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中共政治局会议缺乏支持经济的细节，但市场欢迎习近平承认经济增长面临不利因素

。" 政治局的声明称: “政府必须适应房地产市场供求格局发生重大变化的新形势... ... 会议还敦促扩大政府补贴住房供应和城中村改造。” 在 4 月份召开的上一次政治局经济工作会议上，在第一季度经济增长强劲之后，习近平在宣读讲话时重复说："房子是用来住的，不是用来炒的"。随着银行减少对房地产行业的贷款，这一政策和政府抑制经济杠杆，是近年来中国房地产行业深度放缓的原因之一。但在周一的政治局会议上，这句话被更多的支持所取代，承认行业的 "供求关系 "正在发生变化，应 "及时优化 "政策。会议称，应实施 "因城施策 "的措施，更好地满足 "居民的基本住房需求"，并敦促扩大政府补贴住房。这可能预示着北京和上海等 "一线 "城市将放松最初为限制投机而实施的购房限制。摩根士丹利经济学家邢自强在一份分析报告中说，此举将 "释放被压抑的需求，稳定市场预期"。政治局声明还说， "会议还敦促......通过一揽子计划化解地方政府债务风险"。政治局可能在暗示将进行结构性改革，通过 "一揽子债务化解计划 "解决地方政府债务问题。据高盛估计，地方政府的巨额债务（包括地方政府融资工具的债务）约为94万亿元人民币(合13.1万亿美元)，被视为经济增长的制约因素。这份指导意见提供的细节不多，但表明尽管经济放缓，中国政府仍希望坚持 4 月份上次会议提出的减债政策。平安证券首席经济学家钟正生说："这意味着地方债务解决已进入关键时期。" 钟正生说，政府不太可能像2015年那样进行大规模债务置换，因为这只会增加杠杆率，政府可能会逐省解决这一问题。牛津经济研究院首席经济学家路易丝·卢说："我们预计国有银行和政策性银行，将在化解地方政府层面的债务风险方面发挥更积极的作用。" 政治局声明中说， "要加大民生保障力度......把稳定就业提高到战略高度"。随着6月份中国青年失业率达到21.3%--这是2018年有数据以来的最高值，政治局强调了解决就业问题的必要性。政治局没有说明计划采取什么措施来降低失业率，经济学家将其归因于今年创纪录的毕业生缺乏合适的工作，以及大流行对服务业造成的损害。但北京承诺将 "优化 "民营企业环境，刺激外商投资，此举可能有助于创造就业机会。摩根士丹利的经济学家表示："我们认为这是政府努力恢复私人信心和重振动物精神的一部分，这是在人口结构、债务和去风险等世俗挑战下维持生产率增长的关键。" 政治局声明说，： “会议还......要求精确有效地控制宏观经济措施，包括积极的财政政策和稳健的货币政策。” 党的领导人表示，货币和财政政策将保持支持性，但没有提供任何数字和细节。政府已经放宽了政策利率，下调了银行存款准备金率，以便为系统引入更多流动性，并为企业提供了一些税收减免。经济学家预测，年底前将有小幅降息，存款准备金率将再次下调 25 至 50 个基点。牛津经济研究院表示："总体而言，7 月份声明中围绕货币政策的措辞与 4 月份类似。因此，我们预计在这方面不会有大的松动"。预计政府还将为消费者购买更多汽车、电子产品和家用电器提供补贴，帮助工业清理去年积累的库存，并加强制造业。政治局声明说： “会议要求精准有力实施宏观调控，加大反周期措施力度，提供更多政策选择。" 总体而言，经济学家认为，政府希望确保实现2023年5%的经济增长目标，而不希望在这一过程中再推出一大波以债务为动力的刺激政策。 UBP 高级经济学家卡洛斯`卡萨诺瓦在一份报告中指出，最近几周，中国政府至少宣布了四项独立的计划，旨在吸引更多的私人资本，促进电动汽车的拥有和消费品的购买，这些措施将 "扩大经济复苏的范围"。今年的经济增长受到了2022 年疫情封锁对经济活动的负面影响。经济学家说，最棘手的问题可能是确保 2024 年的合理增长水平，否则经济将无法从低基数效应中受益。经济学家们已经将目光投向了党的二十届三中全会，这是今年晚些时候了解政府中期计划更多细节的关键会议。汇丰银行的诺伊曼说："秋季的三中全会应该是一个思考结构性问题的机会。"

