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加拿大华人4口之家房贷月供暴涨$2000！减少外出吃饭，打两份工，分租地下室

大大高于约1/3的典型平均水平。根据基本利率上下浮动的可变抵押贷款变得更具吸引力，因为它们比固定利率便宜得多，固定利率的利率和每月付款在协议期限内保持不变，通常期限是 5年。但是，随着去年加拿大银行贷款基准利率连续飙升以应对历史高位的通胀，浮动利率抵押贷款突然变得比固定利率贵得多。温哥华一名华人贷款经纪人，自己家都受到了贷款暴涨的影响。从事抵押贷款顾问 13 年的庞先生（音译：Alex Pang）表示，从历史上看，加拿大央行加息的频率较低，而且速度要慢得多，因此之前在利率极低的情况下，很多人都选择了浮动利率。但去年一年内连续暴涨的利率让所有人都措手不及。在大流行的最初几年，房地产销售蓬勃发展。许多人突然远程工作，而他们的孩子在厨房桌上学，于是很多人下决心用低贷款利率购买了更大的房子，这样就有家里办公空间和大后院让孩子玩。庞先生说，由于加拿大央行在 2020 年 7 月承诺利率将“长期”保持低位，所以很多人都毫不犹豫买房换房。但当通货膨胀飙升时，央行突然就“变卦”了。他说，“如果去年我们都有一个水晶球，能提前知道发生什么，那估计每个人都会选固定措施。” 庞先生自己也选了浮动利率。他家的房子也遭遇了困境。他和他的妻子，还有分别为13岁和16岁的两个儿子，现在住的房子贷款月供已经暴增了$2,000。 “我们的生活方式发生了重大变化，”他说。“这真的很艰难。” 为了支付每月增加的费用，全家人使出了洪荒之力。比如：减少了孩子的课外活动开支，减少外出就餐，在便宜的超市买菜购物，不买牛排等昂贵的食物，推迟去欧洲旅行，兑现投资，并暂停任何“未雨绸缪”储蓄。 “现在是困境，我们只需要熬过今天，”庞先生说。他们现在甚至把地下室的两间套房也分租了。他说，“不得不找第二份工打并不丢人。我们必须竭尽全力生存。我相信会有更好的日子，但我们至少必须挺到明年左右。” 庞先生的故事并不是唯一。 2年前 Sarah和Graeme Dueck搬到了一栋大房子。因为当时利率很低，他俩卖掉了镇屋，在兰利买了一栋独立屋。其中一间足够大，可以做一个地下室套房。夫妻两很有善心，因为他们把地下室以低于市场价格租给了一名弱势寄养家庭的年轻人。但是，当央行八次提高利率，从 2022 年初的 0.25% 提高到1年后的4.5%时，这对夫妻的抵押贷款月供几乎翻了一番，每月增加 $2,600。 Sarah 说，“我和老公之前住在一个小镇屋里，当时我们觉得想为解决住房负担能力危机做点什么。所以我们想：买一栋房子，也可以出租一部分给真正有需要的人。这就是我们下决心欠一笔非常大的贷款的动机。” 老公 Dueck说，“我们没想到利率上升得太快了，所以不得不手忙脚乱地重新安排预算。我们做的第一件事就是停止所有投资，我们把能调出来的钱全投入了房贷。” 他们取消了圣诞假期。现在还把房子主要部分的房间分租给两名大学生来帮助支付房贷。他们说，在最终实在付不起房贷卖掉房子前，还是想尽力撑下去。 