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华尔街投资者预测：美国这类房地产将严重崩盘
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示，投资者认为美国写字楼价格即将崩盘，商业房地产市场至少还将面临9个月的下跌。在接受调查的919名受访者中，约三分之二的人认为，美国写字楼市场只有在严重崩盘后才会反弹。更大比例的人表示，美国商业房地产价格要到2024年下半年或更晚才会触底。这对1.5万亿美元的商业房地产债务来说是个坏消息，据摩根士丹利称，这些债务将在2025年底前到期。再融资并不容易，尤其是约25%的商业地产是写字楼。衡量商业地产价格的Green Street指数已经从2022年3月的峰值下跌了16%。商业地产价值正受到美联储激进的紧缩政策的沉重打击，该政策提高了拥有房产的一项关键成本，即融资成本。但现在寻求抛售风险敞口的银行发现，几乎没有令人满意的选择，因为没有多少买家相信市场已接近底部。巴克莱银行的分析师Lea Overby表示，“没有人想在巨额亏损的情况下出售。这些房产在很长一段时间内都不需要出售，这意味着持有者可能会尽可能地推迟出售”。雪上加霜的是地区银行的压力。高盛集团3月份的一份报告显示，截至2022年，地区银行持有约30%的写字楼债务。美联储的数据显示，在硅谷银行和签名银行倒闭后，截至8月份，小银行的存款同比减少了近2%。这意味着银行融资减少，放贷能力下降。摩根士丹利估计，美国商业地产的总价值为11万亿美元。高利率带来的痛苦可能需要数年时间才能渗透到美国商业地产的所有者身上。例如，办公楼的投资者通常有长期固定利率融资，其租户也可能受到长期租约的约束。穆迪投资者服务公司今年3月发布的研究报告显示，要到2027年，目前已生效的租约才会转为较低的租金预期。如果目前的趋势保持下去，到那时，租金收入预期将比现在低10%。巴克莱的Overby表示，“当利率发生变化时，美国房地产往往会经历一个缓慢的清算过程。办公楼深受困扰，这需要很长时间才能解决。” 不过，即使美国商业地产出现严重而长期的低迷，包括写字楼行业的重大贷款损失，Overby也不担心这会威胁到整体市场的稳定。她说，房地产行业规模很大，但债务分散在足够多的投资者身上，足以吸收损失。除了高利率，写字楼还面临着租户减少或迁出的问题，这一趋势在美国尤为明显，与欧洲或亚洲相比，美国的上班族更不愿意在写字楼办公。对重返办公室的抵制部分可以归因于通勤的痛苦。超过40%的受访者表示，如果有更好的公共交通选择，他们愿意更频繁地回到办公室。约20%的受访者表示，他们在疫情期间搬到了远离办公室的地方，只有3%的人对自己的逃离感到后悔。近三分之一的人表示，他们的通勤时间比疫情之前更长，可能是因为他们搬家了，或者是因为疫情时期的交通服务削减。
金融界2023-10-02
调查称大部分投资者认为美国写字楼价格将暴跌最早明年下半年才触底
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部分投资者认为美国写字楼价格即将崩盘，商业房地产市场至少还将面临9个月的下跌。在接受调查的919名受访者中，约三分之二的人认为，美国写字楼市场只有在严重崩盘后才会反弹。更大比例的人表示，美国商业房地产价格要到2024年下半年或更晚才会触底。这对1.5万亿美元的商业房地产债务来说是个坏消息，据摩根士丹利称，这些债务将在2025年底前到期。再融资并不容易，尤其是约25%的商业地产是写字楼。商业地产价格Green Street指数已经从2022年3月的峰值下跌了16%。美国商业地产的价值正受到美联储激进紧缩政策的沉重打击，这提高了拥有房产的一项关键成本——融资成本。但现在寻求抛售风险敞口的银行发现，几乎没有令人满意的选择，因为没有多少买家相信市场已接近底部。巴克莱银行（Barclays Plc）的分析师Lea Overby表示：“没有人想在巨额亏损的情况下出售。这些房产在很长一段时间内都不需要出售，这意味着持有者可能会尽可能地推迟出售。” 