加美财经2023-07-26

投资者信心依然脆弱！摩根士丹利：中国政府需要迅速兑现最新政策承诺

罕见。房地产方面，会议提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”，机构普遍预计后续或加大力度支持房地产平稳健康发展。中国股市周三重回跌势，追踪在香港上市的中国大型企业的恒生中国企业指数(Hang Seng China Enterprises Index)盘中一度下跌1.4%，前一个交易日飙升5.3%。在中国内地，沪深300指数最大跌幅为0.4%。 (截图来源：彭博社) Wang写道：“未来几个月需要跟进解决长期结构性挑战的更多细节，再加上地缘政治不确定性的进一步稳定，这对更可持续的股市复苏是必要的。” Wang指出，8月下旬或9月，随着共产党主要会议的临近，是预期更多结构性改革计划的时间框架，重点是国有企业和债务缠身的地方政府融资平台。摩根士丹利的观点反映出，在中国政府屡次未能达到加大经济刺激力度的预期之后，投资者仍保持谨慎。中国从新冠疫情的限制中重新开放，导致恒生中国指数在截至1月份的三个月里飙升约50%。但自那以来，中国股市一直处于下跌趋势。

tqttier2023-07-26

场内ETF资金动态：政治局会议表态积极，地产阶段性行情可期，地产ETF大涨

新增“适时调整优化房地产政策”，结合“房地产市场供求关系发生重大变化”的表述，可以期待后续地产政策进一步放松。房价低迷是供求关系重大变化的表现，而目前全国几乎所有城市房价均有回调，获益城市将较为广泛。尽管政策并非当前地产市场复苏的核心压制，但高层对地产的积极表态，可以提振市场信心，后续政策的出台也将更加顺利，地产板块阶段性行情可期。此外，着眼基本面，我们重申并不宜悲观线性外推Q2的销售回落，预计Q4将迎来销售复苏高点，届时将出现确定性的基本面高修复行情，地产ETF大涨。

