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展望：2023年城投行业信用风险展望

018年以来，随着房住不炒政策的推行，房地产市场持续低迷，各地土地出让收入不断减少，地方财力承压，城投公司可获得的资金支持亦相对有限。　　　　展望未来，城投公司业务发展与转型应体现在，一方面基建业务的开展需量力而行，做到与地方财力匹配，真正服务于区域产业发展需要，另一方面经营性业务的开展要更注重盈利与现金流改善，实现企业偿债能力的实质提升。第一，资产上，增加盈利好、现金流状况佳的优质资产划入，减少低效资产堆积；第二，业务上，集团内部进行业务重构，通过合并同类实现减少交叉竞争、强化经营优势；第三，管理上，实现资产、人员、资金、债务等多方位的统筹管理，降低运营成本，提高资金使用效率，防范债务风险。　　（三）债务负担与再融资　　“控增化存”背景下，城投公司有息债务增速逐步放缓，但结构性分化特征较为明显，部分区域城投存在债务规模扩张过快、结构失衡、期限集中等问题，加之区域财力下行压力较大及外部融资偏紧，流动性风险逐步显现　　近年来“控增化存”背景下，城投公司有息债务[2]增速已逐步放缓。根据已发债且披露数据的城投估算，预计2022年末已发债城投全部债务规模约为49.1万亿，其中短期有息债务约13.5万亿，占全部债务的比重约27.5％。从货币资金对短期债务的保障情况来看，近年来随着融资环境趋紧、债务化解压力的增大，城投公司货币资金短债比总体有所下降。　　　　城投公司总体债务规模依然较大，且结构性分化特征较为明显。部分区域城投企业因债务管理意识与能力不足，存在债务规模扩张过快、结构不合理、期限较为集中等问题，加之区域财力下行压力较大及外部融资偏紧，流动性风险逐步显现。从2022年部分区域非标违约、票据违约及债券的技术性违约等负面事件的发生亦可窥见一二。与此同时，负面舆情的持续发酵还将对投资人的信心造成负面冲击，使得区域及企业融资环境进一步恶化，流动性风险进一步加剧。　　从各省城投债务规模来看，融资较为活跃的江苏、浙江、四川、山东、北京等地居于前列，其中北京市城投企业因经营性业务占比较高而总体债务规模较大，存在一定高估。债务增速方面，近年来海南、广东、山东、四川、浙江、江西和广西等省债务增长较快，复合增长率均在20％以上。广义债务率方面，天津、江苏、重庆、北京、四川、浙江和云南等省债务率较高，均在300％以上。　　从短期债务来看，2021年末，青海、山西、辽宁、吉林和云南短期有息债务占比相对较高，均在35％以上；货币资金对短债保障方面，天津、贵州、云南、青海和辽宁等省货币资金短债比均在0.5倍以下，货币资金对短期债务保障程度相对较弱。　　　　随着监管政策趋紧，城投公司信贷及债券融资均受到一定阻力，加之区域发展与财力的分化，城投公司间融资分化愈发明显，2022年各省城投债净融资多有下滑，西部及东北多个省份呈现净流出　　2021年以来，随着监管政策的趋紧，城投公司信贷及债券融资均受到一定阻力，各区域间城投公司融资分化愈发明显。从城投筹资活动现金流来看，2021年，内蒙古、青海、甘肃、辽宁、黑龙江、北京及天津呈现净流出。聚焦于债券端，2022年，各省城投债净融资多有下滑，其中天津、黑龙江、内蒙古、辽宁、青海、甘肃、吉林、贵州及云南城投债净融资为负，以西部及东北省份为主。　　地级市层面，2022年86个地级市的城投债净融资为负。其中净流出前五名省份分别为兰州市、吉林市、柳州市、南通市和昆明市，净融资规模分别为-132亿元、-110亿元、-94亿元、-76亿元和-72亿元。　　　　2023 　　三、外部支持　　（一）地区经济　　2022年各省经济增速下滑明显，中西部省份普遍跑赢全国水平，东部地区受疫情拖累增速放缓　　2022年受疫情冲击超预期、房地产持续低迷以及国际地缘政治局势骤然升温影响，国内经济下行压力明显加大，当年实现GDP增速3％，同比下降5.1个百分点。　　