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高善文：目前中国房地产市场可能已经明显超调，未来的均值回复当属必然

观的看法认为，由于人口增长的不利趋势，房地产市场的持续调整，民营企业遇到的困难，以及地缘政治方面的不确定性等因素的交互作用，住户和企业部门开始调低对中国经济长期增长前景的预期，并据此调整自身的经济行为，表现为普遍地减少消费、降低负债、削减投资，从而正在形成日本式资产负债表衰退。这些看法进一步认为，由于这些变化反映着许多结构性矛盾的持续积累和普遍发酵，扭转局面比较困难。这些分析和见解无疑十分深刻，值得我们借鉴和思考。然而，如果我们仔细地观察细项数据，将会发现真实情况也许更加复杂。例如，很长时间以来，制造业投资始终较为稳定，其中民营企业的占比总体上还在不断抬升；剔除掉房地产行业的影响之后，民间投资的总体增速也维持正常，其中在一些新型产业，其投资增长甚至十分强劲。在住户部门减少按揭贷款的同时，其现金类资产大幅增长，显示出降低风险暴露的关键特征；与此同时企业部门的信贷和投资则正常增长，这与日本式资产负债表衰退期间的表现十分不同。从劳动力市场看，零星数据所推算的劳动参与率上升；调查数据显示在岗职工劳动时间普遍延长；相对于大城市，中小城市的失业率下降更快；在经济增速较低的背景下，25岁以上劳动力的失业率下降到数据记录以来的最低水平，这些变化也难以用资产负债表衰退进行解释。从住户部门的消费倾向来看，其显著的抬升开始于2020年的疫情期间，这当然部分地反映了疫情防控对消费活动的影响。但无论是观察中国的消费倾向在疫情期间的变化，还是观察全球主要国家的消费倾向变化轨迹，除了美国之外，疫情放开以后，大多数情况下消费倾向的回升都非一蹴而就，反映出消费行为调整的诸多粘性。美国的异常表现很可能与其疫情期间的大量补贴存在关联。合并这些观察，以及对中国金融市场变动的近距离感知来看，我们认为，对于当下的困难局面，相当重要的解释似乎是疫情造成的疤痕效应，与房地产市场流动性压力蔓延之间的交互作用。看起来疤痕效应至少包括两个方面：一是疫情管控对微观经济主体资产负债表的冲击和破坏，二是疫情对民众造成的心理创伤。这使得民众至少在一段时间内更加厌恶风险，行为更加保守，更倾向于增加储蓄。值得注意的是，各国之间疤痕效应的程度和表现不尽相同，除了疫情防控政策的差异之外，社会保障体系和财政干预方式的差异应该也是关键原因。此外，尽管疤痕效应的影响非小，但假以时日可以自我修复，当然政府的针对性的干预措施无疑可以加速这一过程。中国房地产市场的调整反映了政策调控和房地产自身经营模式之间的冲突，本来独立于疫情的发展。但在实际的流动性压力扩散的过程中，却遭遇了疫情的冲击。疫情冲击以及此后的疤痕效应加剧和扩散了房地产市场的流动性压力；房地产市场的流动性压力加剧了经济和金融市场的调整，反过来扩大和恶化了微观经济主体资产负债表所遭受的冲击，从而形成两者交互作用和相互强化的过程。年初疫情管控放开之初，不少经济主体对接下来的经济情况抱有很乐观的预期，认为过去几年的困难主要是疫情带来的，很快就会消失。这被证明显著忽视了疤痕效应的持续影响。进入4月份以后，随着积压需求释放完毕，人们很快认识到存在广泛的需求不足，被迫对经济预期进行下修，这进一步加剧了疤痕效应和房地产市场流动性压力之间的交互强化过程，部分悲观的投资者甚至开始怀疑财政和金融体系的稳健性，在资本流出的同时，人民币汇率明显贬值，并跌破了去年10月份的低位。 7月下旬以来，各项政策开始陆续调整，在央行超预期降息的同时，围绕房地产、地方政府隐形债务等领域开始传出新的政策信号，监管部门为活跃资本市场也推出了一揽子政策措施，在着眼于便利交易、平衡一二级市场、规范大股东减持、引导公募机构以自有资金入市的同时，在扩大和鼓励长期资金入市，增加上市公司分红，降低税收摩擦等方面做出了许多务实的安排和积极的努力。市场在认真关注和消化这些政策信号的同时，也在期待进一步的政策细节。然而，受短期悲观情绪的影响，市场表现仍然较弱。市场的短期波动受到诸多临时因素的影响，难以预测，并且从交易的情况看，投资者往往容易放大短期的悲观因素，忽略或轻视长期因素的影响，中国市场似乎更加如此。成功的价值投资强调反其道而行之，鼓励人们忍耐短期的波动，以收获长期的收益。说到底，股价的本质是对上市公司未来长期现金流的折现。当然，这要求投资者可以客观地评估和预测长期现金流的趋势，在一个充满变化的世界里，做到这一点并非易事。但是，尽管长期的预测颇为困难，预测短期的股价涨跌也许更难。