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欧洲央行据悉加强对银行商业地产贷款的审查
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由于越来越担心欧元区银行减记商业房地产贷款的步伐太慢，欧洲央行已要求房地产估价机构解释他们使用的估价方法。知情人士称，过去几个月的交流是欧洲央行为弄清银行受到的潜在冲击而采取的更广泛努力的一部分。由于讨论未公开，知情人士要求匿名。其中一些知情人士表示，虽然银行已计提商业地产贷款损失拨备，但如果估值被证明已经过时，它们可能面临进一步贷款减值。欧洲央行发言人不予置评。该行曾经此前强调商业地产是监管机构关注的焦点。在过去十年，由于负利率侵蚀盈利能力，欧洲一些银行大举发放商业地产贷款以提振收入。但这一资产类别受到疫情期间居家工作和网购增加的沉重打击，而利率快速上升进一步抑制了需求。美国和英国的商业房地产价格已经暴跌，包括德国在内的欧元区市场也开始下降。国际货币基金组织（IMF）周二在一份报告中表示：“商业地产领域的脆弱性是金融部门信用风险的一个重要来源。” 世邦魏理仕，仲量联行和戴德梁行是欧洲几家最大的房地产估值机构。估价师在评估房地产时通常会参考近期的可比交易，但市场中交易数量稀少加大了判断房地产价值的难度，这是因为卖家不愿接受远低于账面价值的价格。知情人士说，因此，监管机构担心评估机构和银行在减记价值方面行动缓慢。
金融界2023-10-11
利率，还是利率！加拿大房地产市场的“命门”？
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未来几个月的利率水平，将成为决定加拿大房地产市场走势的唯一因素。
Lisa2023-10-11
国际货币基金组织发出警告债券市场动荡恐加剧风险监管机构应“先发制人”
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价格下跌时平仓并出售债券。” 当被问及商业房地产市场迫在眉睫的问题时，Tobias Adrian称这是一个“缓慢发展”的问题，不太可能在未来一两年内显现出来，直到一波重新融资的浪潮到来。 Tobias Adrian表示：悲观情绪已经被充分反映在价格中，但观察它的发展过程将会令人痛苦。”
楼喆2023-10-10
美股三季报将开启分析师警告：未来盈利预期过高
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其他事情，例如资本要求增加、远程工作对商业房地产的影响、地缘政治摩擦以及以防经济衰退而不断增加的储备金。此外，富国银行正试图将其监管困难抛诸脑后，而花旗则在重组过程中撤出海外市场。
金融界2023-10-10
华尔街预测：美国房地产将严重崩盘
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示，投资者认为美国写字楼价格即将崩盘，商业房地产市场至少还将面临9个月的下跌。在接受调查的919名受访者中，约三分之二的人认为，美国写字楼市场只有在严重崩盘后才会反弹。更大比例的人表示，美国商业房地产价格要到2024年下半年或更晚才会触底。这对1.5万亿美元的商业房地产债务来说是个坏消息，据摩根士丹利称，这些债务将在2025年底前到期。再融资并不容易，尤其是约25%的商业地产是写字楼。衡量商业地产价格的Green Street指数已经从2022年3月的峰值下跌了16%。商业地产价值正受到美联储激进的紧缩政策的沉重打击，该政策提高了拥有房产的一项关键成本，即融资成本。但现在寻求抛售风险敞口的银行发现，几乎没有令人满意的选择，因为没有多少买家相信市场已接近底部。巴克莱银行的分析师Lea Overby表示，“没有人想在巨额亏损的情况下出售。