Sarah说，“我们希望明年情况会好转。我认为我们正计划渡过难关，”她说。另一名贷款行业资深人士Shaun Francis表示，在 25 年抵押贷款的生命周期内，从统计数据来看，浮动利率对消费者更有利。因为他和其他专家都没有预料到利率会在这么短的时间内上升得如此之快，他说， “选择浮动利率的人计划被打乱了。” 他和妻子Lida和两个孩子在兰里的房子也是浮动利率抵押贷款，现在每个月也增加了几百元月供。他们不得不在经济方面做出牺牲，比如分租房子的地下室。 Francis说，此前有几个因素使浮动利率抵押贷款比固定利率抵押贷款更具吸引力。例如，合格率通常较低，这让首次购房者有更好的机会进入昂贵的房地产市场。如果房主想违反购买新房产的协议，浮动利率贷款的罚款也远低于固定抵押贷款。这对于可能希望在五年固定期限到期之前升级入门房的房主特别有用。可变抵押贷款有两种类型：一个是可调整的，这意味着付款的增长速度与基准利率的增长速度相同。另一个更受欢迎的选择是静态的，这意味着每个月都有固定的付款，但是用于本金的金额将根据支付利率后剩余的金额而波动。但是，当静态每月还款额不足以支付不断上升的利息成本时，就会触及“触发条款”，然后借款人必须开始支付更多费用或延长抵押贷款的摊销期。庞先生说，此前到触发点似乎是不可能的，但是去年，这对许多人产生了影响。国家银行金融经济学家上周的一份报告估计，已经有多达 80% 的静态付款可变利率抵押贷款持有人已达到触发利率，具体取决于抵押贷款在 2020 年至 2022 年之间的发放时间。庞先生表示，他有一个有3个年幼孩子的客户，选择浮动利率后镇屋的月供也增加了$1000。现在他们已无法再为换独立屋存钱，也不能再为孩子的 RESP 存钱。 3 月，房地产协会的 Ogmundson 发布了抵押贷款利率预测，他预测目前为 6.35% 的平均浮动抵押贷款利率可能会在大约一年后开始下降，到 2024 年第二季度，降至 5.85% 左右。然后，根据通货膨胀，明年全年可能会继续下降。较高的借贷利率使去年的房屋销售量减少了50%。Ogmundson 预计房屋销售在短期内将保持相对平稳，因为那些拥有固定抵押贷款的人在必须续约时也会支付更高月供费用。尽管明年的经济前景仍不明朗，但他表示，目前还没有迹象表明加拿大人付不起月供而被迫出售房屋，因为并没有大量新房上市。抵押贷款违约率很低，劳动力市场依然强劲，这意味着人们仍在努力支付这些更高的账单，都在各自拼命煎熬等待利率下跌。 Ogmundson表示，一种解释是人们在疫情中存钱，那时无法旅行和外出吃饭，也许这些积蓄有助于支付更高的抵押贷款。但从长远来看，这种解决方案当然是不可持续的。两名贷款资深人士都表示，续签抵押贷款的人或新买家可能想要考虑短期的定期协议，可能是2年或3年的期限。到那时，浮动利率可能会更低，再次更具吸引力。尽管最优惠利率预计要到 2024 年初才会开始下降，但他们都建议大多数浮动利率抵押贷款持有人坚持该计划，即使情况很艰难。 “如果你现在能经受住风暴，”弗朗西斯说，“就再坚持一会儿，因为我确实看到解脱的时候快来了。”