加剧这一困境的是美国地区银行的压力。高盛集团3月份的一份报告显示，截至2022年，地区银行持有约30%的写字楼债务。美联储的数据显示，在硅谷银行（Silicon Valley Bank）和签名银行倒闭后，截至8月份的12个月里，小银行的存款减少了近2%。这意味着银行融资减少，放贷能力下降。高利率带来的痛苦可能需要数年时间才能渗透到美国商业地产的所有者身上。例如，写字楼的投资者通常有长期固定利率融资，其租户也可能受到长期租约的约束。穆迪今年3月发布的研究报告显示，要到2027年，目前已生效的租约才会转为较低的收入预期。如果目前的趋势保持下去，到那时，收入将比现在低10%。巴克莱的Overby表示：“当利率发生变化时，美国房地产往往会经历一个缓慢的清算过程。写字楼部门深受困扰，这需要很长时间才能解决。” 除了高利率，写字楼还面临着租户减少或迁出的问题，这一趋势在美国尤为明显，与欧洲或亚洲相比，美国的上班族更不愿意入住写字楼。对重返办公室的抵制部分可以归因于通勤的痛苦。超过40%的MLIV Pulse受访者表示，如果有更好的公共交通选择，他们才会更频繁地来办公室。约20%的受访者表示，他们在大流行期间搬到了远离办公室的地方，只有3%的人对自己的逃离感到后悔。近三分之一的人表示，他们的通勤时间比新冠疫情之前更长，可能是因为他们搬家了，或者是因为大流行时期的交通服务削减。
金融界2023-10-02
数据解读加密市场未来走向：深熊已久牛市何时到来？
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月 503 美元的利息恢复学生贷款。商业房地产行业有超过 1.5 万亿美元的债务需要在未来几年进行再融资。5 美国商业银行贷款目前处于衰退水平（灰线 = 衰退）：数据：美联储 FRED 数据库持续申请失业救济人数开始增加：数据：美联储 FRED 数据库经济周期 / 流动性小结作者查看了 FRED 数据库中的多项数据，大多数都指出经济衰退。鉴于流动性似乎已于 2022 年 10 月触底，在接下来的几个月里，更有可能看到货币政策的放松，直到 2024 年——但前提是经济真的开始放缓。假设未来 6 个月左右进入经济衰退，美联储采取更加鸽派的政策可能会与比特币减半时间表完美契合。创新周期尽管加密寒冬仍在持续，但仍然可以看到公链在基础设施建设方面取得了重大进展。突出表现在：比特币正在闪电网络上扩展，Ordinals 协议正在推动对区块空间的新需求。数据：Blockworks Research 随着摩尔定律的发挥，以太坊也在通过 Layer 2 进行扩展。注：摩尔定律是英特尔创始人之一戈登·摩尔的经验之谈，其核心内容为：集成电路上可以容纳的晶体管数目在大约每经过 18 个月到 24 个月便会增加一倍。换言之，处理器的性能大约每两年翻一倍，同时价格下降为之前的一半） EIP 4844 （扩展升级）预计于第四季度实施。可以观察到在重要的改进方面取得了重大进展，例如帐户抽象（与用户体验桥接资产有关）、智能合约钱包、现实世界资产的代币化、稳定币、流动质押协议、Eigen Layer（重质押）、数据可用性（Celestia），以及 DeFi 蓝筹股。为了突出各个周期中运营和网络 KPI 的增长，以下是一些以太坊数据的快速视图：作者认为加密货币的「宽带时刻」即将到来，这可能会迎来下一波消费应用程序和新用户。最后，与之竞争的 L1 公链（如 Solana）正显示出强大的韧性。叙事以下是著名投资者 Jeff Gundlach 在最近举行的 Future Proof 会议上的发言：「整体而言。我认为美元在下一次经济衰退中将大幅贬值。这是因为相对于我们的财政状况而言，对下一次经济衰退的反应将是一场彻底的灾难。这将敲响警钟，让我们意识到美国已经破产。我们无法履行我们的债务。美国有近 200 万亿美元的无准备金负债——几乎是 GDP 的 8 倍。以今天的购买力计算，我们必须在未来 80 年内支付 GDP 的 10% 。我们不会那样做。我们将完全放弃美元。我们将看到美国金融体系的重组。」如果这真的发生，将看到以下内容：郑重声明，作者不希望未来大衰退。