金融界2023-07-26

中诚信国际：政治局会议后如何看待房地产行业走势？

“要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”，会议不再强调“房住不炒”，考虑到房地产对居民、金融系统、经济复苏等的重要影响，短期内或围绕“稳预期、稳房价、稳地产”出台一系列积极举措，核心一二线城市调控政策有望放松，中长期可从完善住房供给体系、优化土地供应模式、创新房企投融资机制等方面，妥善引导房地产行业向新发展模式平稳转型。一、房地产行业才出ICU又入重症室，供需转弱下行业“二次探底” 销售短期回暖后二季度以来再度走弱，区域分化进一步加剧。今年以来，“保交楼”及部分积压需求释放带动一季度市场修复，但进入二季度，政策放松力度不及预期，一些限购限贷限价政策“卡着脖子输氧气”导致居民购房需求释放动能不足，市场情绪回落。2023年1-6月，全国商品房销售面积同比下降5.3%，销售额同比增长1.1%，其中，6月份销售额与销售面积当月同比大幅下降至-24.98%、-28.1%，房地产销售出现二次探底的情况。从区域成交看，东部地区市场修复明显好于中西部地区，东部地区销售面积同比转正而中西部地区同比继续下滑；人口净流入较多的热点城市及核心一线城市周期性恢复动能更强，上半年一二三线城市商品房成交面积同比增长20.2%、-5.5%、6.5%，其中2022年人口净流入排名靠前的杭州成交面积同比增长超100%，二季度仅一线城市累计成交面积同比增长34%，二三线城市降幅超过5%。供给修复偏弱，融资承压进一步制约房企拿地及开工意愿。销售未见企稳叠加资金面持续承压导致新房供给不足，据CRIC监测，2023年1-5月120个重点城市新增供应10621万平方米，同比下降5%，较2021年同期“腰斩”；6月预期新增供应2508万平方米，环比上涨32%，同比下降23%，二季度供应规模略高于一季度，但上半年累计同比下降9%。从资金来源看，1-6月房地产开发资金来源同比下降9.8%，其中自筹资金同比跌幅进一步扩大至-23.4%，国内贷款跌幅扩大至-11.1%，企业资金面持续承压进一步制约房企拿地及开工意愿。1-6月房企土地购置费同比增速由正转负，下降至-2.6%，百城土地成交面积同比下降2.81%；在“保交楼”等政策推动下，1-6月竣工面积累计同比增速大幅回升至19%，但新开工面积同比继续下降至-24.3%，带动施工面积同比降幅扩大至-6.6%。房价下跌趋势收窄但分化明显，二手房挂牌量走高但成交低迷导致价格持续走低。在前期积压需求集中释放带动下，市场信心有所修复，一季度百城住宅价格指数止跌企稳，进入二季度，市场恢复节奏有所放缓，房价上涨动力不足，住宅均价环比由涨转跌。2023年6月百城住宅价格指数同环比分别下跌0.16%、0.01%，其中一二三线城市环比分别下跌0.11%、0.02%和0.02%。此外，二手房市场逐渐降温，多地二手房挂牌量处于历史高位，根据上海易居研究院统计，全国13个重点城市二手房挂牌量在6月初达到199万套，相比年初增幅达到25%，但成交低迷导致价格不断走低，特别是5月以来，重点城市周度成交套数连续多月环比下滑，6月开始成交量同比转负，同时6月二手房住宅价格指数环比下跌0.25%，单月环比已连续13个月下跌。房企信用风险仍未走出底部，民营房企融资依然困境重重。今年上半年，债券市场新增违约主体4家，全部为去年进行过展期的民营房企或外资房企，累计违约规模为34.4亿元，占上半年总违约规模的46.8%，新增展期规模为378.67亿元，占上半年总展期规模的86%，房企信用风险仍在加速释放与蔓延。近期，央行发布通知延长了“金融16条”适用期限，一定程度缓解房企融资压力，在“三支箭”“金融16条”等政策支持下，房企发债、股权融资出现积极进展，但支持政策受益更多的是个别优质房企，大部分中小民营房企、出险房企融资仍然十分困难，行业融资结构性分化进一步加剧。2023年1-6月，国企境内发债规模占比进一步上升至91.9%，净融资为733.42亿元，民企净融资仍然为负，流出630.97亿元，在当前市场信心未完全恢复的背景下，民企融资仍困难重重。二、信心不足、市场预期偏弱是行业修复不及预期的核心原因居民购房信心不足制约销售改善，企业预期偏弱下供给修复动力不足，短期内房地产行业仍将低位运行。经济下行压力加大背景下，居民对未来就业收入预期较为悲观，在没有大规模的需求刺激政策的前提下，居民对房地产市场的悲观预期难有明显改善。