各省来看，分化较为明显，中部、西北省份由于受奥密克戎影响相对有限以及得益于能源价格大幅上涨，经济增速普遍跑赢全国水平，其中福建、江西两省增速4.7％，并居全国首位。福建经济增速一马当先，主要源于民营工业表现亮眼，加之长三角、珠三角经济受疫情影响较大，部分海外订单流入福建。江西经济增长较快，主要得益于电子信息及新能源产业集聚效应逐步凸显。2022年江西规模以上工业增加值增长7.1％，高于全国3.5个百分点，其中以锂电、光伏、新能源整车制造为代表的新能源产业增加值增长104.3％，拉动规上工业增长4.4个百分点。　　东部省份受疫情拖累增速多有放缓。疫情防控较严的上海、北京、吉林，外贸大省广东、浙江、江苏，以及以旅游业为支柱的海南、西藏等省经济增长受疫情冲击较大。此外，产业发展低迷亦是部分省份经济增速下滑的重要原因。以汽车产业为支柱的吉林省及以石化、钢铁、装备制造等重工业为主的天津等地工业经济表现均总体欠佳。随着房地产及土地市场的持续低迷，以及区域债务化解压力的不断攀升，高固定资产投资模式难以延续，贵州省经济增速亦处于较低水平。　　　　2023年宏观经济有望稳定回升，宏观政策仍将保持较强的稳增长力度；但产业发展差异使得区域经济分化持续，且人口流出、产业不足地区房地产下行压力依然较大　　随着为期三年的疫情冲击全面消退，预计2023年国内GDP增速将在全球经济减速背景下逆势回升，宏观政策仍将保持较强的稳增长力度。从工业发展来看，2022年，采矿业利润大幅上涨，但作为工业主体的制造业受需求收缩、供给冲击双重压力影响总体表现偏弱，利润同比收缩。展望2023年，我国工业经济有望回升向好，但产业发展差异使得区域经济分化仍将持续。　　从第三产业来看，旅游消费预计全面复苏，将带动海南、西藏等省旅游市场加速恢复。房地产行业何时回暖是2023年宏观经济面临的最大不确定因素。虽然“稳地产”政策信号持续释放，在下调房贷利率、首付比例等政策支持下，行业需求端短期修复但中长期依旧承压，市场信心修复仍需一定时间；且在房企拿地和新开工较弱、广义库存充足影响下，全年投资增速或将继续下滑。预计2023年房地产行业总体仍保持较低的景气度，人口流出、产业不足区域房地产下行压力依然较大。　　（二）债券余额　　受减税降费、疫情超预期冲击及房地产持续低迷等因素影响，2022年超半数省份一般公共预算收入有所下降，政府性基金收入大幅下滑，各地财政收支缺口进一步扩大　　受减税降费、疫情超预期冲击及房地产持续低迷等因素影响，2022年各地财政收支缺口进一步扩大。2022年，全国一般公共预算收入同比增长0.6％，较上年下降10.1个百分点；一般公共预算支出同比增长6.1％，较上年提升5.8个百分点。聚焦于各省份，分化更为明显。24省一般公共预算收入有所下降，其中吉林、西藏、云南、天津四省降幅超过10％。山西、内蒙古、陕西和新疆四省得益于能源行业景气度提升，一般公共预算收入增幅均在10％以上。剔除留抵退税因素后，吉林、天津、海南、西藏、重庆及辽宁一般公共预算收入增速仍为负。其中吉林省降幅较大主要受工业企业利润下降、土地房产市场持续低迷等影响。　　　　房地产业持续低迷、土地市场景气度下降的背景下，2022年全国政府性基金收入实现7.79万亿，同比下降20.6％。各省来看，除海南同比增长19％、上海同比增长7％外，其余省级行政区政府性基金收入均有不同程度下滑，东北及西部地区总体下降较为明显。天津、吉林、黑龙江、辽宁和青海政府性基金收入下滑超五成。　　　　随着疫情冲击全面消散，预计2023年各省主要财政指标将逐步回暖，但分化依然延续，部分产业基础薄弱、产业结构不佳、人口持续净流出、房地产及土地市场难有起色的区域，财政收支仍面临较大压力　　展望2023年，随着为期三年的疫情冲击全面消退，预计各省主要经济财政指标亦将逐步回暖，但分化仍将延续。2022年各省一般公共预算收入下滑主要来自以下因素：1）留抵退税政策力度空前；2）房地产市场持续低迷，带来土地及地产相关税种大幅下行；3）区域主导产业景气度下滑。