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加拿大融资公司为首次购房者提供首付贷款，专家提醒：风险不可忽视！

FX168财经报社(北美)讯安大略省房地产市场出现了一项新的服务，承诺帮助潜在的购房者拿出现金支付首付款，但一位专家说，其中的风险和注意事项相当多。 Ourboro是一家新成立的安大略融资公司，该公司将为多伦多、汉密尔顿、伦敦、基奇纳-滑铁卢和圭尔夫的首次购房者提供25%至75%的首付款，换取房屋增值的不平等份额。自2022年1月推出以来，该项目已收到800多份申请，并提供了500万加元的首付。借款人不再按规定的利率定期向Ourboro还款，而是在出售房屋时从股权中偿还公司的份额。该公司认为这笔交易是一种共有所有权安排，而不是贷款。 Ourboro的Preya Kaur表示，该项目可以帮助那些陷入租房和试图攒钱支付首付的无休止循环的人。“至少有了Ourboro，购房者可以进入市场。如果没有Ourboro，他们就会陷入租赁市场，至少我们合作的许多房主都是这样。” 然而，抵押贷款经纪人Mary Sialtsis警告说，虽然进入住房市场的门槛最初可能会因为Ourboro的加入而降低，但“这将带来非常非常高的成本”，特别是对于那些通过该计划支付高比例首付的人来说。 “对于那些不得不依靠第三方支付75%首付的人来说，当他们卖掉房子的时候，他们将失去房子75%的股权。但在他们拥有房子的这段时间里，他们是支付所有款项的人，而不是这个贷款人。” 例如一位购房者以100万加元的价格购买了一套房子，他可能会依赖Ourboro支付20万加元首付的65%， Ourboro支付13万加元，而房主支付7万加元。如果房屋最终以150万加元的价格出售，Ourboro将获得抵押贷款还清后剩余金额的65%，银行将房主的抵押贷款本金返还给他们。如果剩下的金额是75万加元，那么其中的48.75万加元将回到Ourboro，而他们的初始投资为13万加元。 Sialtsis表示，与Ourboro合作的购房者也有被拒绝抵押贷款的风险，因为银行不愿与另一家贷款机构共同拥有的房产。 “很多贷款机构对此感到不舒服，这就是他们不提供融资的原因。购房者必须使用另一个贷款人，替代贷款机构会收取额外费用和略高的利率，可能不是最好的选择。” Sialtsis表示，那些难以拿出20%首付的潜在购房者，可能仍然能够在不依赖Ourboro这样的公司的情况下进入房地产市场。一个选择是考虑与朋友或家人共同拥有一套房子。这样双方就可以根据自己的情况和偏好达成更公平的所有权协议。如果一方支付了一半以上的首付款，他们可能会把超过50%的部分视为贷款给另一方，当出售房子时，他们会连本带利收回。或者他们可能会拿出一半以上的首付款，连同同样份额的抵押贷款和投资在房子上的任何资金，然后在房子出售时将这部分权益收入囊中。对于距20%的抵押贷款还差几个百分点的购房者来说，另一个选择是与融资专家讨论支付更少的首付。 “如果自己支付了15%的首付，也许这就足以达到需要的目标。如果需要借剩下的5%，那就借吧，确实可以选择首付低于20%。”

绿山墙的安妮2023-04-11

中国信贷扩张速度超预期！3月金融机构新增3.9万亿元贷款，融资总额达5.4万亿元

示，家庭对抵押贷款的需求正在复苏，这是房地产市场下滑开始缓解的另一个迹象。我们预计，在更宽松的政策立场和更广泛的需求复苏的支持下，信贷增长将在第二季度继续攀升，尽管是渐进的。” 包括彭博经济的David Qu在内的其他一些经济学家预测，政策利率将在第二季度下调。周二在有关部门公布了疲弱的通胀数据后，放松政策的预期继续升温。随着10年期政府债券收益率创下12月中旬以来最大单日跌幅，债券价格上涨。有迹象表明，一些地方的住房需求正在复苏，作为抵押贷款指标的新增家庭中长期贷款强劲增长，达到2022年1月以来的最高水平。在上个月宣布降准的声明中，中国人民银行誓言要保持“货币信贷总量适度，增长速度稳定”。今年3月连任的中国央行行长易纲表示，今年的货币政策将在很大程度上保持稳定，目前的经济利率是“适当的”。