超级生活2023-05-03

美元果然重跌！全球17家央行权威指南：激进紧缩时代告终鸽派转向“看跌”牢不可破

胀的斗争将是一场漫长的斗争，ING认为基本利率要到2023年底才会发生变化。有效的工具是隔夜快速存款，它具有最终控制权过度市场稳定。近期市场稳定性的积极发展为货币政策转向打开了大门。首先是4月份隔夜回购利率的大幅下调，随后是影响5月或6月18%有效利率的降息周期。风险：更棘手的核心通胀和不断恶化的风险情绪，只会推迟不可避免的宽松周期。捷克国家银行建议：鹰派，2023年降息的空间有限。理由：通货膨胀率仍然很高并高于目标，捷克国家银行希望在开始利率正常化进程之前看到抑制通货膨胀的进展。新的董事会成员甚至提到，如果工资增长仍然过高，则可能会加息，从而存在工资-通胀螺旋上升的风险。利率正常化似乎只有在通胀明显放缓时才会开始。风险：如果工资增长明显超过10%，那么CNB甚至可能会考虑加息。罗马尼亚国家银行建议：在2023年剩余时间内维持7.00%的利率不变，2024年初首次降息。理由：除非发生严重的经济衰退，目前未预料到，否则罗马尼亚国家银行最有可能在采取下一步行动之前等待当前的通货紧缩趋势得到巩固，实际正利率可能是转向降息的触发因素。我们认为这在2024年第一季是可能的。实际上，央行已经转向宽松的政策立场，容忍货币市场处于历史高位的流动性过剩。这一直将市场利率推低至关键利率以下，并使6.00%的存款便利比7.00%的关键利率更具相关性。土耳其中央银行建议：5月的选举是利率前景的关键催化剂。理由：虽然经常账户赤字继续扩大，但数据也表明外部融资环境充满挑战，因为几乎所有的赤字都是通过储备来融资的，因为错误和遗漏的资金流入停止了。对于通货膨胀，重建成本的额外财政负担和土耳其中央银行支持立场可能会对已经升高的整体通货膨胀造成进一步压力。我们看到预算赤字扩大，12个月累计占GDP的比重上升至2.4%，而去年年底为0.9%，这些指标表明需要重新平衡经济。风险：当前的政策设置不仅依赖于低利率，还依赖于选择性信贷政策和“自由化战略”。选举结果将决定我们是否会看到对低利率的偏好继续，或者看到通过调整政策利率转向货币政策正常化。中国人行建议：除非经济意外恶化，否则中国人民银行不会再放宽政策。理由：2023年第一季GDP同比增长4.5%，高于预期，3月份零售额同比增长10.6%，表明国内经济有望复苏。风险：尽管3月份的数据显示出现反弹，但中国的出口总体上一直在收缩。出口需求疲软可能会给制造业工资带来压力，并在临近年底时放缓消费增长。中国人民银行可能会通过降低存款准备金率来先发制人地降低利率和/或注入额外的流动性以支持基础设施项目。这应该有助于地方政府抑制提供投资的利息成本，因为它们的财政能力在复苏中期仍然很弱。韩国银行建议：韩国央行不再以当前3.50%的利率加息，今年第四季将首次降息。理由：预计全年通胀率将下降至2%。风险：由于围绕全球大宗商品价格的不确定性，预计韩国央行暂时将保持强硬立场。如果通胀变得比预期更棘手，韩国央行可能会在明年晚些时候降息。印度尼西亚银行建议：印尼央行在今年早些时候将利率维持在5.75%不变，但降息可能只会在第三季末发生。理由：价格压力有所消退，但总体通胀仍远高于目标，这应该会将潜在的宽松政策推迟到9月左右。风险：通胀下降更为明显以及印尼盾进一步走强，可能为央行将首次降息提前至第三季度初打开大门。

会员

小萧2023-04-25

一场完美风暴迫近！美国银行：银行业危机中，下一张倒下的多米诺骨牌是……

业房地产债务到期。这些债务的大部分是在基本利率接近于零的时候融资的。这些债务需要在利率更高、价值更低、市场流动性更小的环境下进行再融资，”Rechler本周在推特上说。 Rechler说：“我已经加入了@TheRERoundtable，呼吁制定一项计划，为贷款人提供回旋余地和监管机构的灵活性，与借款人合作，制定负责任的、建设性的再融资计划……如果我们不采取行动，我们的银行体系将面临系统性危机，特别是地区性银行。” 美国银行称，总之，商业地产前景趋弱，加上即将到期的债务堆积如山，可能导致一波违约潮，打击银行股，加剧“即将到来的极其有害的衰退”。

