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欧美银行业还存在哪些潜在风险点？

于金融危机前水平，偏离基本面的房价预示房地产市场调整压力加大。根据BIS数据，2009年-2021年期间美国商业地产价格累计上涨131.9％，虽然低于金融危机爆发前181.1％的累计涨幅（见图24），但与同期名义GDP涨幅相比，2009-2021年美国商业地产价格累计涨幅是名义GDP涨幅的2倍左右，高于金融危机前1.84倍的水平，说明美国商业地产价格偏高，偏离基本面较多，未来调整压力大。　　　　　　　　　　二是利率上行将从估值、现金流和融资三个方面冲击商业地产市场。首先，利率上升会降低拥有固定现金流收入（租金收入等）的商业地产的现值，一方面直接削弱企业将其作为抵押品获取融资的能力，另一方面增加存量商业地产贷款的违约风险，因为一旦商业地产估值低于贷款金额，借款人大概率会选择违约。其次，更高更久的加息周期将导致美国经济衰退风险增加，商业地产现金流收入或持续承压。如美国商业地产 REITs 净经营收入同比增速已从2021年二季度的23.8％快速回落至 2022 年末的6.8％（见图25），预计面对通胀强韧性、融资环境收紧、金融风险暴露的叠加冲击，2023年这一趋势将延续，不排除进一步加速的风险。最后，利率上行将会增加商业地产企业再融资的成本和难度。如根据 Trepp 数据，2023年一季度美国商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）发行量降至59.8亿美元，同比下降超79％，为2012年以来单季度最低值（见图26）。CMBS一级市场低迷，意味着地产企业再融资难度有所增加，抵御风险的能力明显下降。与此同时，美联储高级信贷员调查显示，2022年底约58％的美国商业银行报告收紧商业地产信贷标准，比例上升较快且接近前几次商业衰退时期的水平（见图27），说明当前商业地产信贷条件明显收紧，地产企业融资难度大幅增加。　　　　（二）银行部门商业地产抵押贷款敞口大　　根据美联储数据，2022年末美国商业抵押贷款（非农非住宅+多户家庭抵押贷款）规模约5.6万亿美元，占名义GDP的比重为21.5％（见图28），虽然低于2008年金融危机时期水平，但明显高于1980年代储贷危机时期，说明当前美国商业抵押贷款规模处于偏高位置，地产价格大幅调整会给金融体系带来系统性冲击。从持有人结构看，2022年末银行等存款机构持有50.6％商业地产抵押贷款（见图29），加上银行还持有大量以商业地产为底层资产的商业地产抵押贷款支持证券（CMBS），美国银行体系对商业地产债务的敞口更高。　　　　　　根据国际货币基金组织（IMF）2021年4月份发布的《全球金融稳定报告》，商业地产行业往往是不利宏观金融冲击的来源或放大器，其价格的下行将通过银行偿付渠道、抵押品渠道和非银金融机构渠道等三大渠道冲击以银行为主体的金融体系（见图30），容易与当前银行体系自身的金融风险发生共振，引发更大范围的金融风险暴露。　　　　（三）近七成商业地产贷款风险集中在小型银行　　2012年以来，美国国内银行商业地产贷款规模持续攀升，其中小型银行为增长主力，而大型银行持有规模整体平稳。从份额看，当前美国国内银行商业地产贷款规模约2.78万亿元，其中小型银行占比从2004年年中的52％提高至2023年4月份的69.6％左右（见图31），表明小型银行对商业地产贷款的敞口更大。从银行资产结构看，大型银行、小型银行商业地产贷款规模占各自总资产的比重分别为6.4％和28.7％（见图32）。与大型银行相比，商业地产贷款是小型银行的主要资产，若商业地产市场剧烈下跌，小型银行将遭遇巨大的信贷损失。　　　　　　（四）办公地产是商业地产领域的潜在风险点　　一是办公地产空置率高。2022年末美国商业地产股权REITs空置率降至6.4％，较2019年底回落0.1个百分点，但不同类别商业地产空置率分化明显。其中，办公地产空置率较2019年末提高4.2个百分点至10.7％，而公寓、零售、工业等其他类型商业地产的空置率上升幅度不大，甚至略有下降（见图33）。　　　　　　二是办公地产CMBS信用风险上升较快。CMBS拖欠率和特殊服务率是衡量商业地产信用风险的两个关键指标。拖欠率指贷款拖欠金额占贷款总余额的比例，该比例越高，CMBS违约风险越大；特殊服务率指正在接受特殊服务商服务的贷款总量占证券化贷款总量的比例，即当底层资产发生违约或发生事前设定的风险事件时，特殊服务商将代表投资者接手处理后续相关风险，因此该指标可以用来评估CMBS的信用风险。　　2023年4月份美国CMBS的拖欠率和特殊服务率分别录得3.09％和5.63％，分别较2022年低点回升17和83个基点，但距离金融危机时期和疫情期间的峰值水平仍有较大差距（见图34），说明当前美国 CMBS 的信用风险边际恶化，但恶化速度和风险水平均不高。分类别看，近期办公地产CMBS的拖欠率和特殊服务率上行较快，而其他类别地产两项指标均表现平稳（见图35-36），说明办公地产的风险较高，是商业地产领域的潜在风险点。　　　　　　三是办公地产交易量大幅下降、需求萎缩迹象明显。受疫后办公习惯可能发生永久性变化、经济衰退预期增强等因素影响，办公地产交易量大幅下降。如根据WFH Research数据，2023年4月美国远程办公比例高达28.4％，尽管低于疫情期间水平，但该比例是疫情前水平的数倍（见图37）；同时2023年一季度美国商业地产销售额降至疫情前长期趋势水平附近，但中央商务区和郊区的办公地产销售额大幅低于2005-2019年同期的平均水平（见图38）。这两个数据均表明，美国办公地产需求下降，未来价格和交易量继续下跌是大概率事件。　　　　

