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AI繁荣挽救商业地产？旧金山二季度写字楼需求环比增长10%

很大程度上要感谢人工智能热潮的兴起。商业房地产技术公司VTS的数据显示，旧金山第二季度写字楼需求较前一季度增长了约10%。该公司通过衡量在美国主要市场参观写字楼物业并寻找空间的租户数量来跟踪需求。这对旧金山的写字楼业主来说是个好消息，由于科技公司削减办公空间，他们面临着创纪录的空置压力。但自3月份以来，潜在租户一直在寻找超过5万平方英尺（4645平方米）的大空间。VTS首席执行官尼克·罗米托（Nick Romito）表示，这种需求在很大程度上是由人工智能公司的繁荣推动的。对于一个遭受大流行打击的城市来说，这也是一个积极的消息，这个城市的市中心正遭受无家可归和公开吸毒的困扰。旧金山市长兰登·布里德表示，旧金山吸引的不仅是人工智能公司，还有需要实验室空间的生命科学公司。布里德周二在市政厅接受采访时说：“在我们说话的时候，至少有10家公司正在寻找近100万平方英尺的办公空间。我们看到某些公司对更多办公空间的需求大幅增加。所以这将开始腾飞。” 虽然VTS的数据是一个早期指标，对房东来说是个好兆头，但随着越来越多的员工在家工作，这座加州城市仍在苦苦挣扎。根据卡斯尔系统公司（Kastle Systems）的数据，旧金山写字楼在工作日的平均使用率仍不到大流行前水平的一半。但VTS的罗米托表示：“我们觉得这是底部。他们还有很长的路要走，因为他们是从最底层开始的。虽然这是一线希望，但他们必须在一段时间内保持季度环比稳定，才能恢复到以前的水平。” 然而，VTS追踪的其他大多数城市，包括洛杉矶、西雅图、芝加哥、波士顿和华盛顿，都报告了新办公楼需求的季度下降。在纽约，需求比上一季度下降了近4%，但比去年同期增长了7.4%。布里德指出，旧金山以前也经历过困难时期，并在多次衰退中重塑了自己。 “这并不是说问题没有发生，”布里德补充说，“人们一直看好旧金山是有原因的。”

金融界2023-07-26

“老债王”格罗斯：中美经济放缓将盖过AI炒作风头市场恐将遭遇抛售

济可能出现萎缩。消费者储蓄、零售支出和商业房地产等行业似乎也都面临压力。此外，几十年来，负或倒挂的收益率曲线一直是一个可靠的衰退指标。当短期债券的回报率超过长期债券的回报率时，这表明投资者预计美联储将大幅降息，美联储通常会这样做，以刺激陷入困境的经济。格罗斯的观点似乎是，经济将会下滑，投资者对人工智能和更广泛市场的热情将会动摇，股市将会下跌。包括罗森伯格(David Rosenberg)在内的其他专家也发出了类似的警告，而克鲁格曼(Paul Krugman)等人则不再预计会出现衰退。

市场焦点2023-07-26

多伦多市中心写字楼空置率第二季持续攀升，已高达疫情前6倍

FX168财经报社(北美)讯商业房地产经纪公司Avison Young表示，多伦多市中心写字楼空置率第二季度达到12%，高于第一季度的11.6%，继续呈上升趋势。该公司表示，这一比率远高于2020年第一季度（即COVID-19大流行导致职位空缺激增之前）市场的2.1%。该公司表示，加上约有990万平方英尺的空置办公空间，可用转租空间比去年增加了约67%，达到450万平方英尺，使核心区的总可用空间达到17.5%。大多伦多写字楼市场的空置率为13.6%，而加上可用转租空间，比去年增加了42%，使总可用空间达到18.1%。该公司表示，由于对传统办公空间的需求仍低于历史水平，一些开发商已经重新调整了一些新的办公建筑项目的用途，以适应生命科学领域的实验室空间。 Avison Young表示，预计短期内可用率和空置率将继续上升。加拿大整体写字楼市场正在努力应对经济衰退、加息、科技行业疲软、租户减少办公空间规模以及新办公空间供应的威胁。加拿大商业房地产公司CBRE的一份报告称，第二季度加拿大全国写字楼空置率升至18.1%，高于第一季度的17.7%，这是自1994年第一季度18.6%以来的最高水平。今年第一季度加拿大全国写字楼空置率创历史新高，渥太华和蒙特利尔市中心的写字楼空置率均创下历史新高。尽管新冠疫情已经结束，但加拿大各地的远程工作仍在继续。许多加拿大人不愿意像疫情前一样全职回到工作场所，许多加拿大公司正在采用混合模式，减少员工在办公室呆的时间。这种做法促使企业在高利率和通货膨胀时期重新审视公司的房地产成本，并开始减少办公空间。

