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中国富人“润”潮狂吹？新加坡房价暴跌创3年低点！专家：打房严重影响外国买家……

Tay表示，增税和利率上升可能抑制了房价上涨，因为购房者出于投资目的而对价格产生抵触情绪并采取观望态度。他将新加坡2023年私人住宅价格增长的预期下调至3-5%，而去年年底的预测范围为5-7%。 (来源:Bloomberg) 尽管价值下降，但由于更多新房推出，开发商第二季度售出2127套私人住宅，而上一季售出1256套。Tay解释说：“需求仍然受到购房者为自己的职业而购买的支撑，最新措施对外国买家的影响最为严重。” Orange Tee & Tie对截至7月18日的警告数据的分析显示，尽管当地需求仍未受到影响，但第二季外国私人公寓购买总量较前三个月下降23%，降至2022年第一季以来的最低水平。据Orange Tee & Tie研究与分析高级副总裁Christine Sun表示：“随着更多住房供应的投入，我们预计整体房价将继续稳定。新加坡全年增长率可能放缓至4-6%左右，而2022年为8.6%，2021年为10.6%。”

圈内人2023-07-28

Mysteel：2023城中村改造政策四问四答

、本轮城中村改造是否会推动一、二线城市房价上涨？由于有异于货币化棚改，本轮城中村改造不太可能会推涨房价。具体原因如下： 1.城中村改造可以释放更多的土地供给。客观来看，在目前国内购房需求疲软的情况下，市场上供给增加不会拉升价格。因此，政策实施本身并不会推升房价上涨。 2.本轮城中村改造无大规模资金来源、主要资金来源仍在于政府及相关项目收益的综合平衡。本轮城中村改造设计和底层逻辑不同于往年。 2015年棚改政策目标包含上游原材料去库存，因此发放PSL注水以刺激房地产市场。而2023年城中村改造目标不包含去库存，改为推动高质量城市发展，决定了其类基建的性质，因此我们判断资金来源部分不会启用政策性金融工具。此外，以上广为代表的一线市政府相关政策反映主要资金来源仍在于政府以及相关项目收益的综合平衡。以上海青浦徐泾镇城中村改造为例，区政府近期发布的改造资金管理文件指出，“两旧一村改造资金来源主要包括‘城中村’改造市级支持资金、保障性租赁房置换差价、国有资本经营预算收益收缴资金、区、镇两级财政安排的建设资金以及其他财政性资金等”。据广州住建厅，今年计划推进城中村改造项目占全年城市更新固定资产投资目标的49%。基于以上两点，加之城中村改造政策实施周期或较长，无法短期内创造大量需求，拉动房价上涨。因此判断本轮改造房价无直接推动上涨趋势，但会推升房屋租金，底层主体利益可能受损。四、《指导意见》对钢材需求是否有提升？同样，由于不是大规模货币化棚改, 城中村改造对提升直接钢材需求作用有限。2015全国棚改由于有大规模资金注入加持，以拆除重建为主，重建项目用钢量大，大规模重建推升大量用钢需求。而本轮改造据住建部要求，防止大拆大建，以保留利用提升为主，推行小规模、渐进式有机更新和微改造。翻新项目并不会推升用钢需求。此外随地产市场上涨，超特大城市城中村居民身价不菲，议价能力极强，谈判难度大，预计推进进程缓慢，改造周期以十年为单位。因此不会直接推动钢材需求。值得注意的是，本轮改造将带动装修及家电行业，拉动钢材上下游需求，但对钢材需求并不会有直接推升。本文作者：Mysteel黑色产业研究服务部研究员陈韫芝