金融界2023-05-30

在中国经济每一个角落，小众商品正敲响警钟……

需求回升的时期。原因包括中国步履蹒跚的房地产市场和4月弱于预期的汽车产量。卡车运输的液化天然气中国对天然气有着巨大的需求，从卡塔尔和澳大利亚等偏远地区的大型项目通过海路输送，或者通过横跨亚洲大陆的管道输送。但最后几英里的路程往往是通过穿梭于中国各城市的卡车到达消费者手中，这是玻璃制造商和陶瓷工厂等行业迫切需求的晴雨表。这一价格已跌至近两年来的最低水平。需求如此疲软，以至于该国最大的海运液化天然气进口商甚至提出将其货物转售到国外。苯乙烯购房者的减少也意味着购房需求的减少，而购房往往伴随着一处新住所。苯乙烯的价格已经下降，这是一种用于制造冰箱等电器的塑料和橡胶的材料。在过去十年中，中国是世界上增长最快的市场，产能攀升至全球总量的40%以上。根据全国家用电器工业信息中心（NAIC）的数据，在第一季度家电销售额下降近5%之后，大连苯乙烯期货上周跌至2021年2月以来的最低水平。该中心主任Wu Haitao表示，问题在于个人收入增长放缓，以及白色家电的“低频率销售周期”。玉米淀粉玉米淀粉有着广泛的用途，存在软饮料中、作为调味酱的增稠剂，还有用在造纸和纺织工业中。中国每年生产近5000万吨玉米淀粉。尽管自中国解除新冠限制以来的几个月里，零售销售的表现优于其他经济指标，但4月份的增长速度低于预期。中国人口下降是另一个不利因素：玉米淀粉是婴儿配方奶粉的关键成分。纸浆今年2月，上海纸浆期货价格直线下跌，原因是春节假期后造纸厂的产量突然恢复，加上进口复苏。原本预计在中国重新开放后也会增长的国内需求未能跟上。与许多大宗商品一样，中国是纸浆的最大生产国和消费国，纸浆用于包装、出版和家居用品。但中国市场如此广阔，许多纸浆和纸张也需要从国外采购。