Dan19772023-07-26

银行业危机风波未完：仍有一颗定时炸弹滴滴作响！

国银行业脆弱性仍然存在。今年晚些时候，商业房地产市场的崩溃，以及随之而来的银行对这些房地产的贷款减记，可能会给金融体系带来压力。他警告称：“修理屋顶的最佳时间往往是在阳光灿烂的时候。”

金融界2023-07-26

FDIC前主席呼吁：美联储的“最佳选项”还是按兵不动！

有几只靴子尚未落地：数万亿美元的企业和商业房地产尚未适应更高的利率，但在未来几年将需要再融资；家庭仍然受益于新冠疫情期间积累的现金缓冲，一旦这些资金耗尽，他们将感受到借贷成本上升的全部影响；虽然劳动力市场依然健康，但私营部门的就业增长已明显放缓。对于扼杀通胀的行动，美联储把主要精力放在提高短期利率上，并导致了“收益率曲线倒挂”，即短期借贷成本实际上高于长期利率的市场反常现象。如果这种情况持续下去，对于那些利润依赖于吸收短期存款并以较高利率发放长期贷款的小银行来说，将构成生存威胁。 Bair建议称，如果美联储本周真的加息，它可以重拾一个工具，即只提高银行准备金利率来缓和加息对经济的影响，而对货币市场基金和其他非银行金融中介机构的利率则保持不变。她表示： “利用国会在2008年交给美联储的新工具，美联储可以在想要提高利率时，增加支付给银行准备金账户的利息。这就促使银行将其储备金存放在美联储，除非它们可以通过将其贷出获得更高的风险调整后回报。” 2013年，美联储在未经国会授权的情况下设立了“隔夜逆回购工具”。其功能等同于货币市场基金等非银行中介机构的准备金账户，前者支付的利息几乎与银行准备金支付的利息一样高，这同样刺激了非银行机构将资金放在美联储。 Bair说，尽管隔夜逆回购工具本意是有限的和临时的，但事实上它已膨胀至约20亿美元的规模，这一庞大的规模实质上是从银行抽走存款，加剧了金融不稳定性。 Bair补充道，相对于美联储的目标利率而言，降低隔夜逆回购工具的收益率应该会促使货币市场基金将部分资金调出该机制，转而投资于满足美国经济信贷需求的项目，这将减弱再次加息带来的紧缩影响，与此同时，大部分资金将重新返回至银行存款中，有助于银行业的稳定。Bair总结道： “美联储面临着艰难的选择，我们都知道进一步紧缩会加剧美国经济衰退和金融不稳定的风险。如果美联储继续收紧，它就应该想办法缓和这种影响。正如美联储此前错误地估计了通胀风险一样，它现在也不应该低估其令人瞠目的紧缩步伐所带来的潜在影响。我认为美联储最保险的选择是按兵不动。”