我的钢铁网2023-07-28

中诚信国际：政治局会议后如何看待房地产行业走势？

稳，进入二季度，市场恢复节奏有所放缓，房价上涨动力不足，住宅均价环比由涨转跌。2023年6月百城住宅价格指数同环比分别下跌0.16%、0.01%，其中一二三线城市环比分别下跌0.11%、0.02%和0.02%。此外，二手房市场逐渐降温，多地二手房挂牌量处于历史高位，根据上海易居研究院统计，全国13个重点城市二手房挂牌量在6月初达到199万套，相比年初增幅达到25%，但成交低迷导致价格不断走低，特别是5月以来，重点城市周度成交套数连续多月环比下滑，6月开始成交量同比转负，同时6月二手房住宅价格指数环比下跌0.25%，单月环比已连续13个月下跌。房企信用风险仍未走出底部，民营房企融资依然困境重重。今年上半年，债券市场新增违约主体4家，全部为去年进行过展期的民营房企或外资房企，累计违约规模为34.4亿元，占上半年总违约规模的46.8%，新增展期规模为378.67亿元，占上半年总展期规模的86%，房企信用风险仍在加速释放与蔓延。近期，央行发布通知延长了“金融16条”适用期限，一定程度缓解房企融资压力，在“三支箭”“金融16条”等政策支持下，房企发债、股权融资出现积极进展，但支持政策受益更多的是个别优质房企，大部分中小民营房企、出险房企融资仍然十分困难，行业融资结构性分化进一步加剧。2023年1-6月，国企境内发债规模占比进一步上升至91.9%，净融资为733.42亿元，民企净融资仍然为负，流出630.97亿元，在当前市场信心未完全恢复的背景下，民企融资仍困难重重。二、信心不足、市场预期偏弱是行业修复不及预期的核心原因居民购房信心不足制约销售改善，企业预期偏弱下供给修复动力不足，短期内房地产行业仍将低位运行。经济下行压力加大背景下，居民对未来就业收入预期较为悲观，在没有大规模的需求刺激政策的前提下，居民对房地产市场的悲观预期难有明显改善。2023年6月，居民对未来收入信心指数和未来就业预期指数环比3月份分别下降1.4和3.6个百分点，至48.5%和48.7%，未来3个月预计增加支出中购房占比进一步下降至16.2%。此外，1-6月现房、期房销售面积同比增速分别为10.3%、-8.6%，销售额同比增速分别为13.6%、-1%，说明当前居民对期房烂尾的担忧仍存，对地产的信心仍有待提升，后续销售恢复仍承压。与此同时，伴随销售降温，房企预期再度走弱，投资及推盘意愿下降，2023年1-6月房地产开发投资完成额同比增速为-7.9%，较年初降幅逐步走阔，6月投资完成额当月同比大幅下降超20%；商品房待售面积逐步走高，截至6月份，待售面积达到6.4亿平方米，接近2017年年中水平，库存去化周期延长。供需疲弱下短期内房地产行业仍将低位运行，或拖累经济复苏。三、地产行业低迷从多渠道制约经济复苏房地产相关板块消费疲软、产值下降，制约消费和经济复苏。房地产行业涉及产业链条长，上下游产业在GDP中占比达到20%-30%，一方面，房地产行业下行对家具、水泥、钢材等上下游企业生产造成严重冲击，1-6月家具制造业工业增加值同比增速下降至-10.2%，水泥、钢材产量同比增速较年初分别下降2.8和1.4个百分点；另一方面，房地产板块相关消费持续低迷，进一步制约社零消费企稳回升，今年以来，建筑及装潢材料类社零额当月同比增速一直为负，6月降幅进一步扩大至-6.8%，家具类社零额当月同比增长1.2%，较年初增速下滑2.3个百分点，家具和建筑及装潢材料消费占社零额比重由近几年高点的2.17%降至0.74%。保交楼下建安投资对地产投资支撑有限，地产投资低迷拖累投资修复。