但重要的是要考虑到，如果某些情况出现，这样的叙事可能会占上风。叙事很难预测。有人预见到 Paul Tudor Jones 上个周期会公开分享对比特币观点吗？Michael Saylor 和 Microstrategy 呢？有没有人预测到特斯拉 (Tesla)、Square (Block) 和大众互助 (Mass Mutual) 会购买比特币，并将其计入资产负债表吗？有人预测到贝莱德会在本轮周期之前申请比特币 ETF 吗? 请记住，与加密相关的「耻辱」终于开始消失。贝莱德是一个催化剂。这意味着加密货币现在正进入传统市场的「转折点」阶段——随着新技术与传统金融体系的融合程度越来越高，新法规「保佑」新技术。最近在法庭上的胜利 (Ripple,、Grayscale、Uniswap) 表明了正在出现的巨大变化。更不用说，媒体喜欢加密货币。CNBC 和彭博社等主要平台继续加大加密货币报道是有原因的。加密货币非常吸睛。这些媒体迫不及待地开始推动下一个叙事。但最终还是由市场决定未来叙事。但似乎与美国的经济周期、全球流动性周期、公链的创新周期以及比特币减半周期保持一致。链上信号：市场价值与已实现价值下面快速浏览一下链上信号之一：MVRV。市场价值与已实现价值之比目前为 0.41 。从历史上看，长线投资者只要在 MVRV 信号低于 1 的时候入市，就能赚得盆满钵满。风险虽然上述的阐述看起来不错。但没有什么是可以保证的。那么问题出在哪里呢？作者认为有以下几点需要注意：通货膨胀。如果通胀不继续下降（或加速），那么美联储将很难改变货币政策。这可能会推迟或否定关于经济周期和货币政策转向的判断。没有衰退。尽管很不愿意这么说，但经济需要真正陷入困境，美联储才能调整货币政策。如果这种情况没有发生，作者的观点就不太可能得到印证。监管。SEC 仍有可能继续采取强硬态度，阻止贝莱德 ETF 获批。作者认为这不太可能，但仍然是需要考虑的事情。来源：金色财经
金色财经2023-10-02
调查称大部分投资者认为美国写字楼价格将暴跌，最早明年下半年才触底
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大部分投资者认为美国写字楼价格将崩盘，商业房地产市场至少还将面临9个月的下跌。约三分之二的人认为，美国写字楼市场只有在严重崩盘后才会反弹。更大比例的人表示，美国商业房地产价格要到2024年下半年或更晚才会触底。
金融界2023-10-02
美国商业地产濒临崩溃！巴克莱、高盛和穆迪警告：高利率加剧清算潮地区性银行受冲击
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查显示，美国写字楼价格将暴跌，市场预计商业房地产价格将持续下降，直到2024年下半年或更长时间。巴克莱、高盛和穆迪等知名金融机构纷纷发出警告称，高利率加剧清算潮。截至2022年，地区性银行持有约30%的写字楼债务，商业房地产即将崩溃意味着，这些银行的资金减少，放贷能力下降。彭博社调查的919名受访者中，约有2/3认为，美国写字楼市场只有在严重崩溃后才会反弹。绝大多数人表示，美国商业房地产价格要到2024年下半年或更晚才会触底。 (来源:Bloomberg) 根据摩根士丹利的数据，这对于1.5万亿美元的商业房地产债务来说是个坏消息，这些债务将于2025年底前到期。对其进行再融资并不容易，尤其是大约25%的商业地产是办公楼，Green Street商业地产价格指数已较2022年3月的峰值下跌16%。商业地产价值受到美联储激进的紧缩政策的沉重打击，这提高了拥有房产的关键成本，即融资费用。但现在寻求摆脱风险的贷款人几乎找不到合适的选择，因为没有多少买家相信市场已接近底部。 (来源:Bloomberg) 巴克莱银行分析师Lea Overby表示：“没有人愿意以巨额亏损出售，这些房产不需要长期出售，这意味着持有人可能会尽可能推迟出售。” 高盛集团3月份的报告显示，地区性银行面临的压力更加雪上加霜，截至2022年，地区性银行持有约30%的写字楼债务。截至2019年12月，小型银行的存款减少近2%。