随着疫情冲击消退，各省财政收入受减税降费因素影响程度将明显下降，财税恢复情况将主要受土地市场行情和区域主导产业发展情况影响，部分产业基础薄弱、产业结构不佳、人口持续净流出、房地产及土地市场难有起色的区域，财政收支仍面临较大压力。　　（三）地方债务　　“控增化存”背景下，近年来地方政府债务增速有所放缓，对比世界其他主要经济体，我国地方政府法定债务率总体不高、债务风险相对可控　　“控增化存”背景下，近年来地方政府债务增速有所放缓。2022年末，我国地方政府债务余额为35.1万亿，增速15.1％，同比下降3.7个百分点。根据国际清算银行统计数据，与世界其他主要经济体相比，我国地方政府法定债务率总体不高、债务风险相对可控。　　　　2022年各省综合财力降幅较为明显，多数省份地方政府债务率及广义债务率均有较大抬升，天津、吉林、重庆等省增幅最大　　聚焦于各省，从地方政府债务余额看，广东、山东、江苏、浙江和四川作为举债大省，仍居于前列。从债务增速看，甘肃、广东、河南、江西和北京分列前五，增速均超过20％；新疆、宁夏、内蒙古、贵州等地债务增速在5％及以下。从债务率来看，2022年各省综合财力降幅较为明显，多数省份地方政府债务率有较大幅度抬升，其中天津、吉林、重庆债务率提升幅度最高。　　　　　　　　　　　　　　　　展望　　展望2023年，经济复苏将是政策主基调，基建稳增长的预期仍然存在。预计城投债市场仍以稳控为主线，融资端表现将趋于稳定，以保障城投平台最基本的运营需求。同时在“稳”、“防”并重的政策导向下，城投债发行监管或将延续扶优限劣的思路。　　随着疫情冲击全面消退，预计2023年各省主要经济财政指标将逐步回暖，但产业差异及房地产市场复苏的不确定性使得分化依然延续，部分产业基础薄弱、产业结构不佳、人口持续净流出、房地产及土地市场难有起色区域，财政收支仍面临较大压力。　　2023年，中央经济工作会议定调经济工作要坚持“稳字当头、稳中求进”，外加出于防范系统性金融风险的考虑，预计城投公司公募债违约的概率依然较低。但在隐性债务“控增化存”的常态化管控、区域土地市场景气度下降、融资渠道偏紧及到期债务压力的影响下，城投企业信用风险分化预计进一步加剧，尾部城投企业债务滚续压力不减，关注区域财力较弱以及自身债务负担较重、到期压力较大的城投企业。　　注：[1]不含当年发行当年偿还债券。　　[2]全部债务以短期借款、应付票据、一年内到期的非流动负债、长期借款、应付债券和长期应付款的合计数估算。　　本文作者 |公用事业一部周丽君　　本研究报告及相关的信用分析数据、模型、软件、研究观点等所有内容的著作权和其他相关知识产权均归东方金诚所有，东方金诚保留一切与此相关的权利，任何机构及个人未经东方金诚书面授权不得修改、复制、逆向工程、销售、分发、储存、引用或以任何方式传播。未获书面授权的机构及人士不应获取或以任何方式使用本研究报告，东方金诚对本研究报告的未授权使用、超授权使用和非法使用等不当使用行为所造成的一切后果均不承担任何责任。　　本研究报告中引用的标明出处的公开资料，其合法性、真实性、准确性、完整性均由资料提供方或/及发布方负责，东方金诚对该等资料进行了合理审慎的核查，但不应视为东方金诚对其合法性、真实性、准确性及完整性提供了任何形式的保证。　　本研究报告的结论，是在最初发表本报告日期当日按照东方金诚的研究流程及标准做出的独立判断，遵循了客观、公正的原则，未受第三方组织或个人的干预和影响。东方金诚可能不时补充、修订或更新有关信息，也可能发出其他与本报告所载内容不一致或有不同结论的报告，但没有义务和责任更新本报告并通知报告使用者。　　本研究报告仅用于为投资人、发行人等授权使用方提供第三方参考意见，并非是对某种决策的结论或建议；投资者应审慎使用本研究报告，自行对投资行为和投资结果负责，东方金诚不对其承担任何责任。　　本声明为本研究报告不可分割的内容，任何使用者使用或引用本报告，应转载本声明。并且，相关引用必须注明来自东方金诚且不得篡改、歪曲或有任何类似性质的修改行为。

