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住建部部长：让人民群众放心地购房放心地住房

刚性和改善性的住房需求，提振信心，促进房地产市场平稳健康发展。要增加保障性租赁住房的供给和长租房的建设，重点解决好青年人新市民的住房困难问题，让他们能放开手脚，为幸福生活去奋斗。住房城乡建设工作就要以让人民群众住上更好的房子为目标，从好房子到好小区，从好小区到好社区，从好社区到好城区，进而把城市规划好、建设好、管理好，努力为人民群众创造高品质的生活空间。

金融界2023-03-07

住建部部长：对房地产市场企稳回升充满信心

住房和城乡建设部部长倪虹表示，我现在对房地产市场的企稳回升充满信心，主要原因在于三个方面。　　第一，从市场供给和需求看，新冠肺炎疫情防控取得了决定性胜利，防控政策也做了优化调整，这对房地产供需两端都产生了积极影响。从供给方面来看，施工人员、施工材料都可以顺利进场，很多住房项目复工率都大大提高；从需求方面来看，现在各房地产项目的售楼处看房量也在大幅提升，成交量也明显改善。　　第二，从市场预期看，今年1、2月份，全国商品房销售结束了13个月的负增长，虽然70个大中城市的房价有涨有跌，但总体来看价格平稳。同时，保交楼的工作也在扎实推进，切实保障了购房人的合法权益，房企合理性融资也得到了改善。应该说，市场主体信心正在恢复。　　第三，从政策落实情况看，我们对于首套住房大力支持、对于二套住房合理支持的政策都已经出台，正在落实见效。同时，关于不让投机炒房者重新入市、原则上不支持三套以上购房的要求，各地也在认真落实。

金融界2023-03-07

刚需性、改善性住房迎利好，2023房地产重点在这几个方向……

，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产市场健康发展。”为后续房地产工作定下基调。　　而2023年在保障房地产行业平稳发展的基础下，要“支持刚性和改善性住房需求”、“有效化解优质头部房企风险”、“扎实推进保交楼稳民生”的工作铺排，也明确了各方的工作方向。　　事实上，自2022年中开始，从中央到地方，涉及金融、财政、行政等各个方面的多项调控措施的出台，暖风频吹，房地产市场止跌回暖迹象明显，随着行业形势以及经济形势的改变，房地产的格局也在悄然发生变化。　　“房住不炒”没提不等于没有　　2016年底，中央经济工作会议中首次提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”。此后6年间，房地产行业政策以此为主基调，按需调动实施。　　而在2023年政府工作报告中，房住不炒却未被提及，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，没有强调“房住不炒”，并不是退出了。在业内人士看来，房住不炒已经成为房地产行业的政策底线，是压实稳民生、稳发展的基础。　　事实上，2023年初，住房和城乡建设部部长倪虹在2023年全国住房和城乡建设工作会议上已经重申，要大力支持刚性和改善性住房需求，毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、精准施策。　　中银证券分析，本次政府工作报告未提及“房住不炒”，未来预期政策仍将继续从行业供需两端发力。据其预计，预期未来将在房住不炒这一基调下，有更大范围的政策纠偏。　　中指研究院同样认为，经过多年贯彻执行，“房住不炒”已经成为房地产行业中长期的政策基调，2022年以来，监管部门频繁落地房地产支持政策，各地也在积极落实因城施策，但在“房住不炒”基调下，供需两端政策均会有所侧重。　　刚需性和改善性住房需求不容忽视　　如何促进房地产市场平稳健康发展？会议提出，要加强住房保障体系建设，支持刚性和改善型住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。同时，药建立实施房地产长效机制，扩大保障性住房供给，推进长租房市场建设，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产市场健康发展。　　从2019年到2023年，5年里，支持改善型住房需求的说法首次被写入政府工作报告当中。　　“这充分说明，今年的工作重中之重是提振住房消费需求。” 易居研究院研究总监严跃进认为，相比保交楼、解决债务风险问题、预售资金问题、新发展模式推进等，住房消费需求的提振是当下的“头号工程”。唯有把住房消费需求提振了，其他房地产的问题包括头部房企金融风险的问题等，才能真正得到解决。　　李宇嘉认为，目前，住房消费的主体，或者说有切实需求的，就是3亿左右新市民、青年人。这部分人群已经进入了城市，但没有体面的住所，无法在城市“扎根”，也就无法享受到城市的公共服务。因此，政策重点就是将这部分人群纳入住房保障、住房消费，从而激活住房发展的可持续动力，也是扩大内需的关键。　　而事实上，据央行有关数据，到去年12月，新发放的个人住房贷款平均利率较上年末下降了大约140个基点。除个别热点城市以外，绝大多数城市首付比例政策下限已经达到全国底线。今年，央行、银保监会建立了首套住房贷款利率政策动态调整机制，至今已有近30城降低首套房贷利率下限至4％以下。　　利好的暖风吹向行业，消费信心再萌芽。　　根据国家统计局公布的数据，1月70个大中城市新房价格环比上涨城市数量达到36个，自2021年9月以来首次超过下降城市数。不少一二线城市二手房价格涨幅更为明显，市场活跃度持续提升。　　需求端“精准施策”将是2023年的主要着力点，中指研究院认为，针对不同人群，2023年支持刚需群体的政策力度有望延续，支持改善性住房需求的政策有望进一步优化，促进以旧换新、以小换大的住房需求释放。另外，结合人口的最新变化，给予多孩家庭、老年家庭、人才、产业人群等更多政策侧重，也是支持刚需和改善性住房需求的政策方向。针对不同区域或将体现在城市内部的政策变化，未来一线及核心二线城市有望“因区施策”“一区一策”。与此同时，供给端政策亦有望精准跟进，如增加改善型住房需求的土地供应量、减少库存量大地区的土地供应等。　　中国人民银行副行长潘功胜在国新办新闻发布会表示，近一段时期，市场信心加快恢复，房地产市场交易活跃性已有所上升。

