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诸葛找房数据研究中心：利好正在加速兑现，本轮政策效应“循序渐进”

更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。随后，住建委、国常会、国家发改委、央行均积极表态支持房地产，7月27日，住建委提到要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；8月1日，央行发声因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。与此同时，一线城市北上广深齐表态结合自身市场情况，对政策进行优化调整，促进房地产市场平稳健康发展。在市场2季度持续下滑的背景下，房地产市场信心持续下跌，中央及地方政府尤其是政策较为严格的一线城市表态无疑给市场注射了“强心针”，各地利好政策将会逐步落地，只是时间问题。7月28日合肥召开专题会议，研究谋划全市房地产工作，8月3日郑州则打响政策第一枪，率先推出稳楼市15条。预计8月将会迎来各地实质性的政策落地。在房地产市场变化的同时，以往制定的严格的限制性政策应当适时调整，呼吁实质性政策及时出台，助力房地产市场平稳健康发展。从当前的表态来看，预计接下来政策方向主要围绕在以下几点： 1）下调贷款利率和首付比例，核心城市的二套利率及首付比例有望下调。今年以来，全国首套房的房贷利率及首付比例处于历史低位水平，超40城的首套利率跌破4%，南宁、温州的首付比例也低至20%。对于首套房，目前的政策处于历史较为宽松时期，由于刚需规模的有限性，在一季度集中释放之后，二季度难以支撑市场继续上行。二套及以上的购房门槛较高，重点城市二套房首付比例以及贷款利率仍然处于高位，尤其是北京、上海、深圳一线城市购买二套房首付比为7成，二套房贷款利率为同期首套住房个人贷款利率的1.1倍，较高的换房成本抑制了改善性需求的释放。因此，我们预计未来贷款利率及首付比例的下调空间聚焦在二套房，降低二套房的首付比例以及贷款利率，刺激改善性需求的积极入市，加强房屋的流通性，在改善居民房屋住房品质的同时也促进市场活跃度的提升。值得一提的是，一线城市放开的效果远大于其他城市。 2）降存量房贷利率或将普遍执行，细则有望加速落地。今年年初以来，由于较高的存量房贷利率，引发了一波提前还贷潮，自4月起，降存量房贷的利率呼声越来越高，7月14日，在国新办新闻发布会上，央行货币政策司司长邹澜表示，人民银行支持和鼓励商业银行按照市场化、法治化的原则，与借款人自主协商变更合同约定，或是用新发放贷款置换原来存量的贷款。继人民银行表态透露支持存量房贷利率下调的信号后，广州已有银行采取相关举措。兴业银行广州分行针对存量按揭客户采取1年期的利率优惠券，但目前仅在个别支行小范围试点。当前的房贷利率采用的LPR加点减点的形式，形成新旧利率差的原因主要是由于房贷利率是根据LPR的值进行变化，但加点减点的利率是不变的，按照贷款时间实行加减点政策。近一两年来，在中央大力支持刚性和改善性合理住房需求的背景下，房贷利率降至历史较低水平，但存量房贷利率的加减点并未改变，较大的新旧利率差导致了存量客户的心理落差，因此引发了提前还贷潮，借新还旧。从银行利益本身而言，历史贷款客户属于优质客户，下调存量房贷利率一定程度上降低了银行的收益，因此降低存量房贷款利率以及降低细节方案均需要研究，这也是降低存量房贷利率执行时间过长的原因之一。从市场的角度，提前还贷导致了资金积压，流动性降低。降低存量房贷款利率是适时之举，能够合理改善资金的流动性。 8月1日，央行发声因城施策精准实施差别化住房信贷政策，指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率，在中央的指导下，预计接下来各地会出台降低存量房贷利率的具体方案，银行将会普遍执行。 3）核心一线城市有望放开“认房又认贷”，实行“认房不认贷”。认房，认贷主要是银行发放贷款时评判首套房、二套房的标准，认房是认所在城市的房子，认贷是认全国的房贷。全国各地执行标准不一样，但认房又认贷最为严格，只要在全国有过贷款记录，再次申请贷款按照二套房来发放。众所周知，二套房的房贷利率高企，因此这也打消了很多购房者换房的念头。根据诸葛数据研究中心不完全整理，目前一线城市及厦门、成都、合肥等城市实行“认房又认贷”的政策，在住建部明确表态后续有望放松到“认房不用认贷”，这一举措有利于改善性需求的释放，也符合更好的满足改善性合理住房需求。 