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纽约二季度办公闲置空间创历史新高！“厄运循环”已经开启？

哥伦比亚大学教授指出，商业房地产的痛苦才刚刚开始，房价暴跌可能会重新引发银行业危机，并扼杀美国经济。房地产公司第一太平戴维斯（Savills）的数据显示，纽约市的可用办公空间在2023年第二季度攀升至7030万平方英尺，为历史最高水平。在纽约办公闲置空间达到创纪录水平之际，美国各地的房东正承受着高利率、堆积如山的到期债务和摇摆不定的房地产价格的压力，许多房东难以留住或吸引新租户。在2020-2021年新冠疫情之后，远程工作模式的盛行也一直对房地产市场产生负面影响，导致高档写字楼和低质量物业的租金差距越来越大。尽管第二季度曼哈顿中城（Midtown Manhattan）A级写字楼的要价较上一季度上涨1.7%，至每平方英尺95.53美元，但Savills指出，办公闲置空间的增加导致租户优惠增加，并给整体租金带来压力。相比之下，中城质量较低的B类和C类写字楼的租金上涨了0.2%，至每平方英尺59.01美元。中城是受上班族回流速度缓慢打击严重的地区。 Savills的报告称，“许多租户对高档或A+写字楼的偏好，推高了这部分市场的租金，而其他租户能够在更大程度上决定商品A级和B/C级写字楼的情况”。写字楼空置空间飙升将加重市场对商业房地产（CRE）市场的担忧。哥伦比亚商学院房地产和金融学教授Stijn Van Nieuwerburgh在最近的采访中就为“城市厄运循环”敲响了警钟。他警告说，商业房地产（CRE）的痛苦才刚刚开始，其影响可能会波及银行业和更广泛的美国经济。 Van Nieuwerburgh解释道，不断飙升的利率和向远程工作的转变已经大幅削减了城市写字楼的价值。他预计，这将导致财产税收入下降，预算短缺将迫使城市当局提高税收或减少在教育、交通、卫生和其他公共服务方面的支出。如果城市的生活成本变得更加昂贵，这将进一步降低人们在城市居住的兴趣，从而进一步压低房地产价值，造成恶性循环。 Van Nieuwerburgh认为，“我们正处于这个厄运循环的早期阶段”。这位教授指出，他的计算表明房地产价值还会进一步下跌。数据显示办公室使用率、租赁收入和签署的新租赁数量仍远低于疫情前的水平。他指出，空置率也飙升至大约40年来的最高水平。这“至少是上世纪80年代初以来首次出现这种规模的崩溃”。他补充说，随着时间的推移，质量较低的写字楼价值可能会下降多达45%，整个写字楼行业的价值将缩水5000亿美元。 Van Nieuwerburgh强调，许多美国人都受到商业房地产崩溃的影响。养老基金、房地产投资信托基金（REITS）和其他实体都在该领域，特别是写字楼领域投入了大量资金。他还强调，地区性银行是商业房地产的主要融资来源，这意味着它们可能会遇到今年早些时候击垮硅谷银行和签名银行的类似问题。范尼沃伯格表示，“我确实还担心商业房地产行业可能会出现溢出效应，因为我们还没有看到银行业危机的结束” 。他警告说，如果小型银行的商业房地产投资组合遭受损失，它们可能会减少对小企业的贷款，这可能会抑制经济增长。他表示，“最坏的情况一定非常糟糕，而最有可能的情况是痛苦缓慢渗透，银行将不得不拨备数年，或者将不得不承受数年的损失。最好的情况是我们将面临一场温和的信贷紧缩，这显然对经济来说也不是好事”。

金融界2023-07-07

对冲基金大佬：美国信贷市场正“慢动作撞车” 商业地产危中有机

知情人士称，希金斯的公司尤其希望增加对商业房地产的敞口，特别是在贷款标准收紧、房地产估值下降和利率上升的情况下，该行业的违约率和拖欠率正在上升。消息人士称，该公司的旗舰投资组合在5月份上涨了4.5%，2022年在市场普遍低迷的情况下，该投资组合仅下跌了3.8%。其表现超过了市场上的其他对冲基金。专家警告说，今年早些时候银行倒闭导致其他地区银行收缩贷款后，美国债务市场出现了麻烦。这进一步收紧了金融环境，加大了企业债务违约的风险。美银估计，信贷紧缩加上全面衰退可能导致1万亿美元的企业债务违约。与此同时，据摩根士丹利称，由于1.5万亿美元的商业房地产债务将于2025年到期，将不得不在更糟糕的市场条件下进行再融资，美国商业房地产价格可能遭受40%的暴跌。