厉害啦2023-03-28

银行业危机渐渐平缓？加拿大经济学家发出警告：还有一大风险正在潜伏中！

地产债务到期。 “这些债务的大部分是在基本利率接近于零的时候融资的。这些债务需要在利率更高、价值更低、流动性更少的环境下再融资，”他表示。凯投宏观警告称，小型银行和商业地产面临的压力升级为不利反馈或“厄运”循环的风险越来越大。小银行收紧放贷，导致商业房地产贷款出现更多违约，从而进一步压低房地产价值，迫使银行增加不良贷款拨备，进一步收紧放贷。 Ashworth说：“在最坏的情况下，我们可能会遇到一场持续数年的滚动危机，就像储蓄贷款危机期间发生的那样。” 蒙特利尔银行(BMO)首席经济学家Douglas Porter说，加拿大的食品价格仍然居高不下，但许多经济体的食品杂货通胀一直在两位数徘徊。从2月份的最新数据来看，加拿大一家商店的食品价格涨幅超过了整体通胀，同比上涨10.6%，这是连续第七个月出现两位数增长。 “这比11.4%的峰值有所下降，也是去年夏天以来的最低水平，所以好消息是增长速度正在放缓。然而在去年之前，这仍然是1981年以来最严重的食品杂货通胀。” Porter说，美国的食品通胀率为10.1%，与加拿大处于同一水平，但欧洲的食品通胀率为17.7%，英国为17%。与北美不同的是，欧洲的食品通胀率尚未见顶。

绿山墙的安妮2023-03-28

更大炸弹即将被引爆？华尔街大行齐声警告：下一张倒下的多米诺骨牌将是TA

业房地产债务到期。这些债务的大部分是在基本利率接近于零的时候融资的。这些债务需要在利率更高、价值更低、流动性更少的市场环境下进行再融资，”Rechler本周在推特上说。 “我已经加入了@TheRERoundtable，呼吁制定一项计划，为贷款机构提供回旋余地和灵活性，让监管机构与借款人合作，制定负责任的、建设性的再融资计划……如果我们不采取行动，我们的银行体系将面临系统性危机，特别是地区性银行。” 美国银行称，总之，商业地产前景趋弱，加上即将到期的债务堆积如山，可能导致一波违约潮，打击银行股，加剧“即将到来的有害衰退”。除了美银和摩根大通之外，特斯拉和推特首席执行官马斯克也警告称，银行业的动荡可能会蔓延到住房和商业地产市场。他上周六称：“迄今为止最严重且迫在眉睫的问题是抵押贷款。” 马斯克表示，创纪录的2.5万亿美元商业地产债务将在未来五年内到期。此外，高盛在最新报告中也示警，知名机构和A类资产面临再融资困难，并列出11家知名机构的房地产违约头条新闻，其中包括黑石集团(BlackStone)和布鲁克菲尔德资产管理公司(Brookfield)，并强调房地产存在结构性逆风。随着银行业爆雷频频出现，房市贷款拖欠率显著提升。从高盛发布的知名机构违约头条新闻列表中，可以看见黑石集团、布鲁克菲尔德资产管理公司外，还有知名财团The Chetrit Group、Coretrust Capital、Colombia Property Trust、GFP、Veritas and Baupost JV、Washington Capitol Partners、Waterbridge Capital、Wharton Properties和The 601W Companies。 (来源:Goldman Sachs Global Investment Research) 美国写字楼的商业抵押担保证券(CMBS)拖欠率已经开始上升，展望未来，高盛强调：“CMBS拖欠率将显著上升。鉴于最近几季的急剧上升，当前周期的利率轨迹与2008年至2012年间普遍走低的利率相似。” “存在与写字楼资产类别相关的结构性逆风，尤其是B类和C类资产。根据CoStar数据，目前美国写字楼总存量为84亿平方英尺，其中A、B和C类资产的混合比例分别为38%、44% 和分别为18%。”