超启2023-05-30

会员

信托业的发展回顾与未来看点

万亿”投资计划，并于年末发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，具体涉及6大条、13小条政策措施，鼓励支持房企加大合理融资需求，各地方政府也配合中央纷纷成立地方融资平台以发展基础设施建设，充分发挥地产基建逆周期效能助推经济稳增长。乘此政策东风，我国地产基建在数年间出现爆发式增长，体现为地产和基建投资增速持续高位、住房价格和销售面积大幅增长，随之也催化了地产、城投和地方融资平台的贷款需求。　　　　当表内资金无法满足地产基建庞大的融资需要，一部分资金需求在政策鼓励下外溢至非银机构和信托融资，2010年后监管开始限制银行贷款投向地产，反而进一步催化了地产对信托融资的依赖度。2010年开始，房价上涨过快伴随经济回稳，政府开始逐步收紧地产政策，并先后出台“国十一条”、“新国十条”等限购政策抑制房价增长。同时，前期无节制的贷款融资也导致地方债务激增，2010年末地方政府性债务余额高达10.72万亿元，国务院和银监会先后出台《关于关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》、《关于地方政府融资平台贷款清查工作的通知》、《关于加强融资平台贷款风险管理的指导意见》，地方融资平台被限制从银行获得贷款，银行表内信贷扩张得到约束。然而，此时地产基建的行业发展却并未同步收紧，银行直接信贷融资口径的收缩反而导致行业对非银信托融资的需求更甚，进一步催化了信托行业的市场规模。从银行和非银部门投向地产开发的贷款增速来看，2008-2010年间两者基本保持同步增长，2010年后银行部门明显回落，而非银仍保持高位。　　　　在此般背景下，银行资金开始借道信托投向地产，信托产品的通道业务属性逐渐显现，监管对此类业务先松后严，但以银信合作为代表的通道模式仍推动信托产品的市场规模实现高速增长。2008年，银监会印发《银行与信托公司业务合作指引》，明确银行和信托在合作业务中应建立双方独立核算、风险隔离的运作机制。银信合作被监管认可，正逢银行在融资业务受限后急需找到一种突破监管实现表内资金表外化的通道工具，也对应此时地产基建行业的火热需求，监管套利最终推动通道类信托业务市场规模的大幅扩张。银行在吸纳居民储蓄后通过购买监管约束较少的信托计划，再由信托产产品向外部融资人发放贷款，使资金在规避表内监管的同时达成向外投放信贷的目的。虽然在2010年以后，银监会已注意到此类业务的潜藏风险并开始限制银信合作，同年《信托公司净资本管理办法》也开始强化了对信托公司的内部风险计量并提高信托公司开展通道业务的资本占用，但在此时地产结构性行情的吸引下，通道类业务仍推动信托产品的市场规模持续扩张。数据上，截至2012年末信托机构管理资产总规模达7.47万亿元，而其中融资类信托作为银信通道业务的主要模式，资产余额已突破4万亿元，占信托管理资产总规模近50％；投向地产基建的资金信托资产余额占比在2010年初一度超过50％，此后受监管限制虽小幅回落但仍保持在40％以上。　　　　增速放缓（2013-2015）：大资管时代竞争加剧，通道多元化稀释增量　　2013年后地产政策收紧，而2014-2015年间火热的资本市场成为信托行业新的风口，以伞形信托为代表投向金融机构和证券市场的信托余额持续上涨。2013年“国五条”的出台推动房价限价调控措施、房产税改革立法的加速落实，土地成交面积和地产销售增速持续下行，银行开始收紧向地产领域的通道融资。然而受GDP“破8”后经济增长压力逐渐加大影响，2014年起央行货币松绑叠加财政逆周期发力，地产周期再度上行。但此时地产已不再是各大资管争逐的核心标的，而资本市场在2014-2015年间出现了一波空前绝后的“结构性”行情，迅速吸引了市场资金的目光，以伞形信托为代表投向金融机构和证券市场的信托产品成为当时主要的规模增量。截至2015年末，资金信托中投向证券市场和金融机构的产品规模达5.63万亿元，占到资金信托总规模的38.28％。　　　　然而在这一阶段，信托市场规模虽保持扩张但增速却明显回落，一方面源于其自身杠杆和违约风险加速暴露。伞形信托主要投资于证券市场，其不仅在投资范围上较为灵活，同时多交易单元的设计模式使其天然成为信托公司加高杠杆的工具。然而其底层账户的交易匿名化也导致监管难度增加，高频大资金的交易轮动导致市场波动水平大幅上升。2015年4月17日，证监会公开发言强调两融业务合规风险，明确不得以任何形式通过股票配资、伞形信托等产品违规入市，受此影响银行部门开始有意识收缩信托配资比例。同时在前期高速增长后，市场上存量产品的集中兑付也加剧了信托产品的风险暴露，信托延期与违约事件时有发生，也导致投资者对产品配置趋于谨慎。　　此外，大资管时代背景下券商资管、基金专户的强势崛起也导致银行通道选择多元化，对信托产品造成了一定业务分流。2013年，证监会开始鼓励券商、基金创新改革，券商资管和基金子专户作为新生势力在投资范围上监管约束更少、在管理费率上成本更低，过去单一的银信合作逐渐衍生至银证、银基和银保合作。与此同时，2013年银监会发布《关于规范商业银行理财业务投资运作有关问题的通知》，宣布银行理财资金投资非标产品的比例不得超过产品余额的35％，这也导致在有限的配置空间下资管行业“内耗”加剧，过去银信合作下的直接融资类信托开始转型为事务管理类信托，一定程度上降低了信托吸纳资金的效率，最终导致其份额增长进一步压缩。从结构上看，2012年时信托在全资管市场的占比达到27.73％，截至2016年已不足20％；而券商资管和基金专户的市场规模从2012年的1.89万亿元和0.76万亿元，至2016年升至17.31万亿元和16.89万亿元，市场占比则分别达到16.36％和15.96％。　　　　落日余晖（2016-2017）：大资管时代竞争加剧，通道多元化稀释增量　　金融“强监管”风雨欲来，银监会对银行表外资金运用限制加强，券商资管和基金子通道业务受限，通道业务被限制于信托行业导致资金回流，市场出现泡沫增长。2016年银监会启动MPA考核试点和2017年银行业“二三四十”专项整治导致银行表外资金运用受限，过去中小行通过发行存单实现负债端资金无节制扩张被严令禁止，同业业务、监管套利等行为被勒令整改，使得通道业务的资金源遭到限制。而针对彼时信托的同类竞品，2016年证监会先后发布《关于修改证券公司风险控制指标管理办法的决定》、《基金管理公司子公司管理规定》等文件，通过设置资本杠杆率、净资本等指标要求，逐步严格化证券资管子和基金子的风控体系，券商资管和基金专户进行通道业务的成本大幅上升。此外，银监会开始强调通道业务应限制于信托领域，在资金供给减少、可选产品受限的情况下，信托行业在资管新规“强监管”时代到来前反而吸纳了大量前期分流的通道需求，其市场规模于2017年达到 26.25亿元的峰值，资管市场占比达23.52％。　　　　