白兔捣药秋复春2023-04-11

Mysteel：宽货币下陷入通缩陷阱的可能性

房资产，这将挤压新房销售。这说明居民对房地产市场的预期并未全面好转。另一方面，从中期视角来看，2023年一季度居民中长期贷款显著低于2016年以来各年度一季度的数值。这暗示3月楼市销售小阳春可能是在填补疫情之后一个时期的“坑”。此外，进入4月份以来，高频数据显示，商品房销售恢复速度明显放缓。 M2-M1剪刀差再次走扩，超过了去年的平均水平（5%到6%），一定程度上反映实体经济活化度降低。将较高的M2同比增速与低迷的CPI同比，特别是核心CPI联系起来看，就很容易得出货币并未有效地流向实体经济的结论，更难说增加了居民收入。因此从这一点来看，上半年地产销售的改善速度大概率继续放慢。前瞻地看，一方面，失业率高企阻碍消费品消费复苏的速度，另一方面，通缩的负值PPI正在加快向CPI传导。南华工业品指数仍在下降通道（3月环比降1.5%，同比降1.6%；4月前10天均值低于3月均值0.9%，低于2022年同期均值4.2%），未来相当一段时间PPI恐仍将在负值区间。因此，从CPI数据推测来看，未来消费复苏的力度或持续乏力。作者：上海钢联黑色产业研究服务部研究员李爽

我的钢铁网2023-04-11

从楼市“小阳春”看地产对钢材的拉动可持续性

2023年以来，多地房地产市场出现复苏迹象：房屋销售面积环比明显改善，热点城市多宗地块触顶交易。钢材市场也期待房地产的“小阳春”能带动钢材需求走高。但仔细考量楼市“小阳春”的恢复质量发现楼市的恢复并非就此柳暗花明：其中一至二月居民中长期贷款累计增加3094亿，环比去年十一至十二月下降874亿元，这可能是由于2022年12月疫情导致购买流程受阻，销售释放递延至今年年初：提示这是有数据记录以来没有出现过一至二月商品房销售面积之和高于前一年度12月的现象。对房地产购房政策的放松也导致累积需求集中释放但增量有限且分化明显。同时，高频数据显示土地销售仍然徘徊在负增长区间亦有地区分化。因此今年二季度房地产销售和拿地的环比改善程度成为判断房地产复苏可持续性的关键证据。我们提示对此保持谨慎：房地产业尚需面临诸多挑战： 1. 我国居民杠杆率无论是横向还是按照时间线比较已经处于高位，影响居民购房能力和意愿。 2. 房地产公司财务状况虽然有所改善，但拿地意愿仍然偏保守，且难以重回高杠杆，高周转模式。 3. 地方政府的财政收入受到土地收入下滑影响，对房地产业的投资意愿不足，并间接影响其对基建的投资力度。一、开年房地产销售端为钢材需求注入强心剂 2022年以来，由于房地产新开工面积的降低，钢材需求维持低位运行。2022年螺纹周均表需仅为282.4万吨，对比2021年的326.9万吨和2020年的347.6万吨分别下降13.6%和18.7%。而房地产的复苏成为今年钢材需求增减关键，倍受市场瞩目。本年一季度的房地产市场销售端和拿地端的“小阳春”是否可以持续也成为市场关注的焦点。首先在销售端，虽然商品房销售面积同比依旧降低3.6%，但是全国一二月商品房和商品住宅销售面积之和高于去年12月，为有记录以来首次。其次，在房企拿地端，多地流拍率明显下滑、溢价率明显提升。一季度全国主要地级市土地溢价率为5.46%，环比提升3.6%，同比提升1.29%；流拍率为17.71%，环比提升2.76%，同比下降4.86%。房地产公司在多个大中城市的集中供地中拿地意愿趋于积极：尤其是进入三月份，多个热点城市开始供应核心地块，民企拿地意愿明显提升，溢价率进一步攀升。二、“小阳春”成色存疑观察今年楼市小阳春的成色几何是判断其可持续性的关键。首先，本年度楼市的销售小阳春可能来自于去年被疫情影响的住房购买在今年一季度释放。12月一般为全年销售收入的集中确认期，但是去年12月因为疫情的阻碍，大量房地产公司无法线下办公，购房者无法签署合同，从而导致销售流程无法完成。实际上，今年一二月较前一年十二月销售面积环比提升是有数据记录以来唯一的一次，而去年12月销售面积占比仅为10.38%，也是自2016年以来最低的一次。其次，房地产的需求改善并没有反应在信贷端，今年前两月的居民中长期贷款依旧维持在较低水平：住户贷款增加4653万亿元，其中，中长期贷款新增3094万亿元，短期贷款新增1559万亿元，均处于历史较低水平。甚至今年二月还出现了少见的新增短期贷款高于长期贷款的现象，可能是居民提前还贷潮导致。最后，一季度的拿地市场的改善范围和力度都有限。根据诸葛数据，主要地级市的土地供应规划建筑面积为8019.97万平方米，同比下降41.59%。根据中指研究院，300城土地供应面积同样持续走低，降幅达到45.6%。而且今年三月大量热点城市开始供应核心地块，助力这些地块达到溢价上限。同时，大量的非核心地块依旧兜底成交。从数据可以看出，拿地热度集中于一线城市和强二线城市，对于如长春和郑州等非热点城市，集中供地成交情况依旧低迷：全部底价成交且都有一宗地块流拍。三、楼市复苏？需观察二季度房地产指标环比改善楼市“小阳春”是否可以持续需密切观察二季度房地产核心指标的环比改善程度。地产市场持续复苏不乏挑战，其中：首先，我国居民杠杆率无论是横向还是纵向对比已经处于相对高位。横向对比，2022年三季度我国的居民杠杆率已经达到61.4%，高于欧元区平均水平和德国新加坡等发达国家。纵向来看，我国居民杠杆率在2016年房地产去库存大潮的推动下快速走高，直到2020年下半年，我国居民杠杆率趋于高位徘徊。其次，房地产企业自身财务状况有所改善但仍不容过度乐观。2022年Top10的房地产企业中，仅有龙湖和绿城两家实现营收和净利润正增长；只有华发股份一家实现经营现金流正增长。因此，面临经营困难的房地产公司仍心存忌惮，难以重回高杠杆高周转模式：项目周期的放缓将拖累钢材需求的迅速改善。最后，政府的财政收入不佳难以长期稳定带动房地产和建筑业投资。2022年我国地方政府的政府性基金收入同比下降21.6%，而2023年前两个月在热点城市供地市场出现复苏迹象的情况下，国有土地使用权出让金继续同比下降28.7%：政府开支面临难题，难以维持对基建和建筑业的投资，制约钢材需求的增加。