2023年6月，居民对未来收入信心指数和未来就业预期指数环比3月份分别下降1.4和3.6个百分点，至48.5%和48.7%，未来3个月预计增加支出中购房占比进一步下降至16.2%。此外，1-6月现房、期房销售面积同比增速分别为10.3%、-8.6%，销售额同比增速分别为13.6%、-1%，说明当前居民对期房烂尾的担忧仍存，对地产的信心仍有待提升，后续销售恢复仍承压。与此同时，伴随销售降温，房企预期再度走弱，投资及推盘意愿下降，2023年1-6月房地产开发投资完成额同比增速为-7.9%，较年初降幅逐步走阔，6月投资完成额当月同比大幅下降超20%；商品房待售面积逐步走高，截至6月份，待售面积达到6.4亿平方米，接近2017年年中水平，库存去化周期延长。供需疲弱下短期内房地产行业仍将低位运行，或拖累经济复苏。三、地产行业低迷从多渠道制约经济复苏房地产相关板块消费疲软、产值下降，制约消费和经济复苏。房地产行业涉及产业链条长，上下游产业在GDP中占比达到20%-30%，一方面，房地产行业下行对家具、水泥、钢材等上下游企业生产造成严重冲击，1-6月家具制造业工业增加值同比增速下降至-10.2%，水泥、钢材产量同比增速较年初分别下降2.8和1.4个百分点；另一方面，房地产板块相关消费持续低迷，进一步制约社零消费企稳回升，今年以来，建筑及装潢材料类社零额当月同比增速一直为负，6月降幅进一步扩大至-6.8%，家具类社零额当月同比增长1.2%，较年初增速下滑2.3个百分点，家具和建筑及装潢材料消费占社零额比重由近几年高点的2.17%降至0.74%。保交楼下建安投资对地产投资支撑有限，地产投资低迷拖累投资修复。在保交楼推动存量项目加快竣工下，建安投资对地产投资起到一定支撑作用，但二季度以来，保交楼力度下降对竣工支撑作用逐步走弱，地产投资修复受阻。2023年1-6月，房地产开发投资同比增速为-7.9%，其中建筑工程同比-11%，安装工程同比-4.9%，以土地购置费为主的其他费用同比由正转负，下降至-3.5%。根据我们的观察，商品房销售同比领先新开工面积一年左右、100大中城市土地成交面积同比领先新开工面积半年左右，预计新开工面积或于明年有所改善，而新开工面积领先竣工面积约三年左右，在此影响下房地产投资改善或延迟到明年。此外，房地产投资作为我国投资三大支柱之一，占固定资产投资完成额的比重基本维持在20%左右，受地产投资下行拖累，1-6月固定资产投资增速下滑至3.8%，较年初下滑1.7个百分点。土地市场低迷，土地财政弱化加大地方财政收支压力，或推升地方政府性债务风险。与房地产密切相关的国有土地出让权收入占政府性基金预算收入的90%左右，占一般公共预算收入的20%左右，因此土地资产价格或土地出让收入大幅下行都将加剧区域财政收支压力，削弱地方政府偿债能力以及地方政府对城投企业的支持能力和意愿，或推升地方政府性债务风险，这也是当前地方政府与城投企业债务风险凸显的主要原因。今年以来，房企拿地意愿、购地需求不足导致土地市场持续低迷，土地出让收入跌幅维持在-20%左右，严重拖累财政收入。根据各地2023年财政预算草案，初步估算今年地方政府性基金收入或为7.1万亿左右，若按土地出让收入占比90%推算，土地出让收入约为6.4万亿，较2022年继续下滑1万亿左右。后续土地出让收入恢复仍面临较大压力，应持续关注土地财政弱化对地方政府性债务风险的影响。地产行业债务压力大，警惕其风险传导至金融系统。房地产领域局部资产泡沫破灭，对经济金融产生巨大的负面影响，甚至可能引发系统性金融风险。根据中诚信国际估算，截至2022年底，房地产领域所承担的债务（包括贷款、信托、债券融资）总规模达到56.17万亿元，占当年GDP的比重接近50%（46.4%）。今年以来，房地产领域债务继续上扬，截至2023年一季度末，这一数字已经攀升至56.78万亿元，其中超过53.89万亿是银行贷款，涵盖38.94万亿的个人购房贷款以及12.69万亿的房产开发贷款。在供需双双走弱、融资收缩的背景下，若后续房企现金流仍未获实质性改善，或持续面临债务连环违约风险，风险蔓延或引发金融系统风险共振。地产行业风险演化冲击居民和企业部门资产负债表，警惕资产负债表衰退风险。住房占我国居民总资产的比例超过65%，占居民实物资产的比例超过70%，占居民负债的比例接近76%。受房地产市场低迷、房价连续下跌以及疫情冲击下居民谨慎性动机增强影响，2020年以来居民部门杠杆率持续波动回落，据中诚信国际预测，2023年居民部门杠杆率将降至67.4% ；受市场预期较弱、存量房贷利率偏高等因素影响，居民部门提前还款持续增多，超额储蓄现象仍存，今年上半年居民户新增人民币存款规模11.9万亿，相比去年同期多增1.6万亿。