金融界2023-07-06

房贷利率飙升 “浪漫之都”巴黎房地产也不吃香了！投资交易下降逾60% 交易额连续3个季度下滑

由于人们对利率飙升影响的担忧加剧，法国商业房地产投资第二季加速下滑。根据 Immostat 的一份报告，写字楼、零售空间和仓库等物业的投资者交易总额同比下降 61%，至 25 亿欧元（约合 27 亿美元），这已是连续第三个季度下降，而前两个季度分别收缩了 35% 和 52%。由于买家和卖家难以就定价达成一致，欧洲各地的商业地产市场陷入困境。利率上升推高了借贷成本，促使潜在的房地产投资者要求更高的收益率。业主则拒绝对账面价值给予大幅折扣，因为担心这可能导致债务比率飙升。由于价格持续下跌，巴黎地区的投资也下降了 61%，至 18 亿欧元。该地区写字楼平均价格下跌 9%，至每平方米 7,420 欧元，为 2019 年第三季度以来的最低水平。巴黎买家新销售或租赁的办公室总建筑面积（也称为办公室占用量）在本季度下降了 19%，至 421,000 平方米。与此同时，写字楼的直接供应量持续增长，同比增长10%，达到 450 万平方米。该数据汇集了四家经纪商的超过 400 万欧元的交易，其中包括法国巴黎银行房地产公司 (BNP Paribas Real Estate) 和戴德梁行 (Cushman & Wakefield Plc)。

marsh2023-07-06

这一市场就像一场“慢动作的车祸”！从雷曼倒闭等多次危机中获利的对冲基金又出手了

tanley)称，由于1.5万亿美元的商业房地产债务将于2025年到期，将不得不在更糟糕的市场条件下进行再融资，商业房地产价格可能遭受40%的暴跌。 King Street拒绝就其筹资和业绩数据置评。自成立以来，King Street悄无声息地积累了一些陷入财务困境的知名公司的股份。在雷曼倒闭数年后，有少数基金通过交易雷曼债务获利数十亿美元，King Street就是其中之一。以露华浓为例，在该化妆品品牌破产过程中，King Street和其他债权人最终接管了该品牌的控制权。对于WeWork，包括King Street在内的债券持有人达成了一项协议，将提供新的资金，并转换为这家陷入困境的联合办公公司的新债务和股权。该公司还涉足房地产贷款和抵押贷款义务，并在2020年推出了一项战略，以利用贷款机会和受疫情影响的高质量公司的降价。在利率不断上升的背景下，King Street一直在加大对那些难以偿还债务的私募股权公司的救助融资和其他负债管理交易。 Envision Healthcare Corp.的案例显示了这种融资的风险。这家医疗人力资源公司在去年从King Street和其他投资者那里获得了超过10亿美元的现金后，仍于今年5月申请破产，这笔交易涉及将Envision最有前途的资产转移到一些债权人无法获得的地方。与此同时，据知情人士透露，随着违约率攀升和债务到期期限逼近，King Street正在关注从纽约的公寓开发项目到威尼斯的一家酒店等商业房地产领域的融资机会。当基金经理可以开出大额支票并推动谈判时，他们往往会参与其中。它也进入了一些不为人知的情况。据知情人士透露，今年5月，King Street和Centerbridge Partners牵头向美国肾脏护理公司(U.S. Renal Care)进行了一笔约3.28亿美元的融资交易，为这家透析提供商的发展提供资金。美国肾肾公司在疫情期间一直在努力应对现金流压力。 King Street合伙人兼联席投资组合经理Paul Goldschmid表示，“我们近期最看好的一些投资是在医疗保健领域，我们认为目前有一些高质量的公司需要资金，因为它们的利润率受到冲击，但我们认为，随着时间的推移，它们将会复苏并具备偿付能力。” King Street在过去几年的交易中变得更加激进，并将Goldschmid and David Walch提升为与希金斯的联合投资组合经理。彭博社5月份报道称，该公司持有8%的现金储备，而去年这一比例高达18%。如果市场按照它的预期发展，这种转变可能会让它提高回报。 “考虑到充满挑战的市场，去年的踩水是件好事，我希望这能让他们能够利用这个应该相当有吸引力的环境，”Evoke Advisors的管理合伙人比塞里尔(Damien Bisserier)说。他的客户自2015年以来一直在King Street投资。