金融界2023-03-07

刚需性、改善性住房迎利好，2023房地产重点在这几个方向……

，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产市场健康发展。”为后续房地产工作定下基调。　　而2023年在保障房地产行业平稳发展的基础下，要“支持刚性和改善性住房需求”、“有效化解优质头部房企风险”、“扎实推进保交楼稳民生”的工作铺排，也明确了各方的工作方向。　　事实上，自2022年中开始，从中央到地方，涉及金融、财政、行政等各个方面的多项调控措施的出台，暖风频吹，房地产市场止跌回暖迹象明显，随着行业形势以及经济形势的改变，房地产的格局也在悄然发生变化。　　“房住不炒”没提不等于没有　　2016年底，中央经济工作会议中首次提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”。此后6年间，房地产行业政策以此为主基调，按需调动实施。　　而在2023年政府工作报告中，房住不炒却未被提及，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，没有强调“房住不炒”，并不是退出了。在业内人士看来，房住不炒已经成为房地产行业的政策底线，是压实稳民生、稳发展的基础。　　事实上，2023年初，住房和城乡建设部部长倪虹在2023年全国住房和城乡建设工作会议上已经重申，要大力支持刚性和改善性住房需求，毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、精准施策。　　中银证券分析，本次政府工作报告未提及“房住不炒”，未来预期政策仍将继续从行业供需两端发力。据其预计，预期未来将在房住不炒这一基调下，有更大范围的政策纠偏。　　中指研究院同样认为，经过多年贯彻执行，“房住不炒”已经成为房地产行业中长期的政策基调，2022年以来，监管部门频繁落地房地产支持政策，各地也在积极落实因城施策，但在“房住不炒”基调下，供需两端政策均会有所侧重。　　刚需性和改善性住房需求不容忽视　　如何促进房地产市场平稳健康发展？会议提出，要加强住房保障体系建设，支持刚性和改善型住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。同时，药建立实施房地产长效机制，扩大保障性住房供给，推进长租房市场建设，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产市场健康发展。　　从2019年到2023年，5年里，支持改善型住房需求的说法首次被写入政府工作报告当中。　　“这充分说明，今年的工作重中之重是提振住房消费需求。” 易居研究院研究总监严跃进认为，相比保交楼、解决债务风险问题、预售资金问题、新发展模式推进等，住房消费需求的提振是当下的“头号工程”。唯有把住房消费需求提振了，其他房地产的问题包括头部房企金融风险的问题等，才能真正得到解决。　　李宇嘉认为，目前，住房消费的主体，或者说有切实需求的，就是3亿左右新市民、青年人。这部分人群已经进入了城市，但没有体面的住所，无法在城市“扎根”，也就无法享受到城市的公共服务。因此，政策重点就是将这部分人群纳入住房保障、住房消费，从而激活住房发展的可持续动力，也是扩大内需的关键。　　而事实上，据央行有关数据，到去年12月，新发放的个人住房贷款平均利率较上年末下降了大约140个基点。除个别热点城市以外，绝大多数城市首付比例政策下限已经达到全国底线。今年，央行、银保监会建立了首套住房贷款利率政策动态调整机制，至今已有近30城降低首套房贷利率下限至4％以下。　　利好的暖风吹向行业，消费信心再萌芽。　　根据国家统计局公布的数据，1月70个大中城市新房价格环比上涨城市数量达到36个，自2021年9月以来首次超过下降城市数。不少一二线城市二手房价格涨幅更为明显，市场活跃度持续提升。　　需求端“精准施策”将是2023年的主要着力点，中指研究院认为，针对不同人群，2023年支持刚需群体的政策力度有望延续，支持改善性住房需求的政策有望进一步优化，促进以旧换新、以小换大的住房需求释放。另外，结合人口的最新变化，给予多孩家庭、老年家庭、人才、产业人群等更多政策侧重，也是支持刚需和改善性住房需求的政策方向。针对不同区域或将体现在城市内部的政策变化，未来一线及核心二线城市有望“因区施策”“一区一策”。与此同时，供给端政策亦有望精准跟进，如增加改善型住房需求的土地供应量、减少库存量大地区的土地供应等。　　中国人民银行副行长潘功胜在国新办新闻发布会表示，近一段时期，市场信心加快恢复，房地产市场交易活跃性已有所上升。