金融界2023-04-06

中国债务规模已达23万亿美元！财政危机隐现专家呼吁祭出4大招应对

到更多城市——而这还没有实现，因为中国房地产市场的历史性衰退使这些计划搁置了。楼继伟在1月份的一次会议上表示，房产税将是地方政府可持续的收入来源，并建议政府减少对卖地收入的依赖。他在《比较研究》杂志3月份在线发表的一篇文章中表达了类似的观点。 “房产税最适合作为地方税。应该在经济增长正常化后尽快进行试点。” 重组政府机构中国人民银行前顾问、国家金融与发展实验室理事长李扬建议，精简政府机构是“机构改革”的一部分。 “这样的改革将涉及削减冗员，调整政府职能，肯定会面临挑战”，李扬在3月份的中国发展高层论坛的间隙说。中国目前有五个等级的公共行政，最高的是中央政府，最低的是31个省、数百个市、数千个县和数万个乡。长期以来，中国的官僚体系一直因效率低下和人员过多而受到批评。精简政府并不罕见。在20世纪90年代发起的一场运动中，中国通过合并减少了近1万个乡镇，裁员8.6万多人。 2006年，中国最高经济规划机构国家发展和改革委员会提出，将县在预算控制中的地位提高到市的地位，并将乡镇预算纳入县的管理，这一改革基本上将财政治理的5级削减为3级。人力资源和社会保障部当时报告称，截至2016年底，中国共有719万名公务员，仅当年就增加了约20万名。此后，该部门一直没有更新这一数字。再加上那些受雇于学校、医院和研究机构等非营利组织的员工，政府工资单上的员工人数可能是这个数字的几倍。资产出售李扬称，政府也可以出售资产来偿还借款。他在一次讲话中表示:“政府资产在经济中的比重正在上升。”“如果我们能在资产转换债务方面做一些工作，我们就能解决债务问题。” 东方证券分析师赵旭祥(音译)在今年1月的一份报告中估计，自2001年以来，中国未偿还的基础设施投资(可以大致计算为资产价值)总计人民币184万亿元(合27万亿美元)。去年，中国政府加大力度，要求官员们在清洁能源、交通、租赁住房等领域加快所谓的“资产盘活”。鼓励基础设施支持的房地产投资信托产品上市，以此帮助遏制地方债务风险，并在未来扩大公共设施的资金来源。转移支付虽然收入往往集中在上级政府，但支出责任往往由下级政府承担，尤其是县级政府。因此，县乡严重依赖来自高层的转移支付。到2023年，北京对地方各级的教育、医疗和其他一般性支出的转移支付预计将达到10万亿元。这相当于地方政府今年预计税费收入的86%，高于2015年的66%。在通过房产税和改变中央-地方税收共享制度等措施来增加地方政府收入的长期改革完成之前，财政援助必须继续并不断增加。渣打银行大中华及北亚区首席经济学家丁爽表示:“从中央到地方的更多转移支付——不仅是收入，还包括通过借贷筹集的资金——是短期内唯一的出路。”