这些房产在很长一段时间内都不需要出售，这意味着持有者可能会尽可能地推迟出售”。雪上加霜的是地区银行的压力。高盛集团3月份的一份报告显示，截至2022年，地区银行持有约30%的写字楼债务。美联储的数据显示，在硅谷银行和签名银行倒闭后，截至8月份，小银行的存款同比减少了近2%。这意味着银行融资减少，放贷能力下降。摩根士丹利估计，美国商业地产的总价值为11万亿美元。高利率带来的痛苦可能需要数年时间才能渗透到美国商业地产的所有者身上。例如，办公楼的投资者通常有长期固定利率融资，其租户也可能受到长期租约的约束。穆迪投资者服务公司今年3月发布的研究报告显示，要到2027年，目前已生效的租约才会转为较低的租金预期。如果目前的趋势保持下去，到那时，租金收入预期将比现在低10%。巴克莱的Overby表示，“当利率发生变化时，美国房地产往往会经历一个缓慢的清算过程。办公楼深受困扰，这需要很长时间才能解决。” 不过，即使美国商业地产出现严重而长期的低迷，包括写字楼行业的重大贷款损失，Overby也不担心这会威胁到整体市场的稳定。她说，房地产行业规模很大，但债务分散在足够多的投资者身上，足以吸收损失。除了高利率，写字楼还面临着租户减少或迁出的问题，这一趋势在美国尤为明显，与欧洲或亚洲相比，美国的上班族更不愿意在写字楼办公。对重返办公室的抵制部分可以归因于通勤的痛苦。超过40%的受访者表示，如果有更好的公共交通选择，他们愿意更频繁地回到办公室。约20%的受访者表示，他们在疫情期间搬到了远离办公室的地方，只有3%的人对自己的逃离感到后悔。近三分之一的人表示，他们的通勤时间比疫情之前更长，可能是因为他们搬家了，或者是因为疫情时期的交通服务削减。（来源：美股大数据）
金融界2023-10-10
深度解析：无限期“高息时代”到来？！长期美债收益率飙升至5%，对这个世界意味着什么？
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集新资金的能力。商业地产成定时炸弹商业房地产是一个严重依赖巨额借贷的行业，因此债务成本的飙升对该行业来说是“毒药”。债券收益率上升打击了房地产估值，因为买家要求回报高于无风险利率。这提高了贷款价值比率并增加了违反债务条款的风险。借款人面临着注入更多股本（如果有）的选择，或者以更高的利率借入更多资金。另一种选择是在下跌的市场中出售房产，这会给价格带来更大的下行压力，进而给财务带来更多麻烦。使这一切更加复杂的是办公室正在发生的结构性转变，工作习惯的改变和环境法规的不断加强，使房地产这一最大的子行业的大片区域变得过时，这与已经遭受重创的购物中心的低迷相呼应。虽然任何地方都可能出现更广泛的动荡，但值得注意的是，房地产危机往往是更广泛银行业危机的根源。养老金受到打击最近一段时间，债券和股票都在下跌。对于倾向于使用经典 60/40 策略（60% 股票和 40% 债券）的固定收益养老基金来说，这并不理想。但一旦国债触底，它们提供的新的、更高的利率可能会吸引许多现有的退休人员。本周经通胀调整后的收益率超过了2.40%，这比去年出现的1%的负利率要好得多。在生活成本危机中，积极的实际回报将受到许多人的欢迎。如果收益率上升是好事，因为它们改善了融资状况，那么收益率的急剧上升可能会引发意想不到的问题。去年英国的情况就是如此，当时令人震惊的政府预算公告给英国国债市场带来了混乱，冲击了使用所谓负债驱动投资的养老金计划。这些交易通常使用杠杆来帮助基金将资产与负债相匹配，并在债券抛售后受到追加保证金的打击。其他养老基金也因利率上升而受到影响。瑞典Alecta公司因投资负债累累的房东Heimstaden Bostad而受到当地房地产暴跌的打击。它还因对硅谷银行等美国银行的押注失败而损失了 200 亿克朗（18 亿美元）。各国央行并未动摇在市场动荡中，央行行长们并没有表现出动摇并准备冲上去拯救世界的迹象。这是因为美联储主席杰鲍威尔和世界各地的同行一直致力于努力将经济放缓至可持续的速度，以降低极高的通胀率。