市场焦点2023-03-27

美联储如期加息25基点！“硅谷银行”引发的银行业危机并没有那么糟糕？香港金管局向市民发出提醒

理好利率风险　　香港金管局早间宣布，基本利率根据预设公式定于5.25厘，即时生效。　　香港金管局发布新闻稿称，美联储的加息决定符合市场预期，然而未来一段时间美国利率走势仍存颇大不确定性。尽管外围市况波动，本地金融及货币市场运作继续维持畅顺。　　香港金管局表示，过去一年持续加息对美国经济及通胀的影响有待观察，近日个别美国银行的财政状况和流动性出现问题可能引致信贷收紧，会否进一步影响经济活动并左右货币政策仍有待评估。　　香港金管局强调，尽管外围市况波动，香港的金融及货币市场运作继续维持畅顺，这有赖多年来在金融市场建立的防御力、稳健的银行体系，以及行之有效的联系汇率制度。金管局会密切监察市场变化，维持货币及金融稳定。　　香港金管局指出，港元拆息在往后一段日子可能仍会处于较高的水平。因此，市民必须对银行借贷利率的波动有所准备，并在作出置业、按揭或其他借贷决定时，小心考虑及管理好利率风险。

金融界2023-03-23

香港金管局：本地金融及货币市场运作继续维持畅顺

续维持畅顺。今日稍早，香港金管局宣布，基本利率根据预设公式定于5.25厘，即时生效。　　香港金管局表示，过去一年持续加息对美国经济及通胀的影响有待观察，近日个别美国银行的财政状况和流动性出现问题可能引致信贷收紧，会否进一步影响经济活动并左右货币政策仍有待评估。　　香港金管局强调，尽管外围市况波动，香港的金融及货币市场运作继续维持畅顺，这有赖多年来在金融市场建立的防御力、稳健的银行体系，以及行之有效的联系汇率制度。金管局会密切监察市场变化，维持货币及金融稳定。　　香港金管局指出，港元拆息在往后一段日子可能仍会处于较高的水平。因此，市民必须对银行借贷利率的波动有所准备，并在作出置业、按揭或其他借贷决定时，小心考虑及管理好利率风险。

金融界2023-03-23

东方财富财经早餐 2月3日周五

加。　　澳门金融管理局：2月2日起，基本利率上调25个基点至5.00%。在联系汇率制度下，澳门的基本利率与香港的基本利率保持一致；香港基本利率设定于美国联邦基金利率目标区间的下限加50基点，或隔夜及1个月香港银行同业拆息的5天移动平均数的平均值，以较高者为适用。　　国债期货：2月2日，10年国债期货主力合约收盘报100.305，涨0.17%；5年期国债期货主力合约报101.035，涨0.10%；2年期国债期货主力合约收盘报100.910，涨0.03%。　　活跃债券：2月2日，截至18:00,10年国债活跃券报2.8950%，下行1.00BP.国开债方面，10年国开活跃券报3.0525%，下行1.45BP。　　Shibor：2月2日，隔夜shibor报1.6350%，下跌48.4个基点；7天shibor报1.9590%，下跌8.6个基点；3个月shibor报2.3600%，下跌0.2个基点。