然而盈不可久，2016-2017年或是信托传统业务模式最后的“落日余晖”，规模泡沫增长的同时也为信托行业内部信用风险的发酵埋下隐患，2018年资本新规出台标志着金融去杠杆时代正式到来，信托行业也迎来了一段漫长的“转型阵痛期”。　　市场调整（2018-2021）：资负两端双重压力，违约风险逐渐暴露　　资管新规出台后，信托展业负债端揽资和资产端配置均遭到较大限制，导致信托市场规模和资产收益率大幅回落。2018年资管新规发布后，针对当时资管行业中出现的违规操作进行集中整改，资金池运作、刚性兑付、期限错配、受托关系不清等问题被重点约束，强调资管市场应逐步消除多层嵌套及通道服务，回归“受人之托，代人理财”的信托本源。（1）一方面过去作为其负债端重要来源的银行理财在摊余受限和净值转型后不仅规模大幅回落，其出表配置信托等非标类资产也在去通道进程下遭到严格限制。（2）而在资产端，资管新规后监管部门进一步落实了信托业的实施细则，明确资金信托受资管新规约束，2020年银保监会先后发布《信托公司资金管理暂行办法（公开征求意见稿）》，限制非标资产不得超过全部集合资金信托实收规模的50％，规范期限错配和非标投资受限促使信托被迫转型，叠加机构本身主动管理能力不足，最终导致资产收益率大幅回落， 2018-2022年间信托市场规模基本维持负增长。　　　　基本面压力和地产周期回落成为加速信托内部风险暴露的“最后一根稻草”，房地产信托违约金额和信托风险项目数量大幅上升。虽然在2012年后信托投资在地产基建中的集中度有所回落，但在2018年后受新一轮逆周期政策下再度小幅回升，存量信托中地产基建的占比仍然维持在30％左右。然而2020年的疫情冲击导致基建投资增速基本零增长，而地产周期也彻底式微，体现为住宅价格和销售面积持续回落，大量高杠杆房企出现资金周转困难并无力偿付债务，政府于2020年9月发布“三道红线”政策通过资负指标以限制地产企业不断借新还旧、无节制拿地融资的业务模式。地产周期的“爆雷”最终加速了信托行业内部信用风险的暴露，2020-2021两年内房地产信托违约金额占比分别为10.70％和64.34％，2022年1-8月受“断贷事件”影响进一步升至72.33％，此外信托风险项目数量自2018年起也明显上升。为控制存量风险，2020年6月银保监会颁布《关于信托公司风险资产处置相关工作的通知》，重点聚焦信托公司表内外风险处置和化解工作，要求信托公司压降违法违规严重、投向不合规的融资信托业务，严格把控资金流向。　　　　立足当下：信托业内部结构的变化　　以资管新规为起点，围绕政策指导加快实现规范转型和化解风险是近年来信托行业发展的主旋律，对应信托业内部结构也正发生着潜移默化的转变，具体可以归纳为以下几方面：　　主动管理转型与融资类压降　　资管新规启动信托行业去通道化进程，近年来监管部门的窗口指导要求信托压降直融类信托，目前融资型信托占比已不足15％，主动管理型占比持续提升，预计未来将进一步增加。虽然2020年末信托行业融资类信托已不足5万亿元，但监管思路却并未转向，2022年初监管部门再对部分信托公司进行窗口指导，要求融资类信托业务规模继续压降20％。截至2022年末信托产品中融资型产品规模为3.08万亿元，占全市场比重为14.55％。与之相对的是主动管理型产品占比大幅上升，2022年末产品规模达到18.06万亿元，且细分产品中投资类产品规模大幅上升。这反映信托行业的功能定位在资管新规后发生重大变化，从过去的融资中介逐步开始注重资管服务，但也对信托公司的投研能力提出了更大的挑战。　　　　另一视角着眼于信托行业的资产结构，2022年末资金信托中交易性金融资产占比达到45.48％，公允价值计价资产规模上升的背后是信托公司对积极投资策略的不断探索，也反映整体业务向主动管理转型的趋势。截至2022年末，资金信托管理资产中交易性金融资产投资规模达6.84万亿元，占比为45.48％，2021年则为25.05％。在我国金融业全面实行IFRS9会计准则后，大量过去以摊余计价的金融资产转为公允价值计价。而信托业交易性金融资产规模大幅上升，虽会导致机构营业收入波动加剧、资产管理难度上升，但也侧面反映目前行业对主动管理积极的转型态度。　　　　去地产、去同业，重实业、重证券　　“一升三降”趋势明显，信托业加速去地产、去同业，2022年投向证券市场的资金信托规模跃升首位，工商企业则位列其次。从资金投向上看，“一升”对应资金信托投向证券市场的占比大幅上升，在资管产品非标转标、投资者需求逐步多元化等因素影响下，2022年末资金信托投向证券市场的规模占比达到28.99％，超越工商企业成为资金信托的第一大流向领域。而“三降”对应资金信托投向基建、地产和金融同业的占比持续回落，主要受资管新规以来政府强化金融嵌套监管、防控地方债务风险以及地产政策趋严等因素影响，2022年末投向基础产业、房地产、金融机构的资金信托占比分别为10.60％、8.14％、13.39％。此外，在政府持续引导金融体系服务实体经济的政策基调下，资金信托流向工商企业的占比自2017年后显著增加，但近两年受基本面下行引发的融资需求不足影响，占比于2022年末回落至26.00％，目前仍是资金信托的第二大流向领域。　　　　值得注意的是，目前债券投资在信托产品中的参与投资度与日俱增，现金管理类、纯债和固收+类信托产品已成为各大机构展业扩容的重要着力点。相较于券商和基金公司，信托公司在投研能力上优势相对有限，而固收类资产具有波动较小、风险较低的特点，与信托公司的风险偏好相对适配。目前信托公司所发行的固收类产品以现金管理类为主，策略上主要投向高流动性、低风险的票息类资产。而纯债和固收+虽然起步较晚，但伴随信托机构投资经验的不断丰富和投研体系的加速构建，已经成为各大机构重点布局的发展方向。截至2022年末，以债券为主要投资对象的证券投资信托规模达到3.43万亿元，占资金信托总规模的22.83％。　　　　　　非标转标推动债市参与度提升　　目前监管环境对非标信托展业限制较大，标品信托则迎来大幅发展。标品信托是指信托公司在资本市场或债券市场通过成立信托产品，对一些标准化金融产品及其衍生品进行直接投资的方式，透明的底层资产价格与较好的流动性使其在监管限制非标的背景下市场占有率大幅上升。2022年下半年标品信托成立规模达到4270亿元，较上半年环比上涨132.78％；而非标信托成立规模仅2640亿元，较上半年环比下降5.17％，同时其平均预期收益率也持续回落，截至2023年4月非标信托产品平均预期收益率为6.61％，较2022年1月价格降低38bps。　　　　标品信托在产品结构上固收类占比超过80％，非标转标的发展趋势或为债券市场带来更多增量资金，并推动信托产品在债市参与度持续提升。2022年1月至2023年4月间成立的所有标品信托中，固收类产品总规模为5526亿元，占比达到80.22％。