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FX168日报：非农日市场突然“大变脸”！美元暴涨后暴跌、金价巨震的原因找到了

后指出，随着零利率时代的 5 万亿美元商业房地产债务分批到期，银行体系的潜在危机继续加深。美国银行业危机：美联储降息迟到，商业地产恶化引发潜在波动 5.随着通货膨胀升温，加拿大央行因提高利率过慢而受到了很多批评。现在，加拿大CIBC银行的一位经济学家表示，加拿大央行应该警惕在另一方面犯错。CIBC Capital Markets的高级经济学家Andrew Grantham表示，2021年底物价开始上涨时，加拿大央行的最大错误之一就是将“供应的波动看作需求的变化”，而实际上是需求追随供应。这导致加拿大央行等初步误读经济的情况，最终导致他们将通货膨胀称为短暂的，而实际上并非如此。 CIBC提醒加拿大央行：2024年需要避免这个错误避免重蹈覆辙 6.比特币交易专家预测，3月份比特币（BTC）价格将暴跌高达40%。在周四（1月4日）的一篇博文中，加密货币交易巨头BitMEX的前首席执行官Arthur Hayes警告称，金融市场将在3月面临为期一周的动荡。Hayes谈比特币价格时说：“我很容易看到30%到40%的回调。” 警报拉满！币圈大佬：比特币价格3月份或暴跌40% 7.Stefan Gleason是Money Metals Exchange公司CEO，该公司最近被Investopedia评为“最佳在线贵金属交易商”。Gleason预测，黄金市场有望在2024年创下历史新高，并且它在新的一年开始时已接近创下新的最高纪录。最佳交易商预测：美元疲软、利率变化助推这一稀缺资产“一骑绝尘”并创造历史 8.去年年初，华尔街涌现出大量看跌预测和经济衰退展望。除了Fundstrat的乐观策略师汤姆·李（Tom Lee）外，几乎所有人的预测都是错误的。股市飙升，经济证明了其韧性，分析师们已经推迟或逆转了他们对衰退的预测。在过去的12个月里，标普500、纳斯达克和罗素3000指数分别增长了24%、43%和24%。 2023做空者损失1950亿美元，这10笔最惨痛市场概述上周五纽约时段早盘，受强劲的美国非农报告推动，美元指数飙升，最高触及103.08，现货黄金大跌，最低触及2024.36美元/盎司。周五公布的最新美国非农就业数据显示，美国经济在12月增加21.6万个新工作岗位，高于市场预期的17万个。失业率稳定在3.7%，低于预期的3.8%。平均工资月率增长0.4%，高于市场预估的0.3%。不过，服务业的疲软表现随后压过就业方面的好消息，美国12月ISM非制造业指数从11月的52.7下滑至50.6，为5月以来最低水平，远低于市场预期的52.6。值得注意的是，ISM服务业就业指标在上月暴跌至43.3，为2020年7月以来最糟水平。 ISM报告发布后，美元指数自盘中高点大幅回落，一度跌破102关口，最低触及101.91，随后收复部分跌幅，收报102.44。现货黄金大幅反弹，最高触及2063.98美元/盎司。 High Ridge Futures金属交易主任David Meger说：“首先，非农就业数据比预期强劲，因此我们看到黄金有一些卖压。然而，我们随即听到ISM数据比预期疲软的消息，也因此看到金价趋势扭转。” 美股上周五收高。