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英媒：美国大银行倒闭潮将至，商业房地产不良贷款已超过损失准备金

他房产相关的逾期付款急剧增加之后，不良商业房地产贷款已经超过了美国最大银行的损失准备金。联邦存款保险公司（FDIC）文件显示，摩根大通、美国银行、富国银行、花旗集团、高盛和摩根士丹利这六家银行，借款人逾期至少30天的每1美元不良债务对应的平均准备金，从此前的1.6美元降低至0.9美元。去年，六大银行的商业地产拖欠债务几乎增加了两倍，达到93亿美元，情况急剧恶化。#银行业危机# 负责监督美联储银行监管的Michael Barr上周五表示，监管机构“一直密切关注银行的商业地产贷款”，包括“他们如何在内部报告风险”以及他们是否“适当拨备并拥有足够的资本”以缓冲未来潜在的商业地产贷款损失”。在整个美国银行业，与写字楼、购物中心、公寓和其他商业地产相关的拖欠贷款价值去年增加了一倍多，达到243亿美元，高于前年的112亿美元。根据FDIC的数据，美国银行现在每拖欠1美元的商业房地产贷款就持有1.40美元的准备金，低于一年前的2.20美元，最低承保额的银行不得不承担七年多以来潜在的商业房地产贷款损失。（图源：金融时报）收集和分析贷方数据的BankRegData的Bill Moreland表示，整个行业毫无疑问“这些贷款损失的准备金必须大幅提高”。 “有些银行在六个月前可能看起来还不错，但下个季度看起来就不太好了，”Moreland说。本月早些时候，纽约社区银行(New York Community Bank)在其商业地产贷款账簿中报告了此前未披露的数亿美元潜在损失后，其市值缩水了50%以上。问题的核心是贷款准备金（或准备金），这是银行为弥补未来拖欠损失而采取的准备金。拨备对收益造成打击，因此银行寻求限制拨备的方式和时间。传统上，银行和监管机构根据贷款类别和历史损失率设定准备金。银行对信用卡贷款等无担保贷款持有较高的准备金（例如10%），而对违约率较低的商业房地产贷款则持有2%或3%的准备金。然而，一些人认为，在Covid-19大流行之后依赖商业地产（尤其是写字楼）的历史损失率可能存在风险，银行应该根据当前的拖欠水平建立准备金。芝加哥大学布斯商学院会计学教授João Granja表示：“到了某个时候，如果空置率持续居高不下，这些业主将无法偿还债务，银行将取消抵押品赎回权。” “我知道历史损失率很低，但我们需要看看银行在预测预期损失方面是否具有前瞻性，而不仅仅是依赖过去发生的事情。” 银行家表示他们已做好准备。他们表示，他们的拖欠准备金高于一年前的需要，但随着拖欠率的上升，现在正在减少。他们认为，监管机构似乎关注的是中小型银行的风险敞口。美国银行首席执行官布Brian Moynihan去年12月表示，该行确定只有50亿美元商业地产债务是因房价下跌所致。他表示，对于一家盈利近300亿美元、资产超过3.2万亿美元的银行来说，这个数字微乎其微。 “这只是桌子的一小部分，”Moynihan说。“我们感觉很好。” 然而本月，美国银行在联邦存款保险公司 (FDIC) 提交的文件中表示，去年第四季度与办公楼、公寓和其他非住宅建筑相关的贷款拖欠额猛增了50%，达到 21亿美元。与此同时，该银行将这些贷款的损失准备金削减了5000万美元，至略低于13亿美元。商业房地产公司世邦魏理仕(CBRE)全球首席经济学家Richard Barkham表示，在该行业，“任何准备金的低迷……，从根本上来说是错误的行为”。他估计，未来五年，银行可能因不良商业房地产贷款损失高达600亿美元，这大约是银行为这些贷款损失预留的310亿美元的两倍。