财经风云2023-04-06

被做空规模居全球之首，道明或是下个陷入泥沼的银行？

们指出，投资者担心道明银行在业已放缓的房地产市场的风险敞口、其与美国市场的联系，以及拟议的对地区性银行的收购。

金融界2023-04-06

惊掉下巴！全球被做空最严重银行位于加拿大？TD空仓达37亿美元

们指出，投资者担心道明银行在业已放缓的房地产市场的风险敞口、其与美国市场的联系，以及拟议的对地区性银行的收购。 S3预测分析董事总经理Ihor Dusaniwsky 说：“卖空者一直在积极做空银行业。” TD没有立即回应彭博社的置评请求。空头仓位占道明公司可供交易股票的百分比，即浮动量仍然相对较低，为3.3%，但是高于一年前的2.8%。按照这一标准，道明在美国和加拿大前20大金融公司中空头利益占比排名第三。 TD在最大银行空头名单中名列前茅，因为它寻求以134亿美元的价格完成对First Horizon Corp. 的交易，这将扩大其在美国的立足点。在最近美国地区性银行的动荡导致股价在3月份走低之后，人们普遍预计道明将重新谈判这项交易。 Industrial Alliance的投资组合经理Daneshvar Rohinton表示，因此，交易员“比平时更多地做空 TD”。 Rohinton表示，一些卖空者也瞄准了TD，因为它持有嘉信理财（Charles Schwab）大约10%的股份，由于其未实现的债券损失受到审查，该公司最近损失了470亿美元的市值。此外，TD银行还受到加拿大房地产市场的影响，由于浮动利率抵押贷款很普遍，消费者破产率正在上升。 Rohinton说：“TD处于两大不利因素的中间。对加拿大住房的担忧将投射到TD身上。” 到目前为止，TD的空头是赢家。3月份，TD股价下跌11%，是标准普尔/多伦多证券交易所银行指数中跌幅最大的。这一下跌使该银行的市值蒸发了181亿加元。尽管如此，S3的Dusaniwsky警告说，卖空者的利润可能会蒸发得同样快，特别是当它们是广泛反弹的结果时。他说：“像我们在银行业看到的那样，大量卖空通常是对市场动荡的下意识反应，一旦发生就会迅速逆转。”

Dan19772023-04-06

竞购战又来了！大多伦多买家报复性回归，房源却很稀缺！

5万移民。随着移民人口的增加，约翰认为房地产市场的竞争和价格只会攀升。“我们没有在建造更多的房屋。我们的人口要激增100万，这只会给房价和租金带来更大的压力。唯一的解决办法只能是在增加住房需求前先解决住房供应的问题。” 苏富比的科蒂克也认为，最近房市价格已经稳定下来了，但是这种情况不会持续太久。因为没有办法建造足够的房屋来跟上人口增长的步伐。 (Cole Burston/Bloomberg) Re/MAX Realtron Realty的Cameron Forbes表示，更负担得起的房屋绝对是市面上的热销品。据悉，2月份，售价低于100万加元的房屋销售量同比下降24%，而整体销售量下降40%。售价低于80万的房屋销售量仅下降10%。而售价在65万加元之下的房屋，销售量实际上同比还增加了24%。 “更高的利率意味着人们负担不起更高价格的房屋，只能观望。不过市场依旧活跃，人们只是希望购买更实惠、可负担的房屋。”Forbes说道。作者：天乐

超级生活2023-04-05

3月多伦多房价环比上涨2.5%至112万加元，连续两个月实现上涨

从去年开始，加拿大央行的加息行动减缓了房地产市场。但今年1月，加拿大央行宣布有意暂停加息，上个月停止了加息。多伦多以外的市场反应相似。温哥华3月份的房价也较前一个月有所上涨，此前新房数量有所下降。今年2月，加拿大的基准价格创下近一年来的最低跌幅。与此同时，加拿大的移民潮可能会继续提振住房需求。特鲁多政府提高了加拿大的移民目标。加拿大统计局上个月报告称，在截至2023年1月1日的一年中，加拿大新增了创纪录的1050110人，其中国际移民占了增长的大部分。