以至于有人戏言，预测短期股价好比与一头猪在摔跤，你很难赢，还会把自己弄的很脏，但总有不少投资者乐此不疲。从长期的角度看问题，我们也许应该认真分析几个重要的趋势：一、中国的城市化进程是否已经结束，房地产市场是否将会消失？我们研究了日本和美国的房地产市场的基本趋势，这些国家的城市化早已结束。我们还深入研究了中国东北地区的房地产市场，这是因为东北地区的大多数城市的人口自2013年以来已经转入持续负增长，每年的人口减速达到1个百分点。实际情况是，在这些地区，仍然存在活跃的房地产开发和交易，其投资占GDP 的比重稳定在6个百分点或者更高，新房销售面积能够维持在峰值水平的一半左右。以此为基础进行推断，目前中国房地产市场可能已经明显超调，未来的均值回复当属必然，不确定的主要是时间。二、中国政府是否有能力控制地方政府的隐性债务和金融风险？尽管不同口径估计的地方政府债务规模庞大，但中央政府的债务比例相当低，合并所有口径的政府债务而言，从国际比较看，中国的债务水平仍然处于可管理的区间。更加重要的是，中国居民的储蓄率非常高，政府债务的持有人主要是本地居民，如日本的经验所显示的那样，这可能放大了政府债务的腾挪空间。此外，政府还拥有庞大数量的能够盈利的国有资产，拥有长期可以变现的大量的城市土地和巨额的外汇储备，以及出色的信用记录，足以支持自身的信用。目前的困难主要在于如何防范道德风险，这无疑取决于未来财政制度的进一步改革，在加强市场约束和财政纪律的条件下实现地方政府财力与事权更好的匹配。但是，在底线情况下，没有理由怀疑中央政府的财政动员能力。当然，如果能够利用的当前的困难局面加快财政制度的改革，更好的理顺中央与地方的财政关系，则是最理想的结果。三、中国的银行体系是否稳健？其长期盈利能力是否堪忧？正如过去几年的房地产市场波动等所显示的那样，在巨大的冲击下，中国大型银行的资产负债表总体稳健，这反映了市场化改革过程中商业银行风险管理的巨大提升，以及对房地产泡沫的长期担忧所伴随的预防措施。实际上房地产市场产生的金融压力主要集中在影子金融体系，这使得其传导过程与日美的经历显著不同。此外，过去十几年，中国商业银行的净息差持续收窄，资本回报率大幅下降，股价表现总体较弱，成为影响资本市场长期表现的不利因素。仔细研究历史数据容易发现，2010年前后商业银行的息差异常高企，可能主要反映了当时金融改革的政策设计，其目的在于帮助银行消化历史积累的大量坏账。随着这一改革的成功实现，息差开始进入正常化的下降过程。从目前金融市场交易的情况看，银行的净息差可能已经进入均衡区间，其长期下降过程也许正在结束。四、中国资本市场能否创造长期回报？从过往的长期数据看，作为中国经济中最出色的部分，上市公司创造长期回报的能力是确定的，中国市场的主要问题是短期波动太大，投资者又容易买在高位，影响了投资的体验。不少人认为这是由于中国市场缺乏稳定的长期资金，即使对于公募机构和保险公司等大型投资者而言，其考核也是高度短期化的，从而刺激了追涨杀跌的投机风气，或者基于基本面的趋势投资，放大了市场的波动。更重要的是，中国上市公司的分红率普遍较低。许多人强调，投资者在无法预期稳定的分红回报的情况下，只能通过股价上涨获得收益，这刺激了投资行为的短期化。此外，如果上市公司利润再投资的预期回报率低于投资者持有资金的机会成本，那么应该将利润返还投资者，否则就形成了价值的毁灭。在经济日趋成熟的情况下，这一压力更趋明显。但是在现实中，上市公司处于各种原因，难以做到持续和健康的分红，也损害了资本市场稳定运行的基础。尽管这与内部人控制、中小投资者难以监督等公司治理方面的困难无疑有关，但国有企业提供了一个明显的反例。对于大量的大型国有企业而言，最终的实控人是各级政府，其对管理层的监督相当强大，但一些国际比较的数据仍然显示国有企业提供给政府的分红是异常低的。在经济高速增长，高回报的投资机会广泛存在的情况下，这是可以理解，甚至是值得鼓励的。但在经济中低速增长的时期，无疑是一个不小的问题。说到底，除了改革公司治理方面的需要外，观念的变化，习惯的普遍养成等健康的股权文化的形成也许同样重要。值得注意的是，监管部门的改革在延长机构投资人考核期限，鼓励长期投资的同时，在鼓励公司分红和回购等方面也做出了许多务实的努力。如果大量国有企业能够扎实提高对包括政府在内的股东的分红回报，这对于观念的转变，风气的养成无疑会起到积极的助推作用。在这一重要方面，中国资本市场的重要改革已经开始破题。从这些方面的讨论看，尽管投资者对于短期的经济表现仍然充满疑虑，市场的波动也令人焦灼，但风雨过后有彩虹，这样的老话还是值得我们记取的。