经济放缓存在过于明显的风险，但就目前而言，央行行长们似乎已经确定了自己的立场。施罗德投资管理公司投资联席主管Johanna Kyrklund表示：“投资者多次试图对美联储的转向定价。” “美联储实际上一直非常一致地表示，他们并不急于降息，所以也许我们应该听听他们的说法。” 她将债券抛售比作二十年前互联网泡沫的破裂，当时一些“基本假设必须重新审视”。 Kyrklund说：“债券市场也发生了同样的情况，”“需要新的范围，过去两年债券投资者已经习惯了这一事实，并接受我们不会回到过去十年的真实情况。”
Dan19772023-10-07
特朗普财产欺诈案开庭未来审判还需更多证据
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且要对特朗普及特朗普集团实施为期五年的商业房地产禁令。对此，特朗普拒不认罪，称审判浪费了公共资源，“是有史以来最大的政治迫害的延续”。当天，曾负责过特朗普纳税申报表的会计师唐纳德·本德出庭作证。据美国全国广播公司新闻报道，看得出来特朗普对本德的证词感到不安。特朗普有时显得很激动，时而用手指着周围时而挥舞着手指，当他咄咄逼人地对一位辩护律师低声说话时脸又涨得通红。审判结束时，法官表示本德有关特朗普2022年财务报表的证词需要在案件时效范围内才能成为有效证词。特朗普认为法官的这番言论对他来说是“了不起”的进展。审理结束后，特朗普便宣称自己已取得了胜利，案件的大部分指控都过于陈旧。他在法院走廊上对记者说：“一切都很完美，没有犯罪，这是一起针对我的犯罪”。未来，本德将继续作为证人出席。恩戈伦透露案件的审判将持续到12月。同日，最高法院驳回了特朗普前律师约翰·伊士曼的上诉。此前，伊士曼拒绝向审查国会大厦袭击事件的众议院特别委员会提供相关电子邮件，称这些电子邮件受律师委托人特权保护。为此，伊士曼向美国第九巡回法院申请复审，并提供了这些邮件。但是，在移交的过程中，这些邮件被无意公开。目前，该案件变得毫无意义。伊士曼曾代表特朗普对2020年总统选举结果提起诉讼，认为有4个州的选举过程和选举结果存在失误。后又在国会大厦骚乱活动中发表了讲话。8月，伊士曼与参与过起诉2020年总统选举欺诈案件的一部分人于佐治亚州被提起诉讼。但伊士曼坚称自己无罪。伊士曼的法律代表表示，伊士曼将运用一切手段对起诉书提出质疑。公开消息显示，除伊士曼之外，特朗普的共和党顶级盟友马克·梅多斯，前私人律师鲁迪·朱利安尼，前司法部高级官员弗里·克拉克，佐治亚州共和党主席的戴维·谢弗，以及为特朗普工作过的几位律师、特朗普团队部分人员等都因涉及佐治亚州选举案而与特朗普一同被起诉。公开信息显示，特朗普总共面临着91项刑事指控，罪名包括向艳星支付封口费、非法保留机密信息及试图颠覆选举。在民事法庭上，他还将面临第二次诽谤审判。特朗普都拒不认罪。
金融界2023-10-03
美联储加息将股市置于风险中？对冲基金经理：押注现金
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可以通过提高抵押贷款利率来拉低房价，给商业房地产等依赖债务的行业施加压力，甚至通过抑制经济中的总体需求来引发衰退。泰珀的言论表明，他预计股市估值会下降。公司股票的估值通常以市盈率衡量，以反映其未来利润的价值。因此，如果企业盈利下降，或者盈利的倍数降低，股票就会下跌。泰珀似乎预计市盈率的倍数会下降，这可能是因为债券收益率的上升降低了股票的相对吸引力，而公司的增长前景因顽固的通胀、更高的利息支付和经济衰退的前景而变得黯淡。事实上，泰珀还透露，他最近正把一些现金存放在6个月的定期存款中，利率为6%。他最近的押注突显出，由于利率上升，投资者可以在几乎没有风险的情况下获得高额回报。由于被称为“壮丽七巨头”的几只大型科技股飙升，基准标普500指数今年走高。其中几家公司的市盈率令人瞠目，反映出投资者相信它们将成为人工智能等新兴技术的受益者。例如，特斯拉股价上周五收于250美元，相当于去年每股收益的62倍。同样，英伟达的股价当天收于435美元，是去年每股收益的近250倍。泰珀的观点是，在这个利率上升、金融环境收紧的新时代，极高的估值必然会回落。股神巴菲特可能也会同意这种看法。 “利率之于资产价格，就像重力之于苹果”，巴菲特在2013年说。“任何经济资产的价值都对利率100%敏感”，他在1994年说。