绿山墙的安妮2023-04-05

百强房企3月合约销售同比增长29.2％环比增长42.3％

应自低位回升。一季度特别是春节以来中国房地产市场止跌回升，表现出稳步修复的行情。但目前需求端的购买力仍处在历史相对低位，市场热度和增长动能在二三季度能否得到延续，主要还是取决于行业预期和信心的修复情况。　　目前的行业形势下，央国企及部分优质民企发展韧性较强、中小房企竞争力不足，2023年房企格局将继续分化。从销售门槛变化来看，一季度TOP10房企的销售操盘金额门槛同比显著增长35.9％至452.7亿元。而TOP30、TOP50、TOP100房企的门槛同比均有不同程度的降低，其中TOP50房企门槛同比降幅较高达17.8％。TOP100房企的销售操盘金额门槛也降低8.7％至25亿元。　　　　具体从企业表现来看，2023年一季度超半数百强房企累计业绩同比增长，其中累计业绩同比增幅大于30％的企业数量达到38家。分梯队来看，TOP10梯队房企累计业绩同比增长的企业数量占比最高。央国企以及部分优质民企凭借热点城市布局以及积极的推盘去化，表现出较强的抗周期韧性。其中，中海、华润、招商、华发、建发业绩表现突出，累计业绩增幅超50％；绿城、龙湖的累计业绩增幅也在30％以上。　　　　　　

金融界2023-04-05

英国房产乏人问津！受加息影响英国各地房价下跌 3月创2009年以来最大跌幅

后，由于借贷成本上升和房价下跌，英国的房地产市场现在正在降温。根据另一份 Zoopla 报告，卖家在 2 月份接受了平均 4.5% 的要价折扣。此外，报告称，上个月平均每个房地产经纪人有 25 套房屋可供购买，而一年前还不到 15 套，但这一数字仍略低于新冠大流行之前的水平。（来源：Zoopla、彭博社）英国房屋抵押贷款协会（Nationwide Building Society）周五（3月31日）公布的数据显示，3 月份平均房价同比下跌 3.1%，跌幅超过经济学家预期的 2.2%。这也是英国房价连续第七个月环比下跌，仅 3 月份就下跌了 0.8%，跌幅是经济学家预期的两倍多。目前英国平均房价为257,122英镑，较去年 8 月的峰值已下跌了 6%；伦敦 3 月房价较去年同期下跌 4.1%，平均为511,293 英镑。东盎格鲁和苏格兰的房价下跌更快。 Zoopla 预计今年上半年将有约 50 万套房屋易手，与 2021 年上半年相比下降 39%。然而，2023 年的预测与新冠大流行前的三年大致一致。虽然房屋需求远低于去年同期，但它正从 9 月的迷你预算后抵押贷款利率的震荡上升中复苏。报告称，这是在劳动力市场走强和住房贷款成本稳定的背景下发生的。 Richard Donnell 说：“平均销售时间现在已经达到顶峰，并且随着市场的持续改善而开始回落。” “但伦敦较高的住宅价值和负担能力压力意味着出售时间仍高于平均水平。” 为了抑制通胀，英国央行采取了一系列措施，将关键利率从 2021 年底的接近零提高到 4.25%。