4）改善性住房的税费减免，个人所得税及增值税有减免空间。7月25日，国家税务总局发布《支持协调发展税费优惠政策指引》，其中涉及到很多条房地产交易税费，经核实，目前此版的交易税费为旧政策，是既有税收优惠政策的归纳整理，并不存在新的税收优惠。虽然本次并无新政策出台，但改善性住房的税费减免仍有空间，现行的房屋交易包含五种税种，契税、个人所得税、印花税、增值税、土地增值税。目前大部分城市的首套房的税费只用交契税，二套有减免征空间的是增值税及个人所得税。增值税现行征收的标准是1）若购买的是未满两年的房子，增值税按照5%的比例来收取；2）购买非普通住房，但房产登记时间在两年以上，将房子的出售价格减去当初购买房子的价格，再按照此差额的5%进行收取。3）购买房产登记超过两年的普通住房，不需要缴纳增值税。预计后续有望减免增值税，降低房屋交易成本。个人所得税目前缴纳的标准，个人转让唯一住房满5年，免征个人所得税；不满5年或者不是唯一住房的按房价 1%或房屋原值—房屋现值差额20%缴纳。后续有望放开无需满5年限制，也就是无论房屋拿证是否满5年出让房屋免征个人所得税。如果房屋价格为300万且家庭住房未满5年，可以减少3万元的房屋交易成本。 5）超大特大城市迎来城中村改造，拉消费。近期，城中村改造频被提起，7月中央政治局会议提出积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。其中指出，在超大特大城市，要加大对城中村改造政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与。31日国家发改委提出在超大特大城市积极稳步推进城中村改造。预示着短期内城中村改造成为政策的重点。根据2022年10月发布的《2021年城市建设统计年鉴》数据，超大城市含北上广深四个一线城市及成都、重庆、天津、武汉四个二线城市；特大城市含杭州、东莞、西安、郑州、南京、合肥、青岛等11个二线城市。在超大特大城市推进城中村改造是优化住房资源之举，能够在一定程度上缓解城市发展不平衡、不充分的矛盾，改善城中村面貌；同时，也有助于解决部分居民居住、教育、医疗重大民生问题；除此之外，城中村改造对促进消费、拉动社会投资具备一定的利好，改善当前居民储蓄意愿强，消费意愿弱的局面，有利于促进市场经济平稳运行。 6）保交楼、保民生、保稳定仍是政策重心，制定一揽子措施化解债务风险。近1年来，在中央专项债以及地方政府的支持下，保交楼取得了明显的成效，根据国家统计局数据显示，目前房企的竣工意愿大于新开工意愿，1-6月，全国商品房竣工面积为33903.81万㎡，累计同比增速为19%，且竣工面积同比增速连续6月维持正增长。下半年，保交楼仍是政策支持的重心，保交楼的意义重大，是市场稳定的根基，如果交付难以保障，不仅损害了购房者的合法权益，而且购房者入市谨慎，不利于房地产市场健康发展。实质性政策落地，如何看待接下来的市场？本轮政策效应不会立马显效，市场信心需要时间恢复，预计市场四季度有望企稳回升。虽然预计接下来有一波实质性政策出台，但由于市场自4月以来持续下行，经历了3个月的受挫，7月新房成交规模创近年来新低，市场信心处于不足阶段。据诸葛数据研究中心数据显示，2023年7月，重点50城市场情绪指数为-0.73，较上月回落0.02，进入观望区间低位区间，达到2022年以来的低谷。 2022年，受疫情影响，市场情绪也经历了长时间的低迷，情绪指数维持在-0,7左右徘徊，同样处于观望区间的底部，随后在央行多次降准以及金融16条的支持下，市场情绪指数快速上升，至今年3月进入观望区间高位。当前的情绪指数已经低至去年11月水平，长时间的市场信心的持续下滑使得市场对政策的免疫力增强，预计本轮政策效果并不是一蹴而就，7月24日中央政治局会议之后，投资市场地产股多次飘红，从市场端来看市场情绪并未呈现明显上升局面，数据显示，2023年第31周（2023.07.24-2023.07.30）重点50城情绪指数为-0.78，较上周微升0.006个点，几乎与上月持平。从中央的表态来看，政策的加速落地是必然的，房地产是经济建设中的重要一环，下半年即将迎来政策加速宽松预期，8月各地实质性政策集中出台，限制性政策将进一步解除。市场信心在政策的效应下逐步恢复，预计8-9月市场呈现稳复苏状态，四季度加速复苏，全年销量和去年基本持平，二手房的表现较优于新房市场。