但三大股指上周均录得跌幅，结束了此前连续九周上涨的连胜纪录。苹果三日两遭降级并面临反垄断诉讼，股价五连跌。美国WTI原油期货价格上周五收高。市场继续关注中东局势的最新进展。汇市欧元：欧元/美元上周五基本持平，收报1.0942。技术面上，汇价上行的初步阻力位于1.1002，进一步阻力位于1.1060，关键阻力位于1.1123；汇价下行的初步支撑位于1.0881，进一步支撑位于1.0818，更关键支撑位于1.0760。英镑：英镑/美元上周五上升，收报1.2718，涨幅0.28%。技术面上，汇价上行的初步阻力位于1.2789，进一步阻力位于1.2860，关键阻力位于1.2948；汇价下行的初步支撑位于1.2630，进一步支撑位于1.2542，更关键支撑位于1.2471。日元：美元/日元上周五基本持平，收报144.53。技术面上，汇价上行的初步阻力位于145.80，进一步阻力位146.97，关键阻力位于147.97；汇价下行的初步支撑位于143.63，进一步支撑位于142.63，更关键支撑位于141.46。股市上周五（1月5日），美股收高。但三大股指上周均录得跌幅，结束了此前连续九周上涨的连胜纪录。美国12月非农就业数据远超预期、薪资加速增长，使美联储最早在3月份降息的可能性大幅下降。道指涨25.77点，涨幅为0.06%，报37466.11点；纳指涨13.77点，涨幅为0.09%，报14524.07点；标普500指数涨8.56点，涨幅为0.18%，报4697.24点。上周纳斯达克综合指数下跌3.25%，标普500指数下跌1.52%，标普500指数和纳指分别录得连续第五个和第六个交易日下跌。道指下跌0.59%。美股三大指数结束了此前连续九周上涨的连涨纪录。Fundstrat Global Advisors LLC的Tom Lee表示，上半年股市将面临动荡。他表示，就业数据“加剧了2024年初的痛苦”。中国股市方面，1月5日，A股三大指数延续疲软走势，截至收盘，沪指跌0.85%，深证成指跌1.07%，创业板指跌1.45%。市场成交额超过7000亿元，北向资金净买入近20亿元。行业板块几乎全线下跌，通信设备、风电设备、游戏、教育、航天航空、文化传媒板块跌幅居前，仅银行、房地产服务板块逆市上涨。个股方面，上涨个股仅500余只。商品市场经过剧烈波动后，上周五现货黄金收涨0.09%，收报2045.30美元/盎司。COMEX 2月黄金期货收跌0.01%，报2049.8美元/盎司。 COMEX 3月白银期货收涨0.55%，报23.315美元/盎司。现货白银上周五涨0.77%，报23.177美元/盎司。现货铂金上升0.66%，报961.32美元/盎司。现货钯金下跌0.88%，报1025.37美元/盎司。纽约商品交易所2月交割的西德州中质(WTI)原油期货价格上周五收涨1.62美元，涨幅2.24%，报73.81美元/桶。欧洲洲际交易所3月布伦特原油期货价格上涨1.17美元，涨幅为1.5%，报78.76美元/桶。德国商银大宗商品分析师Carsten Fritsch认为，中东冲突局势几乎不可能急速降温，因此油价应该会得到良好支撑。周一(1月8日)关注重点（北京时间）： 15:00德国11月季调后贸易帐(十亿欧元) 18:00欧元区11月零售销售(月率) 次日01:00 亚特兰大联储主席博斯蒂克就经济前景发表讲话更多重要事件请点击此处