Dan19772024-02-21

《商业内幕》深度：美国经济不断走强，原因是什么？接下来会发生什么？

上远程工作的转变，也打击了办公室和其他商业房地产的价值。该行业现在面临着三重威胁：房地产价值下降、陷入困境的地区银行退出对该行业的融资而导致信贷紧缩，以及准备以更高利率进行再融资的债务依赖型开发商需要支付繁重的利息。反抗末日预言者尽管存在这些不利因素，美国经济上个季度按年率计算仍实现3.3%的稳健增长， 1月份失业率仍保持在3.7%的历史低位，近几个月通胀率已降至4%以下。消费者支出和公司利润也保持坚挺，无视需求下滑和盈利衰退的担忧。人们对人工智能提高生产力的潜力也普遍感到兴奋。此外，美联储已表示今年将转向降息，以缓解银行业和房地产等行业的压力，同时降低经济衰退的风险。在这种乐观的背景下，标普500指数继2023年飙升24%后，今年上涨5%，达到5,000多点的历史新高也就不足为奇了。目前尚不清楚为什么美国看起来如此繁荣，而英国等其他国家却面临着更严重的通货膨胀并陷入了衰退。价格上涨可能确实是暂时的，是大流行在供应链无法交付商品的情况下推高商品需求的结果。或者通货膨胀可能是货币供应量增长的结果，去年货币供应量的下降为经济衰退奠定了基础。政府以刺激支票、学生债务减免以及基础设施和技术项目等形式进行的巨额支出可能会支撑经济增长和就业，防止经济衰退。人工智能的进步可能会使“七大”股票的价值成倍增加，并拉动整个市场走高，或者技术可能被夸大，泡沫注定会破裂。简而言之，一切都可能会很美好，美好时光会不断流逝。或者，多年的炒作、投机和非理性繁荣，加上私人和公共部门不可持续的大量支出和借贷，注定会让股市和经济陷入灾难。虽然没有人能确定接下来会发生什么，但了解我们如何走到这一步可能有助于我们了解未来的潜在风险。

Linlin2024-02-21

黄金跌破2000也不担心！市场老兵：金价跑赢标普500指数金银皆处上升技术趋势

ith表示，美联储监管机构现在更加关注商业房地产引发的银行业问题的前景，抵押贷款利率刚刚飙升至两个月高点。 “我认为我们仍处于通胀时期，而且我认为我们不会看到软着陆，”他说道。美国的新房建设正遭遇新冠大流行以来的最大跌幅，这场危机使房屋在短时间内被推倒在地，然后留下了一个奇怪的破烂烂摊子。家得宝前首席执行官警告说，劳动力市场的“巨大转变”将导致更多的通胀和经济破坏。尽管黄金仍受到看涨，但短线上，美联储维持利率不变的鹰派押注，仍可能对金价形成逆风。如今，疯狂的股票和债券似乎都设法回到了更高的疯狂水平。 AXS Investments首席执行官格雷格·巴苏克(Greg Bassuk)向美国CNBC表示，投资者应该为未来的短期波动做好准备。他表示，直到最近，大多数投资者都相信“降息将在今年上半年开始，而且美联储更有可能推迟到下半年”。主流媒体被迫再次认识到，3月份降息的可能性为零，除非对经济或银行业造成大规模破坏。

颜辞2024-02-20

《商业内幕》深度：如果美联储今年不降息怎么办？

性的负面影响。” 房地产面临更多痛苦商业房地产是受到美联储加息打击的一个行业，任何延迟降息都将延长该行业遭受的痛苦。今年及以后，商业地产业主将面临大量债务到期，在许多情况下，业主将以更高的利率和更低的房产估值为债务进行再融资。由于远程工作持续存在和房地产价值暴跌，办公楼行业的处境尤其严峻。上个月，房地产亿万富翁巴里·斯特恩利希特 (Barry Sternlicht) 表示，办公楼市场可能会损失1万亿美元。美国银行表示，长期较高的利率可能会加剧人们对商业房地产贷款重新定价带来的信用风险的担忧，借贷成本上升会给业主偿还贷款带来障碍。去年，投资者已经对地区性银行感到不安，本月纽约社区银行的担忧再次浮现，部分原因是该银行对商业房地产的敞口。在住宅领域，如果未能大幅降低利率，将导致市场又陷入一年的冻结。去年的情况很可能会重演，当时库存极低，销售额也创下1995年以来的最低水平。罗森伯格表示：“美联储未能降息将削弱房地产市场。” 今年的削减前景退一步来说，投资者可能想知道在什么情况下央行不太可能在今年调整利率。关于通胀和劳动力市场，德意志银行分析师本周表示，2.7%或更高的通胀率以及4%或更低的失业率可能会让美联储保持鹰派立场。最近的数据也反映了这样的情况。1月份消费者通胀率为3.1%，高于预期。周五，生产者通胀也开始升温。最新的非农就业报告显示，美国雇主上个月新增就业岗位353,000个，令人震惊。尽管如此，罗森伯格并不认为2024年美国经济会过热。罗森伯格说：“我们必须成为理性的人，只是说，与去年相比，今年的经济没有理由重新加速。” 他表示，在经济增长的同时，市场可以承受高利率，但旨在抑制通胀的更多加息将更具破坏性。