金融界2023-08-04

中国罕见承诺支持资本市场政府“工具箱”里有哪些工具可用？

键来源，因为家庭希望将财富从陷入困境的房地产市场转移到其他投资领域。一些观察人士建议，从目前的一年周期开始，延长基金经理的业绩评估期限，以便他们能够长期留在市场。 Loyal Capital Ltd董事总经理Shi Peng表示：“如果发生了足够多的规则变化，它们加起来可能足以引发牛市。”

天马行空 1评论2023-08-04

为何铜价反弹有望持续？三个利好因素值得期待

在于国内刺激消费和扩大有效投资，尤其是房地产市场政策调整会使得地产市场对需求和信用扩张的拖累减轻，而海外美联储加息临近尾声，从而美元利率初定也会导致铜的投资需求卷土重来。供需紧平衡导致铜价受益于投资需求从库存角度来看，全球铜的显性库存非常低，这就意味着需求稍微改善就容易带动铜价的反弹，而且需求不仅包括消费需求，还包括投资需求。截至7月28日，包括上期所、LME和COMEX在内的三大交易所的铜库存仅仅只有16.5万吨，低于2021年和2022年同期的37万吨和22万吨，不够全球一周的消费量。另外，截至7月31日，上海保税区的铜库存下滑至5.8万吨，主要是上半年铜进口倒挂；社会库粗仅有9.7万吨，远低于往年同期的10万吨以上水平。供应端来看，铜矿增长较慢，但是精铜增长较快。目前除了刚果等地铜矿产量还有较快的增长之外，传统的铜矿产出国和出口国，例如智利和秘鲁等铜矿产量增长相对缓慢，主要是全球铜矿勘探及开采方面的资本支出放缓，以及铜矿品味下降。精铜方面，据ICSG发布的数据，1-5月，全球精铜（包括再生和矿生）产量为1128.6万吨，同比增长7.7%。精铜增长较快，主要是再生铜供应随着疫情的过去而出现恢复性的增长。需求方面，光伏、风电和新能源汽车带来的增量是亮点，这也是国内房地产持续低迷的情况下，铜供应增长但库存偏低的主要原因。2023年上半年，国内电源基本建设投资完成额累计同比高达53.8% ，主要是光伏和风电装机容量大幅增长，累计同比增速107.8%和777%。美联储担忧通胀，但利率峰值已经出现 7月26日，美联储货币政策委员会FOMC会后宣布，将联邦基金利率的目标区间上调至5.25%到5.50%，升至22年来高位，加息幅度25个基点。美联储在会后声明表示后续加息取决于经济数据，而从我们的模型测算，四季度在私人消费支出负增长的情况，美国经济大概率也会出现负增长，这意味着美联储后续继续加息的概率并不大。对于铜市场而言，大多数时间处于一个紧平衡的状态，再加上铜的金融属性很强，在铜市场没有出现重大供需失衡的情况下，铜的投资需求会引导铜价的走势。美元实际利率作为衡量金融属性很强的贵金属和铜的机会成本，一旦美元实际利率下降必然会刺激铜的投资需求走强。国内政策预期及内生的补库动力提振铜价 7月下旬的中央政治局会议部署了下半年经济工作，很多政策有利于改善市场的预期，尤其是房地产政策调整优化，对于国内所有风险资产价格而言是一个很重要的提振。回顾我国信用扩张的载体，2011年之后，主要是房地产作为信用扩张的载体，因此如果房地产市场低迷，必然导致国内信用扩张受阻。这次经济刺激没有带来私人部门投资和消费的恢复，一方面是居民资产负债表受阻，很难进一步加杠杆；另一方面市场结构性问题，我国房地产市场进入长周期下行的拐点。房地产长期拐点后，中国信用创造将大幅萎缩，依靠制造业扩张带来的信用创造效果很弱。回顾2016-2017年，房地产市场创造的信用扩张，即资金需求同比增速超过26%。另外一个利好就是制造业补库。历史经验表明，制造业补库的条件包括：需求回暖，盈利改善和资金充足。目前后两个条件逐步具备：一方面，6月底规模以上工业企业利润降幅触底，降幅缩减至8.3%，上半年累计同比降幅缩减至16.8%。另一方面，上半年高技术制造业中长期贷款增速高达41.5%，政策对高技术制造业支持力度很大。金九银十可能带来需求阶段性回暖。 7月底至8月初，各项配套的细化措施陆续出台，这有利于继续改善市场的预期，当然此轮经济下行，不仅是周期性问题，还存在结构性问题，例如如何提高居民收入的增长，降低私人部门负债比例和提高全要素生产率等，这意味着铜价还是反弹，并非新一轮大牛市的开始。综上所述，2023年，在全球经济都在减速的情况下，国内外铜价跌幅都不是很深，主要原因还是新能源行业的发展带来铜消费的增长，从而尽管全球精铜供应出现高达7.7%的增长，但是全球铜库存还是出现下降。这意味着低库存下全球铜供需处于紧平衡的状态，投资需求会提振铜价反弹。而下半年国内经济环比改善、政策预期向好和美联储加息进入尾声，美元实际利率触顶回来都会带来铜的投资卷土重来。对于需要采购铜的企业而言，需要通过买入铜期货，或者买入铜期货看涨或卖出看跌期权来锁定采购成本或通过期权费降低采购成本。国内投资者可以运用上期所铜期货和期权工具，境外投资者可以运用芝商所COMEX铜期权（产品代码：HXE）来对冲风险。芝商所提供的数据显示，2023年上半年，铜期权交易量增加了一倍，日均成交量超过6,500 份，未平仓合约数量为12 万份（见下图）。 $NQ100指数主连 2309(NQmain)$ $道琼斯指数主连 2309(YMmain)$ $SP500指数主连 2309(ESmain)$ $黄金主连 2312(GCmain)$ $WTI原油主连 2309(CLmain)$