在保交楼推动存量项目加快竣工下，建安投资对地产投资起到一定支撑作用，但二季度以来，保交楼力度下降对竣工支撑作用逐步走弱，地产投资修复受阻。2023年1-6月，房地产开发投资同比增速为-7.9%，其中建筑工程同比-11%，安装工程同比-4.9%，以土地购置费为主的其他费用同比由正转负，下降至-3.5%。根据我们的观察，商品房销售同比领先新开工面积一年左右、100大中城市土地成交面积同比领先新开工面积半年左右，预计新开工面积或于明年有所改善，而新开工面积领先竣工面积约三年左右，在此影响下房地产投资改善或延迟到明年。此外，房地产投资作为我国投资三大支柱之一，占固定资产投资完成额的比重基本维持在20%左右，受地产投资下行拖累，1-6月固定资产投资增速下滑至3.8%，较年初下滑1.7个百分点。土地市场低迷，土地财政弱化加大地方财政收支压力，或推升地方政府性债务风险。与房地产密切相关的国有土地出让权收入占政府性基金预算收入的90%左右，占一般公共预算收入的20%左右，因此土地资产价格或土地出让收入大幅下行都将加剧区域财政收支压力，削弱地方政府偿债能力以及地方政府对城投企业的支持能力和意愿，或推升地方政府性债务风险，这也是当前地方政府与城投企业债务风险凸显的主要原因。今年以来，房企拿地意愿、购地需求不足导致土地市场持续低迷，土地出让收入跌幅维持在-20%左右，严重拖累财政收入。根据各地2023年财政预算草案，初步估算今年地方政府性基金收入或为7.1万亿左右，若按土地出让收入占比90%推算，土地出让收入约为6.4万亿，较2022年继续下滑1万亿左右。后续土地出让收入恢复仍面临较大压力，应持续关注土地财政弱化对地方政府性债务风险的影响。地产行业债务压力大，警惕其风险传导至金融系统。房地产领域局部资产泡沫破灭，对经济金融产生巨大的负面影响，甚至可能引发系统性金融风险。根据中诚信国际估算，截至2022年底，房地产领域所承担的债务（包括贷款、信托、债券融资）总规模达到56.17万亿元，占当年GDP的比重接近50%（46.4%）。今年以来，房地产领域债务继续上扬，截至2023年一季度末，这一数字已经攀升至56.78万亿元，其中超过53.89万亿是银行贷款，涵盖38.94万亿的个人购房贷款以及12.69万亿的房产开发贷款。在供需双双走弱、融资收缩的背景下，若后续房企现金流仍未获实质性改善，或持续面临债务连环违约风险，风险蔓延或引发金融系统风险共振。地产行业风险演化冲击居民和企业部门资产负债表，警惕资产负债表衰退风险。住房占我国居民总资产的比例超过65%，占居民实物资产的比例超过70%，占居民负债的比例接近76%。受房地产市场低迷、房价连续下跌以及疫情冲击下居民谨慎性动机增强影响，2020年以来居民部门杠杆率持续波动回落，据中诚信国际预测，2023年居民部门杠杆率将降至67.4% ；受市场预期较弱、存量房贷利率偏高等因素影响，居民部门提前还款持续增多，超额储蓄现象仍存，今年上半年居民户新增人民币存款规模11.9万亿，相比去年同期多增1.6万亿。与此同时，房企投资意愿下降、融资动力不足导致债务扩张放缓，资产价值缩水下部分房企开始主动压降资产负债率，据克而瑞统计，2022年54家重点房企资产负债率回落至69.2%，此外，房地产贷款余额增速持续回落，至2023年一季度下降至1.26%。后续需警惕房价下跌带来居民资产的缩水压力，以及地产下行导致企业部门融资大幅收缩、主动降低负债，从而引发居民和企业部门资产负债表衰退。四、房地产迎来长周期拐点的大趋势不变，短期围绕“稳预期、稳房价、稳地产”有望出台系列举措中央政治局会议明确指出“当前我国房地产市场的供求关系发生了重大变化”，从中长期看，受人口结构与人口流动、城镇化增速放缓等影响，房地产行业已进入周期性拐点阶段。