tqttier2024-01-08

会员

穆迪警告：2024年美国商业地产前景仍然黯淡

bir）在一次采访中表示：“2024年商业房地产的整体前景并不乐观。所有领域都将出现各种各样的持续重新调整。”这包括写字楼、多户住宅、工业和零售物业。她补充说，有一件事是明确的：“2024年写字楼市场将继续面临最大的压力。” 贾比尔说：“尽管2024年将实施更严格的重返办公室要求，但预计企业将进一步减少办公面积，从而略微推高空置率。”穆迪甚至预测，写字楼空置率将在2024年达到新高。然而，专家们一致认为，对于那些重视面对面互动的公司来说，2024年，办公空间的质量将变得更加重要。这意味着与B类或C类物业相比，A类办公空间的竞争将更加激烈。贾比尔说，这些未使用的B级和C级办公楼最终可能会被改造成住宅物业。她说：“随着办公室的困境持续下去，越来越多的公司开始追求高质量，导致一些老旧的、不那么理想的B/C级空间被淘汰。这为将（中央商务区）的办公空间转换为公寓或数据中心等其他用途创造了机会，虽然这不是万灵药，但却给一些物业带来了新的生命。”

金融界2024-01-06

美国银行业危机：美联储降息迟到，商业地产恶化引发潜在波动

后指出，随着零利率时代的 5 万亿美元商业房地产债务分批到期，银行体系的潜在危机继续加深。#2024宏观展望# 哥伦比亚大学的银行专家、主要作者之一Tomasz Piskorski教授表示：“这不是流动性问题，而是偿付能力问题。临时措施安抚了市场，但一半的美国银行存款不足，资产价值低于负债，我们谈论的是9万亿美元。”他说，“它们在流失资本，如果某事引发突然的信心丧失，它们将无法生存。这是一个非常脆弱的情况，美联储正在密切关注。” 美联储在圣诞节前的货币政策“转向”以及10年期美国国债收益率下跌100个基点缓解了压力，但为时已晚，而且过于谨慎，无法避免不断增加的破产。房地产开发商必须在近年来最不友好的融资市场中再融资债务，而下降的租金和飙升的保险成本正在侵蚀它们的收入流。到明年年底，将有近1.5万亿美元到期。纽约RXR开发商主席、纽约联邦储备银行董事Scott Rechler表示：“整个商业地产领域必须重新定位。没有人真正知道价值在哪里。”他表示，一流地段的标志性建筑仍然坚挺，但他正在清理他的投资组合中的“B”和“C”级楼宇。它们在后疫情时代的混合办公环境中已不再具有可行性。 Rechler预计将有500到1000家银行在一波整合中消失。他们一直面临着向支付更高利息的货币市场基金泄漏存款的无情打击，使其房地产困境雪上加霜，“你不能这么快地提高利率而不期望金融冲击。我们已经在以50%的折价进行交易：股本被抹去，一半的贷款被抹去，” Piskorski教授的报告表示，隐含的办公楼价值已经平均下降了50%，目前45%的办公楼贷款处于负资产状态。大多数指数显示价格下降较小，但它们追踪的是一流地段，滞后市场，并且无法捕捉到“垃圾”建筑。典型的办公贷款的“传统”利率为 3.97%。如今的市场利率是7.42%。银行董事会和监管机构已迫使放贷机构减少风险敞口。一旦贷款价值比超过80%，开发商将被排除在信贷系统之外。美国国家经济研究局发表的报告称，“违约率可能达到相当于甚至超过大衰退期间的水平。” 去年三月，银行挤兑导致硅谷银行、第一共和银行和两家规模较小的银行倒闭，并蔓延至瑞士信贷银行，这种情况再也没有重演。但那是因为流动性支持让贷方得以“延期和假装”。美国国家经济研究局的报告称，银行对商业地产的总敞口为2.7万亿美元。几乎70%集中在规模较小的地区性银行中。大多数已经消耗了缓冲区域。穆迪表示，资产低于2500亿美元的地区性银行的敞口占其资本的180%。对金融体系的全面威胁更大，因为已经有2000家银行由于更广泛的利率冲击和债券纸面损失而面临“负资本化”。商业地产领域的任何进一步压力都可能将另一层放贷机构推上悬崖。报告估计有300家银行面临“偿付能力崩溃”的风险。问题可能不会止步于此：蔓延可能引发“没有保险的存款人的普遍挤兑，打破银行体系的脆弱平衡。” 美联储和财政部的官员们曾认为，随着疫情逐渐消退，员工将逐渐返回办公室，将租金稳定在一个可以管理的水平。但事实并非如此。越来越清楚的是，混合工作的模式已经成为常态。 Kastle的10个城市的“回到工作指数”显示，自2022年中期以来办公室占用率几乎没有上升，截至去年年底仍停留在51.1%。这与亚洲形成鲜明对比，那里的办公室几乎满员。平均而言，美国只有34.1%的工人在星期五上班，而在硅谷（圣何塞）为28.2%，在纽约为27.4%。美国是不同商业地产市场的拼图。并非所有领域都陷入困境。灾难发生在二线办公楼，它们在旧金山和纽约以60%到70%的折扣出售。哥伦比亚大学的房地产和金融专家Stijn Van Nieuwerburgh教授表示，由于租约到期，租户正在撤离，或者正在为更小的空间谈判。到目前为止，只有三分之一的租约已到期。大部分损失还在未来。一些建筑物可以改建为公寓，但这需要进行彻底的重新设计，包括新的管道、可以打开的窗户和区域许可证。在价格崩溃之前，这是不划算的。一旦银行查封一栋房产，通常拆毁这座建筑的成本更低。 Van Nieuwerburgh教授刚刚重新发表了一篇名为“办公楼地产末日”的论文，修订后的数据估计纽约办公楼的“价值销毁”可能超过6500亿美元，冒着城市税收萎缩和投资下降的城市末日循环的风险。“我们的论文不是最坏的情况，而是中间情况，”他说。 Scott Rechler表示，这一事件并不是次贷危机的重演。这更像是三十年前的储蓄和贷款事件，导致了747家“储蓄”机构的破产和纳税人的清理，但从未达到系统性的临界点。“这非常像1990年代初期，而不是2008年。”他说。美联储可能已经成功地实现了一次完美的去通货膨胀，没有衰退，但现在为时尚早进行胜利的庆祝。Piskorski教授说，“人们总是在美联储转向时谈论软着陆。一切看起来都很完美。” 货币紧缩的影响具有很长而不确定的滞后期，而这次影响非常大。

