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金融界2023-10-19

9月70城房价数据解读：新房上涨城市数量降至15城达年内新低，二手房上涨城市数量转增

反应较为敏感和强烈，需求大规模释放带动房价上涨预期增强。新房方面，西安、宁波、海口、重庆、成都、杭州等重点二线城市涨势稳健，紧随一线城市复苏步伐。

金融界2023-10-19

数在10月份跌至九个月低点，进一步凸显房价上涨和抵押贷款利率飙升对住宅销售的拖累。全美住宅建筑商协会（NAHB）/富国银行的住宅建筑商信心指数本月下跌4点至40，为连续第三个月下滑。经济学家预测中值为44。 NAHB主席Alicia Huey在一份声明中表示，“建筑商报告称买家数量下降，因为一些买家，尤其是年轻购房者因为利率上升而被挤出市场”。 Huey认为，利率上升也提高了建筑开发和贷款的成本，这会影响住房供应并导致可负担能力下降。当前和预期销售指标，潜在买家流量指标均跌至年初以来最低水平，美国四大主要地区的建筑商信心指数环比均有所下降。

金融界2023-10-18

澳央行会议纪要显示决策者考虑过加息但最终认为按兵不动的理由更强

。澳大利亚央行表示，决策者注意到虽然房价上涨本身并不能成为收紧政策的理由，但与之相关的家庭财富增加给消费带来的支撑力度可能比目前预期更强，尤其是如果房屋成交的回升速度快于预期。该行表示，房价上涨也可能是一个信号，即当前政策立场并不像假设的那么具有限制性。

金融界2023-10-18

房价猛涨卖家毁约：大温华人买家闹上法庭，获赔$32万

时许多买家因毁约被判赔偿卖家，实际上当房价上涨时也有卖家毁约，最近一位华人因几年前买房遭遇卖家毁约而被法庭判获赔32万。法庭文件显示，2015年11月1日，赵先生签订了一份买房合同，买下了位于大温素里Sunnyside Park社区的一套独立屋，定于2016年3月28日交割，成交价为278万元。文件显示这是一套拥有8,278平方英尺居住空间的大宅，有一块17,330平方英尺的Lot，位于南素里Sunnyside Park社区的一条死胡同上。买家赵先生是一位年轻的专业人士，有妻子和两个儿子。赵先生在中国广州的家族建筑企业工作，常年在中国和加拿大两地工作。不料合同签订没几天卖家就反悔了，尝试解除合同，但遭到赵先生拒绝。当时卖家给买家经纪发的一封邮件说：告诉您我们无法搬出并取消我们的销售。我们有很多次告诉我们的房地产经纪人我们不想再卖掉我们的房子，但他仍继续催促我们展示房子。我的孩子们得知要卖房非常沮丧，我的孙子们哭着说他们不想去其他地方。我的妻子也不高兴，一直哭，血压不断升高。她不想搬家。请退回押金并为您的买家寻找另一个地方。赵先生告诉卖家，他希望按合同价格完成出售，他努力确保仍然执行该合同。他已经按约定交付12.5万定金。到2016年3月28日交割日期到来时，赵先生给卖家发送了交割文件，但卖家没有回应。几周后，赵先生购买了一套较小的替代房屋。他说，到那时，不断上涨的房价和有限的预算迫使他放弃了对他来说很重要的住房标准。由于当时房价快速上涨，他要求卖家赔偿相应金额。但是此时卖家提出赵先生未能按照合同要求支付定金，卖家有权选择终止合同。事实是赵先生确实按时足额缴纳了押金。但合同规定押金必须以保付支票或汇票的方式支付，而赵先生则是以银行汇票支付，卖家表示因此终止合同。不过当初似乎没有人知道为什么这笔押金不能通过银行汇票支付，或者为什么赵先生没有通过保付支票或汇票支付。直到多年后这场诉讼进行时才有人注意到这一差异。法官认为虽然这一缺陷使卖家可以选择终止合同，但他们当时并未行使该权利。他们当时的沟通对于单方面终止协议也没有暗示原因是押金，甚至没有暗示他们有任何理由。押金存款问题是多年后才被提出的。法官认为现在将其作为终止合同的依据是不公平和不合理的。法官判，评估截至2016年3月28日交割日期该房产的真实市场价值为310万元，合同价278万，这意味着卖家违反合同造成的损失为32万元，卖家必须赔偿买家的这个损失。