考虑到目前信托业虽然资金规模庞大，但业务体系复杂导致实际在债市的参与度较为有限，伴随信托行业内部投向证券市场的产品比重上升和非标转标的长期趋势，我们预计未来信托将持续为债市带来更多的增量资金。　　　　着眼未来：哪些新问题值得关注？　　新发减少、预期转弱、到期增加的三重压力　　2023年1-4月集合信托产品发行持续低迷，而产品预期收益率自2022年初以来也大幅回落。信托业在撕去通道标签后，虽积极投入主动管理转型，但在规模扩张上仍面临重重阻力。2023年1-4月，集合信托产品共计新发2750.78亿元，较2022年1-4月同比减少24.28％。此外，虽然信托业2022年在证券投资信托领域“高歌猛进”，但其整体市场的平均预期收益率仍受到监管约束、基本面下行、违约事件增多等因素的影响而持续回落，导致市场投资意愿进一步降低。　　　　2023年下半年集合信托产品将迎来新一轮到期高峰，兑付压力伴随银行理财、公募债基等同类资管竞品在风险企稳后优势，信托业在规模保有上面临较大压力。2023下半年信托行业共有1.86万亿产品到期，较2023年上半年环比上涨23.36％，较2022年下半年同比上涨30.94％。新一轮到期高峰伴随银行理财、公募债基风险企稳后开始吸纳资金回流，信托业下半年或面临较大的规模保有压力。横向对比来看，信托产品在渠道建设上不及银行理财，在投研能力上不及券商资管子和基金公司，在负债稳定性上不及保险机构，如何充分发掘行业优势、专注提升资管服务能力将成为信托业在转型阶段的破局关键。　　　　“三分类”新规的积极意义　　2023年6月信托“三分类”新规将正式落地实施，作为资管新规后信托业首份专门性监管文件，其在消除业务模糊边界之余，或引领信托业开展新一轮业务创新。2023年3月，原银保监会发布《关于规范信托公司信托业务分类的通知》，信托分类新规将于6月1日正式落地实施。具体标准上，此次分类新规将过去银监会确立的八类信托划分为资产管理、资产服务、公益慈善三大类框架，并根据业务性质和服务内涵，细分出7个二级子项和25个具体品种。从意义上看，“三分类”新规受限明确了资产管理类信托属于私募资管产品并适用于现行资产管理的监管标准，进一步减小了违规业务、监管套利的空间；同时资产服务信托被排在首位，其内部业务边界被有效厘清，反映监管引导信托逐步回归“服务”本源的同时，也鼓励机构开展业务创新，保险金信托、预付类信托、家庭服务信托、风险处置信托等产品或成为未来中小信托机构发力转型的重要方向；而公益慈善信托则将充分发挥信托在社会财富三次分配中的工具作用。　　　　存量风险化解仍是重点议题　　2022年信托业整体利润大幅回落，地产风险和基本面冲击影响下，部分信托公司不良资产率明显上升，以地产信用违约为代表的存量风险化解仍是未来行业的重点议题。根据21世纪财经报报道，2022年60家信托公司总计实现营业收入1284.17亿元，同比下降15.60％，实现净利润416.19亿元，同比下降22.2％。我们进一步统计了管理资产规模超过5000亿元的12家信托公司的不良资产率，其中5家公司小幅下降，2家持平，剩余5家普遍上升1-2％，其中中融信托和五矿信托的不良资产率分别自0％、8.79％上升至3.42％、10.95％。具体来看，存量风险仍集中于地产行业，我们根据用益信托披露数据测算，2022年房地产信托违约金额高达882亿元，占信托产品违约总规模的73.34％。虽然政府自去年11月以来先后出台包括“金融十六条”、首套房利率下调指引等措施稳定市场，但3月后地产“小阳春”结束、低迷的价量指标反映政策传导和楼市企稳仍需时日，3月房地产信托违约金额再次高达96.95亿元，伴随下半年新一批信托产品将迎来集中兑付，地产信托的风险化解问题仍不可掉以轻心。　　　　标品信托如何更进一步？　　标品信托中债券类产品过去三个月内表现最佳，预计中长期的债市利多环境或进一步打开标品信托的收益空间。截至2023年4月，期货及衍生品、多资产、组合基金、股票、债券类标品信托的月度平均收益率分别为-1.1％、-0.33％、-0.51％、-1.44％和0.33％。相较于其他类产品，债券类标品信托的收益波动较小，但业绩预期更为稳定，4月以来的债牛行情业推动其收益领跑其他各类产品，适合风险偏好适中的资金配置。预计经济复苏动能放缓下，中长期债市仍处于利多环境，未来固收类标品信托的收益表现仍有进一步上升可能。　　　　目前部分标品信托采用TOF模式，通过委托专业投资机构弥补自身的投研劣势，未来信托机构一方面可继续布局该类业务，但也应注重自身主动管理建设，真正搭建投研驱动的资管服务体系。TOF模式指信托公司募资成立母信托产品后，由受托人根据产品风险收益和投资策略，委托优质的阳光私募、资管产品或私募基金进行标品投资，目前在标品信托中的比重约占20％-30％。TOF模式弥补了信托公司自身缺少专业投研团队的优势，同时也具备产品定制化、资金灵活化、收益低波动的特点。然而，过渡依赖TOF类的委外模式也会导致信托业务同质性较高、产品实际收益率有限等问题，难以真正撬动市场整体规模的快速增长。未来信托公司可继续加大此类业务在标品信托中的比例，通过低波稳定收益获取用户和资金的黏性，但归根结底仍应加速自身投研体系建设，不断提升资产管理和服务水平，真正提升行业的核心竞争力。　　　　后市展望　　结合前述分析，我们认为2023年下半年信托业发展或有以下几方面变化：　　（1）规模增长压力较大：4月居民存款余额首次减少，超额储蓄初显回流迹象，信托业市场将迎来一定增量资金，但过去三年内信托业在“强监管下”增速缓慢，下半年同业竞争和到期高峰将导致其市场规模面临较大的增长压力。　　（2）业务结构继续优化：业务形式上，“金融十六条”对信托向地产融资有所放宽，但考虑到目前地产市场风险仍未出清、融资需求相对低迷，预计融资类信托占比仍将继续回落但速率放缓，而投资类信托占比将进一步上行。　　（3）资金投向中证券市场和工商企业占比上升：伴随基本面温和复苏、宽信用稳步推进，实体经济融资需求将逐步修复，投向工商企业的信托占比或有所反弹，而证券市场占比或进一步上升。　　（4）标品信托继续发力，信托业在债市参与度将提升：在目前监管套利、非标嵌套被严格杜绝的情况下，以债券投资为主的标品信托近年来得到持续发展，预计中长期债市利多也将打开产品的收益空间，其市场规模料将持续上升，信托业债市参与度将有所提升，但也需关注信托资管能力较其他机构仍有差距，目前主要产品集中于现金管理类，同时TOF模式业也占据相当一部分比例，未来标品信托可进一步增加更多纯债类型或固收+策略的尝试，在运用TOF模式之余也加快自有投研体系的建设。　　（5）资产服务类信托值得重点布局：除资产管理信托外，信托业发展还需找准产品定位并抓牢自身优势，可以聚焦此次分类新规提出的资产服务类信托，作为管理机构开展特定目的的服务型产品，保险金信托、家族服务信托、风险处置信托等产品或成为重点布局方向。　　风险因素　　信托监管政策超预期调整；债市波动幅度加剧；经济超预期复苏。