丰雪鑫992024-01-06

下周全球金融市场5大焦点重新押注降息政策

收入者，开始以更大的数量落后于支付。商业房地产仍将对市场造成拖累。去年，银行为覆盖不良办公楼贷款而预留了资金。由于许多员工继续远程工作或采取混合安排，借款资金来融资他们的建筑物的办公室业主可能会面临进一步的压力。 5/ 加密的ETF期望比特币在新的一年伊始就像结束2023年一样，以对美国监管机构可能批准交易所交易的比特币基金的可能性下注而大幅上涨。在投资者押注美国证券交易委员会很快会批准这类申请的情况下，这种最大的加密代币首次超过了45000美元。市场参与者表示，SEC的决定可能即将出炉，并可能为加密带来新一轮资金。这种希望在2023年推动比特币的年度涨幅超过155%。然而，时常波动的比特币已经削减了其2024年的涨幅。一些分析师表示，对于比特币ETF将存在多少需求以及批准是否已经计价存在疑虑。

丰雪鑫992024-01-06

仅剩的“安全区”也传来坏消息！中国物流仓储“刮冷风” 业内人士直言：市场出现大转变

)讯据美国《彭博社》最新报道称，中国商业房地产市场曾经繁荣的一角正显示出紧张的迹象，加剧了世界第二大经济体房地产前景的黯淡。（来源：彭博社）高纬环球（Cushman & Wakefield Plc）的数据显示，中国东部地区的高端物流仓储曾经是中国遭受重创的市场中“最安全的选择”，但其空置率在第四季大幅上升。高纬环球的统计显示，仅上海的这一比率就从第三季度的 9.8% 飙升至 15%。全年来看，华东地区的物流仓储空置率较2022年跃升一半以上，达到 18%，至少是 2018 年以来的最高水平。第四季上海和浙江的租金有所下降，而江苏则保持不变，这表明空置率的提高更多是因为需求萎缩。戴德梁行华东地区物流业务负责人 Tony Su 表示：“物流仓储的空置率可以很好地反映中国的经济活动，因为它的租户包括制造业、贸易和电子商务行业，” 该行业的“巨大变化”凸显了投资、出口和消费的需求正在下降，也是被喻为推动#中国经济#增长的“三驾马车”。除了上海的增幅之外，邻近的浙江省和江苏省的职位空缺率也上升了 1.7 个百分点至 21.6%，上升了 1.2 个百分点至 17.2%。 Tony Su 指出，这三个地区都是中国四大物流市场之一。物流中心一直是中国最受欢迎的商业地产资产之一，吸引了包括普洛斯中国、ESR集团和华平投资集团在内的机构投资者。即使经济在新冠疫情期间遭受重创，网上购物的激增也引发了对存储和其他此类基础设施的需求。然而，Tony Su 认为，空置率的提升表明市场出现了“大转变”。尽管当局去年加大了财政和货币刺激力度，但仍面临需求疲软和挥之不去的#中国房地产危机#的压力。周四(4日)发布的服务业指标显示出一些扩张迹象，但12月份制造业活动指标进一步陷入收缩。经济学家预测，中国第四季经济增速将从第三季的 4.9% 加快至 5.2%，而物流市场低迷是复苏乏力的另一个迹象。