我的钢铁网2023-04-11

中国央行必须做的更多！中国CPI弱于预期，更多刺激政策的呼声响起

信心仍低于疫情前的水平，出口正在下降，房地产市场虽然趋于稳定，但仍相当低迷。上周公布的数据显示，随着全球贸易前景走弱，3月份制造业活动放缓。截至午盘，中国基准股指沪深300指数抹去了早些时候的涨幅，下跌0.3%，表现逊于上升0.8%的亚洲股市。10年期政府债券收益率下跌一个基点，或连续第三天下跌。到目前为止，中国人民银行(pboc)在提供支持方面持保留态度。中国央行今年没有降息，而是通过降低存款准备金率(即银行必须保持的现金储备)来支持放贷。刺激措施还以推动基础设施建设的形式出现，中国各省份计划今年将重大建设项目的投资增加近五分之一。不过，疲弱的通胀数据表明，中国央行可能必须采取更多措施，通过政策降息来支持经济复苏。彭博经济学家David Qu指出：“总体而言，这些数据强化了我们的观点，即中国人民银行必须——也将——在第二季度下调一年期政策利率。我们预计下调10个基点。这不是激进的行动，但它将表明支持的立场，并有助于提高信心。” 荷兰国际集团大中华区首席经济学家Iris Pang说，政府可能还会考虑更多的财政刺激措施。 “没有必要再采取观望态度了，”Pang说，并补充称，中国政府应考虑加大基础设施投资和刺激消费，比如对电动汽车提供补贴。“数据显示，外部需求疲软已经影响到中国的制造业和制造业劳动力市场。” 一位与政府有关联的有影响力的经济学家也呼吁采取更强有力的货币政策行动。在《上海证券报》周二发表的一篇采访中，原央行货币政策委员会委员李扬表示，鉴于政府债务在央行总资产中所占比例相对较小，中国央行可以为财政政策提供更多支持。下周，国家统计局将公布2023年第一季度的关键经济指标，在消费支出反弹的推动下，这些指标可能会显示增长加速。接下来的几周，中共中央政治局很可能会召开会议，将评估迄今为止的经济表现，并制定未来的关键政策。仲量联行大中华区首席经济学家Bruce Pang说：“有关部门需要加强政策支持，以拉动内需，优先恢复和扩大消费。”