金融界2023-10-03
美股收盘：道指跌超70点创四个月新低中概股走势分化蔚来汽车跌超3%
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lse调查，美国写字楼价格将面临崩盘，商业房地产市场至少还将下跌九个月。在参与调查的919名受访者中，约三分之二认为美国写字楼市场只有经历严重崩溃之后才会复苏。甚至更多受访者认为，商业房地产价格要到2024年下半年或更晚才会触底。这对商业房地产债务是个坏消息，根据摩根士丹利的数据，2025年底前到期债务额将高达1.5万亿美元。再融资不会容易，尤其是考虑到商业物业中大约25%是办公大楼。一项商业物业价格指数已经从2022年3月的峰值下跌了16%。
金融界2023-10-03
美国写字楼价格恐将崩跌商业地产市场短期无望解困
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lse调查，美国写字楼价格将面临崩盘，商业房地产市场至少还将下跌九个月。在参与调查的919名受访者中，约三分之二认为美国写字楼市场只有经历严重崩溃之后才会复苏。甚至更多受访者认为，商业房地产价格要到2024年下半年或更晚才会触底。这对商业房地产债务是个坏消息，根据摩根士丹利的数据，2025年底前到期债务额将高达1.5万亿美元。再融资不会容易，尤其是考虑到商业物业中大约25%是办公大楼。一项商业物业价格指数已经从2022年3月的峰值下跌了16%。美联储的激进紧缩政策对商业房地产价值造成了严重冲击，提高了持有物业的一项关键成本，即融资费用。但希望削减风险敞口的贷方发现目前鲜有其他合适选择，因为没有多少买家确信市场已接近底部。 “没人愿意割肉甩卖，”巴克莱分析师Lea Overby表示。”这些是长时间不需要出售的物业，意味着持有者可能会尽量推迟出售。” 另一个麻烦因素是地区银行的压力。根据高盛3月份的报告，截至2022年，这些银行持有约30%的写字楼债权。根据联储数据，硅谷银行和Signature Bank倒闭后，美国规模较小的银行在截至8月的12个月内存款减少了近2%，这意味着银行可投放的资金变少，放贷能力减弱。加息带来的痛苦可能需要数年时间才会传导给商业房地产的业主。举例而言，写字楼投资者通常采用的是长期固定利率融资，而租户签的也是长期租约。摩根士丹利估计这些物业总价值可能在11万亿美元。根据穆迪3月发布的研究报告，当前的租赁合同要到2027年才会在续签时反映收入预期下降。如果当前趋势持续下去，到那时收入将比现在低10%。 “当利率变动时，美国房地产有一个缓慢的吸收消化过程，”巴克莱的Overby说。“写字楼市场正处于严重困境，需要很长时间才能走出来。” 除了高利率，办公楼还面临租户搬出或要求降租的问题，尤其在美国，这一趋势特别明显，因为比起欧洲或亚洲，美国的企业员工不太愿意回到办公室，部分可能与通勤麻烦有关。超过40%的MLIV Pulse受访者表示，如果公共交通更快或更可靠，他们会愿意更经常去办公室。约20%的受访者表示，他们在疫情期把家搬到离办公室更远的地方，只有3%的人后悔这么做。近三分之一的人表示，与疫情前相比，他们现在的通勤时间更长，可能是因为他们搬家或疫情期的交通服务被削减。
金融界2023-10-02

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