这意味着银行的资金减少，放贷能力下降。高利率带来的痛苦可能需要数年时间才能传导至美国商业房地产的所有者身上，摩根士丹利对这些商业房地产的估值总计达11万亿美元。举例而言，办公楼的投资者通常拥有长期固定利率融资，他们的租户也可以享受长期租赁。穆迪投资者服务公司(Moody's Investors Service)在3月份发布的研究显示，目前已实施的租赁需要到2027年才能结转至较低的收入预期。如果目前的趋势持续下去，那么到那时的收入将比现在低10%。巴克莱银行的Overby表示：“当利率发生变化时，美国房地产的清算往往会很缓慢。而写字楼部门深感苦恼，这需要很长时间才能解决。” 即使美国商业房地产出现严重且长期的低迷，包括办公楼部门的巨额贷款损失，她也不担心这会威胁到整体市场的稳定。她表示，房地产行业规模庞大，但债务分散在足够广泛的投资者中，足以吸收损失。除了高利率之外，写字楼还面临着租户减少或搬出的问题，这一趋势在美国尤为强烈，与欧洲或亚洲相比，美国的写字楼员工更不愿意入住，重返办公室的一些阻力可能归因于通勤的痛苦。超过40%的MLIV Pulse受访者表示，如果有更好的公共交通选择，他们会更频繁地来办公室。约20%的受访者表示，他们在疫情期间搬到了离办公室更远的地方，只有3%的人后悔逃离办公室。近1/3的人表示，他们的通勤时间比新冠疫情之前更长，可能是因为他们搬家了，或者是因为大流行时期交通服务的削减。
小萧2023-10-02
高利率持续烤炙，全球经济蒙受何种风险？
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行仍然存在存款外流的固有脆弱性，以及对商业房地产和其他信用暴露的风险，尤其是对较小的银行来说。" 标准普尔500美国地区银行指数今年下跌了近40%，预计将创下自2008年以来的最大年度跌幅。米勒指出，鉴于相对于经济规模较大，欧洲银行也容易受到来自各个领域的风险影响。（5）日本因素日本央行一直坚持着宽松的货币政策，但收紧政策的可能性正在增加。随着日本资金涌入从美国科技股到高收益新兴市场货币等各个领域的时代结束，迅速退出的风险正在上升。凯投宏观预计日本央行将于明年1月加息。报告指出，长期以来一直在寻求更好投资回报的日本投资者拥有大约1万亿美元的美国债券。他们是欧洲和澳大利亚债券的大持有者。日本出售美国国债可能会进一步推高利率，已经达到全球金融危机以来的最高水平。这可能会伤害股市，因为投资者期望从低风险政府债券中获得更高回报时，股市往往表现不佳。预计未来几个月市场对日本央行的敏感性将增加。
丰雪鑫992023-09-30
下一投资领域在哪里？三位创智赢家告诉你
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O'Leary）喜欢指数基金，但担心商业房地产；芭芭拉·科尔科兰（Barbara Corcoran）对房价持乐观看法，警告部分房地产市场陷入困境，并透露她在比特币上亏损了5万美元。股票绰号“可怕先生”的奥利尔表示，股票占他投资组合的约50%，但他投资于指数基金而非个别股票。奥利尔基金和奥利尔投资公司的创始人说：“挑选个股真的很难。”“市场波动很大，但我拥有指数中最好的股票，我只是坐下来让它们自己运作。” 约翰，FUBU的创始人兼首席执行官，宣布了零售业的后疫情时代的复兴，指出亚马逊的股价今年已上涨超过40%。他还赞扬了苹果等公司构建的产品和服务生态系统。他说：“亚马逊不会消失。” “现在他们在Ring上抓住我们，他们在Whole Foods上喂我们，然后他们送货到我们的箱子里。这是一个宇宙。” 科尔科兰，The Corcoran Group的创始人，她表示自己限制了在股市中的投资，因为她更喜欢购买房产。她说：“我喜欢投资股票，但我把自己限制在30%。” “我喜欢找到我要服务的神，对我来说就是房地产。” 房地产由于可售房屋短缺，抵押贷款利率在最近几个月飙升至7%以上，但房价仍维持在接近历史高位。其中一个关键原因是许多准备出售的卖家不想放弃他们的低息抵押贷款，而愿意承担更昂贵的贷款。