金融界2023-08-21

如何解读？中国央行维持5年期LPR不变，非货币政策支持酝酿中？

这一出人意料的举动让外界对中国如何遏制房地产市场下滑产生了困惑。中国人民银行的数据显示，5年期LPR周一意外地稳定在4.2%。多数经济学家此前预计，继上周对一项重要的央行政策贷款利率进行类似下调后，中国央行将降息15个基点。这被视为下调5年LPR的前兆。一年期LPR从3.55%下调10个基点至3.45%，低于彭博社调查的大多数经济学家的预期。 “维持5年期LPR不变的决定令人费解，”Pinpoint Asset Management首席经济学家Zhang Zhiwei说。“目前尚不清楚如何解读这一决定和上周的降息。” 中国内地和香港股市周一下跌。摩根士丹利资本国际中国指数下跌1.1%，至6月1日以来的最低水平。离岸人民币兑美元继续小幅下跌，中国10年期国债收益率下降1个基点，至2.55%，为2020年以来的最低水平。随着借贷需求下滑、通缩压力持续，以及信心难以恢复，中国政府已发出信号，表示在提振全球第二大经济体增长方面更为紧迫。在上周中国央行出人意料地下调MLF利率几天后，央行和金融监管机构与银行高管会面，再次要求银行增加贷款。这一切在周一的预期中达到高潮，即贷款优惠利率也将下调。虽然汇率由银行决定，但中国央行对月度设定具有影响力。LPR利率是基于18家银行向其最佳客户提供的利率，并以央行一年期政策利率的差价报价。 “从MLF下调到LPR的后续行动令人失望，强化了我们的观点，即中国央行不太可能接受恢复信贷需求所需的大幅降息，”包括Julian Evans-Pritchard在内的凯投宏观经济学家写道。“结果是，尽管货币宽松政策将为负债累累的企业和家庭提供一些缓解，但这不足以为经济增长提供支撑。相反，关键将是财政支持的力度。” 最近疲弱的数据促使几家投行将中国今年的增长预期下调至5%以下，这意味着政府可能无法实现今年早些时候设定的增长目标。投资者还担心一家大型影子银行出现流动性危机后的传染风险。彭博经济学家指出：“中国出人意料地维持5年期贷款优惠利率，传递了两个信息。首先，市场可能会怀疑，大幅削减新抵押贷款利率——目前利率已经处于历史最低水平——是不是提振房地产市场的最佳方式。其次，这可能是一个信号，表明其它非货币政策支持正在酝酿之中。”

超启2023-08-21

重庆市长：要紧盯“金九银十” 有利于房地产市场的相关政策能出尽出、应出早出

。要着力解决政策问题，研究落实好有利于房地产市场平稳健康发展的政策举措，相关政策能出尽出、应出早出。要着力解决房地产项目配套设施问题，加快推进前期工作，尽快启动建设。要着力解决保交楼和“两久”“两改”项目等资金问题，抓好向上争取和内部挖潜，多渠道筹集资金。要主动跨前一步，进一步压实责任、凝聚合力，打破思维定势，大力提升效能，做好政策宣传解读，着力引导预期、提振信心，形成良好的政策环境和舆论氛围。