超启2023-04-11

2023年城投公司信用风险展望--江苏省

增长16.68％，增速较快，主要得益于房地产市场景气度较高，当年度土地出让收入大幅增加。同期，一般公共预算支出14586亿元，财政自给率为69％，排名全国5位，相对靠前。整体来看，在财税承压的大背景下，省内财政创收维持稳定，各渠道的收入均有不同程度的增长。　　　　江苏省各地市财政实力分化明显，苏南地区财政实力领先。分地市来看，南京与苏州财政实力绝对领先，镇江、淮安、连云港和宿迁财政实力相对较弱；苏南（除镇江）财政自给率较高，宿迁、连云港、淮安、盐城则处于较低水平。2021年，苏州、南京综合财力最强，高于4000亿元，远超其他地市，两市一般预算收入占全省43.45％，主要得益于发达的经济水平、产业结构、较强的税收产出能力和大规模的土地出让；无锡、南通、常州财政实力较强，处于第二梯队，综合财力在2000-4000亿元之间；徐州、盐城、扬州、泰州财政实力在省内属于一般水平，处于第三梯队，在1000-2000亿元之间；而宿迁、淮安、镇江和连云港财政实力相对较弱，分别为938.0亿元、922.8亿元、828.2亿元和747.1亿元。质量方面，各市税收收入占一般公共预算收入的比例均在75％以上，一般公共预算收入质量较高。财政自给率方面，南北分化较大，苏州、南京、无锡、常州财政自给率均在80％以上，财政自给率较高，而宿迁、淮安、盐城财政自给率不足50％，处于较低水平。需关注的是，常州、泰州、南通政府性基金收入占比超过60％，土地财政依赖度较高，在房地产下行周期中，其财政实力易受影响。　　2、债务情况　　体量居首、债务率高，各地市城投债存量压力分化明显——显性无忧，隐性压力大　　从债务情况看，截至2021年末，江苏省地方政府债务余额为18963.76亿元，较2020年末上升10.07％，整体债务率73.62％。其中一般债务7167.51亿元、专项债务11796.25亿元；省级地方政府债务余额为705.53亿元，主要债务分布在市、县区域。2021年江苏省地方政府债务限额为20823.14亿元，尚有一定空间。从债务率上看，2021年城投债务/综合财力为320.76％，债务压力仅低于天津市，城投行业严监管环境下，仍需关注省内弱资质地区债务偿付及滚续情况。　　地市层级来看，镇江、泰州、淮安广义债务率较高，债务负担较重。从广义债务规模[5]来看，南京、苏州、无锡广义债务规模均超过万亿；其次分别为南通、常州、盐城、泰州、镇江，广义债务规模在6000-10000亿之间，其余依次为徐州、淮安、扬州、连云港、宿迁，广义债务规模在2000-6000亿之间。从债务率[6]来看，苏州、徐州、宿迁广义债务率相对较低，在300％以内；第二梯队依次为常州、无锡、扬州、南京、南通、连云港、盐城，广义债务率在300％-500％之间；淮安、泰州、镇江广义债务率较高，在500％-800％之间，债务负担较重。曾经的网红城市镇江债务率维持高位，在江苏省排名第一，这几年债务周转压力仍较大，但得益于江苏省及当地政府的支持，镇江市整体债务规模增长有所遏制，融资步伐大幅放缓，且债务结构优化，短期有息债务占比下降。　　2023 　　七、总结与展望　　江苏省是一个给大家又惊又喜的省份，喜在于他拥有全国最强的经济财政实力和区位优势，给市场提供了丰富的可投资产，而忧在其雄厚的实力下却也积累着庞大的债务规模。　　经济财力方面，未来江苏省整体还将继续保持强劲。产业方面，苏南地区将会重点发展高端精细化产业，苏中、苏北地区承接苏南产业转移，省内全域一体化战略将推行，加速各地市的协调发展，全省未来经济财政仍有一定发展空间，尤其是苏北地区。　　江苏省债务规模在不断积累，未来随着全省建设进度的逐步放缓以及化解债务压力的加大，债务增速或将有所放缓，债券发行不会出现大幅增长情况。