IreneLim2024-01-05

黑石房地产基金遭撤资130亿美元！投资者开始慌了？

约为120亿美元。加农表示，投资者对商业房地产价值下跌的担忧继续推动私募REIT的资金外流。如果私募REITs的估值合理，人们会蜂拥而入，市场告诉你“嘿，你知道吗？我不满意这个价格。” 在1月2日致股东的信中，黑石集团表示，12月份的赎回请求降至11亿美元，比11月份的18亿美元低41%，比2023年1月的高峰期低80%。 “我们很高兴看到12月份的赎回请求继续下降，”一位黑石集团发言人通过电子邮件写道。房地产市场最大的买家已停止行动私募REITs，以BREIT为首，在近年来是商业房地产市场最繁忙的收购者之一，吸纳了数百亿美元的仓库、公寓综合体、学生住房、数据中心、自助存储设施和其他物业资产。除了黑石集团外，其他知名资产管理公司，包括Starwood、KKR、Apollo、Ares和Brookfield，也在该行业成立了类似的工具，以吸引越来越多渴望投资由华尔街精英管理的快速增长房地产领域的日常投资者。但从2022年3月开始，美联储开始一系列加息，导致商业地产价值下降和销售活动减少。担心私募REIT的价值可能下跌，投资者现在寻求赎回以避免损失。这些事件几乎使该行业停止了过去的显著增长。截至2023年第三季度，BREIT报告的房地产收购仅为3700万美元，而2022年同期则是惊人的300亿美元。Starwood的私募REIT，作为行业第二大此类工具的SREIT，净资产为110亿美元，2023年前三个季度并未公布任何重要收购，而2022年同期为50亿美元。 “他们非常积极，”CBRE美国债务和结构化融资部门总裁詹姆斯·米伦(James Millon说，指的是近年来私募REIT买家，他们瞄准了房地产市场中在金融逆风中保持韧性的资产类别。黑石集团发言人指出，自2022年以来，BREIT已以高于净资产价值的溢价出售了160亿美元的房地产资产。米伦表示，尽管赎回浪潮削弱了私募REIT的购买活动，但该行业收购活动的减少也表明商业房地产市场整体放缓，因为市场上的买家和卖家在更高利率下难以协调物业定价。 “2023年发生的是很少的交易活动，无论是私募REIT、公开REIT、私人资本还是机构资本，”米伦说。“没有人在交易。” 根据CBRE的数据，第三季度全国共发生了近820亿美元的商业地产销售交易，较2022年第三季度的1779亿美元交易额下降了54%。从202年第四季度开始到2023年第三季度结束的一年里，共完成了近4000亿美元的销售，比前12个月的9277亿美元交易额下降了56.9%。估值私募REITs 私募房地产投资信托行业的部分问题可以追溯到其参与者如何评估其股票。与投资者需求决定股票定价的公开交易房地产投资信托基金不同，大多数私募房地产投资信托基金使用每月投资组合评估作为股票价值的基准。专家表示，与更广泛的房地产市场相比，该行业对商业地产价格下跌的反应速度似乎较慢。加农表示，2023年私募REIT的资产价值“平均下降了不到5%”，而公共 REIT 的普遍资产价值下降了15%。截至 2023 年11月，MSCI 的 CPPI 全国所有房地产指数（该指数以各种房地产类型的商业房地产价值为基准）已比上一年下降了8%。据 Stanger 称，BREIT 的资产净值在2022年增长了3.7%，到2023年11月将下降3.4%。加农表示，投资者对私募房地产投资信托基金的“资产净值并不乐观。一位因无权讨论该行业而不愿透露姓名的前私募房地产投资信托基金经理表示，摩根士丹利和瑞银等已成为投资者资金进入私募房地产投资信托基金重要渠道的主要财富管理公司可能会在最近发生的事件。该人士表示，例如，他们曾与一位投资经理交谈过，该经理“拥有10亿美元的BREIT风险敞口”，但最近“将其降至3亿美元”。对此，摩根士丹利拒绝置评。瑞银也没有回应置评请求。黑石集团辩称，BREIT房地产投资组合中租金的上涨弥补了利率上升带来的房地产价值下降，并且其持有的资产以阳光地带等强劲市场中充满活力的房地产类型为基础。截至2023年第三季度，该公司的现金流较2022年同期改善了6%。预期降息可能会刺激经济好转私募房地产投资信托行业已经存在了几十年，但因管理平庸和费用高昂而名声扫地。黑石集团试图通过向普通投资者提供同样引以为豪的管理方式来重振这一领域，而黑石集团曾用这种管理方式从富有的个人和机构客户那里吸引了数千亿美元到其基金中。该公司于2017年推出了BREIT，并在短短几年内积累了超过1000亿美元的房地产资产组合（包括债务），专注于房地产市场的各个领域，例如仓库、公寓和数据中心，事实证明这些领域利润丰厚。一些人认为该基金和整个行业的困境都是暂时的。美联储表示将在2024年降低基准利率，这可能会缓解商业地产价格的下行压力。例如，期货市场已经消化了即将降息的多达125个基点，即美联储利率下降1.25%。 CBRE的米隆（Millon ）表示“每个人都会开始对房地产交易（包括私募房地产投资信托基金）进行支持竞标”。他认为“相对于2023年，2024 年——这并不完全是想象的——将是更好的一年。” 有迹象表明正在解冻。12月，BREIT和另一家公司基金Blackstone Real Estate Debt Strategies 与其他投资者合作，收购了联邦存款保险公司 (Federal Deposit Insurance Corporation) 扣押的近 170 亿美元高级抵押贷款组合中20%的股份来自失败的贷方Signature Bank。 BREDS全球负责人乔纳森·波拉克 (Jonathan Pollack) 在一份声明中表示：“我们期待与借款人和合作伙伴合作，最大限度地发挥这些资产的潜力。”