金融界2023-08-21

西部证券：存量房贷利率调降概率上升

行净息差稳定，又要下调存量房贷利率促进房地产市场平稳健康发展，存款利率也有可能进一步下调。

金融界2023-08-21

西部证券点评8月21日LPR利率：存量房贷利率调降概率上升

行净息差稳定，又要下调存量房贷利率促进房地产市场平稳健康发展，存款利率也有可能进一步下调。

金融界2023-08-21

诸葛找房：第34周重点城市新房、二手房成交止跌回升，8月累计成交仍维持降势

下行压力加大作为先行指标的情绪指数对房地产市场的变化具有一定的前瞻性。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，第34周（8月14日-8月20日）重点50城的情绪指数为-0.81，较上周回落0.02，从观望区间迈入低迷区间。市场先行指标本周正式迈入低迷区间，意味着市场下行压力进一步加大，具体救市政策的出台已经迫在眉睫。（注：重点50城包括温州、嘉兴、金华、三亚、绍兴、唐山、上海、长春、大连、深圳、徐州、苏州、宁波、广州、武汉、银川、成都、石家庄、盐城、重庆、佛山、洛阳、烟台、青岛、贵阳、南昌、珠海、廊坊、西安、郑州、济南、惠州、南宁、合肥、杭州、东莞、天津、南京、福州、北京、中山、桂林、沈阳、潍坊、威海、柳州、太原、长沙、无锡）【市场情绪指数的介绍】市场情绪指数是反映市场上乐观或悲观程度的指标，是参与者心理的反应，也是参与对市场表现的反应。诸葛数据研究中心建立的市场情绪指数根据卖方涨价和降价的博弈来预测市场短期价格波动，给市场参与者提供决策参考。诸葛数据研究中心通过对重点城市市场价格与市场情绪指数的变化关系的持续跟踪观察与拟合分析，发现市场价格在围绕某一些指数界线变化时会有显著的波动，从而确定以正负0.8和正负0.3为界线，划分出五个指数区间。并论证其和市场成交量，价格的关系，最终得出每个区间段所反映的市场状态及短期价格变化。 04 重点城市市场表现 01 北京：本周新房、二手房成交双双回升 2023年第34周，北京新房成交918套，环比上涨7.87%，同比下降25.79%；二手住宅成交2498套，环比上升10.92%，同比下降16.98%。迈入8月中旬，北京新房、二手房成交双双上升。从累计来看，8月截止至20日，北京新房成交较上月同期下降23.9%，二手房微升0.03%，二手房表现要好于新房。（注：2023年第6周北京新房成交环比涨幅为783.72%，二手房环比涨幅为519.82%） 02 杭州：新房成交达到今年次低谷，二手房成交连续两周回升第34周，杭州新房成交560套，环比下降12.77%，同比下降56.01%；二手住宅成交965套，环比上升8.06%，同比下降7.57%。至此，杭州新房成交连续三周下滑，二手房成交连续两周回升，本周新房成交规模已经降至年内次低谷。 03 南京：本周新房、二手房成交双双回落第34周，南京新房成交407套，环比下降12.47%，同比下降54.93%；二手住宅成交1254套，环比下降17.45%，同比下降30.14%。本周南京新房、二手房成交全部下降，新房成交达到今年以来仅高于春节一周的次低水平，二手房成交也达到历史中低位，市场活跃度不足。 04 苏州：本周新房成交上涨超7成，二手房止升转降本周，苏州新房成交1237套，环比上涨72.04%，同比上涨60.03%；二手住宅成交971套，环比下降2.12%，同比下降22.07%。至此，苏州新房成交连续四周回升，苏州近期部分网红热盘获得畅销，带动成交量走高，二手房成交规模则止升转降。 05 成都：新房成交止跌回升，二手房连续两周上涨第34周，成都新房成交2070套，环比上涨0.83%，同比下降10.23%；二手住宅成交3686套，环比上升3.95%，同比上升5.01%。整体来看，成都当前市场成交虽然不及3、4月的高热水平，但是也处于中高位小幅波动，新房周度成交稳定于2000套以上，二手房3000套以上水平。