在资产荒背景下，江苏省的债券得到了投资者的追捧，导致隐性债务负担不断的加重，并且区域经济债务水平有一定分化，江苏省的化债之路仍然任重而道远。目前江苏省各地对于基建项目的建设逐步理性化，加大对于新项目的可行性研究，项目资金平衡的测算，做到“把钱用在刀刃上”。因此未来预计江苏城投企业的融资速度将有所放缓，除了借新还旧的刚性债务需求外，对于新增项目借款会更加谨慎。同时，江苏省对于城投企业融资资金来源提出银行借款：债券发行：非标融资7：2：1的目标，预计未来非标融资将进一步压缩，由于江苏城投企业多涉及隐性债务，债券融资只能借新还旧，因此未来债券规模将保持稳定，不会出现大幅增长的情况。　　江苏省债务短期化情况较严重，主要集中在苏北地区，以及镇江这种债务压力较大地区，需要防范集中兑付风险。随着债务规模的不断积累，部分地区融资空间压缩，且由于城投平台成立时间较早，部分企业涉及隐性债务，因此整体融资渠道不畅通，债务短期化情况严重。尤其是要关注苏北地区的债务风险，苏北地区整体的债务压力高于苏南地区的，债务的短期化压力比较大，镇江、盐城、淮安、泰州等地的债务压力仍需关注，需要甄别市场红利下埋藏的风险隐患。　　伴随江苏省融资平台的清理整合，部分转型过程中城投地位弱化的片区平台信用质量值得关注。随着中央及省内融资平台清理整合的政策不断出台，近年来城投兼并重组的情况较多，地区主要平台的信用资质或将有所提升，同时我们也关注到江苏省的平台企业众多，尤其是一地多平台的情况很多，出现了较多以片区开发为业务的企业。未来随着这种平台的整合以及当地政府对城投企业的重新规划，部分片区类城投企业地位或者城投属性可能会受到影响，需要警惕这种城投地位可能弱化的企业的信用质量。　　注：[1]剔除无公开级别主体74家。　　[2]苏南地区包括南京、苏州、无锡、常州、镇江五市所辖区域；苏中地区指南通、扬州、泰州三市所辖区域；苏北地区指徐州、淮安、盐城、连云港、宿迁五市所辖区域。　　[3]详见https://www.dfratings.com/index.php？g=portal&；；m=lists&；；a=view&；；aid=2672 　　[4]一般公共预算收入+政府性基金收入+上级补助收入　　[5]政府债务余额+城投有息债务　　[6]债务率=广义债务/综合财力　　本文作者 |公用事业二部张伊君佟晨菲　　本研究报告及相关的信用分析数据、模型、软件、研究观点等所有内容的著作权和其他相关知识产权均归东方金诚所有，东方金诚保留一切与此相关的权利，任何机构及个人未经东方金诚书面授权不得修改、复制、逆向工程、销售、分发、储存、引用或以任何方式传播。未获书面授权的机构及人士不应获取或以任何方式使用本研究报告，东方金诚对本研究报告的未授权使用、超授权使用和非法使用等不当使用行为所造成的一切后果均不承担任何责任。　　本研究报告中引用的标明出处的公开资料，其合法性、真实性、准确性、完整性均由资料提供方或/及发布方负责，东方金诚对该等资料进行了合理审慎的核查，但不应视为东方金诚对其合法性、真实性、准确性及完整性提供了任何形式的保证。　　本研究报告的结论，是在最初发表本报告日期当日按照东方金诚的研究流程及标准做出的独立判断，遵循了客观、公正的原则，未受第三方组织或个人的干预和影响。东方金诚可能不时补充、修订或更新有关信息，也可能发出其他与本报告所载内容不一致或有不同结论的报告，但没有义务和责任更新本报告并通知报告使用者。　　本研究报告仅用于为投资人、发行人等授权使用方提供第三方参考意见，并非是对某种决策的结论或建议；投资者应审慎使用本研究报告，自行对投资行为和投资结果负责，东方金诚不对其承担任何责任。　　本声明为本研究报告不可分割的内容，任何使用者使用或引用本报告，应转载本声明。并且，相关引用必须注明来自东方金诚且不得篡改、歪曲或有任何类似性质的修改行为。