金融界2023-05-30

马斯克警告：美国房地产市场正面临一场可能走向崩溃的危机

毫不避讳地发表自己的看法，最近他对美国房地产市场发表了看法。这位超级亿万富翁兼特斯拉(Tesla)首席执行官兼推特(Twitter)所有者表示，他认为房地产市场正面临一场可能走向崩溃的危机。 PayPal前首席运营官COO大卫·萨克斯(David Sacks)周一(5月29日)转发一条有关洛杉矶商业地产危机的推文，该推文写道：“洛杉矶的办公大楼平均每英尺负债230美元，今年唯一售出的大楼以每英尺154美元的价格出售。亏了很多钱。洛杉矶最大的房东，加拿大巨头布鲁克菲尔德今年已拖欠了超过10亿美元的贷款。” 萨克斯称：“洛杉矶办公大楼的售价比其背负的债务还低。旧金山和其它大城市也如此。” 马斯克对萨克斯的推文进行回应称：“商业地产正迅速崩溃，接下来是房价”。 (截图来源：推特) 5月13日，数字资产托管和安全公司BitGo的首席运营官Chen Fang发推称：“现在有房的人卖不了，租房的人买不起。我们陷入了这种困境，直到就业市场崩溃。现在拥有房屋的人被迫拖欠抵押贷款，将房地产市场送入下一个死亡螺旋。” 看到Fang的推文后，马斯克发了一条自己的推文回应说：非常准确。” 毫无疑问，美国房地产市场目前面临着一些严峻的挑战。美联储的数据显示，房价仍处于历史高位，库存仍然很低，抵押贷款利率在过去几年里翻了一倍多。根据美国抵押贷款银行家协会(MBA)最近的一项分析，2022年美国银行业在抵押贷款上首次出现亏损。去年独立抵押贷款银行和特许银行的抵押贷款子公司每笔贷款平均亏损301美元，而2021年每笔贷款平均盈利2339美元。今年银行业危机加剧了这一问题，导致银门银行(Silvergate Bank)、硅谷银行(Silicon Valley Bank)、签名银行(Signature Bank)和瑞士信贷(Credit Suisse)倒闭。今年3月，大卫·萨克斯警告称，美联储正在进行的加息可能会打击银行、商业房地产和政府债务，马斯克本人也对这场危机发表了看法。据《商业内幕》报道，马斯克在推特上回应了这些评论：“同意。” 银行业危机的一个副作用是，金融机构收紧了贷款标准，这使得获得抵押贷款变得更加困难。今年3月底，马斯克在回应一条有关美国商业房地产债务的推文时表示：“这是目前最严重的、迫在眉睫的问题，抵押贷款也是如此。” 在今年4月份的一次采访中，马斯克再次就商业地产可能引发的危机作出警告，称“今年再过一阵子这将成为一件非常严重的事。”马斯克指出，居家办公趋势大幅减少了全球办公楼的使用，对商业地产不是好兆头，几乎所有城市的商业地产空置率率都创下了历史新高，银行业可能因此陷入危机。美国金融、投资界大佬近期频频对商业地产发出警告。穆迪分析(Moody 's Analytics)的数据显示，今年第一季，美国商业地产价格出现10多年来的首次下跌，突显出银行业面临更多财务压力的风险。 5月17日，穆迪的数据显示，今年第一季，美国商业地产价格自2011年以来首次出现下跌，跌幅不到1%，主要是受到多户住宅和办公楼价格下跌的拖累。 (图片来源：彭博社) 穆迪分析首席经济学家Mark Zandi表示：“更多的价格下跌即将到来。”危险在于，这将加剧许多银行面临的困难。在过去一年利率急剧上升的情况下，这些银行正努力保住存款。 “股神”巴菲特的“黄金搭档”查理·芒格(Charlie Munger)日前发出警告称，美国商业房地产市场正在酝酿“一场风暴”，随着房地产价格下跌，美国银行业“充斥着”他所说的“不良贷款”。这位伯克希尔哈撒韦公司(Berkshire Hathaway)副董事长在接受英国《金融时报》采访时表示：“情况远没有2008年那么糟糕。但银行业会遇到麻烦，就像其他地方会遇到麻烦一样。在好的时候，你会养成坏习惯…当不景气来临时，他们损失惨重。” 美国亿万富翁、阿波罗全球管理公司联合创始人罗文(Marc Rowan)近期表示，美国银行业危机只是部分结束了，下一波危机可能很快就会到来，来源就是美国商业房地产市场。他解释道，预计银行业将收缩贷款，导致信贷环境紧缩。摩根士丹利首席投资官兼首席美国股票策略师威尔逊(Mike Wilson)则警告称，美国商业房地产价格可能会从峰值水平暴跌40%。该跌幅比2008年全球金融危机时更加严重，当时的跌幅约为35%。