会议强调，一方面要“适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”，另一方面要“切实防范化解重点领域风险”，并将房地产风险放置在重点领域风险首位。短期内或围绕“稳预期、稳房价、稳地产”出台一系列积极举措，特别是核心一二线城市地产政策有望进一步放松，中长期建议从完善住房供给体系、优化土地供应模式、创新房企投融资机制等方面，妥善引导房地产行业转型。短期有望出台系列措施“稳预期、稳房价、稳地产”，核心一二线城市地产政策有望进一步放松。相较三四线城市，核心一二线城市购房需求有更大的释放空间，可通过放松核心一二线城市限购限贷政策，激发市场需求带动销售回温，推动房价平稳，恢复市场信心，从而带动三四线城市房产交易再度活跃，房价止跌企稳。我们建议因城施策、“一区一策”用足用好政策工具箱：价格引导方面，可在核心一二线城市推行优化限贷限购条件、降低首付比例、适度下调存量房贷利率；购房支持方面，可提高公积金贷款额度、进一步放松落户限制、加大对改善性住房需求的信贷支持等政策；交易环节方面，可适度降低交易税费等。中央政治局会议将“防范化解房地产相关风险”定为防范化解重点领域风险的首要任务，后续政策调控仍有增量空间。建议在延长“金融16条”适用期限的基础上，加大金融支持力度，适度调整房地产信贷政策，稳定房地产开发贷款投放，恢复资本市场房地产企业的融资功能和再融资功能；对于出险房企及项目，可通过引入秃鹫基金、AMC等具有不良资产处置经验的专业机构，采用收并购、破产重组、资产证券化等手段，推动盘活优质资产、提升违约债券处置效率；鼓励优质房企通过兼并重组等方式加强出险房企存量项目优化整合，推动化解及处置出险房企债务风险。中长期需妥善引导房地产行业转型，推动房地产行业向新发展模式平稳过渡。第一，匹配市场需求建立多层次住房供应体系，政治局会议再次强调“加大保障性住房建设和供给”，未来可加大对房企参与保障性住房、租赁住房建设的政策支持力度，在税收、信贷、土地供应等方面给予政策优惠；推行“租售同权”，适当提升核心大中城市的公共服务投入，逐步扩大惠及范围；以人口流入多的大城市为重点，针对新市民、青年人等群体提供定向购房补贴及济困等。第二，建立住房和土地联动机制，优化土地供给政策，逐步降低土地财政依赖。如科学合理把握土地供应节奏、结构，有效发挥价格在土地资源配置中的重要作用；优化存量用地盘活机制，推动集体地入市，有效盘活存量闲置、低效、破碎化土地，推进农村集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市、同权同价；土地供应中配套推出“只租不售”宅地，通过集中建设、配建等方式增加租赁住房的建设和供应。第三，创新房地产融资运营模式，健全房地产风险防范长效机制。如探索商品房预售制度改革，遵循“专户专存、专款专用、全程监管、节点控制”的原则，适度提高商品房预售门槛；创新金融融资工具应用，可通过REITs、CMBS等资产证券化产品拓宽融资渠道；合理引导市场预期，构建房地产纾困基金体系，充分发挥基金稳定房地产市场预期、保交付稳民生的积极作用。第四，探索“轻重兼容”与“增存并拓”房地产新业态。一方面，不断拓宽新业务赛道和新的商业模式，围绕不动产方向发展多元化轻资产业务；另一方面，具有专业化优势的房企还可以积极拓展资产管理业务，利用自身专业优势、高效运营不断提升资产价值和回报率，待项目现金流稳定后，发行REITs实现“投融管退”价值闭环，等等。（来源：中诚信国际，作者：袁海霞，中诚信国际信用评级有限责任公司研究院执行院长；张堃，中诚信国际信用评级有限责任公司研究院高级研究员）