金融界2023-04-11

东方金诚：2023年江苏省城投公司信用风险展望

增长16.68%，增速较快，主要得益于房地产市场景气度较高，当年度土地出让收入大幅增加。同期，一般公共预算支出14586亿元，财政自给率为69%，排名全国5位，相对靠前。整体来看，在财税承压的大背景下，省内财政创收维持稳定，各渠道的收入均有不同程度的增长。　　江苏省各地市财政实力分化明显，苏南地区财政实力领先。分地市来看，南京与苏州财政实力绝对领先，镇江、淮安、连云港和宿迁财政实力相对较弱；苏南（除镇江）财政自给率较高，宿迁、连云港、淮安、盐城则处于较低水平。2021年，苏州、南京综合财力[footnoteRef:3]最强，高于4000亿元，远超其他地市，两市一般预算收入占全省43.45%，主要得益于发达的经济水平、产业结构、较强的税收产出能力和大规模的土地出让；无锡、南通、常州财政实力较强，处于第二梯队，综合财力在2000-4000亿元之间；徐州、盐城、扬州、泰州财政实力在省内属于一般水平，处于第三梯队，在1000-2000亿元之间；而宿迁、淮安、镇江和连云港财政实力相对较弱，分别为938.0亿元、922.8亿元、828.2亿元和747.1亿元。质量方面，各市税收收入占一般公共预算收入的比例均在75%以上，一般公共预算收入质量较高。财政自给率方面，南北分化较大，苏州、南京、无锡、常州财政自给率均在80%以上，财政自给率较高，而宿迁、淮安、盐城财政自给率不足50%，处于较低水平。需关注的是，常州、泰州、南通政府性基金收入占比超过60%，土地财政依赖度较高，在房地产下行周期中，其财政实力易受影响。 [3: 一般公共预算收入+政府性基金收入+上级补助收入] 　　2、债务情况　　体量居首、债务率高，各地市城投债存量压力分化明显——显性无忧，隐性压力大　　从债务情况看，截至2021年末，江苏省地方政府债务余额为18963.76亿元，较2020年末上升10.07%，整体债务率73.62%。其中一般债务7167.51亿元、专项债务11796.25亿元；省级地方政府债务余额为705.53亿元，主要债务分布在市、县区域。2021年江苏省地方政府债务限额为20823.14亿元，尚有一定空间。从债务率上看，2021年城投债务/综合财力为320.76%，债务压力仅低于天津市，城投行业严监管环境下，仍需关注省内弱资质地区债务偿付及滚续情况。　　地市层级来看，镇江、泰州、淮安广义债务率较高，债务负担较重。从广义债务规模[footnoteRef:4]来看，南京、苏州、无锡广义债务规模均超过万亿；其次分别为南通、常州、盐城、泰州、镇江，广义债务规模在6000-10000亿之间，其余依次为徐州、淮安、扬州、连云港、宿迁，广义债务规模在2000-6000亿之间。从债务率[footnoteRef:5]来看，苏州、徐州、宿迁广义债务率相对较低，在300%以内；第二梯队依次为常州、无锡、扬州、南京、南通、连云港、盐城，广义债务率在300%-500%之间；淮安、泰州、镇江广义债务率较高，在500%-800%之间，债务负担较重。曾经的网红城市镇江债务率维持高位，在江苏省排名第一，这几年债务周转压力仍较大，但得益于江苏省及当地政府的支持，镇江市整体债务规模增长有所遏制，融资步伐大幅放缓，且债务结构优化，短期有息债务占比下降。 [4: 政府债务余额+城投有息债务] [5: 债务率=广义债务/综合财力] 　　七、总结与展望　　江苏省是一个给大家又惊又喜的省份，喜在于他拥有全国最强的经济财政实力和区位优势，给市场提供了丰富的可投资产，而忧在其雄厚的实力下却也积累着庞大的债务规模。　　经济财力方面，未来江苏省整体还将继续保持强劲。产业方面，苏南地区将会重点发展高端精细化产业，苏中、苏北地区承接苏南产业转移，省内全域一体化战略将推行，加速各地市的协调发展，全省未来经济财政仍有一定发展空间，尤其是苏北地区。　　江苏省债务规模在不断积累，未来随着全省建设进度的逐步放缓以及化解债务压力的加大，债务增速或将有所放缓，债券发行不会出现大幅增长情况。在资产荒背景下，江苏省的债券得到了投资者的追捧，导致隐性债务负担不断的加重，并且区域经济债务水平有一定分化，江苏省的化债之路仍然任重而道远。目前江苏省各地对于基建项目的建设逐步理性化，加大对于新项目的可行性研究，项目资金平衡的测算，做到“把钱用在刀刃上”。因此未来预计江苏城投企业的融资速度将有所放缓，除了借新还旧的刚性债务需求外，对于新增项目借款会更加谨慎。同时，江苏省对于城投企业融资资金来源提出银行借款：债券发行：非标融资7：2：1的目标，预计未来非标融资将进一步压缩，由于江苏城投企业多涉及隐性债务，债券融资只能借新还旧，因此未来债券规模将保持稳定，不会出现大幅增长的情况。　　江苏省债务短期化情况较严重，主要集中在苏北地区，以及镇江这种债务压力较大地区，需要防范集中兑付风险。随着债务规模的不断积累，部分地区融资空间压缩，且由于城投平台成立时间较早，部分企业涉及隐性债务，因此整体融资渠道不畅通，债务短期化情况严重。尤其是要关注苏北地区的债务风险，苏北地区整体的债务压力高于苏南地区的，债务的短期化压力比较大，镇江、盐城、淮安、泰州等地的债务压力仍需关注，需要甄别市场红利下埋藏的风险隐患。　　伴随江苏省融资平台的清理整合，部分转型过程中城投地位弱化的片区平台信用质量值得关注。随着中央及省内融资平台清理整合的政策不断出台，近年来城投兼并重组的情况较多，地区主要平台的信用资质或将有所提升，同时我们也关注到江苏省的平台企业众多，尤其是一地多平台的情况很多，出现了较多以片区开发为业务的企业。未来随着这种平台的整合以及当地政府对城投企业的重新规划，部分片区类城投企业地位或者城投属性可能会受到影响，需要警惕这种城投地位可能弱化的企业的信用质量。