金融界2023-07-25

房间里的大象！美国商业地产5000亿美元债务将到期美联储前董事：70%城市收入泡沫化

讯摩根士丹利表示，美国房间里的大象是商业房地产贷款的巨大债务到期墙，到2024年债务总额将达到5000亿美元，未来五年将突破2.5万亿美元。波士顿联邦储备银行前董事会主席约翰·菲什(John Fish)警告，美国城市70%收入来自房地产，泡沫化的前景越来越靠近。 Starwood Capital Group的巴里·斯特恩利希特(Barry Sternlicht)近期向美媒描绘出商业房地产持续存在的危机，将其等同于严重的“5级飓风”。他警告说：“这有点像整个行业的停电，直到我们对美联储的长期计划有所了解或松一口气为止。” 至于整个商业房地产行业，高盛首席信贷策略师Lotfi Karoui本月早些时候告诉客户：“Green Street是对当前市场状况的最准确描述，表明写字楼物业价值同比下降了25%。” 菲什继续补充：“当你谈论这些大型建筑时，尤其是在纽约市，你会想到所有这些建筑，几乎1亿平方英尺的空置办公空间，真是令人震惊。你对自己说，好吧，现在我们所处的情况是，这些建筑物大约有45%、55%、65%被占用，具体取决于它们所在的位置。” “突然间，支持这些建筑的资金成本几乎翻了一番。所以你有双重打击。入住率下降，价值下降，收入减少，资本成本呈指数级上升。因此，时机确实对开发行业产生了重大影响，”他进一步分析道。他称，现在最大的问题是全国资本市场都冻结了。它们之所以被冻结，是因为没有人理解价值。我们无法评估价格发现，因为在此期间很少有资产进行交易。他强调：“没有人知道底部在哪里，因此，在我们实现某种价格发现意识之前，我们永远不会自己解决这个问题。” (来源:Twitter) “现在，我要对你们说的是，隧道尽头的曙光就在不久前出现，即6月份，当时OCC、FDIC和联邦政府的其他机构为整个行业提供了政策指导。我认为该政策指导非常非常重要，原因有几个。第一，它显示了政府在这个问题上的领导意识，因为这是人们不想触及的问题，因为它最终可能会致癌。它还为贷款界和借款人提供了方向感和支持。通过这样做，现在发生的事情就变得清晰了。” “基本上他们所说的与过去的问题债务重组计划类似。他们说，任何资产只要有合格的借款人并且拥有优资产，将允许与该借款人合作，以确保可以重新创造该资产本身曾经存在的价值。而且，将提供18至36个月的延期，基本上是假装不存在并延期。而2009年发生的事情，这更多的是一个长期的前瞻性指导提案，它确实影响具有系统重要性的金融机构SIFI，这一政策方向确实是针对区域银行体系的。” 菲什指出，他之所以这么说，是因为目前SIFI的房地产债务规模并不大，可能还不到7-8%。而目前全国各地的地区性银行中，有数千家银行的账面资产占比可能超过30-35%，有的甚至高达40%。因此，这一指导至少为优质资产和优质借款人提供了在一天结束时进行锻炼的机会。他总结时表示：“我告诉你，我想一些著名的金融大师说过，这对整体经济来说并不重要，我不确定情况是否如此。当我想到这对地区银行系的影响时，我们让硅谷银行倒闭，我们让签名银行继续倒闭，我们看到第一共和银行倒闭。如果我们的地区银行体系出现系统性问题，其意想不到的后果可能会令人紧张。” “除此之外，当房地产价值下跌时会发生什么？当今美国城市70%的收入来自房地产。所以突然间你开始降低这些建筑物的赎回权并取消抵押品赎回权，金融龙头就停止了，对吗？突然之间，税收收入下降了。好吧，发生的事情是你谈论消防员，美国大街上的警察和老师，归根结底，我们从未经历过如此混乱的事情，”他向市场发出重要表态。 “我们必须非常非常小心，不要认为美国非常稳定的建筑物翻倒。”

小萧2023-07-24

灾难性的债务“内爆”很快到来！货币历史波动传奇人物：持有黄金而非美元远离股市、房地产

货币历史波动的传奇人物Egon von Greyerz警告，灾难性的债务内爆可能会快得令人难以置信。他建议投资者持有黄金而非美元，尽可能远离股市和房地产。他提到未来几年，大量财富将永久消失。

小萧2023-07-22

挤兑“爆雷”风险重演！美国银行业存款“大规模外流” 创下硅谷银行破产以来最高纪录

们的利润。 (来源:Reuters) 商业房地产(CRE)贷款组合也成为银行业关注的问题，人们的焦虑主要集中在办公室贷款上，因为随着员工继续在家工作，许多建筑物出现大量空置，融资成本上升。虽然地区性银行最近几天的盈利让投资者确信危机已经消退，但地区性银行正受到挤压，因为它们向客户支付更多费用以保留存款。大多数银行的利息收入因利率上升而比上年有所增长，但随后出现下降，分析师表示，近几季借贷成本上升带来的利润增长已接近尾声。

小萧2023-07-22

400家银行将倒闭！？亿万富翁投资者骇人警告：美联储正引发“5级飓风”