加拿大乐活网2023-10-17

费城联储行长Harker称更高的利率推动房价上涨

费城联储行长Patrick Harker表示，更高的利率通过提高借贷成本和限制库存，使首次购房者面临更大挑战，也导致房价更高。 Harker周一在为抵押贷款银行家协会在费城组织的一次会议准备的讲话中称，更高的利率阻碍了房主将他们的房产挂牌出售，从而推动库存吃紧。 “利率上升不仅提高了购房者的借贷成本而且还导致库存减少，”Harker说，“这只是一个简单的市场动态，库存不足会抬高整体价格，进一步减少潜在买家。” 他说，虽然新屋销售“呈上升趋势”，但这无法完全弥补房地产市场整体放缓的影响。 Harker今年对货币政策有投票权。他还重申了上周的言论，称只要经济数据没有急剧变化，美联储就可以维持基准利率不变。

金融界2023-10-17

继续寻底！中证800地产指数跌破3500点，地产ETF(159707)买盘资金活跃！机构指出片面看空地产需求的五个“误区”

度看空，存在五方面的“误区”。明年存在房价上涨、需求恢复至正增长的可能。误区一：人口拐点=地产拐点。美国人口增速触顶后，新屋销售仍经历两轮强劲周期。总人口并不直接影响地产销售，关键是人口结构。数据显示中国居民购房存在五个年龄段，但买房群体均是30-55岁人口，购房适龄人口增速与同期总人口增速走势背离，前者才是影响地产销售的来源。此外人口增长并非影响地产需求的全貌，我国地产需求增速长期明显高于全国购房适龄人口增速，人口流动类刚需和置换改善需求对地产需求的影响大于人口增长。地产销售高增更多来自城镇中购房人口快速增加，以及人均居住面积的变化（置换改善类需求），而前者源于城镇化带动适龄人口进入城镇，而不是城镇内部人口代际规律。误区二：“城改”等置换改善类规模有限。 1）我国住宅存量规模较大，但有效供给仍不足。从总规模来看，我国城镇住宅存量约425亿平米，但有效供给或仅为380亿平米。从人均视角来看，我国“不缺房子”但“缺面积”，参考可比案例，人均居住面积未来仍有10平方米以上的提升空间。 2）从“城市改造”而非“城中村改造”理解广义“城改”。更重要的是理解“城改”背后的政策背景和思路，是传统组织形式不适配快速发展的城镇化进程，广义“城改”还应包括目前全国占比近四成的“老住宅”，后者也压制人均居住面积。 3）中等收入群体提升将驱动置换需求，尤其是农民工。目前农民工人均居住面积同时明显低于农村与城镇，而我国中等收入群体规模仍有近一倍的提升空间，农民工就是主要来源。误区三：人口流动见顶、只会单向流向一线。 1）我国城镇化空间仍然巨大，尤其是户籍人口城镇化。跟主要经济体相同发展阶段相比，我国城镇化进程明显偏慢，仍有近10个百分点的提升空间，我国户籍人口城镇化率更是低于常住人口近20个百分点。 2）人口单向流向一线的“虹吸效应”只是近十年形成的“错觉”。过去十年人口向高城镇化率的东部地区集中流动，人地矛盾突出，但2010年之前我国人口却是“更平衡”流动，非东部地区城镇化速度明显快于东部。 