与此同时，房企投资意愿下降、融资动力不足导致债务扩张放缓，资产价值缩水下部分房企开始主动压降资产负债率，据克而瑞统计，2022年54家重点房企资产负债率回落至69.2%，此外，房地产贷款余额增速持续回落，至2023年一季度下降至1.26%。后续需警惕房价下跌带来居民资产的缩水压力，以及地产下行导致企业部门融资大幅收缩、主动降低负债，从而引发居民和企业部门资产负债表衰退。四、房地产迎来长周期拐点的大趋势不变，短期围绕“稳预期、稳房价、稳地产”有望出台系列举措中央政治局会议明确指出“当前我国房地产市场的供求关系发生了重大变化”，从中长期看，受人口结构与人口流动、城镇化增速放缓等影响，房地产行业已进入周期性拐点阶段。会议强调，一方面要“适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”，另一方面要“切实防范化解重点领域风险”，并将房地产风险放置在重点领域风险首位。短期内或围绕“稳预期、稳房价、稳地产”出台一系列积极举措，特别是核心一二线城市地产政策有望进一步放松，中长期建议从完善住房供给体系、优化土地供应模式、创新房企投融资机制等方面，妥善引导房地产行业转型。短期有望出台系列措施“稳预期、稳房价、稳地产”，核心一二线城市地产政策有望进一步放松。相较三四线城市，核心一二线城市购房需求有更大的释放空间，可通过放松核心一二线城市限购限贷政策，激发市场需求带动销售回温，推动房价平稳，恢复市场信心，从而带动三四线城市房产交易再度活跃，房价止跌企稳。我们建议因城施策、“一区一策”用足用好政策工具箱：价格引导方面，可在核心一二线城市推行优化限贷限购条件、降低首付比例、适度下调存量房贷利率；购房支持方面，可提高公积金贷款额度、进一步放松落户限制、加大对改善性住房需求的信贷支持等政策；交易环节方面，可适度降低交易税费等。中央政治局会议将“防范化解房地产相关风险”定为防范化解重点领域风险的首要任务，后续政策调控仍有增量空间。建议在延长“金融16条”适用期限的基础上，加大金融支持力度，适度调整房地产信贷政策，稳定房地产开发贷款投放，恢复资本市场房地产企业的融资功能和再融资功能；对于出险房企及项目，可通过引入秃鹫基金、AMC等具有不良资产处置经验的专业机构，采用收并购、破产重组、资产证券化等手段，推动盘活优质资产、提升违约债券处置效率；鼓励优质房企通过兼并重组等方式加强出险房企存量项目优化整合，推动化解及处置出险房企债务风险。中长期需妥善引导房地产行业转型，推动房地产行业向新发展模式平稳过渡。第一，匹配市场需求建立多层次住房供应体系，政治局会议再次强调“加大保障性住房建设和供给”，未来可加大对房企参与保障性住房、租赁住房建设的政策支持力度，在税收、信贷、土地供应等方面给予政策优惠；推行“租售同权”，适当提升核心大中城市的公共服务投入，逐步扩大惠及范围；以人口流入多的大城市为重点，针对新市民、青年人等群体提供定向购房补贴及济困等。第二，建立住房和土地联动机制，优化土地供给政策，逐步降低土地财政依赖。如科学合理把握土地供应节奏、结构，有效发挥价格在土地资源配置中的重要作用；优化存量用地盘活机制，推动集体地入市，有效盘活存量闲置、低效、破碎化土地，推进农村集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市、同权同价；土地供应中配套推出“只租不售”宅地，通过集中建设、配建等方式增加租赁住房的建设和供应。第三，创新房地产融资运营模式，健全房地产风险防范长效机制。如探索商品房预售制度改革，遵循“专户专存、专款专用、全程监管、节点控制”的原则，适度提高商品房预售门槛；创新金融融资工具应用，可通过REITs、CMBS等资产证券化产品拓宽融资渠道；合理引导市场预期，构建房地产纾困基金体系，充分发挥基金稳定房地产市场预期、保交付稳民生的积极作用。第四，探索“轻重兼容”与“增存并拓”房地产新业态。一方面，不断拓宽新业务赛道和新的商业模式，围绕不动产方向发展多元化轻资产业务；另一方面，具有专业化优势的房企还可以积极拓展资产管理业务，利用自身专业优势、高效运营不断提升资产价值和回报率，待项目现金流稳定后，发行REITs实现“投融管退”价值闭环，等等。（来源：中诚信国际，作者：袁海霞，中诚信国际信用评级有限责任公司研究院执行院长；张堃，中诚信国际信用评级有限责任公司研究院高级研究员）