芷莹2023-04-05

80后新移民夫妇登陆多伦多变“房奴”！惨遇加息+房价狂跌1/4！但这些人却很幸运

其他的移民朋友在那段时间争先恐后地进入房地产市场后，她们害怕错过机会，于是在 2022 年 2 月就下决心买了第一套房子。由于预算有限，两人花了近 $100万在离市中心一小时车程的荷顿区买了一套镇屋。当时选的是浮动利率。万万没想到，买房一个月后，央行就开始连环加息了。而且，房价几乎是应声下跌。包括她们所在的乔治城（Georgetown）地区的荷顿山的房价已经比她们购买时的峰值价暴跌了23%。贾乔迪亚在接受采访时表示，“所有这些匆忙都是因为我们希望能够获得较低的利率。我们根本没有预料到利率会增加超过 400 个基点。这不在我们的计划和计算中。” 她还补充说央行行长在2020 年演讲时明确保证利率将“长期处于低位”，这绝对左右了她们买房的决定。现在，这对新移民夫妻进入了进退两难的境遇：1，卖房，2，撑住当房奴。选择一，卖房的话，房价已经狂跌了近1/4。亏得太多，可能连欠的房贷都还不上；选择二，挺住不卖房的话，月供已经太惊人了。她们浮动利率的房贷月供，绝大部分付款已经都用于支付利息，从而延长了房屋的摊销期。更危险的是，这种情况很容易进入负摊销。借款人一旦达到触发值，要么提高月供，要么一次性支付多出来的利息，要么在一段时间内进入负摊销。负摊销意味着房贷月供已经不够支付利息，多余的金额会被加到所欠的贷款本金上，这意味着房贷会“越还越多”。如果还不出月供，就会产生违约，可能面临房子被抵押拍卖的风险。连加拿大监管机构现在都出指引，鼓励银行允许将摊销期延长。贾乔迪亚表示现在只能拼命削减开支，并推迟大宗采购。她说，“我绝对后悔买房这个决定，现在我们真的无能为力，只能等待利率下降。” 在加拿大央行史无前例的连环加息中，年轻一代和新移民，还有申请了大笔浮动利率的房主最可能背负沉重的债务负担。然而，并不是所有人都受到影响。对于在加拿大早期购买了房屋的婴儿潮一代就很幸运，大多数人毫发无损。这些人要么贷款已经还得差不多了，要么已经还清了贷款。比如温哥华的退休人士丹尼尔·利马万（Daniel Limawan）就是其中之一。 62岁的利马万和她老公几乎已经还清了抵押贷款，并且没有受到加息的影响。在今年早些时候去亚洲旅行后，他们目前在里斯本（Lisbon）过冬。下个月，他们的贷款就全部付清了。这对曾经在电视行业工作的夫妇在 1999 年以 $315,000 的价格买下了在山顶上可以远眺市中心景色的房子。从那时起，她们的房子价值就在拼命涨。现在房子的价值估计已跃升 470% 至 $180 万。整整翻了近6倍。利马万说，“我们为刚刚进入房地产市场的人感到难过，尤其是在温哥华和多伦多。如果每个月不得不支付更多的钱，而且超出了你的控制范围，那真是非常可怕的事情。” 同样是房主，不同经历的根源在于代际贫富差距。像利马万这样付清房贷完全拥有自己的房屋的人并不少。在加拿大有28%的房主没有房贷。央行周一公布的这项调查显示，浮动利率抵押贷款持有人和族裔化的加拿大人，原住民及残疾人更有可能受到更高利率的更大打击。此外，据加拿大统计局最新的收入分配数据，随着借贷成本飙升，较不富裕的人的净资产也受到了更大的打击。经济学家估计，在上次加息将基准利率提高至 4.5%后，将触发近三分之二的浮动利率，这意味更多房主的每月还款额将从本金转为利息。此外，还有一大批固定利率的人很快将以更高利率续约。在美国，人们有30年期固定期限贷款的保障。但在加拿大，许多人必须每5年就重新协商一次利率。除了房主们叫苦连天，加息其实也伤害了近 40% 租房的加拿大人。房东在房贷等成本猛升的情况下不得不想方设法加租。租金暴涨导致年轻人负担能力的急剧下降，更别提存钱买房了。随着每年数十万移民进入加拿大，这些家庭也加入争房大战，从而进一步推高了租金。然而央行并不是不知道这个问题，行长蒂夫·麦克莱姆（Tiff Macklem）也承认加息是有害的，但却是必要的。他在最近的一次讲话中说，“我们知道采取的货币政策紧缩对许多加拿大人来说是艰难的。不幸的是，没有简单的方法来恢复价格稳定，控制通胀。货币政策不会像每个人希望的那样迅速或无痛地发挥作用，但它确实有效。” 有房子的难，租房也难，央行也说难，怎么办？央行下周将宣布是否加息，大家还撑得住吗....... 作者：晓晨

超级生活2023-04-05

下一张多米诺骨牌即将倒下！？华尔街大佬示警：它恐将暴跌40% “比大金融危机期间还要糟糕”