3）本质原因在于产业政策向工业（可贸易部门）倾斜or服务业（不可贸易部门）。数据显示发展工业时期产业分布区域内更均衡、人口更平衡流动，但发展服务业时期产业分布高度向核心城市倾斜、虹吸非核心城市、人口单向流动。误区四：弱需求=房价继续下行。 1）房价由供需共同决定，而不仅仅是需求影响。18年即出现地产销售走弱、但房价明显上涨的情况，源于彼时地产投资明显走弱、供给偏紧，22H2以来也呈现类似情况。 2）明年或再度出现供给深度出清、支撑新房价格情况。我们地产投资领先指标显示，24H2投资面临更大内生性压力，源于深度下行的新开工滞后传导。 3）二手房潜在供给巨大，价格弹性或低于新房。二手房逐年增加但挂牌量却逐年下滑，我国目前二手房成交占比或仅15%（美国90%），未来潜在供给巨大。误区五：短期销售弱完全源于长期因素映射。虽然近年来地产销售走弱存在适龄人口增速下降、城镇化放缓等长期因素影响，但更多源于城镇内部适龄人口中购房比例短期连续下滑。测算城镇购房适龄人口中每年购房人数比以往少了880万。本轮城镇适龄人口购房比例连续两年下降，部分原因是前期父母替代子女需求影响，但更多是房价持续下行导致居民购房预期磨底、购房需求递延。预期磨底也形成超额储蓄，甚至演变为提前还贷。从后期展望来看，申万宏源认为地产行业短期恢复可持续，中期回落有韧性。从短期看，政策聚焦改善性需求+房价企稳+超额储蓄释放，助推地产销售温和改善。从中期看，人口增长类刚需面临拐点，但人口流动与改善需求空间仍大。在需求复苏中，头部房企或率先受益。资料显示，地产ETF（159707）跟踪中证800地产指数，汇集市场16只头部优质房企，在投资方向上具有明显的头部集中度优势，前十大成份股权重超8成！地产ETF（159707）也是目前市场上唯一跟踪中证800地产指数的行业ETF，具备稀缺性与辨识度。数据来源：沪深交易所。风险提示：地产ETF被动跟踪中证800地产指数，该指数基日为2004.12.31，发布日期为2012.12.21，指数成份股构成根据该指数编制规则适时调整。文中指数成份股仅作展示，个股描述不作为任何形式的投资建议，也不代表管理人旗下任何基金的持仓信息和交易动向。基金管理人评估的本基金风险等级为R3-中风险，适合适当性评级C3以上投资者。任何在本文出现的信息（包括但不限于个股、评论、预测、图表、指标、理论、任何形式的表述等）均只作为参考，投资人须对任何自主决定的投资行为负责。另，本文中的任何观点、分析及预测不构成对阅读者任何形式的投资建议，亦不对因使用本文内容所引发的直接或间接损失负任何责任。基金投资有风险，基金的过往业绩并不代表其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证，基金投资需谨慎。风险提示：界面有连云呈现的所有信息仅作为参考，不构成投资建议，一切投资操作信息不能作为投资依据。投资有风险，入市需谨慎!

有连云2023-10-16

继续寻底！中证800地产指数跌破3500点，地产ETF（159707）买盘资金活跃！机构指出片面看空地产需求的五个“误区”