)讯利率飙升和远程办公的兴起，共同为商业房地产投资者创造了一个噩梦般的场景。只要问问喜达屋资本集团(Starwood Capital Group)的联合创始人、董事长兼首席执行官巴里·斯特恩利赫特(Barry Sternlicht)就知道了。喜达屋是一家房地产投资公司，管理着1150亿美元的资产。斯特恩利赫特因在酒店业和房地产业的成功而闻名，多年来参与了许多备受瞩目的项目和投资。作为商界的杰出人物，他对各行业的发展做出了重要贡献，并继续成为商业界受人尊敬和有影响力的领袖。 6月28日，在接受彭博财富(Bloomberg Wealth)采访时，这位亿万富翁对私募股权公司凯雷投资集团(Carlyle Group)联合创始人大卫·鲁宾斯坦(David Rubenstein)表示:“目前房地产市场正经历一场飓风。”“我们正处于5级飓风中，在我们得到一些缓解或对美联储长期行动的一些了解之前，整个行业都笼罩在乌云之下。” （图源：彭博社）以批评美联储过去一年大举升息而闻名的斯特恩利赫特表示，他认为银行业是央行抑制通胀举措的受害者。他对飓风会造成多大的破坏有一些想法，不清楚他是不是在开玩笑。这位业内资深人士表示，利率上升、经济衰退的前景，以及3月份几家地区性银行的历史性破产，这些因素加在一起，使得商业房地产交易的融资要么极其昂贵，要么几乎不可能。他举了一个例子，喜达屋向33家银行寻求一笔小型房产的贷款，但只得到两家银行的贷款。喜达屋是全球最大的住宅和商业地产(CRE)开发商之一，但在过去的一年里，它一直面临着压力，面临着一些非公募基金投资者的赎回要求，甚至在本月早些时候，它还拖欠了亚特兰大一栋办公楼2.125亿美元的抵押贷款。斯特恩利赫特警告说，他的公司并不是唯一面临这些问题的公司，他指出，写字楼业主尤其受到高空置率的影响。据彭博社报道，喜达屋最大的两家企业房东同行，黑石集团(Blackstone)和布鲁克菲尔德资产管理公司(Brookfield Asset Management)，在在家办公的趋势下，已经停止支付一些空置率高的办公室的租金。斯特恩利赫特认为，这表明未来几年办公行业将分化为富人和穷人，而许多穷人可能会破产。 “好的建筑将继续租出去，我猜租金应该相当不错。而B级和C级的物业可能会变成田地，或者什么别的。到时候纽约市会有很多漂亮的小型街区公园，因为那些建筑物没有其他用途了。”他说道。不仅仅是斯特恩利特担心商业地产和办公楼的未来。摩根士丹利(Morgan Stanley)警告称，当前的商业地产市场崩盘对该行业的影响可能比2008年全球金融危机期间更为严重。据摩根士丹利称，房间里的大象是庞大的CRE贷款到期，2024年总计5000亿美元，未来五年总计2.5万亿美元。凯投宏观(Capital Economics)认为，商业房地产的噩梦将如此黑暗，以至于写字楼价值要到2040年才能恢复。（图源：Trepp、摩根士丹利）根据MSCI Real Assets的数据，二季度陷入困境的写字楼房地产资产数量飙升36%，达到248亿美元。预计到2024年底将有1.4万亿美元的商业房地产债务到期，一些商业房地产高管警告称，随着借款人被迫在更高的利率下进行再融资，一场“启示性”的经济衰退即将到来。又一场银行业噩梦? 斯特恩利赫特警告称，如果商业地产行业继续崩溃，再加上利率上升，可能引发另一轮地区性银行倒闭，就像3月份硅谷银行(Silicon Valley Bank)和Signature Bank那样。正如《财富》(Fortune)杂志此前报道的那样，一些专家担心，地区性银行和境况不佳的商业房地产行业之间可能会形成“厄运循环”，从而加剧两者目前的低迷。如果消费者担心他们的存款在有商业地产敞口的地区性银行不安全，他们可能会转向规模更大、更安全的银行。这进而可能迫使规模较小的银行停止发放商业地产贷款，并收回现有贷款，以改善其资产负债表。这将迫使商业房地产借款人在疲软的市场上出售房产，从而加速当前的低迷。所有这些导致的不稳定可能导致更多的存款从银行被抽走——更多的银行倒闭。在这种恶性循环的情况下:“你可能会看到400或500家银行倒闭，”斯特恩利赫特警告说。#银行业危机# 但当生活给你柠檬时…… 你必须做柠檬水。斯特恩利赫特对制作柠檬水并不陌生。现年62岁的斯特恩利赫特在上世纪80年代储贷危机导致全国数百家银行倒闭后，凭借一次高风险的押注，建立了数十亿美元的金融帝国。1991年，他创立了喜达屋资本集团，从美国清债信托公司(Resolution Trust Corporation,TRC)手中购买公寓楼。清债信托公司是联邦政府设立的实体，负责清算储蓄贷款危机中破产银行的资产。仅仅18个月后，公寓价格飙升，斯特恩利特将投资组合卖给了已故亿万富翁萨姆·泽尔(Sam Zell)的股权住宅公司(Equity Residential)，获得了该公司20%的股份。现在，斯特恩利特认为，如果有更多的银行倒闭，可能会出现“第二个RTC”，这意味着他可能会回到31岁时创办喜达屋，并收购一些出售的不良资产的时光。“他们(倒闭的银行)将不得不出售，”他说，并称这是“一个很好的机会”。

夏洛特2023-07-22

7月23日4亿美元债将到期！出于对违约的担忧，穆迪下调万达商管评级至Caa1

日前，穆迪将万达商管的公司家族评级由B1下调至Caa1，反映对该公司的流动性状况感到担忧。

风起2023-07-21

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