）永续现金流类房企。资料显示，地产ETF（159707）跟踪中证800地产指数，汇集市场16只头部优质房企，在投资方向上具有明显的头部集中度优势，前十大成份股权重超8成！同时，指数成份股国企央企含量高，享受“中特估”概念加持。地产ETF（159707）也是目前市场上唯一跟踪中证800地产指数的行业ETF，具备稀缺性与辨识度。数据来源：沪深交易所。风险提示：地产ETF被动跟踪中证800地产指数，该指数基日为2004.12.31，发布日期为2012.12.21，指数成份股构成根据该指数编制规则适时调整。文中指数成份股仅作展示，个股描述不作为任何形式的投资建议，也不代表管理人旗下任何基金的持仓信息和交易动向。基金管理人评估的本基金风险等级为R3-中风险，适合适当性评级C3以上投资者。任何在本文出现的信息（包括但不限于个股、评论、预测、图表、指标、理论、任何形式的表述等）均只作为参考，投资人须对任何自主决定的投资行为负责。另，本文中的任何观点、分析及预测不构成对阅读者任何形式的投资建议，亦不对因使用本文内容所引发的直接或间接损失负任何责任。基金投资有风险，基金的过往业绩并不代表其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证，基金投资需谨慎。风险提示：界面有连云呈现的所有信息仅作为参考，不构成投资建议，一切投资操作信息不能作为投资依据。投资有风险，入市需谨慎!

有连云2023-10-09

9月房地产政策调控超175次！10月地产板块如何表现？五家机构最新解读来了

先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企； 3）看好我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募REITs利于产业园资产重估。开源证券：住房供求关系改善政策推进超预期，板块仍具备较好的投资机会国庆假期期间，各地政府纷纷落地地产优化政策，紧抓“金九银十”窗口期，同时企业加大项目优惠力度，项目到访量和二手房挂牌量较节前有所增加。但整体来看，在市场信心尚未明显修复下，城市及区域间分化仍较严重，除核心城市或成熟区域楼市热度较高外，整体成交量表现一般，短期市场压力尚存。 9月宏观经济主要指标出现一定边际改善，住房供求关系改善政策推进速度表现优于市场预期，更多逆周期调节举措有望在四季度加快落地，行业估值将陆续修复，新房市场有望企稳，二手房成交持续回暖，板块仍具备较好的投资机会。交银国际：密集支持政策+推盘力度加大，核心一线城市房地产市场率先企稳复苏 9月以来，各线城市楼市优化政策密集出台，包括认房不认贷、下调存量房房贷利率、优化或取消限购政策等。步入“金九银十”传统旺季，随着各地楼市宽松政策陆续落地，开发商在一线以及核心二线城市加大推盘力度，加上政策对于改善性需求端的支持作用，9月销售额在一、二线城市回稳，预计4季度一线城市房地产市场将率先企稳恢复，销售会略有回升。在密集支持政策出台和推盘力度加大下，预计改善性需求购买力会得到提振，销售气氛以及项目去化会在4季度改善。我们相信销售业绩较好且融资成本较低的国企会长期领先大盘，也可关注政策放宽带来民企重估的交易机会。东莞证券：政策利好+基本面修复+房企出清，有助行业走出周期底部整体看，当前楼市政策持续叠加，带动市场情绪及气氛，但整体成交以修复为主，还难言“反弹”。当前低迷的房地产板块行业也对全年销售出现下滑有所预期与反映。相信在托底经济背景下，楼市优化政策还会持续推进，特别是一线城市在楼市政策优化上空间及带动效果相对较好。政策利好持续叠加，行业基本面逐步修复，房企债务危机也将逐步化解，有助行业走出周期底部。而在行业经历了大洗牌及出清过后，剩下的经营稳健及优质房企将更能获得行业后续持续健康发展的机遇，进一步提升市场占有率，并能更好地实现估值回升。首创证券：整体市场观望情绪浓郁，资产质量提升将带动优质房企PB逐步回升当前销售市场热度有所回落，来访转化率处于低位，整体市场观望情绪浓郁。历史低效资产包袱较小，于周期底部获取三高土储（高能级、高去化、高利润率）的房企，将形成较明显的换牌效应，带动资产质量优化。在区域分化的背景下，资产质量提升将带动优质房企PB逐步回升至2018年行业高周转模式前的水平。持续关注4个方向： 1）高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企； 2）行业底部拿地扩张的优质房企； 3）融资和拿地后续恢复正常的困境反转类房企，有望迎来估值提升； 4）永续现金流类房企。资料显示，地产ETF（159707）跟踪中证800地产指数，汇集市场16只头部优质房企，在投资方向上具有明显的头部集中度优势，前十大成份股权重超8成！同时，指数成份股国企央企含量高，享受“中特估”概念加持。地产ETF（159707）也是目前市场上唯一跟踪中证800地产指数的行业ETF，具备稀缺性与辨识度。数据来源：沪深交易所。风险提示：地产ETF被动跟踪中证800地产指数，该指数基日为2004.12.31，发布日期为2012.12.21，指数成份股构成根据该指数编制规则适时调整。文中指数成份股仅作展示，个股描述不作为任何形式的投资建议，也不代表管理人旗下任何基金的持仓信息和交易动向。基金管理人评估的本基金风险等级为R3-中风险，适合适当性评级C3以上投资者。任何在本文出现的信息（包括但不限于个股、评论、预测、图表、指标、理论、任何形式的表述等）均只作为参考，投资人须对任何自主决定的投资行为负责。另，本文中的任何观点、分析及预测不构成对阅读者任何形式的投资建议，亦不对因使用本文内容所引发的直接或间接损失负任何责任。基金投资有风险，基金的过往业绩并不代表其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证，基金投资需谨慎。