度看空，存在五方面的“误区”。明年存在房价上涨、需求恢复至正增长的可能。误区一：人口拐点=地产拐点。美国人口增速触顶后，新屋销售仍经历两轮强劲周期。总人口并不直接影响地产销售，关键是人口结构。数据显示中国居民购房存在五个年龄段，但买房群体均是30-55岁人口，购房适龄人口增速与同期总人口增速走势背离，前者才是影响地产销售的来源。此外人口增长并非影响地产需求的全貌，我国地产需求增速长期明显高于全国购房适龄人口增速，人口流动类刚需和置换改善需求对地产需求的影响大于人口增长。地产销售高增更多来自城镇中购房人口快速增加，以及人均居住面积的变化（置换改善类需求），而前者源于城镇化带动适龄人口进入城镇，而不是城镇内部人口代际规律。误区二：“城改”等置换改善类规模有限。 1）我国住宅存量规模较大，但有效供给仍不足。从总规模来看，我国城镇住宅存量约425亿平米，但有效供给或仅为380亿平米。从人均视角来看，我国“不缺房子”但“缺面积”，参考可比案例，人均居住面积未来仍有10平方米以上的提升空间。 2）从“城市改造”而非“城中村改造”理解广义“城改”。更重要的是理解“城改”背后的政策背景和思路，是传统组织形式不适配快速发展的城镇化进程，广义“城改”还应包括目前全国占比近四成的“老住宅”，后者也压制人均居住面积。 3）中等收入群体提升将驱动置换需求，尤其是农民工。目前农民工人均居住面积同时明显低于农村与城镇，而我国中等收入群体规模仍有近一倍的提升空间，农民工就是主要来源。误区三：人口流动见顶、只会单向流向一线。 1）我国城镇化空间仍然巨大，尤其是户籍人口城镇化。跟主要经济体相同发展阶段相比，我国城镇化进程明显偏慢，仍有近10个百分点的提升空间，我国户籍人口城镇化率更是低于常住人口近20个百分点。 2）人口单向流向一线的“虹吸效应”只是近十年形成的“错觉”。过去十年人口向高城镇化率的东部地区集中流动，人地矛盾突出，但2010年之前我国人口却是“更平衡”流动，非东部地区城镇化速度明显快于东部。 3）本质原因在于产业政策向工业（可贸易部门）倾斜or服务业（不可贸易部门）。数据显示发展工业时期产业分布区域内更均衡、人口更平衡流动，但发展服务业时期产业分布高度向核心城市倾斜、虹吸非核心城市、人口单向流动。误区四：弱需求=房价继续下行。 1）房价由供需共同决定，而不仅仅是需求影响。18年即出现地产销售走弱、但房价明显上涨的情况，源于彼时地产投资明显走弱、供给偏紧，22H2以来也呈现类似情况。 2）明年或再度出现供给深度出清、支撑新房价格情况。我们地产投资领先指标显示，24H2投资面临更大内生性压力，源于深度下行的新开工滞后传导。 3）二手房潜在供给巨大，价格弹性或低于新房。二手房逐年增加但挂牌量却逐年下滑，我国目前二手房成交占比或仅15%（美国90%），未来潜在供给巨大。误区五：短期销售弱完全源于长期因素映射。虽然近年来地产销售走弱存在适龄人口增速下降、城镇化放缓等长期因素影响，但更多源于城镇内部适龄人口中购房比例短期连续下滑。测算城镇购房适龄人口中每年购房人数比以往少了880万。本轮城镇适龄人口购房比例连续两年下降，部分原因是前期父母替代子女需求影响，但更多是房价持续下行导致居民购房预期磨底、购房需求递延。预期磨底也形成超额储蓄，甚至演变为提前还贷。从后期展望来看，申万宏源认为地产行业短期恢复可持续，中期回落有韧性。从短期看，政策聚焦改善性需求+房价企稳+超额储蓄释放，助推地产销售温和改善。从中期看，人口增长类刚需面临拐点，但人口流动与改善需求空间仍大。在需求复苏中，头部房企或率先受益。资料显示，地产ETF（159707）跟踪中证800地产指数，汇集市场16只头部优质房企，在投资方向上具有明显的头部集中度优势，前十大成份股权重超8成！地产ETF（159707）也是目前市场上唯一跟踪中证800地产指数的行业ETF，具备稀缺性与辨识度。数据来源：沪深交易所。风险提示：地产ETF被动跟踪中证800地产指数，该指数基日为2004.12.31，发布日期为2012.12.21，指数成份股构成根据该指数编制规则适时调整。文中指数成份股仅作展示，个股描述不作为任何形式的投资建议，也不代表管理人旗下任何基金的持仓信息和交易动向。基金管理人评估的本基金风险等级为R3-中风险，适合适当性评级C3以上投资者。任何在本文出现的信息（包括但不限于个股、评论、预测、图表、指标、理论、任何形式的表述等）均只作为参考，投资人须对任何自主决定的投资行为负责。另，本文中的任何观点、分析及预测不构成对阅读者任何形式的投资建议，亦不对因使用本文内容所引发的直接或间接损失负任何责任。基金投资有风险，基金的过往业绩并不代表其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证，基金投资需谨慎。