老虎证券2023-08-04

张波解读四部门会议房地产相关表述：对房企风险关注度依然较高，关注“认房不认贷”后续能否在一线城市落地

线。解读:供需两侧共同发力，才能推进房地产市场平稳发展，从目前来看，楼市的供给侧症结主要体现在房地产开发行业面临的风险，这一风险并不只是影响到房企自身，对于保交楼、地方债、土地市场都会形成直接或间接影响，是影响房地产市场的重要因素。从目前表态来看，对于房企风险的关注度依然较高，下一步强化对房企“保交楼”落实，强化对优质房企的融资支持，加大对出险房企的全方位诊断将是政策的重点。 5、邹澜提到，支持房地产市场平稳运行，延续实施保交楼贷款支持计划至2024年5月末，同时稳步推进租赁住房贷款支持计划在试点城市落地。解读：除了对房地产交易市场的关注外，对于租赁亦有较高关注度，租购并举的长效推进机制，通过租赁解决新青年、新市场居住问题的方向没有发生变化。租赁房源的多渠道共建本身也需要更多资金侧的支持，目前这类资金会重点偏向于大型央国企的保障性租赁房源，并结合REITs等多种融资方式来解决资金来源问题。由于房产税并未被重点提及，预计短期内并不会试点推进，有待房地产市场回归平稳后再进行统筹规划落地。

金融界2023-08-04

降息、降准是否还有空间？央行官员最新回应，还提到必要时创设新的工具

型企业贷款约1.75万亿元。四是支持房地产市场平稳运行。延续实施保交楼贷款支持计划至2024年5月末，同时稳步推进租赁住房贷款支持计划在试点城市落地。

金融界2023-08-04

央行：继续实施好存续的工具，必要时再创设新的工具

型企业贷款约1.75万亿元。四是支持房地产市场平稳运行。延续实施保交楼贷款支持计划至2024年5月末，同时稳步推进租赁住房贷款支持计划在试点城市落地。

金融界2023-08-04

四部委联合发文利好资本市场，保险证券ETF（515630）强势涨超2%

增长”、“适时调整优化房地产政策，促进房地产市场平稳健康发展”三处表述，从股、债、房的角度，推动保险资产端的健康发展。看好保险证券板块的投资者，可以一键打包保险证券ETF（515630）。风险提示：界面有连云呈现的所有信息仅作为参考，不构成投资建议，一切投资操作信息不能作为投资依据。投资有风险，入市需谨慎!

有连云2023-08-04

基金早班车|利好不断，市场底还远吗？牛市旗手再躁动，这类基金吸引聪明资金关注

房地产行业大消息不断。郑州市发布支持房地产市场平稳健康发展15条具体措施，落实“认房不认贷”政策，暂停住房限售。鼓励在郑各商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率，引导个人住房贷款利率和首付比例下行，稳定居民消费预期。广东省印发《关于以制造业为重点促进外资扩增量稳存量提质量的若干措施》，支持外商投资新开放领域。深入实施新版外资准入负面清单，加快推进制造业领域开放举措落地见效。另外，加快推动深圳建设中国特色社会主义先行示范区、横琴粤澳深度合作区放宽市场准入，支持推进广州南沙开展市场准入和监管体制机制改革试点，推动在电信、金融等生产性服务业领域实现更大力度开放。全国知名民企助力辽宁全面振兴新突破高端峰会开幕式在沈阳举行，总额634亿元的24个民营企业投资项目集中签约，涵盖新能源、高端装备等十余个领域。 “室温超导突破”真伪引发关注。韩国量子能源研究所研究团队公开在常温常压条件下制造超导物质“LK-99”的论文后，韩国超导低温学会经过科学研判后得出结论，认为“LK-99”不是超导体，因为实验材料没有表现出“迈斯纳现象”。苹果2023财年第三季度每股收益1.26美元，预期1.2美元；营收818亿美元，预期816.86亿美元；净利润198.81亿美元，预期187.45亿美元。第三财季iPhone营收396.7亿美元，预期398亿美元。iPad营收57.9亿美元，预期63.3亿美元。Mac营收68.4亿美元，预期63.7亿美元。可穿戴设备、居家、周边营收82.8亿美元，预期83.8亿美元。服务营收212.1亿美元，创历史新高，预期207.7亿美元。iPhone和Mac等所有硬件设备安装基数创历史新高。