金融界2023-10-09

经历股市疲软的一个季度后银行业财报在即但大公司仍受青睐

与支付给存款的利息相比。银行还面临着对商业地产价值的担忧，因为上班族呆在家里，对办公空间的需求也在减少。与此同时，由于预计经济将出现下滑，银行也在增加准备金，此举将把资金从它们的季度利润中分流出去。然而，在当前的环境下，大型银行的表现要好于小型银行。 Zacks Investment Management客户投资组合经理Brian Mulberry表示，由于拥有更多的收入来源，比如信用卡业务，这些大型银行的健康状况应该会比它们最近疲软的股价所显示的要好。Zacks Investment Management持有摩根大通的头寸。 “在这个财报季，越大越好，”Mulberry说。“那些规模足够大、能够开展多元化业务的银行似乎表现不错。” FactSet的数据显示，在六大银行中，华尔街分析师对富国银行和摩根大通的收益预期在本季度有所上调。对美国银行的预期保持不变，而对花旗集团、高盛和摩根士丹利的预期则有所下降。本周利率上升和债券收益率飙升令银行股承压，并令银行从贷款中赚取的利润相对于以利息支付形式维持存款的支出承压。地缘政治方面新的不确定性导致上周国债收益率飙升，且稍早令银行股承压，但周五公布的强于预期的9月就业报告抵消了这一影响，带动银行股上涨。虽然并购交易可能在第二季度或第三季度初触底，但近几个月也没有明显增长。这将影响投行部门的收益，包括并购咨询、为企业客户筹集资金、承销首次公开发行(ipo)等交易类型。毕马威全球并购主管Phil Isom在一份声明中表示:“由于利率进一步上升的威胁持续存在，我们在7月和8月看到了夏季通常的放缓，第三季度是美国交易撮合的又一个疲弱季度。”与此同时，银行股目前看起来很便宜。根据数据，金融股目前的市盈率是10年平均市盈率的87%。以下是银行公布收益时的预期，以及它们的股票现在有多便宜摩根大通的银行业分析师维韦克•朱尼贾说，长期利率的大幅上升和债券收益率升至5%，加剧了银行的不安情绪，他说这种情绪有些过头了。他表示:“我们预计，我们的银行不会出现存款外流或流动性担忧——3月份他们没有看到存款压力，许多大银行出现了资金流入，流动性有所增加，而3月份流动性相对较低。” 摩根大通公布业绩之前，其股票表现优异作为美国市值最大的银行，摩根大通的股价在第三季度表现良好，7月1日至9月30日期间仅小幅下跌0.3%。FactSet数据显示，华尔街分析师预计摩根大通第三季每股获利3.90美元，营收395.5亿美元。分析师也更加看好该行本季度的前景。摩根大通在7月1日的每股收益预计为3.53美元，现在这一预期已攀升了37美分。作为美国最引人注目的首席执行长之一，摩根大通的杰米•戴蒙(Jamie Dimon)在一系列采访和公开露面中一如既往地引人注目，他在其中指出了地缘政治的不确定性和当前经济中的其他挑战。戴蒙在上个月接受采访时表示，最糟糕的情况是利率达到7%，同时出现滞胀。"如果他们的交易量减少，利率升高，金融系统将面临压力，"戴蒙表示。