金融界2023-10-16

申万宏源：片面看空地产需求的五个“误区”

度看空，存在五方面的“误区”。明年存在房价上涨、需求恢复至正增长的可能。短期政策聚焦改善性需求+房价企稳+超额储蓄释放，助推地产销售温和改善。预计年内地产销售增速逐步触底反弹，年底同比增速有望回升至0%附近，明年维持小幅正增长。

金融界2023-10-15

住房通胀大幅反弹引发担忧！美联储有理由进一步加息了？

势仍相当令人鼓舞，但战斗仍在继续。本月房价上涨是关键的意外。未来几个月，住房通胀需要大幅下降，我们才能看到通胀率接近2%。” 房价、住房许可和建筑就业对利率上升的敏感性低于预期，房地产市场的弹性多少有些出人意料，这已经开始被美联储官员视为一种可能的风险，因为他们原本乐观地认为，随着时间的推移，通胀将回到美联储的目标水平。在美国房地产市场复杂的供求关系中，地区差异、在建项目、租金、单户住宅价格和利率都在月度通胀数据中发挥着作用，但下一步的走势并不总是很清楚。鲍威尔在美联储9月19日至20日政策会议结束后的新闻发布会上表示，“住房领域的活动有所回升。”不过他表示，他相信新签署的公寓和房屋租赁合约的价格涨幅将低于去年，并最终缓和整体房价指数。在9月的会议纪要中，房市飙升可能带来的风险是一般性讨论的一部分。 “与会者指出，尽管利率上升，但住房需求仍具有弹性。新屋建设稳健，部分反映了待售房屋库存有限，”周四公布的会议纪要称。房地产市场仍强劲有限的供应可能是房价持续上涨的一个原因，也许是因为目前的房主不愿搬家，否则他们将要为新房支付高昂的抵押贷款利率。在导致通胀保持高位的“风险清单”中，美联储官员在9月份强调了“强劲的房地产市场的影响”。上个月住房成本环比增幅达到自2月份以来最高水平，尽管同比增幅继续下降，但9月份住房价格占整体月度涨幅的一半。虽然这本身不太可能推动美联储在10月31日-11月1日的会议上再次加息。但这是政策制定者可能在那次会议上保留选择余地的一个原因，也提供了另一个让人怀疑通胀是否已经走上了确定的下行道路的理由。 Nationwide首席经济学家Kathy Bostjancic表示，住房成本跳升令服务业通胀整体处于高位，“将使美联储保持强硬态度，对再次加息持开放态度”，即便美联储11月维持利率不变。投资者基本维持对美联储不会在下次会议上提高基准利率的押注，但略微增加了在12月12日-13日会议上加息的可能性。一些分析师认为，到那时，鲍威尔和他的同事们所预期的住房反通胀将全面展开。 Capital Economics副首席美国分析师亨特（Andrew Hunter）表示，“新签署的租金涨幅暴跌，意味着这些月度涨幅将很快放缓。”他指出，房地产信息提供商CoreLogic维持的独户租金指数一直在快速下滑，被视为CPI中住房部分的良好领先指标。亨特说，虽然数据滞后，但“可能的发展方向相当清楚”。

金融界2023-10-13

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