金融界2023-04-11

港股收评：恒指涨0.76％、恒生科技指数涨0.25％内房股爆发龙光集团涨超26%、碧桂园涨超14%

的新高，北京更是位于近6年高点。随着房地产市场的回暖，半夏投资李蓓日前高喊，当前的房地产存“十年一遇级别”投资机会，“地产股=2016年初的煤炭股”。高盛也高呼中国地产美元债存在“高回报机会”。瑞银估计，今年二季度同比住房销售增长应更强劲，全年增长或优于预期。　　生物科技股走强，维亚生物涨超11％。消息面上，2023年AACR大会预计于4月14日至19日在美国弗罗里达奥兰多举办。超过20家A+H创新药企业将在本次AACR上披露创新品种的数据。业内人士表示，2023AACR即将召开，多家药企披露重磅品种临床数据。有机构称，创新药行业仍在底部，在医保放量和政策支持下，有望逐渐修复。　　高鑫零售涨超7％，鉴于中国重新开放后食品零售业格局整合及明朗化，销售前景趋稳定，花旗预计集团的盈利将在2024至25财年恢复复苏轨迹，最差的时候已在2023财年过去。值得一提的是，此前阿里宣布六大业务集团未来或将独立上市，阿里概念股表现活跃，高鑫零售区间累计涨幅近30％。

金融界2023-04-11

今年特别难！美国房市“泡沫破灭”急需融资加州祭出“购房20%首付0利率”