财经风云2023-07-06

关键拐点！华尔街大多头：房地产迅速复苏、零售商触底迹象浮现 “经济不再陷入衰退”

华尔街顶级经济学家亚德尼表示，美国经济不再陷入衰退，而是朝着放缓迈进。他指出，尽管抵押贷款利率已升至7%，但被压抑的需求推动发展，房地产迅速复苏。零售商已解决中断，很快开始显示触底迹象。

小萧2023-07-05

“一生一次的赚钱机会”来了！知名“泡沫预言家”：股票和房地产的“超级泡沫”即将破裂

交易价格相对于其基本面而言较低，他们在商业房地产支持的债券上看到了机会。格兰瑟姆因预测市场泡沫而出名。在2000年和2008年的繁荣时期，他预测到了互联网和房地产市场的崩溃。格兰瑟姆在2022年1月诊断出跨越股票、房地产和大宗商品的“超级泡沫”。他在去年9月份宣布，这个泡沫可能处于最后阶段，一次历史性的崩盘似乎不可避免。标普500指数和纳斯达克指数在去年年底大幅下跌，但今年分别上涨了16%和32%。这些年来，他的警告越来越响亮，以至于他把当前的市场环境描述为上个世纪美国第四次超级泡沫的最后一幕。(其他三次分别发生在1929年大萧条之前，上世纪90年代末的科技泡沫，以及2006年的美国房地产市场)。 “在最近的反弹之前，我们经历了一个非常复杂但看起来相当标准的超级泡沫，以传统的方式失去了空气，”格兰瑟姆说。“我们正试图揭露一个泡沫，但我们发现了一个完全不同的泡沫，它在相当狭窄的前沿跳了起来。” 格兰瑟姆警告称，未来几年股市崩盘的风险为70%，因为资产价格正在形成泡沫，即将破裂。 “如你所知，我只对真正的大泡沫感兴趣，比如1929年、2000年和2021年，这是美国股市的三大泡沫。我们已经很好地检查了每一个选项，”这位传奇投资者周六在接受WealthTrack采访时表示，这是他对股市即将发生的另一场大规模崩盘的最新警告。格兰瑟姆指出，当前的市场与之前的崩盘有相似之处，股市在经历了近10年“近乎完美”的经济环境后，才出现大幅下滑。他最初认为，市场存在另一个即将破裂的泡沫的可能性为85%，但由于投资者对人工智能的兴奋推动了近期科技股的上涨，他将这一可能性修正为70%。格兰瑟姆说:“我对人工智能领域出现的这种迷你泡沫感到有点不安。”他补充说，他仍然不确定对生成式人工智能的兴奋是否足以改变股市泡沫的最后阶段。“我怀疑它已经在某种程度上延长了这个过程。我认为，有一些相当小的可能性，它将把危机缓解到这样的程度，我们只会有适度的下降。” 从长远来看，他承认人工智能的进步可能会给人类带来风险，并补充说他同意监管人工智能的呼吁。格兰瑟姆说，目前而言，这些风险超出了他对股市的短期预期。他解释说:“我的猜测是，它并没有按照这个泡沫的时间框架运作。” 他说:“在未来一两年，我们将经历一个相当传统的泡沫破灭，一个相当传统的经济衰退，一个相当传统的利润率下降，以及股市的一些悲伤。我们可以在人工智能真正产生影响之前做到这一点。” 围绕人工智能的投机热潮，帮助人工智能所需的高级图形芯片制造商英伟达(Nvidia)的股价在2023年上涨了近两倍。微软宣布向OpenAI的ChatGPT投资100亿美元，股价飙升42%，创下历史新高。其他大型科技股也在飙升，其中Meta Platforms的股价上涨了一倍多。格兰瑟姆说，这种热情足以在未来几个季度推动整体股市上涨，但最终无法阻止泡沫破裂。GMO预测，在这种情况发生之后，价值最终将再次决定市场的轨迹。去年，他警告称标普500指数可能会跌至2500点以下，较当前水平下跌44%。价值型股票多年来一直严重落后于成长型股票。道琼斯市场数据的数据显示，过去15年，包括派息在内，罗素1000价值指数上涨了252%，而成长型指数飙升了518%。 GMO的合伙人承认，他们对长期投资和金融理论的承诺往往与主流看法背道而驰，这让该公司越来越像是华尔街的异类。在2008年金融危机之后的几年里，科技行业的主导地位迫使许多其他价值型股票的追随者挥舞白旗。 GMO的旗舰基金无基准配置基金(Benchmark-Free Allocation Fund)今年上涨4.5%，落后于大盘。