Peng2024-02-19

美前财长萨默斯：摸查商业地产相关风险对美联储来说更为紧要

的问题是未关注资产的市场价值”，这是“商业房地产领域尤为突出的问题，因为这个市场并不总是一个流动性很好的市场，”他说。美联储负责监管事务的副主席Michael Barr周五早些时候表示，监管机构在密切关注商业地产贷款风险，并加大了对问题银行的“监管评分”下调。Barr还在负责力促美国大型银行提高资本金拨备，并在去年公布了一项要求银行将资本金拨备提高近20%的计划。 “央行将关注点侧重于银行的房地产资产组合所存在的问题，要比关注一些抽象的、政治因素推动的关于大银行不同资本要求的议题更有意义，”担任哈佛大学教授的萨默斯表示。他说，虽然针对大型机构的资本规则是一个重要的论题，但相比评估银行的商业地产投资组合，就显得不那么紧迫。

金融界2024-02-18

《商业内幕》深度：美联储有充分理由在更长时间内维持较高利率

息的理由，”Chang补充说，“即使是商业房地产的痛苦也不能保证政策放松。” 在他看来，除非失业率连续几个月攀升至4%以上，这将标志着经济衰退的开始，否则美联储不会采取行动。 “如果美联储过早放松货币政策，他们将面临未来再次引发通胀压力的风险，”Chang说。 “鉴于美联储的信誉在2021年和2022年受到了严重损害，这是美联储最不希望发生的事情。” “冷却”不均匀美联储加息周期的累积效应可能尚未在整个经济中充分感受到。紧缩货币政策背后的想法是通过减少支出和增长来冷却通胀，而根据美联储自己2%的CPI目标，还有更多工作要做。周三，芝加哥联储银行行长奥斯坦·古尔斯比表示，尽管最近通胀有所上升，但通胀仍朝着正确的方向发展。古尔斯比在外交关系委员会的讲话中表示：“即使有一些增长和一些起伏，我们仍然可以走在这条路上。” 自由资本市场首席全球策略师Jay Woods也持类似立场：经济正在降温，只是没有许多人预期的那么快。他表示，消费者物价指数或个人消费支出（美联储首选的通胀指标）大幅上涨可能会巩固长期走高的论点，但到目前为止，这种情况尚未发生。 “我们仍处于软着陆阵营，”Woods告诉《商业内幕》。 “事情可能不像人们想象的那么顺利，但即使是再次加息的想法也需要对系统造成极大的冲击。” 美联储的下一步行动近几周来，维持利率不变的呼声越来越高，但市场和美联储最终都预计2024年将放松利率。CME的预测和政策制定者自己的点阵图预测也说明了这一点。近几个月来，事实证明，鲍威尔对于央行前景的看法是可靠且透明的，市场也以强劲的股市反弹作为回应。井喷的1月份就业报告和热门的消费者物价指数 (CPI) 加剧了人们对经济过热的担忧，但周四公布的零售销售数据反驳了这种想法。 1月份数据弱于预期，环比下降0.8%，而预期下降0.3%。该数据表明，坚韧的消费者开始崩溃，但市场基本上对此不以为意。新闻稿中一个令人困惑的细节是，与去年12月相比，食品和饮料支出实际上增长了0.7%，这看起来并不存在衰退。美国银行分析师周四在一份报告中写道：“我们警告不要对此做出过度反应，就像我们警告不要认为就业和通胀数据会改变游戏规则一样。” “1月份的数据很嘈杂。排除这些噪音，我们仍然对经济活动良性放缓的说法感到满意，我们的基线预测的风险仍然略有上行。” 美国银行预测，第一次降息可能要到6月才会发生，政策制定者可能会选择“更晚、更快”降息。 Woods预计降幅将减少四分之一个百分点。 “美联储有至少一次降息的回旋余地，”他表示。 “我预计通胀压力不会大幅上升，但我确实认为失业率将会上升，这应该让他们有能力削减开支而不受到质疑。”