tqttier2023-05-30

上海豪宅太疯狂！打中稳赚2000万！亿万富豪为购房结成“一日夫妻”?刚刚最新进展来了！暂停销售摇号，退钱

云锦东方”开发商上海东航置业表示为维护房地产市场秩序，保障购房人合法权益，将暂停原定于2023年6月1日10时00分在上海市东方公证处举行的《云锦东方云筑》开盘销售摇号排序活动及后续相关活动。至于后续销售活动将另行公告。　　同时，上海东航置业还发布退款公告，如需退出本次认购活动的认购人可以退还认购金，退款办理时间2023年5月30日至6月7日。　　而“云锦东方”从当初的火爆认筹，到被监管喊停，再到可以申请退钱，不过聊聊数日。从火热的豪宅“当红炸子鸡”到“见光死”，豪宅“云锦东方”又都发生了啥？　　打中一套云锦东方稳赚2000万　　这一切要从5月12日说起。　　5月12日，上海徐汇区楼盘云锦东方三期二批次开启认购。云锦东方一经入市就遭到各路资金疯抢。尽管5月16日是认筹截止的最后半天，人气依然“异常火热”。当天上午8时50分，认筹入口就已排起约100米的队伍。　　监测数据显示，截至5月16日认购结束，云锦东方认购总数已超950组，而此次放出的房源仅105套，认购率高达905%，轻松打破今年上海新房认购率纪录。　　公开资料显示，云锦东方备案均价为16.4907万元/平方米，其中洋房均价13.2万元/平方米，别墅均价17.82万元/平方米。本次户型面积段在177至408平方米，房源总价约2400万元至9600万元。　　而周边的二手房均价多少？以链家的成交记录来看，云锦二期去年至今的成交均价在20-26万之间。　　也就是说，只要打中一套云锦东方，就能稳赚2000多万！据一些购房指南分析，以本次的均套面积355平为例，按照当下二手房的成交价，用最最最保守的倒挂：每平米6万来计算，355平*6万/平 = 2130万！！！　　这甚至高于许多上市公司一年的净利润。　　“史上最严”的冻资甚至一度影股市　　而云锦东方作为豪宅的定位并不是为普通人准备的。　　云锦东方有着“史上最严”的冻资要求：500万认购金，首套900万、二套2900万的冻资，并且冻资证明需要徐汇区的银行网点，外加要求一年内的流水单，也是上海积分制以来首个要求银行流水的新盘。　　但是而如此高的冻资门槛，并未挡住富豪们套利的热情。　　私募大V吴悦风老师在微博吐槽称，本来一个上海的朋友约好了来北京小聚，突然说来不了了，我以为有什么情况多问一句。他说：他在忙着认筹云锦东方。　　甚至云锦东方的冻资还影响了近期的股市。有分析师称，云锦东方的打新，直接把市场带回调了。　　黄牛离谱操作有人假结婚参与认购　　当然也有“不够格”资金为了获得申购资格在疯狂钻空子、加杠杆。各类黄牛疯狂操作，他们以假结婚、代持等方式钻各种空子。认购现场除了有提供资金、帮忙代持的中介、黄牛，更有甚者，传闻有人假结婚以推高积分获得购房资格。　　至于黄牛的操作有多离谱，蓝鲸财经在文章中透露，云锦东方排队的不止购房者本人，还有助理、媒体、房产中介、甚至还有装修队。“抓人结婚”的表达可能有些过激，但的确有手上拿着几套资料的人跟购房者搭讪、交谈。因为排队的人太多，也有民工表示可以“5000块钱带进去”。　　除了直接上前搭讪，还有不少黄牛会通过楼盘外停车的车牌以短信、电话的方式联系到购房者本人。大概8-10元一条，几分钟就能（通过某些机构）给到联系方式。“其实很多上海新房的认购，以及一些同行之间的二手交易竞争，是通过这种比较隐秘的方式。” 　　参与本轮认购的认购者用“礼崩乐坏”一词表达了他对黄牛猖狂的气愤。“连自己夫人叫什么、对方真实信息都不知道，还有坐着轮椅的，是不是太离谱了？” 　　张大伟: 房地产市场的分化越来越严重　　对此，中原地产首席分析师张大伟曾表示房地产市场的分化越来越严重了，大部分城市的楼市已经逐步丧失投资属性！不同城市楼市必然分化发展，同一个城市内部分化也剧烈！　　张大伟称全国住房库存巨大且创了新高。中国楼市已经进入了总量过剩，供求关系强弱分化比较明显的情况，特别是在人口出生率没出现转折的背景下，楼市供应过剩的行情应该会存在非常长一段时间。一二线城市只有好地段涨，郊区难涨；三四线城市个别城市好地段还能涨，经济太弱，没人流入的城市可能永远也不会涨了，就是进入鹤岗化。