的办公楼吗?投资者和经济学家正在对商业房地产市场拉响警报，他们认为再融资会遇到麻烦。多年来，由于向远程工作的转变导致空置率上升和房地产价值下跌，该行业受到了沉重打击。摩根士丹利财富管理公司(Morgan Stanley Wealth Management)首席投资官、策略师Lisa Shalett认为，未来将面临“巨大的障碍”。 “我们担心，除了利润衰退和/或经济衰退带来的压力之外，其他资产类别的压力将成为大型科技股的另一个逆风，”Shalett在全球投资委员会的每周报告中写道。她有一些可怕的数据。 “在接下来的24个月里，2.9万亿美元的商业抵押贷款中有超过50%需要重新谈判，届时新的贷款利率可能会上升350到450个基点，”Shalett写道。令人担忧的是，Shalett指出，在过去的周期中，地区银行占所有新贷款发放的70%至80%，在上个月硅谷银行(Silicon Valley Bank)和签名银行(Signature Bank)发生历史性内爆后，所有人都在关注该行业。她说，办公物业已经面临远程工作带来的“长期逆风”，随着空置率接近20年来的最高水平，“摩根士丹利分析师预测，商业房地产价格从高峰到低谷的跌幅将高达40%，比大金融危机期间还要糟糕。” 正如《财富》(Fortune)杂志此前报道的那样，商业房地产市场可能会收紧贷款标准。事实上，随着美联储提高利率以试图降低通货膨胀率，更严格的贷款标准已经到位，银行业危机只会加剧现有的流动性不足。专家此前曾告诉《财富》杂志，这反过来又会增加违约、困境和拖欠的风险，因为该行业主要是建立在债务之上的。 Shalett说，这种规模的困境将损害房东和向他们提供贷款的银行家，进而影响到商界、私人资本出资人和基础证券的所有者。她说，科技和非必需消费品行业也无法“幸免”。对经济的更广泛影响是什么?虽然Shalett认为软着陆仍有可能，但她说，鉴于贷款标准收紧的可能性，这种情况发生的可能性正在降低。推特(Twitter)和特斯拉(Tesla)首席执行官埃隆·马斯克(Elon Musk)似乎也认同这一观点，他最近在推特上表示，商业房地产债务市场的状况是“迄今为止最严重的迫在眉睫的问题”。当然，他自己在办公楼方面也遇到了麻烦，这可能会加剧他的担忧。亿万富翁投资者Leon Cooperman：商业房地产市场将面临痛苦亿万富翁投资者Leon Cooperman说，随着全球银行业的动荡迫使银行收紧贷款标准，加强流动性，商业房地产市场将面临痛苦。在接受CNBC采访时，Cooperman表示，作为支持流动性的一种方式，金融机构正在减少贷款和商业房地产承诺。 Cooperman周一表示:“我认为，随着银行越来越不愿意放贷，这将蔓延到商业房地产领域。”“这似乎是目前的替罪羊，(但)我们会挺过去的。” 商业房地产市场正处于利率上升、写字楼入住率下降以及信贷渠道减少的完美风暴中。最初在低利率环境下融资的巨额债务即将展期。这可能会影响商业地产风险敞口较高的中小型银行。高盛(Goldman Sachs)经济学家David Mericle和Manuel Abecasis 3月16日发布的报告显示，资产在2500亿美元以下的银行占商业房地产贷款的80%。 Cooperman此前预测，在油价上升、量化宽松、美联储收紧政策和美元走强的共同作用下，到2023年底，美国经济将陷入衰退，随后股市将见底。 “很长一段时间以来，我们一直实行不负责任的财政货币政策。当房价上升30%时，我们正在购买抵押贷款，”她补充道。“这毫无道理，所以我们意识到通胀问题。典型企业成本的64%来自劳动力，每个求职者都有1.7个工作岗位。在这种环境下，劳动力需求不会大幅降低，因此我认为通胀将高于我们的预期。” 这位基金经理现在表示，市场仍有“一点空间”跌至低点，但他仍对经济持“整体谨慎看法”。

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忆芳2023-04-05

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