“我们敦促我们的客户为这种压力做好准备。” KBW分析师麦克格雷蒂(Christopher McGratty)周四在一份研究报告中说，他建议增持摩根大通的股票。他表示:“我们看好摩根大通即将进入本季度，因为预计该行在银行业的市场份额会增加，2023年的净利息收入也会高于预期。” 分析师上调富国银行盈利预期富国银行股价第三季度下跌4.3%，尽管分析师将其第三季度收益预期从每股1.18美元上调至目前的1.23美元。分析师预计富国银行的营收将达到21.1亿美元。该行在监管方面继续取得进展。今年8月，该行同意向富国银行(Wells Fargo)支付3,500万美元，以了结其未向客户提供承诺的经纪费用折扣的指控。花旗集团的盈利正值重组努力之际花旗集团有望公布每股收益1.24美元，低于三个月前预期的每股1.32美元。分析师预计该行第三季度营收将达到192.2亿美元。花旗集团(首席执行官简•弗雷泽(Jane Fraser)一直在领导该行进行重组，剥离海外消费者银行业务，巩固高层领导。摩根大通不太可能在明年年初之前公布任何裁员数字，但它可能会提供一些有关裁员努力的信息，以及其业务在动荡环境中的表现。美国银行的盈利预期仍大致持平美国银行预计第三季度每股盈利81美分，仅略低于季度初预测的83美分。分析师预计，美国银行第三季度营收将达到251.5亿美元。受该行业看跌情绪影响，美国银行股价在第三季度下跌了4.6%。在围绕高盛首席执行官的喧嚣中，高盛盈利成为焦点高盛(Goldman Sachs)是第三季度唯一一家表现良好的大型银行，增幅仅为0.3%。分析师目前预计这家投行巨头的每股收益为6.26美元，低于本季度初的每股7.64美元。他们预计该行第三季度营收将达到114亿美元。高盛首席执行官大卫•所罗门(David Solomon)在披露其消费者银行部门亏损并招致内部批评后，一直受到密切关注。毫无疑问，摩根大通的季度利润将引起华尔街的密切关注，以寻找有关所罗门经营状况的线索。摩根士丹利预计收益将略有下降摩根士丹利第三季度股价下跌4.4%，但分析师的收益预期并未出现大幅下跌。根据FactSet编制的预估，最新数据显示，摩根士丹利预计每股盈利1.36美元，低于本季度初的每股1.56美元。该行预计第三季度营收为133.3亿美元。尽管摩根士丹利的盈利预期有所下调，但变化没有其竞争对手投行高盛(Goldman Sachs)那么明显，部分原因是其财富管理业务状况良好。该行还可能为即将到来的领导层换届提供一些线索，目前尚未正式任命首席执行官詹姆斯•戈尔曼(James Gorman)的继任者。戈尔曼将于2024年5月退休。银行的未来可能会更好尽管市场继续接受利率可能在更长时间内保持较高水平的观点，但一些业内人士仍乐观地认为，任何衰退都将是温和的，经济活动将会回升。毕马威的Isom说，他看到了并购活动有所改善的迹象。"我们看到卖方和买方估值预期之间的差距正在缩小，优质资产的交易正在进行，不过由于利率走高，私人股本一直在观望，企业买家带头，" Isom表示。