金融界2023-07-26

房地产板块持续走高，迪马股份等多股涨停，房地产ETF(512200)上涨1.97%

，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。建议继续关注在当前城市和板块布局能级更高，货值弹性更大，规模成长确定性更强的优质国央房企。风险提示：界面有连云呈现的所有信息仅作为参考，不构成投资建议，一切投资操作信息不能作为投资依据。投资有风险，入市需谨慎!

有连云2023-07-26

下调中国今明年GDP！经济学家民调：中美经济前景分化中国通缩将持续4个月、推迟转向宽松

GDP增长速度低于预期，从消费、贸易到房地产市场下滑恶化等各个方面，其他数据都发出了警告信号。 “中国领导层对未来的政策表示出更加鸽派的立场，但仍可能推迟大规模刺激措施，”报道评论道。 (来源:Bloomberg) Nordea Markets首席经济学家图利·科伊武(Tuuli Koivu)表示：“我预计刺激措施的规模不会大幅加速中国经济增长。”该公司预计2024年经济增长为4%，远低于市场共识。“我认为风险偏于下行，这是我们应该习惯的新常态。” 多达73名经济学家回答了一系列有关中国经济和国家地缘关系的问题，彭博社的调查在上周关键经济数据发布后开始，在周一晚间政治局会议发表声明之前结束。经济学家对今年可能放松的货币政策仍持谨慎态度，受访者预计中国央行本季将1年期政策性贷款利率下调10个基点，高于此前预期的5个基点下调幅度。他们维持7月至9月期间存款准备金率下调25个基点的预期不变。在中国6月份消费者物价指数(CPI)持平后，受访者还在调查中指出了通缩风险。今年CPI预计平均为0.9%，低于之前调查预测的1.2%。当被问到他们认为通货紧缩压力会持续多久时，14名经济学家中有10人表示，会持续4个月或更长时间。 (来源:Bloomberg) 分析师对今年经济增长的其他潜在因素也存在分歧，包括美中关系状况，以及中国主导的提振私营企业信心的努力是否会奏效。在回答有关美国总统拜登政府近期高层访问中国问题的14名经济学家中，有7名经济学家表示，这些访问将缓解人们对中美经济风险的担忧，其余人则表示不会。 “中美正试图回到谈判桌来解决一系列冲突，”毕尔巴鄂比斯开银行经济学家Jinyue Dong表示。“然而，中美之间因意识形态问题和经济竞争而产生的内在冲突不可能一夜之间得到解决。” 这14名经济学家中有10名表示，他们认为私营企业信心在年底前会有所改善。最近几周，中国官员公开表示支持私营企业，因为疫情后的复苏可能陷入信心陷阱。中国政治局声明表明可能会提供更多支持，官员们誓言要增强对经济的普遍信心，特别是投资者信心和资本市场。 Danske Bank中国经济学家Allan von Mehren表示：“中国正处于一个困难时期，但另一方面可能会变得更加强大。不过，这可能需要几年而不是几个月的时间。”

秉哥说市2023-07-26

房地产产业链10余股涨停，龙头4连板，券商：行业有望迎来一轮普涨行情

出要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。中信证券认为，地产行业大势已经生变，具备资产运营和空间服务能力的公司应更有机会，在核心区域的核心资产有核心价值。但短期而言，基本面的螺旋向下已经意味着房地产成为宏观经济的主要风险点。这反过来将推动政策有力干预，从而有望在今年四季度扭转市场不断浓厚的悲观预期。我们看好调整充分、估值有吸引力的高信用开发行业龙头，也推荐现金流稳健、基本面安全的物业管理蓝筹公司。东吴证券今日指出，当前地产板块处于三重底部——估值底部、市场信心底部、机构配置底部，同时行业基本面仍处于持续探底过程。此次政治局的相关表述将有效提振行业信心，信心的修复将带动行业经历一轮显著的估值修复，行业首先有望迎来一轮普涨行情，而后的分化行情中在本轮调整中城市布局更优、投资更为积极、销售逆势增长的公司将获得进一步的上涨空间，推荐：保利发展、招商蛇口、越秀地产、华发股份、滨江集团，建议关注中国海外发展、保利置业集团。开源证券分析，本次政治局会议对地产表述更加温和积极，下半年核心一二线城市的房地产政策有望进一步优化。持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的：保利发展、招商蛇口、中国海外发展、华发股份、建发股份、越秀地产等优质央国企；万科A、金地集团、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。

金融界2023-07-26

这一中国交易是“世纪交易”还是“毁灭之路”？管理着6400亿美元的三位好友罕见发生冲突

资组合，Takei是愿意的。他对中国的房地产市场尤其警惕，因为中国的房地产市场出现了大量债务问题，以及由政府扶持的“僵尸公司”。 “很难想象中国强劲的经济从何而来，尤其是在债务方面，”他表示。