Sissi2024-01-04

美国房市警铃响起！穆迪称224座办公楼陷“再融资困境” 英国《金融时报》：纽约、旧金山负担最重

llington Management商业房地产主管Leo Huang表示：“人们应该意识到，区域性银行仍然深受商业房地产问题的影响。” 在未来3至4年内，大约2/3的商业地产空间将需要再融资。随着房地产价值暴跌和利率大幅上升，违约率可能会继续飙升，给暴露的地区银行带来更多麻烦。 “办公楼的动荡还远未结束，”ZeroHedge文章警告称。

秉哥说市2024-01-03

哥伦比亚资产管理CEO Bill博士专访：如何有效防控房地产基金的风险

哥伦比亚资产管理公司由商业物业收购和管理精英组成，聚焦于高回报商业物业机会的筛选，收购潜力巨大的商业大楼和商场、增强项目管理程序，通过优化升值以及对不动产资产管理全方位的服务，与合伙人一起创造更高的价值，加速资产增值。且听Bill老师深度解析房地产基金的风险以及该公司的应对策略。

哥伦比亚资产管理2024-01-02

专家预测：损失5,900亿美元后商业地产能否走出困境？

”，据研究公司凯投宏观估计，2023年商业房地产价值损失了5,900亿美元。#2024投资策略# 正如穆迪分析公司商业房地产分析主管告诉《财富》杂志的那样，“办公楼的故事并不是一个大规模废弃的故事，它更像是一个‘它需要时间才能正常化并发现它的未来’的故事。” 然而，这种正常化的前景变得越来越具有挑战性。今年夏天，凯投宏观副首席房地产经济学家Kiran Raichur预测，到2025 年底，写字楼价值将暴跌 35%。截至12月初，他的预测变得更糟。凯投宏观目前预计，到2025年底，写字楼价值将从高峰到低谷下降 40% 以上，甚至到2040年也不会恢复。 Raichura指出，长期利率高于最初预期。他的团队预计到2030年代这一比例将约为 1.5%至 2%。尽管他预计美联储2024年将降息，但他认为利率最终将回到目前的水平。目前，Raichura表示，办公楼行业的崩溃仍处于一半左右：“明年肯定会出现一些困难，或者更多的困难。” Raichura解释说，一个明显的迹象是，由于借款人无法支付贷款，办公室拖欠率增加，这出现在商业抵押贷款支持证券的数据中。“我认为明年还有很长的路要走，因此我们预计这一数字将继续上升。” Raichura在谈到办公室拖欠率时表示。随着时间的推移，他怀疑银行或其他贷款机构将接管其中一些拖欠的房产，更多的办公空间将进入市场，其中一些会大幅折扣。穆迪分析公司(Moody's Analytics)商业房地产分析主管Kevin Fagan表示，“明年的推动因素很多是持续到期”，或者是在再融资不那么便宜的时候到期的债务。Fagan说，今年，银行和其他贷款机构向业主提供了大量延期和解决协议，但这种慷慨不会永远持续下去。在他看来，职位空缺将在2025年之后开始下降。不过，无论如何，我们还不清楚。“明年对于公职人员来说将是艰难的一年……随着即将到期的债券的到期，我们看到大约 75% 的债券将陷入困境，”他表示，相对于贷款金额，他们的收入（以租金的形式）可能较低，以及贷方认为不受欢迎的其他因素，并且如果不投入更多股本，将很难为借款人进行再融资，这是相当血腥的头条年。