金融界2023-07-26

华住公布Q2经营初步业绩 RevPAR恢复至2019年的121%

egacy-DH」）受ADR（平均每日房价）上涨带动，于报告期内取得恢复性增长，RevPAR已恢复到2019年水平的111%。

金融界2023-07-26

屏气凝息！美元黄金短线突然坐上“过山车” 华尔街已达成共识，唯独美联储不赞同？

但整体涨幅突显出房屋供应持续不足。在房价上涨的同时，消费者信心也在上涨。周二公布的数据显示，一项衡量消费者信心的指标达到了两年来的高点。咨商会7月消费者信心指数升至117.0，高于经济学家的预期，也高于上月修正后的110.1。虽然市场情绪正在好转，但该指数仍低于大流行前的水平，消费者正在应对高物价和利率上升的代价。

会员

夏洛特2023-07-26

继强劲劳动力之后又一挑战！美联储恐需加大“刹车”力度？

可能有助于降低租金，并在一定程度上抵消房价上涨带来的通胀上行压力。 “坏消息是，美联储确实无法控制住房供应”，迪茨说。

金融界2023-07-25

加拿大妈妈年赚$6.7万，专为别人找福利房，自己却睡车！名牌大学女儿也无家可归

Dovgal 表示，随着温哥华的房价上涨的人们开始把目光投向周边地区，各市政府需要共同努力解决住房负担能力和供应问题。 “住在温哥华的人可能都在寻找隔壁伯纳比（Burnaby）的房子，因此所有 BC 省的城市都需要在这方面更有效地进行协调。” Dovgal 补充道，近年来出现了一些积极的变化，市政当局对改变分区规则和密度化更加持开放态度。 “我认为政界已经认识到了这一点，但要解决这个问题，确保每个人都有安全可靠的住房，还有很多工作要做。” 50

加拿大乐活网2023-07-23

加拿大妈妈年赚$6.7万，专为别人找福利房，自己却睡车！名牌大学女儿也无家可归

BC Dovgal 表示，随着温哥华的房价上涨的人们开始把目光投向周边地区，各市政府需要共同努力解决住房负担能力和供应问题。 “住在温哥华的人可能都在寻找隔壁伯纳比（Burnaby）的房子，因此所有 BC 省的城市都需要在这方面更有效地进行协调。” Dovgal 补充道，近年来出现了一些积极的变化，市政当局对改变分区规则和密度化更加持开放态度。 “我认为政界已经认识到了这一点，但要解决这个问题，确保每个人都有安全可靠的住房，还有很多工作要做。” 作者：玛里丽

超级生活2023-07-22

华尔街转向！450亿美元涌入空头回补还将继续引爆美股？

能使经济更有可能实现软着陆。上个月美国房价上涨了3%。在6月份通胀报告公布后，降温的通胀数据推动了120亿美元的单周流入。与此同时，投资者预计美联储将很快暂停加息甚至开始降息，因为通胀似乎在稳步下降。根据CME的Fed Watch工具，市场预计美联储将在7月份加息25个基点，而在9月份暂停加息的可能性为86%。

金融界2023-07-21

美国6月成屋销售下降，房价却因供不应求上涨

，然后在 5 月底飙升至7%以上。随着房价上涨，整个6月份的利率都保持在7%的范围内。首次购房者的处境最为艰难。他们在6月份的销售份额从2022年6月的30%下降至26%，这是自NAR开始跟踪该指标以来的最低份额。然而，豪宅市场似乎正在复苏。尽管所有价位的销量均有所下降，但高端产品的销量下降幅度最小。去年的情况并非如此，当时高价房屋销量急剧下降。随着竞争的加剧，买家越来越多地使用现金来赢得卖家。全现金销售占6月交易量的26%，略高于去年5月和6月。现有房屋市场的销售不太可能很快反弹，但新建房屋的销售正在受益。美国最大的住宅建筑商DR Horton在周四发布的最新财报中称，新订单大幅增长。公司董事会主席Donald Horton在一份新闻稿中表示：“尽管抵押贷款利率和通胀压力持续走高，但我们的净销售订单比去年同期增长了 37%，因为价格实惠的新房和现房供应仍然有限，而且支持住房需求的人口结构仍然有利。”

Dan19772023-07-20

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