金融界2023-08-21

中国敲响“经济灾难”信号！9万亿地方政府融资平台出现“裂痕”：偿还债务困难、被迫控制借贷

小萧2023-08-21

中国房地产危机不断加深高盛3个月来第二次下调中国股指目标

京方面出台更有力的政策应对措施、以应对房地产市场低迷带来的蔓延风险之前，中国股市的交投区间将低于此前的预期。据Kinger Lau等高盛策略师周一(8月21日)发布的报告，高盛已将MSCI中国指数的全年每股盈利增长预期从14%下调至11%，并将12个月指数目标位从70下调至67。这一新目标意味着该指数将较上周五收市水平上升13%。高盛策略师们在报告中写道，7月中央政治局会议后的兴奋是短暂的，疲弱的房地产市场及其对实体经济和金融经济的潜在传染，是下调指数目标的普遍原因。中央政治局是中国共产党的最高决策机构。这是高盛3个月来第二次下调对中国股市的看法。在房地产危机不断加深、影子银行体系出现压力迹象后，悲观情绪弥漫中国股市。中国政府最近为提振市场信心而采取的措施本质上是零敲碎打的，高盛的经济学家还预测，中国政府目前不可能出台任何大规模刺激措施。高盛策略师写道，中国股票仍受到“估值低廉和投资者仓位不足”的支撑，但上行空间受到持续的流动性和增长阻力的限制。他们补充称，增长压力已导致盈利预期再次下调。摩根士丹利资本国际(MSCI)中国指数周一下跌逾1%，较1月份峰值已经大幅回落23%。 (图片来源：彭博社) 高盛上一次将MSCI中国指数的目标价位从80下调至70是在6月份，理由是盈利和汇率方面的担忧。在最新的报告中，高盛策略师们建议减持那些过度依赖金融或投资收入的公司的股票。

tqttier2023-08-21

中指研究院：8月5年期以上LPR未下调，一线城市政策优化或已在路上

，短期市场预期出现一定修复，但并未改变房地产市场低迷态势。根据中指数据，7月，重点100城新房成交面积环比下降近30%，同比降幅超三成，8月以来重点城市销售未见改善，商品住宅周均成交规模较7月周均及上年同期进一步下降，购房者观望情绪重。综合来看，降息有利于降低购房者置业成本，一定程度上修复市场预期，但对购房需求的带动作用有限，更多楼市政策协同优化，或许才能促进楼市预期实质修复。 7月24日中央政治局会议定调后，多部委发声适时优化调整房地产政策。7月底以来，北上广深四个一线城市住建部门相继表态支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。截至8月20日，一线城市尚无实质性政策落地。当前一线城市房地产市场下行压力在不断增大，根据中指数据，7月一线城市商品住宅成交面积环比下降约10%，8月以来周均成交面积较7月周均下降接近30%，较去年同期下降超20%，一线城市政策优化预期进一步增强。短期来看，一线城市政策优化方向或包括优化“认房又认贷”、降低二套首付比例、优化部分区域限购、降低交易税费、调整普宅认定标准等，若实质性政策尽快落地执行，一线城市房地产市场活跃度有望提升，从而对整体市场情绪产生积极带动，稳定市场预期。若一线城市政策出台节奏较慢或力度较小，预计市场预期将进一步走弱，短期房地产市场调整态势或延续。

金融界2023-08-21

“这是一个令人惊讶的结果”！中国央行最新举动引发热议中国当局传递什么信号？

的小动作发出了一个信号，即“当局不希望房地产市场过热”。 Pang说道：“现在的信号是，房地产行业仍将有政策控制，只是这些政策将得到优化。”Pang并补充说，当局还引入了降低新抵押贷款利率的机制，减少调整5年LPR的必要性。华侨银行(Oversea-Chinese Banking Corp .)的利率策略师Frances Cheung表示，决策者可能也认为下调抵押贷款参考利率“不是最有效的工具”。令人失望的贷款利率数据加剧投资者对中国经济复苏的担忧。高盛集团(Goldman Sachs Group Inc.)将MSCI中国指数的全年每股盈利增长预期从14%下调至11%，原因是对房地产危机蔓延的担忧再次出现。高盛并将12个月指数目标位从70下调至67，这意味着未来12个月的回报率为13%。包括Kinger Lau和Timothy Moe在内的高盛股票策略师在一份报告中写道：“在出台更有力的政策应对措施来遏制危机蔓延风险之前，我们认为中国股市的交投区间将低于我们此前的预期。” 与此同时，离岸人民币兑美元汇率继续走弱，下跌约0.2%。中国10年期国债收益率下跌1个基点，至2.55%。中国人民银行早些时候设定的人民币每日中间价高于彭博社调查的预期中值。许多经济学家预计，中国央行将在未来几个月降低银行存款准备金率，并进一步下调利率。

tqttier 1评论2023-08-21

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