摩根大通商业地产主管Al Brooks表示，这个时代对于写字楼来说绝对是一场翻天覆地的变化。“我不认为我们会回到过去，” Brooks说，较旧、不太理想的办公室已经受到最大的打击，这些办公室可能需要重新调整用途。与许多人一样，Brooks并不认为办公室会被大规模改建为住房，因为这样做的成本很高。 Cohen & Steers 房地产策略和研究主管Rich Hill估计，写字楼仅占房地产投资信托市场的 3%，占商业房地产市场的20%左右。然而，在某些情况下，租金正在下降，资本支出正在增加，资产负债表也不佳。 Fagan预测，对于商业房地产的买卖来说，今年是艰难的一年，明年这种情况将在某种程度上继续下去。Fagan表示：“这是一个[困境]与利率密切相关的周期，而不是基本面……这是非常不寻常的。”而且由于利率影响房地产的定价方式，价值受到了打击。这种情况明年还将继续，但随着创造性的融资选择失去动力，可能会以拖欠的形式出现。 “虽然商业房地产市场和商业房地产贷款市场肯定面临逆风，但它还远未崩溃，” Hill说，这看起来更像是一场缓慢的磨难——市场已经消化了这种磨难，而且可能没有人们六个月左右预期的那么糟糕。他认为房地产投资信托市场是经济衰退和复苏的领先指标，在创下新低后也同样大幅复苏。 Hill表示，虽然随着租赁市场疲软，公寓面临挑战，但从中长期来看，它是一项强大的资产。在大流行的低利率环境下，公寓估值很高，而且对于许多房产来说，估值可能被高估。随着当今利率的上升和风险的增加，这些价值已经暴跌。除此之外，在许多地区，尤其是阳光地带，这些建筑供过于求。然后是浮动利率债务，这对选择多户住宅构成了巨大的风险。一些以最高估值购买并以短期浮动利率债务融资的公寓的贷款即将到期，而此时租金正在放缓，利率也大幅上涨。去年，借贷成本上升，租金持平。这种情况可能会持续到明年，这意味着业主的收入流不会增加。Raichura说，“除了办公室之外，短期内我最担心的肯定是多户住宅”。他补充说，“我们预计明年会出现更多问题。” 他预计，从去年年中到明年年底，公寓价格将下降 20%。

佳华1682023-12-31

洛杉矶一写字楼折价52%出售！专家预警：2024年或迎来下一波下跌

有更糟糕的情况出现。” 尽管写字楼仅占商业房地产市场的五分之一，但最近华尔街发出了对其前景的严峻预警。本月初，凯投宏观分析认为，写字楼价格仍将再暴跌 20%，并补充说，美国写字楼价值从峰谷到谷底的总体跌幅将达到 43%，并可能需要二十年或更长时间才能回到2020年初的高点。同样在本月，南加州大学、哥伦比亚大学、斯坦福大学和西北大学的研究人员发表的一份工作论文表示，商业房地产行业面临自 2008 年以来最严重崩溃的风险。他们估计，由于利率上升和远程工作趋势，大约14%的写字楼贷款和44%的办公贷款为负资产。这意味着当前价值低于未偿抵押贷款余额。随着市场压力的加剧，预计所有商业房地产贷款的10%-20%可能会违约，给银行带来约1600亿美元的潜在损失。这一趋势不仅反映了写字楼市场的不稳定性，也凸显了整个商业房地产的困境。

Sissi2023-12-28

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