Dan19772024-02-18

美国前财长萨默斯：摸查商业地产相关风险对美联储来说更为紧要

的问题是未关注资产的市场价值”，这是“商业房地产领域尤为突出的问题，因为这个市场并不总是一个流动性很好的市场，”他说。

金融界2024-02-17

大麻烦！美国商业房地产震动可能升级为金融地震

FX168财经报社(北美)讯美国商业房地产的震动正在蔓延到其他国家和行业，并且随着再融资期限的临近，有可能升级为金融地震。不过，一些投资者并不担心。他们认为，恐惧和混乱的气氛正在以低廉的价格提供优质房产。现在，越来越多的迹象表明商业地产正陷入严重困境。这是怎么回事？亿万富翁房地产投资者兼喜达屋资本首席执行官巴里·斯特恩利希特 (Barry Sternlicht ) 最近预测，仅写字楼物业一项就将造成了1万亿美元的损失。据彭博社本周报道，今年将到期超过9000亿美元，占美国商业和多户房地产债务总额的20%以上。借款人可能别无选择，只能以更高的利率再融资，或者以大幅折扣出售房产。欧洲也感受到了房地产市场的紧张情绪。德国Pfandbriefbank的债券价值本月大幅下跌，原因是投资者担心该银行在陷入困境的行业中所面临的风险。此外，消息人士告诉彭博社，欧洲央行还威胁要对贷款机构提出更高的资本要求，除非它们认真对待商业房地产风险。与此同时，一些中国投资者正争相以45%或更高的折扣出售外国房地产，以在应对国内日益恶化的房地产危机时释放现金。预期损失、再融资困境、国际蔓延和恐慌性抛售结合起来，给商业地产行业带来了黯淡的前景。为什么大家都这么担心？本月，纽约社区银行(New York Community Bancorp)突然削减派息，拨备约5亿美元用于偿还坏账，并意外公布季度亏损，同时将亏损归咎于两笔问题贷款。投资者恐慌撤离，迅速推动纽约社区银行股价在5天内下跌60%，目前仍处于20年来的低点。这家银行急于清理其财务状况，这让人想起了去年春天地区银行业的惨败，当时硅谷银行(Silicon Valley Bank)和另外两家银行遭受了存款撤资浪潮的冲击，在它们完全倒闭之前被联邦政府接管。导致银行业和商业房地产动荡的催化剂出奇地枯燥：利率上升。但是，提高借贷成本的简单行为可能会抑制支出、招聘和投资;通过提高债券和储蓄账户的收益率，拉低股票等风险资产的价格;对依赖债务的行业施加压力;并将经济拖入衰退。为了应对通胀飙升，美联储将基准利率从2022年初的几乎为零上调至第二年夏季的5%以上。自此没有再降低利率，其他国家的央行也纷纷效仿。较高的借贷成本和向远程工作的转变削弱了对办公室和其他商业地产的需求，也压低了资产价值。硅谷银行等一些地区性银行去年没有充分对冲加息风险，导致其债券和抵押贷款投资组合价值大幅下跌。受账面损失的影响，贷款机构担心逾期付款和贷款违约激增，并对银行进一步挤兑持谨慎态度，因此已撤回对商业地产的贷款。结果是，该行业不仅要为其巨额债务支付更高的利息，而且还会出现信贷紧缩和资产价值下降。小企业也感受到了更高的借贷成本和更严格的贷款标准的压力。好的一面是，通胀率已从2022年夏季的40年高点9.1%降至近几个月的4%以下，这导致市场预计美联储今年将进行多次降息。但许多房地产贷款将在未来一两年到期，这引发了一个问题:利率下降的速度是否足以防止灾难的发生。事实上，数据公司Trepp估计，到2027年底，大约2.2万亿美元的商业抵押贷款将到期。该公司首席产品官告诉《华尔街日报》：“在某个时候，雪崩将会袭来。” 有些买家正在涉足这个市场？是的。沃伦·巴菲特有句名言：“当别人恐惧时，要贪婪。”一些勇敢的人正在牢记这一建议。据《华尔街日报》本周报道，伯克希尔哈撒韦公司(Berkshire Hathaway)首席执行长巴菲特的前助理伊恩•雅各布斯(Ian Jacobs)计划在旧金山购买300万平方英尺的办公空间，支付比建筑成本低70%左右的价格。报道称，他已经从投资者那里筹集了7.5亿美元，尽管他警告投资者，价格可能需要10年时间才能反弹。雅各布斯是赖希曼家族的成员，这意味着寻找廉价房产几乎就是家族生意。20世纪 70年代纽约市几乎破产时，他的亲戚通过收购廉价房产建立了一个房地产帝国。消息人士告诉《华尔街日报》，其他例子包括Ares Management和RXR，这两家投资公司正在购买300万平方英尺办公空间的权益。据彭博社报道，12月，洛杉矶市中心的怡安中心 (Aon Center) 以约 1.48 亿美元的价格售出，远低于2014年2.68亿美元的售价。此外，《卧底亿万富翁》明星、房地产大亨格兰特·卡多恩(Grant Cardone)称赞目前的市场调整是普通人从机构所有者手中购买“战利品房地产”的难得机会。当然，商业地产开发商将房地产行业的困境鼓吹为买入机会符合他们的既得利益，因为这可能会重振投资者的兴趣，扭转其房地产价值的暴跌。然而，一些优质资产可能会受到抛售。当恐惧蔓延开来，负债累累的开发商与时间赛跑时，那些购买它们的人最终将因其勇气而得到回报。