科尔科兰说：“没有库存就像一份保险单。” “如果没有足够的房子供应，价格将继续上涨。只有在利率保持高位的情况下，才会有更多的房屋供应。” 相比之下，较高的借款成本、高额杠杆以及远程工作和在线购物等趋势已经对商业地产部门产生了负面影响。科尔科兰说：“购物中心陷入困境，这些大型商店表现不佳。” “它们会归零，”奥利尔说道，他指的是一些受冲击最严重的商业地产部分，例如不太有吸引力市场的办公室。他指出，资产价值已经大幅下跌，备受困扰的地区银行已将高负债开发商的贷款利率从5%提高到11%至17%之间。加密货币奥利尔曾是FTX的前头号人物，但去年这家加密货币交易所崩溃了，他预测数字货币的未来光明。他说：“所有这些花招，所有这些流氓的加密货币牛仔，它们在几年内都会消失。” “美国证券交易委员会正在全球追捕他们。” 奥利尔说，他仍然看好比特币，数字支付系统的“祖师爷”，以及以太坊等其他数字货币。科尔科兰发出的声音要低调得多：“我在比特币上亏了5万美元，我不喜欢整个事情。” 至于约翰，他称加密货币是一个有前途的领域，并表示他在其中稍微涨了点。他说：“我实际上稍微赚了点钱，”他补充道，他怀疑加密货币不会完全消失，鉴于其规模和知名度。 Tips：鲨鱼坦克（Shark Tank），又称创智赢家，是美国广播公司的一系列发明真人秀节目，该节目是一个提供给发明创业者展示发明和获取主持嘉宾投资赞助的平台，该剧主要讲述一群怀揣梦想的青年带着他们的产品来到节目，通过说服5位强势的、腰缠万贯的富翁们给予他们启动资金，让梦想成真。首播于2009年8月，截至2012年5月，已播到第四季。现节目包含6个主持嘉宾，分别是Robert Herjavec、Kevin O'Leary、Barbara Corcoran、Daymond John、达拉斯小牛队的老板Mark Cuban和喜剧演员Lori Greiner。在第三季播出时，主持嘉宾由Mark Cuban代替了Kevin Harrington，2012年，鲨鱼坦克获得了Primetime Emmy Award for Outstanding Reality Program，即艾美杰出真人秀节目奖。
Heidi2023-09-28
5.5%的利率“过头了”！高盛前CEO：美联储将更早降息
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预期更早降息。贝兰克梵周二在一次关于商业房地产和经济的演讲中说：“通胀率可能在3%以内，如果美联储成功地将其控制在2%左右，5.5%的利率就有点过头了”。鲍威尔上周重申，美联储仍致力于将通胀降至2%的目标，同时暗示这可能要到2026年才会发生。上周四，美联储决定将政策利率维持在5.25%-5.5%的22年高位不变。美联储上周还强化了“高利率维持更长时间”的立场，并将其对2024年降息的预测从4次下调至2次，此举吓坏了美股，并引发较长期美国国债收益率飙升。10年期美国国债收益率周二升至4.558%，为2007年10月以来新高。长期美国国债收益率上升可能暗示市场对经济衰退的担忧，因为过去借贷成本上升往往会挤压企业利润，引发违约潮，并导致经济增长放缓。但曾在2006年至2019年底担任高盛CEO的贝兰克梵却不这样认为，他表示，目前的这个经济周期可能会有所不同，经济衰退不太可能发生，在这种情况下，近期的美国国债收益率看起来特别好。他说：“最近美国国债市场的波动可能是因为市场中存在一种思维方式：一些投资者可能认为，在整个加息周期内，以4.6%的收益率购买10年期美国国债是非常吸引人的，他们不认为会发生经济衰退，但他们过于高估了市场对10年期美国国债的需求。换句话说，他们认为他们‘买贵了’，这种市场观点可能导致了国债市场的波动。”
金融界2023-09-27
伦敦写字楼租赁“从云端坠地” 金丝雀码头风光不再这一大型银行也出逃！
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全球房地产公司正面临办公室入住率下滑，以及利率上升导致融资成本急剧上升的双重打击。而英国主要房东的股价今年已跌至接近去年秋天该国动荡的“迷你预算”后的低点。根据 Calastone 最新的资金流量指数，投资者对更广泛的英国房地产行业逐渐失去信心，8 月份房地产基金的资金流出明显加速。