财经风云2023-07-26

鹰鸽大战，谁将胜出？一文看清美联储三大阵营及政策主张这些关键人物要盯好了

，价格呈上升趋势。她在7月份警告称:“房地产市场的反弹将给未来的通胀带来上行风险。” 中间派人物: 中间派由鲍威尔领导，他代表整个委员会，并在有时交战的双方之间寻求共识。联邦公开市场委员会的领导层，包括被提名为副主席的杰斐逊和纽约联储主席威廉姆斯，也支持鲍威尔的做法。自2005年以来，美联储理事们在货币政策上从未出现过分歧，美联储负责监管的副主席巴尔也被视为温和派。（图源：彭博社）观点: 他们的理由是，央行有必要继续加息(这是对鹰派的认可)，但随着周期接近尾声，加息步伐应该放缓(这是对鸽派的认可)。中间派同意鹰派对通胀的看法: 虽然鲍威尔最初在2021年称通胀是“暂时的”，但他积极加息，并继续强调有必要采取更多措施。他们还同意，劳动力市场需要走弱，以遏制物价压力，但他们不希望走得太远，导致经济陷入衰退。原因: 他们不指望价格会进一步迅速上涨。虽然商品通胀有所缓解，楼市似乎也可能进一步走强，但受就业市场火爆影响的服务业通胀可能会保持粘性。威廉姆斯在7月11日发表的一次采访中说:“要使通货膨胀率一路降至2%，不仅需要进一步降低劳动力需求，还需要增加失业率。”不过，“我预计不会出现衰退。” 重点注意事项: 杰斐逊已经成为鲍威尔的重要副手。正是他在6月会议前的讲话明确表示，暂停利率是肯定的。他呼应了鲍威尔的观点，并可能在暗示进一步的政策转变方面发挥关键作用。桑坦德美国资本市场(Santander US Capital Markets)首席美国经济学家Stephen Stanley表示:“他非常重视自己作为鲍威尔副手的新角色。” 鸽派人物: 亚特兰大联储主席博斯蒂克和芝加哥联储主席古尔斯比一直带头呼吁人们保持耐心。眼下美联储官员正在评估是否需要进一步加息，以及在多大程度上需要进一步加息来为经济降温。同样站在鸽派阵营的还有费城联储主席哈克、理事库克、波士顿联储主席柯林斯和旧金山联储主席戴利。观点: 鸽派默许了40年来最激进的加息，但现在认为经济面临的风险更为平衡，并担心进一步加息可能会不必要地损害劳动力市场。原因: 通货膨胀正在减速，鸽派将过去两年价格压力的原因主要归咎于疫情期间的供应链困难和经济快速变化造成的中断，而不是需求过度。他们还看到了美国经济放缓的迹象，并认为未来还会进一步放缓，鉴于货币政策存在“长期可变滞后”，博斯蒂克估计这可能需要18个月到两年的时间。鸽派进一步认为，随着实际利率(即经通胀调整后的利率)随着反通胀而上升，货币政策正在收紧，博斯蒂克称之为“被动收紧”。他们在很大程度上否定了许多鹰派人士对劳动力市场过热导致工资上涨和通胀的关注，并强调软着陆是可取的。看点: 古尔斯比是美国前总统奥巴马经济顾问委员会主席，被华尔街视为有影响力的人，也是美联储官员中最直言不讳的人之一，避免使用博士经济学家的典型行话。他对同事们对经济和劳动力市场过热的担忧持怀疑态度。古尔斯比6月30日说:“疫情是一个奇怪的商业周期。正常的规则不一定适用。”