0年代中期高风险次级贷款人的内爆，导致房地产市场迅速崩盘？现在的加利福尼亚，正在重演住房历史上的坏习惯。由于新冠大流行病在2020年初扼杀美国的经济，美联储做出它在危险时期经常做的事情，也就是通过降低利率来帮助支撑商业环境。然而，美联储将其抵押债券的所有权增加1倍，达到2.8万亿美元，进一步推动了房地产市场，因为它显然担心再次出现房地产崩盘。到2021年初，这些行动将抵押贷款利率推至2.6%的历史低点，美联储将利率维持在3%以下大约一年。这种刺激措施，加上联邦对整体经济的援助，实在是太好了。说个数据给你听，房价在两年内上升53%。与此同时，所有这些刺激措施使通货膨胀率飙升至40年来未见的高位。这个泡沫在2022年初破灭，当时美联储的刺激措施结束了。美联储大幅调整利率政策，希望为过热的经济降温。抵押贷款利率迅速翻了一番，从而抑制了购房。显而易见，美国银行业陷入危机，硅谷银行的倒闭预示着灾难的到来。对了你需要知道的是，硅谷银行正好来自加州。#硅谷银行爆雷# 爆雷的原因很简单，因为他们对利率的错误押注大爆发。泡沫一部分是人性，一部分是经济周期。加州的房地产市场很容易出现泡沫，因为它依赖于保持其高价房地产市场高速运转所需的大量融资。当贷款人慷慨大方或抵押贷款利率低时，房地产市场通常会蓬勃发展，有时会变得过于兴奋。当这些水喉头被关闭时，价格就会下降，找房子的速度就会放缓，而且往往很快。你知道的，泡沫破灭了。加州长期通过其住房金融局，为购房者提供援助。现如今，他们提出一项新计划，即“加州梦想所有人共享升值贷款计划”(California Dream For All Shared Appreciation Loan Program)，该计划将使该州在他们提供帮助的房产中获得相应的权益。 (来源:加州住房金融局网站) “它适用于中低收入群体，因此收入上限为211000美元，”加州住房金融局主席埃伦·马丁说。 Cross Country Mortgage执行副总裁斯科特·埃文斯表示：“加州可以提供高达20%的首付款和交易费用，以0%的利率计算。付款在整个贷款期限内延期，当你出售房产或为贷款再融资时，他们会收取高达20%的升值，房主可以保留80%。” 理论上，当有人出售由住房金融局资助的房屋时，国家赚取的任何利润都将返回该计划，这反过来将为新的0%贷款提供资金。也就是说，这不是无限制的报价，因为目前只有3亿美元可用，预计将帮助 2300 多名加州人获得住房所有权，而这可能不会持续太久。加州住房金融局上周末宣布，由于资金即将枯竭，它将暂停“加州梦想所有人共享升值贷款计划”。该机构宣布，所有资金很可能会在4月10日之前全部到位。当局设定在当地时间4月12日下午3点的截止日期，以锁定贷款文件的利率，包括新建筑物业。该机构表示，届时任何没有利率锁定的贷款文件都不会获得资助，利率锁定有效期为60天，可延期。参议院临时主席Toni G. Atkins的声明说：“令人难以置信和鼓舞人心的是，这项计划的启动已经如此成功，它在头两周内帮助2300多名首次购房者支付了首付款，这一事实非常了不起。” 他继续补充：“这种快速反应以及对当前可用资金3亿美元的最终使用表明，这项首付援助计划对加州家庭的重要性。虽然我们有了一个良好的开端，但如果没有持续为该计划提供资金，我们就无法真正发挥作用，为加州人创造世代财富。我期待着与立法机关的同事和州长合作，将剩余的2亿美元拨付出去。” 硅谷银行也爆雷，再到加州房市泡沫破灭，今年真的，真的，真的特别难。

小萧2023-04-11

【中指快评】北京楼市政策即将放松？“一区一策”在路上

　　落脚在房山区，2017年以来房山区房地产市场整体表现较弱，除2021年外，各年商品住宅成交面积均在50万平方米以下，2022年房山区商品住宅成交43.4万平方米，同比下降48.1％，明显高于北京全市降幅（-25.1％）。2023年一季度，房山区商品住宅成交在低基数以及部分项目集中网签等因素下，同比增长，市场情绪略有修复。但4月以来，房山区商品住宅日均成交面积较3月中下旬日均下降了46.6％，降幅高于北京整体水平。房山区短期库存及出清周期仍较大，截至2023年3月末，商品住宅可售面积为103.2万平方米，按近6个月月均销售面积计算，短期库存出清周期为22.3个月，新房市场去化压力较大。　　本次北京提出“多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策按照‘一区一策’的方式由房山区试点”，一方面，去年8月，北京已提出“研究对多孩家庭、职住平衡购房等合理住房需求的支持措施”，对多子女家庭和职住平衡家庭住房需求的支持是支持刚性和改善性住房需求的具体体现，符合“房住不炒”下的政策导向；另一方面，本次并未提及政策具体举措，但参考全国其他城市以及北京以往出台相关政策，预计多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策或落脚在优化“认房又认贷”标准降低首付比例、降低房贷利率、提高公积金贷款额度、调整社保/个税年限等方面，若政策落地执行，或对市场情绪产生较好带动，有利于提升房山区房地产市场活跃度，巩固市场恢复情绪，加速去化现有库存，同时也有利于北京中心城区人口疏解。　　整体来看，当前北京房地产市场情绪出现回落迹象，政策微调的预期在增强，若北京“一区一策”政策正式落地，将有利于北京房地产市场保持较高活跃度，同时信号意义也较为明显，北京“一区一策”有望为其他热点城市提供参考借鉴，有利于全国房地产市场情绪进一步修复。（作者：中指研究院市场研究总监陈文静）

金融界2023-04-11

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