东方财富网2023-02-03

美联储基准利率上调至15年来最高，全球央行纷纷上演加息大戏！聚焦欧洲央行和英国央行

率决议。　　香港金融管理局早间宣布将基本利率根据预设公式定于4.75厘，即时生效。澳门金融管理局将贴现窗基本利率调升50个基点至4.75％。　　鉴于澳门元与港元挂鈎，两地政策性息率变动必须基本一致，以维持港澳联系汇率制度的有效运作。因此，澳门金管局跟随香港金管局同步调整其基本利率。在港元与美元挂鈎的联系汇率制度下，基于美国联邦储备局在12月14日（美国时间）调升联邦基金利率目标区间50个基点，香港金管局根据预设公式调整相关利率。　　北京时间15:00，菲律宾央行将基准利率上调50个基点至5.5％，达到14年高点。作为一个燃料和大米等关键商品依赖进口的国家，菲律宾央行暗示将采取更多紧缩措施以抑制多年来最快的通胀。　　北京时间16:30，瑞士央行如期加息50个基点，政策利率由0.5％升至1％，利率水平为2008年10月以来最高。由于今年以来，欧洲央行已经将其政策利率上调了200个基点，存款机制利率从-0.5％升至1.5％。瑞士央行必须避免与欧洲央行的利差不断扩大。　　北京时间16:30，挪威央行上调25个基点，如预期将关键政策利率上调至2.75％。　　聚焦欧洲央行和英国央行，普遍预计加息50个基点　　目前，业内普遍预计欧洲央行和英国央行可能也将加息50个基点，而其他央行的借贷成本也料将上升。　　自7月以来，欧洲央行已累计加息200个基点，创下有史以来最快纪录，在近两次的议息会议上更是激进加息75个基点。英国央行同样“不甘示弱”，多次采取75个基点的激进加息，利率升至2008年11月以来的最高水平。　　根据一项调查，51位经济学家中有48位预计欧洲央行周四将加息50个基点，欧洲央行此前已明确表示要放慢加息步伐，甚至一些鹰派的官员如德国央行行长内格尔和荷兰央行行长诺特也称他们愿意妥协。若欧洲央行周四加息50个基点，将使利率较7月份高出250个基点。　　在经济放缓、高通胀和劳动力市场极度紧张的情况下，市场普遍预计，英国央行将加息50个基点，使主要银行利率提高至3.5％，较11月75个基点的加息幅度（33年来的最大加息幅幅）有所放缓。

金融界2022-12-15

美元撤退、外资回流！台积电“美股、台股高涨” 谢金河：美联储明年加息空间不大

3码，12月预计升2码，总共升17码，基本利率从0至0.25%拉升至4.25至4.5%，这是1980年以来最激烈的加息。谢金河表示，明年主张鹰派加息的声浪仍很大，最具代表性的是美联储鹰王、圣路易联储主席布拉德(James Bullard)，他主张加息至7%才能遏阻通胀，前财长萨默斯(Larence Summers)则认为应该升至6%。不过美国财政部长耶伦(Janet Yellen)最近跳出来暗示美债流动性有问题，也为明年的加息路径埋下变数。今年美债收益率急速攀升，全球各国都抛美债，中国持有美债最高一度高达1.32万亿美元，到9月降到9336亿美元，单是前3季至少减1382亿美元。另一个美债大户日本，最高持有美债2兆美元，这些年减持到9月，剩1.238万亿美元，今年减798亿美元。英国，加拿大等都加入抛售行列，俄罗斯被制裁，把原本持有的1757亿美元美债降至20亿美元。谢金河分析，全球都抛美债，再加上美联储缩表，今年至少减持2000亿美元，美国债只有卖盘，买盘不强，已造成流动性不足。美国债余额30.57万亿美元，外国持有的美国债余额到9月底剩7.296万亿美元，比率下降至24.3%，这比金融海啸的25%更低，国债流动性的比值从0.6到3，数字越大代表流动性越低，在这种情况下，也限缩美联储加息空间，也就是说12月加息后，明年加息空间不会太大。这个月股债汇市都出现新变化，升升不止的美元指数从114.778回落到105.34，美股道琼斯指数从28660点涨逾5000点，并站上年缐，技术指标也多头排列，股汇市随着债市走向纾缓。谢金河认为，今年2月油价大涨逾130美元，这两天中国出现白色运动，西德州原油跌至73.6美元，北海布仑特原油跌至80.61美元，从高点至少跌40%，黄豆，小麦，玉米及贵金属至少都跌30%。俄乌战争尚未落幕，但象征高通膨的指标都反转向下，看起来2023又会是一个起落很大的年代。#2023年前景展望#

小萧2022-12-01

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