金融界2023-10-08

深度解析：无限期“高息时代”到来？！长期美债收益率飙升至5%，对这个世界意味着什么？

延迟，并影响了他们筹集新资金的能力。商业地产成定时炸弹商业房地产是一个严重依赖巨额借贷的行业，因此债务成本的飙升对该行业来说是“毒药”。债券收益率上升打击了房地产估值，因为买家要求回报高于无风险利率。这提高了贷款价值比率并增加了违反债务条款的风险。借款人面临着注入更多股本（如果有）的选择，或者以更高的利率借入更多资金。另一种选择是在下跌的市场中出售房产，这会给价格带来更大的下行压力，进而给财务带来更多麻烦。使这一切更加复杂的是办公室正在发生的结构性转变，工作习惯的改变和环境法规的不断加强，使房地产这一最大的子行业的大片区域变得过时，这与已经遭受重创的购物中心的低迷相呼应。虽然任何地方都可能出现更广泛的动荡，但值得注意的是，房地产危机往往是更广泛银行业危机的根源。养老金受到打击最近一段时间，债券和股票都在下跌。对于倾向于使用经典 60/40 策略（60% 股票和 40% 债券）的固定收益养老基金来说，这并不理想。但一旦国债触底，它们提供的新的、更高的利率可能会吸引许多现有的退休人员。本周经通胀调整后的收益率超过了2.40%，这比去年出现的1%的负利率要好得多。在生活成本危机中，积极的实际回报将受到许多人的欢迎。如果收益率上升是好事，因为它们改善了融资状况，那么收益率的急剧上升可能会引发意想不到的问题。去年英国的情况就是如此，当时令人震惊的政府预算公告给英国国债市场带来了混乱，冲击了使用所谓负债驱动投资的养老金计划。这些交易通常使用杠杆来帮助基金将资产与负债相匹配，并在债券抛售后受到追加保证金的打击。其他养老基金也因利率上升而受到影响。瑞典Alecta公司因投资负债累累的房东Heimstaden Bostad而受到当地房地产暴跌的打击。它还因对硅谷银行等美国银行的押注失败而损失了 200 亿克朗（18 亿美元）。各国央行并未动摇在市场动荡中，央行行长们并没有表现出动摇并准备冲上去拯救世界的迹象。这是因为美联储主席杰鲍威尔和世界各地的同行一直致力于努力将经济放缓至可持续的速度，以降低极高的通胀率。经济放缓存在过于明显的风险，但就目前而言，央行行长们似乎已经确定了自己的立场。施罗德投资管理公司投资联席主管Johanna Kyrklund表示：“投资者多次试图对美联储的转向定价。” “美联储实际上一直非常一致地表示，他们并不急于降息，所以也许我们应该听听他们的说法。” 她将债券抛售比作二十年前互联网泡沫的破裂，当时一些“基本假设必须重新审视”。 Kyrklund说：“债券市场也发生了同样的情况，”“需要新的范围，过去两年债券投资者已经习惯了这一事实，并接受我们不会回到过去十年的真实情况。”

Dan19772023-10-07

美股收盘：道指跌超70点创四个月新低中概股走势分化蔚来汽车跌超3%

过这一水平。美国写字楼价格恐将崩跌商业地产市场短期无望解困根据最新的Markets Live Pulse调查，美国写字楼价格将面临崩盘，商业房地产市场至少还将下跌九个月。在参与调查的919名受访者中，约三分之二认为美国写字楼市场只有经历严重崩溃之后才会复苏。甚至更多受访者认为，商业房地产价格要到2024年下半年或更晚才会触底。这对商业房地产债务是个坏消息，根据摩根士丹利的数据，2025年底前到期债务额将高达1.5万亿美元。再融资不会容易，尤其是考虑到商业物业中大约25%是办公大楼。一项商业物业价格指数已经从2022年3月的峰值下跌了16%。

金融界2023-10-03

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