IreneLim2023-09-27
美国商业房地产“岌岌可危”？保险成本持续创新高业主被迫“跳过”保险
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上升。据穆迪分析，自2017年以来，商业房地产保险成本平均每年上涨7.6%。这些增加可能会导致每年数十万美元或更多的额外成本，具体取决于房产的位置和规模。这些额外支出可能足以抹去一年的利润。（来源：穆迪）虽然几乎所有地方和所有建筑类型的保险费都在上涨，但一些城市受到的打击更为严重，尤其是多户建筑。达拉斯出租公寓楼的保险成本平均每年上涨14.4%，洛杉矶上涨13%，休斯顿上涨12.6%。穆迪表示，一些业主很难找到愿意为他们的建筑物提供保险的人。保险咨询公司Gallagher房地产和酒店业务负责人Alexandra Glickman表示：“我从未见过保险能力发生如此重大和快速的变化，以及价格的飙升。” 对于一些业主来说，保险费用上涨的影响比利率上涨更为严重。许多房东的债务成本仍然较低，因为他们在2022年之前签署了长期固定利率抵押贷款，并且在未来几年内都不会到期。但保险合同通常每年都会更新。这意味着几乎每个业主都被迫要么以更高的成本签署新保单，要么完全跳过保险。 CoStar Group的数据显示，自2021年底以来，价值2500万美元或以上的房产销售数量下降了 79%。保险费用的上涨是导致保险费用急剧下降的原因之一。公寓业主Olive Tree Holdings的管理成员Ian Bel表示，保险费用过高，一些原本符合他们购买标准的交易现在已经取消或无法成交。他们聘请了风险建模公司来计算损失的可能性，并正在与贷款机构进行谈判，以让它们接受更高的免赔额的保险，这意味着物业所有者愿意自行承担更高的损失风险，以降低保险费用。（来源：穆迪）不断加剧的自然灾害是造成这一现象增加的一个重要原因，特别是在容易遭受野火、洪水或风暴袭击的城市。再保险成本也有所增加，导致财产保险费率上升。与此同时，通货膨胀推高了修复或重建受损财产的成本。在某些情况下，保险公司甚至选择不提供报价，这使得提供保险的公司可以自由定价并收取更高的保费。出租公寓楼的业主尤其容易受到影响，因为他们必须支付保险费。会计和咨询公司Anchin合伙人Robert Gilman表示，商业房东通常可以将成本转嫁给租户。但这只有在他们有租户的情况下才有用。写字楼和零售店空置率的上升意味着许多业主必须自己承担大部分费用。 Robert Gilman补充道，抵押贷款机构通常要求业主购买涵盖重建房产全部费用的保险。一些业主现在正试图降低这一数额，认为整栋建筑不太可能被摧毁。房东和保险经纪人表示，银行通常对这一想法持开放态度，特别是在成本上升威胁到违约的情况下。一些银行仍然坚持全面覆盖。直到2023年5月，房地产所有者Three Pillars Capital Group 每年支付630,474美元，为休斯顿拥有544个单元的Del Mar公寓大楼提供保险。但该公司在一份法庭文件中表示，当保险到期并且Three Pillars要求提供新保险的报价时，预计成本增加了两倍，达到180万美元左右。 Three Pillars表示，它试图让其抵押贷款机构Bancorp Bank同意降低覆盖范围。相反，该银行表示，贷款机构强迫其接受每年花费约230万美元的保单。 Three Pillars Capital Group首席执行官Gautam Goyal表示，由于保险费用激增，该建筑的收入已不足以支付费用和债务。本月早些时候，Three Pillars Capital Group采取了不同寻常的举措，起诉其贷款机构违反合同和违反信托义务，指控Bancorp强迫其购买不必要且过于昂贵的保险。
楼喆2023-09-27

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