财经风云2023-07-26

前瞻！政治局会议后，房地产政策优化的六大方向

“要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和‘平急两用’公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产”。整体来看，在政治局会议明确了政策方向之后，各地调整优化调控政策的节奏也将加快，而具体会有哪些政策出台，一方面取决于当前各地政策工具箱的空间，另一方面也与城市市场表现密切相关。根据中指监测，2022年以来，普通二线和三四线城市房地产限制性政策已基本放开，但仍有部分核心一二线城市政策较为严格，政策空间较大，同时，二季度以来多数城市房地产市场下行压力加大，因此，这些城市在市场过热时期出台的限制性政策均有优化可能。中指研究院通过梳理核心城市的政策现状，从新形势下稳市场角度出发，归纳了核心城市调控政策优化的六大主要方向：方向一：优化认房又认贷政策，降低首付比例，支持合理住房需求释放目前，多数城市首付比例已经降至监管部门要求的最低水平（首套最低20%、二套30%），认房又认贷的城市主要集中在北京、上海、广州、深圳、成都等城市，且个别城市二套首付比例较高，如北京、上海首付比例最低60%、50%（普宅），最高80%、70%（非普宅），严重限制了需要换房改善的购房群体，换房需求同样是合理住房需求，政策应适时调整予以支持，优化认房又认贷政策（二套房认定标准）、降低首付比例，激活核心城市置换链条，活跃市场交易。方向二：优化限价政策，稳定预期，让价格回归市场限价政策出台的初衷是在市场热度较高时实现“稳地价、稳房价、稳预期”，支持合理购房需求，但随着市场环境的变化，限价政策带来的负面影响愈发突出。价格倒挂不仅增加了真实住房需求的购房难度，也无法反映市场真实情况，违背了政策初衷。而在房地产市场调整压力增加的背景下，多个城市出台“限跌令”，也导致房企销售不畅，资金回笼受阻。在新的市场环境下，预计限价政策也将迎来优化，具体方式包括1）合理制定新房备案价和土拍环节限价标准，并预留浮动空间，使项目入市时售价更接近市场真实价格；2）取消“限跌令”、取消二手房指导价，让价格回归市场。方向三：优化法拍房、非住宅、离婚购房等限购政策，因区施策、一区一策帮助一二线城市郊区去库存部分核心城市限购政策涉及范围较广，如法拍房限购、居民离婚2年或3年内按原家庭拥有的住房总套数计算、购买非住宅需要购房资格等，一方面，在当前的市场环境下，优化法拍房限购政策更有利于各方处置资产，调整非住宅限购政策也有利于存量盘活，利于商办项目去库存；另一方面，离婚2年或3年的时间要求限制了部分离异家庭合理的购房需求释放，调整离异家庭购房的年限要求也有助于购房需求释放。另外，当前房地产市场呈现明显的城市分化和区域分化特征，即便是核心一二线城市，不同区域和板块之间也存在较大差异，核心区限购仍有必要保持一定力度，但对于库存压力大的区域可以按照因区施策、一区一策原则，优化限购限贷条件，向市场释放积极信号，促进库存去化。方向四：继续优化限售政策，进一步畅通一二手链条根据中指监测数据，2022年以来，南京、西安、苏州、长沙等近40城陆续对限售政策进行优化，部分城市如大连、兰州取消限售，多数城市以缩短限售年限为主。当前部分城市限售政策仍较为严格，长沙要求“网签满4年即可出售”，成都限售3年，部分项目限售5年，厦门岛内新房限售5年，限售时间长也限制了更多换房需求进入市场。优化限售将在一定程度上改善当地二手房市场的流动性，也有利于改善性住房需求释放。方向五：降低二套房贷利率、降低交易税费，降低购房成本 2022年四季度以来，针对首套房房贷利率的支持政策不断落地，而二套房房贷利率的调整一直被排除在外，当前二套房贷利率基准是在5年期以上LPR的基础上增加60个基点，也就是4.8%，部分城市甚至更高，较高的房贷利率也制约着改善客群的入市情绪，适度降低二套房贷利率，有利于提高改善需求入市积极性。 7月14日，邹澜司长在回答记者问时指出“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款”，未来各地有望结合当地实际情况降低存量房贷利率，进一步降低居民购房成本，释放居民消费潜力。另外，降低交易税费，如通过降低个人所得税、契税、增值税、中介费用等降低购房成本，也有利于修复置业预期。方向六：优化北京、上海等城市的普宅认定标准北京、上海的普宅认定标准调整也具备可能性，但标准调整或对市场带来较大影响，预计政府会相对谨慎。当前北京、上海执行的是2014年出台的普宅、非普宅标准，根据中国房地产指数系统百城价格指数，2023年6月，北京、上海新建住宅价格较2014年12月分别上涨约40%、60%，新房平均价格均超过4万元/㎡，二手住宅平均价格均超6万元/㎡。同时，根据中指数据，2023年上半年，北京四环至五环、五环至六环、六环外新建商品住宅成交套总价均值分别843万元、673万元、420万元，上海内环内、内外环之间、外环外新建商品住宅成交套总价均值分别达1509万元、1218万元、518万元，均明显高于普宅标准线。在优化方式中，结合生育政策、人才政策、养老政策等，对于多孩家庭、人才、老年人群优化住房政策，既满足了支撑合理住房需求释放，又能够避免市场大起大落，实现精准施策。整体来看，本次中央政治局会议释放了积极信号，明确了“适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求”，接下来各地也将结合当地实际落地相关举措，促进合理购房需求入市。若核心一二线城市政策能够及时优化调整，短期重点城市房地产市场有望逐渐筑底企稳。

金融界2023-07-26

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