Sissi2024-02-17

美联储巴尔：监管机构关注商业房地产风险

席巴尔表示，美国监管机构正“密切关注”商业房地产贷款的风险，并在银行面临新的财务压力之际，加大了对银行监管评级的下调力度。他说，监管机构正在关注银行采取了哪些措施来减轻潜在损失，它们如何向董事会和高级管理层报告风险，以及它们是否有足够的准备金和资本来应对商业房地产的贷款损失。他称“对于少数风险状况可能导致融资压力的银行，监管机构正在持续监控这些银行。”在一年前的金融动荡导致三家大型地区性银行倒闭后，监管机构正寻求加强监管，同时准备出台新一轮国际标准，这些标准遭到了银行业的反对。随着越来越多的写字楼和公寓楼面临问题，美联储在周四发布了年度压力测试指导方针，特别强调识别商业地产的风险。巴尔说，他担心不断变化的经济、利率和金融环境对银行的影响。

金融界2024-02-17

美联储巴尔：监管机构正关注商业房地产风险

席巴尔表示，美国监管机构正“密切关注”商业房地产贷款的风险，并在银行面临新的财务压力之际，加大了对银行监管评级的下调力度。他说，监管机构正在关注银行采取了哪些措施来减轻潜在损失，它们如何向董事会和高级管理层报告风险，以及它们是否有足够的准备金和资本来应对商业房地产的贷款损失。他称"对于少数风险状况可能导致融资压力的银行，监管机构正在持续监控这些银行。"在一年前的金融动荡导致三家大型地区性银行倒闭后，监管机构正寻求加强监管，同时准备出台新一轮国际标准，这些标准遭到了银行业的反对。随着越来越多的写字楼和公寓楼面临问题，美联储在周四发布了年度压力测试指导方针，特别强调识别商业地产的风险。巴尔说，他担心不断变化的经济、利率和金融环境对银行的影响。

金融界2024-02-17

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