FactSet自2003年8月25日以来的数据显示，自2003年成立以来，该基金的年化总回报率为6.3%，而标准普尔500指数的年化总回报率为9.9%。该公司经历了几次业绩不佳导致客户撤资的时期。它现在管理着580亿美元的资产，不到十年前1240亿美元的一半。该公司的合伙人说，其投资方法的核心原则是识别市场错误定价，然后押注资产的价格最终将与其潜在价值相符。它的投资基于7年的预期回报，也就是它估计的平均市场周期。 “如果我们在短期内损失太多，我们和我们的客户就无法实现长期目标，”GMO资产配置联席主管本·英克(Ben Inker)说。自1992年从耶鲁大学毕业以来，他一直负责该公司的多项策略。这种做法有助于保护其投资者免受市场波动的影响。道琼斯市场数据显示，这只旗舰基金在2020年第一季遭受了23%的跌幅，这是过去十年来的最大跌幅。标准普尔500指数同期下跌34%。然而，一个缺点是，市场周期可能拖得比预期长得多。自2008年金融危机以来，情况就是如此，几乎没有中断过。成长型股票的估值不断膨胀，对这家自称为估值敏感型主动经理人的公司来说是一个打击。英克说:“投资行业存在一个奇怪的问题:人们投资的大多数原因本质上是长期的。”“退休、养老金计划、大学捐赠——他们都有非常长远的目标。然而，很多投资决策都是在短期内做出的。” GMO的旗舰资产配置基金约有20%投资于其股票错位策略，该策略于2020年10月在科技股大流行期间推出。该策略做空或做空最昂贵的成长型股票，同时买入深价值股。英克表示，随着最昂贵的股票处于几十年来的最高水平，这是一个“绝佳的、一生一次的赚钱机会”。他说，目前的估值表明，未来几年价值型股票的表现将比成长型股票高出50%。 GMO在推出新基金方面也坚持自己的初衷。其美国机会价值基金(U.S. Opportunistic Value Fund)青睐1000只美国股票中最便宜的五分之一中最具吸引力的公司。去年，Meta平台在股价大幅下跌后成为该基金最大的头寸。尽管GMO在该股近期上涨期间减持了该股，但在其投资组合中，大公司在艰难时期挣扎的情况很常见。英特尔(Intel)、埃克森美孚(Exxon Mobil)以及摩根大通(JPMorgan Chase)和美国银行(Bank of America)等银行在该基金中占有相当大的份额。 5月底，GMO转换了第二只基金，以实现同样的海外战略:国际机会价值基金(International Opportunistic Value fund)。这只旗舰资产配置基金在每一种价值策略中都有超过5%的投资组合。 GMO资产配置团队成员里克·弗里德曼(Rick Friedman)表示:“很多人听到的是深度价值，想到的是垃圾级高杠杆公司。” 他补充称，“目前情况并非如此”，因为其中许多公司的资产负债表和盈利能力都比市场所认为的更为健康。弗里德曼在做了几年风险投资家之后，于10年前从联博(AllianceBernstein)跳槽到这家公司。 GMO的反向投资风格延伸到了固定收益领域，它正在购买由商业地产支持的抵押贷款债券。GMO的乔·奥斯(Joe Auth)说，市场的混乱为投资者提供了一个证明自己勇气的机会。在居家办公时代，写字楼已经出现了空缺，更高的利率打击了债券持有人。现在，从银行撤出资金可能会抑制贷款，进一步增加压力。商业抵押贷款支持证券(CMBS)市场符合GMO的结构:这是一个饱受打击的行业，价格诱人。即使是评级最高的CMBS的利率也已经扩大到远高于美国国债的水平。与此同时，由公司为增长或其他支出融资而发行的公司支持债券的收益率几乎没有变化。 GMO下注的一个地方是:百乐宫度假村和赌场(Bellagio Resort & Casino)。GMO拥有由这家拉斯维加斯地产支持的三批债务。奥斯表示:“长期以来，固定收益投资者抱怨无事可做。”奥斯负责管理GMO的几只基金，并曾为哈佛大学捐赠基金管理债券投资组合。“当利率接近于零时，所有东西的价格都跌到了极点。” “现在是投资的好时机，”他说。