金融界2023-05-30

20岁小伙月入6000背百万房贷：杭州州二手房卖不掉房东开始焦虑了现在接盘当房奴会有怎样的结局？

作的话，会考虑全职摆摊。　　当下整个房地产市场表现低迷，日前有报道称，近期，杭州二手房市场整体陷入低迷，成交难度加大，房东之间出现较大焦虑情绪。数据显示，2022年5月，杭州市区二手房成交量仅4300多套，相比3月份上万套的高点大幅下滑。而二手房挂牌量则居高不下，超过21万套。　　这意味着多数二手房小区成交乏力，一些小区数月未出现成交。面对难以卖出的房源，不少房东已经出现较大焦虑。有房东不得不一降再降，最终低于市场价20-30％才卖出房子。甚至有房东表示除了降价外，还愿意跟买家分担交易中的各项税费，并通过熟悉的中介帮买家省去中介费，只为尽快售出房源。　　中国房地产经历了连续多年的大涨，从1998年我国取消分配福利房开始，楼市进入市场化。随着中国经济的高速发展和城镇化率大幅提升，加之其被赋予的金融属性，房地产走了约20年的牛市。但房子也是商品，是商品就没有只涨不跌的，也会有周期，有牛熊市。房地产大势已去，长期的大熊市已经在路上了，现在还远未结束。　　整个房地产市场也远未出清，如负债2万亿的皮带哥的问题距离解决还很远。房地产市场出清的标志性信号是有一大批中小房企倒下，某些知名房企的名字从地球上被抹去。不出现这些信号，房地产市场难言见底。　　总之，房价依然在下行周期中，当前买房并非是明智之举。尤其是资金实力不足的情况下，高负债当“房奴”，一旦遭遇房价下跌或则失业等情况，就有断供的风险，损失会很惨重。当下，居民购房应该量力而为，要有足够的风险意识。

金融界2023-05-30

上海东航置业：暂停《云锦东方云筑》开盘销售摇号排序活动

及后续相关活动的通知》。通知称，为维护房地产市场秩序，保障购房人合法权益，将暂停原定于2023年6月1日10时00分在上海市东方公证处举行的《云锦东方云筑》开盘销售摇号排序活动及后续相关活动。

金融界2023-05-30

上海豪宅项目“云锦东方”最新进展来了！暂停销售摇号，退钱

云锦东方”开发商上海东航置业表示为维护房地产市场秩序，保障购房人合法权益，将暂停原定于2023年6月1日10时00分在上海市东方公证处举行的《云锦东方云筑》开盘销售摇号排序活动及后续相关活动。　　上海东航置业表示有关云锦东方认购销售开展活动将另行公告。　　同时，上海东航置业还发布退款公告，如需退出本次认购活动的认购人有权要求退还认购金，退款办理时间2023年5月30日至6月7日。　　而“云锦东方”从当初的火爆认筹，到被监管喊停，再到退钱，不过数日。　　5月12日，上海徐汇区楼盘云锦东方三期二批次开启认购。监测数据显示，截至5月16日认购结束，云锦东方认购总数已超950组，而此次放出的房源仅105套，认购率高达905%，已然打破今年上海新房认购率纪录。　　由于新房限价，本批次云锦东方房源的一二手房单价价差约为10万元/平方米，若以此粗略计算，买到面积最小的房子，总价差也可达到1770万元，这甚至高于许多上市公司一年的净利润。　　巨额价差倒挂吸引来的还有各类黄牛，他们以假结婚、代持等方式钻各种空子。认购现场除了有提供资金、帮忙代持的中介、黄牛，更有甚者，传闻有人假结婚以推高积分获得购房资格。

金融界2023-05-30

上海东航置业：暂停《云锦东方云筑》开盘销售摇号排序活动

相关活动的通知》。　　通知称，为维护房地产市场秩序，保障购房人合法权益，将暂停原定于2023年6月1日10时00分在上海市东方公证处举行的《云锦东方云筑》开盘销售摇号排序活动及后续相关活动。

金融界2023-05-30

马斯克已经到达中国？城隍庙吃小笼包，三年来首次访华

斯克周二再次就美国商业地产和更大范围的房地产市场正在酝酿的危机发出警告。马斯克好友、PayPal前COO大卫·萨克斯（David Sacks）周一转发了一条有关洛杉矶商业地产危机的推文，萨克斯评论称：“洛杉矶办公大楼的售价比其背负的债务还低。旧金山和其它大城市也如此。”马斯克回应萨克斯的推文称：“商业地产正迅速崩溃，接下来是（住宅）房价”。　　马斯克近期还谈及中国航天工程计划。前加拿大航天局宇航员克里斯·哈德菲尔德在其社交媒体推特账号上转发了CGTN的一篇报道并写道，“中国探月工程总设计师吴伟仁说，‘到2030年，中国人一定能够踏上月球。这不是问题。’”马斯克在推文下方评论道，“中国的航天工程计划比大多数人意识到的要更加超前”。

金融界2023-05-30

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