金融界2023-08-04

央行：满足民营房地产企业合理融资需求！郑州打响优化楼市政策第一枪，地产产业链再迎利好

局等八部门联合印发《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，推出15条政策措施，包括暂停执行限售政策、鼓励调整存量房贷利率、实施多孩家庭购房补贴、落实“认房不认贷”政策、降低住房交易税费等。国金证券认为，房企(尤其是民营房企的现金流状况仍有压力，二季度房企新增债券融资同比下降28.9%，环比下降48.9%。随着中国人民银行与金融监管总局发文“金融16条”延长期限，预计供给侧对行业的支持将加速落地。而在房地产需求侧高能级城市预计将逐步实行“认房不认贷支持改善需求的释放。华泰证券近日指出，房地产行业进入信用修复年，格局改善，空间打开，优质公司相对其它房企优势和价值将会更加突出。建议关注：1）开发类：A股-万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团；H股-中国海外发展；2）商住类：华润臵地、龙湖集团、新城控股；3）物业类：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正；4）文旅类-华侨城A。银河证券此前指出，2023年下半年，伴随着经济预期改善，房地产相关支持政策的落地，房地产产业链景气度将有所改善。推荐中国建筑(601668.SH)、上海建工(600170.SH)、陕建股份(600248.SH)等，建议关注金螳螂(002081.SZ)、亚厦股份(002375.SZ)等。

金融界2023-08-04

华尔街日报：国际游客放弃前往中国，中西方地缘政治紧张加剧

和入境人数下降之际，中国经济陷入停滞，房地产市场低迷，年轻人失业率创历史新高，人们越来越担心中国可能陷入通货紧缩。中国经济在第二季度与今年第一季度相比几乎没有增长。飞往中国的航班短缺是抵达人数少的部分原因，航空公司尚未恢复到疫情前的服务水平。但中国和海外旅游专家表示，外国游客也在远离中国，因为中国与西方的关系不断恶化，让他们对旅游更加谨慎。今年6月，美国政府发布了一份旅行警告，警告美国人重新考虑前往中国大陆的旅行，因为“任意执行当地法律”，包括出境禁令和非法拘留的可能性。总部位于宾夕法尼亚州的精品旅行社Friendly Planet Travel过去每年会有1500名游客前往中国，公司创始人兼总裁Peggy Goldman说，自2019新冠疫情以来，公司没有收到任何前往中国的申请。当团队研究人们在网上搜索的目的地时，她说：“中国真的是垫底的，围绕中国的话题有很大的敌意。” 总部位于奥斯汀的旅游科技公司蒙迪控股(Mondee Holdings)表示，2023年上半年从北美到中国的休闲旅游人数约为2019年同期的40%。2019年蒙迪航空通过旅行社和其他中介机构售出了大约50万张从北美飞往中国的航班，约占当年从北美飞往中国航空旅行总量的五分之一。为中国投资提供咨询的哈里斯布里肯律师事务所(Harris Bricken)西雅图合伙人Dan Harris说，尽管企业高管仍在询问前往中国的事宜，但许多人现在关注的是风险，而在过去，他们想知道如何加快办理签证。 “企业非常、非常担心他们的员工去中国，”他说。中国最近对西方公司展开了调查，其中包括政府对贝恩(Bain & Co.)等全球咨询公司的突击检查，“除非迫不得已，否则人们不会去中国。” 中国驻美国大使谢锋今年7月在阿斯彭安全论坛(Aspen Security Forum)上说，两国游客应该相互访问。他建议举办一个旅游论坛，增加航班数量，并呼吁美国调整旅游建议。来自西方和东亚部分地区的游客数量下降，在一定程度上被俄罗斯游客数量的增加所抵消，不过中国旅游专家表示，俄罗斯游客的消费减少了。

Sue 1评论2023-08-04

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