夏洛特2023-07-05

中国房市突发！这家中国房地产巨头的18亿美元项目无人竞购

济前景和在家工作的偏好，从纽约到香港的商业房地产市场正在苦苦挣扎。上周，中国销售额第二大的开发商万科股份有限公司(China Vanke Co.)加入投资者和分析师看跌房地产行业的行列。万科表示，中国的住房市场“比预期的要差”。高盛集团(Goldman Sachs Group Inc.)目前预计，中国高收益美元房地产债券的违约率将更高。

tqttier 1评论2023-07-05

“润”也没用！美国出租房泡沫化、澳商业地产价值暴跌20% 万科：中国房屋销售恢复下降

家价值730亿澳元的养老基金，已将部分商业房地产减记高达10%。澳大利亚3.5万亿澳元的养老金行业也面临着对非上市资产更严格的监管审查，因为人们担心，即使上市房地产资产价值下跌，估值仍然很高。近年来，许多基金增持了本地和海外的私人资产。 “我们定期独立评估我们的房地产资产，”ART投资策略主管安德鲁·费舍尔(Andrew Fisher)在声明中表示。“根据我们最近的经验，根据当前市场因素相对于房产基本面的影响，价值出现了不同程度的下降。” 费舍尔表示，ART并不打算完全退出写字楼行业，但仍看到优质物业的机会。其现有投资包括悉尼内城区雷德芬一个科技园的股份，该园将主要贷款机构联邦银行列为长期租户。费舍尔在四月份的一次采访中提到：“像这样的办公楼几乎是全新的，按照最好的规格建造，仍然有需求，我们很高兴拥有这样的东西。” 相反，基础设施仍然保持着吸引力，ART旗下的财团投资了移动电话塔提供商Amplitel、能源网络企业AusNet，以及注册和许可企业VicRoads。

颜辞2023-07-03

凯雷创始人鲁宾斯坦：危机重重的商业房地产市场蕴含着最大投资机会

事长大卫·鲁宾斯坦认为，危机重重的美国商业房地产市场可能蕴含着“未来两到三年内最大的投资机会”。虽然利率上升给金融市场带来了冲击波，但鲁宾斯坦指出了这种情况的潜在优势。他说：“最大的财富是由专业投资者在困难时期创造的。目前，市场上有很多复杂因素。” 鲁宾斯坦指出了一个特定的行业——房地产。他说，虽然有些人对房地产市场和房地产债务市场感到担忧，但对于那些“准备坚持下去”的人来说，这可能是一个投资的好时机。原因与竞争有关——或者更确切地说，是缺乏竞争。他说：“如果你从事我们这样的行业——做长期投资——现在可能是一个很好的投资时机，因为没有太多竞争。达成交易更难了。但如果你能坚持下去，完成交易，并获得融资，你可能会在四五年内做得很好。” 鲁宾斯坦接着强调了目前很多人看跌的一个细分市场——写字楼。自新冠疫情爆发以来，在家工作的趋势出现了前所未有的激增。这种趋势大大减少了写字楼的使用。鲁宾斯坦承认这些挑战。他说：“我们都知道，去办公室上班的人比以前少了。在某个时候，人们会说我们需要更少的空间，在某个时候，这些建筑的价值将会下降。这是毫无疑问的。” 但这正是机会所在。他说：“你会看到一些房地产债务将以低于目前水平的价格出售，这可能是未来两三年最大的机会——大城市大型商业写字楼的贴现房地产债务。”

金融界2023-06-30

邦达亚洲: 美元美债携手上行黄金险守1900关口

同时，布雷纳德表示，她花了很多时间关注商业房地产市场，人们普遍预计，在利率飙升的背景下，未来几个月和几年将出现亏损。亚特兰大联储主席博斯蒂克周四重申，他相信通胀可能的路径将使美联储不必再次上调短期利率目标。他说花一段时间来评估货币政策紧缩对经济的影响是明智的，因为政策真正的限制性只持续了八九个月。 “我们已经达到了名义联邦基金利率的水平，这应该足以在一个可接受的时间框架内将通胀推向2%的目标”，博斯蒂克在爱尔兰投资经理人协会（Irish Association of Investment Managers）发表演讲时表示。他说，他的基本预测是，在本月早些时候暂停加息之后，在可预见的未来，利率将能够保持在当前水平，“短期内是否需要继续提高政策利率还不太确定，以免我们面临过度紧缩和耗尽经济过多动力的风险”。他说： “数据、调查结果和实地情报都构成了一个合理的理由，即通胀将逐步放缓。我相信这种情况将会发生，即使委员会不上调联邦基金利率。”

邦达亚洲2023-06-30

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