金融界2023-03-07

警惕！美联储史诗级加息恶果到来，6万亿全球资管巨头违约，美国楼市进冰河时代，购房贷款申请降至28年低点

达到20年来最高水平，这可能引发“全球房地产市场深度下滑”，美国房价可能暴跌20％。　　华泰宏观曾在研报中指出，黑石集团违约和英国LDI事件看似是孤立的风险事件，背后其实有着相似的逻辑。黑石集团违约是商业房地产抵押贷款支持证券产品（CMBS），而英国LDI事件则是养老金的LDI产品，两者看似是孤立的风险事件，但是背后逻辑是类似的，即金融体系的底层资产价格趋势、波动率、出现几十年一遇的结构性变化时，金融市场面临一些“信仰”打破带来的局部风险和“阵痛”。　　全球资金流动性急剧紧张　　在美国楼市岌岌可危的同时，全球资金流动性也急剧紧张。　　3月6日（周一），全球主要基准贷款利率——3个月期美元Libor（伦敦银行间同业拆借利率）突破5％，最高触及5.008％，为2007年以来首次。Libor在全球金融市场中有广泛的应用。作为全球基准利率，它影响着数百亿美元的债券、工商业贷款、住房抵押贷款、利率衍生品等的定价。　　除了3个月期美元Libor外，近期还有两项关键的指标也都创下了2007年以来的新高——今年，2月初以来，美债遭遇了大规模的抛售潮，目前，1年期美债收益率已经突破5％，2年期美债收益率也上破4.85％，均创下2007年以来最高。　　更令市场担忧的是，2年期与10年期美债收益率倒挂幅度已高达90个基点，倒挂深度创40年最高，远超2000年互联网泡沫破裂以及2008年全球次贷危机的时候。　　与短期美债收益率一样，Libor近来的大幅上涨，显然也主要受到了市场对美联储政策收紧的预期推动。华尔街不仅预计美联储本轮加息周期的利率峰值会更高，还预计美联储会在这一高利率水平上，维持比之前预期更长的时间。　　流动性急剧紧张、楼市泡沫破裂在即、通胀高企等诸多问题摆在了美联储主席鲍威尔的面前，考验鲍威尔的时刻要来了。　　

金融界2023-03-07

中阳国际期货：中国GDP目标与油价

度依赖债务的开发商进行打压之后，中国的房地产市场在过去两年急转直下。中国的房地产市场占中国GDP的四分之一，该行业的急剧放缓一直是经济的主要拖累。　　随着中国试图降低对外部市场的依赖，预计中国的化石燃料行业也将继续快速扩张。近年来，受停电现象增多的影响，中国推动扩大煤炭和石油生产，去年煤炭产量增长10％至45亿吨，原油产量自2015年以来首次突破2亿吨，而天然天然气也创下历史新高，从而有助于减少中国对昂贵能源进口的依赖。　　但在世界拼命努力实现气候目标之际，在扩大最脏化石燃料的生产方面，中国并不是唯一。毕竟，在俄罗斯入侵乌克兰之后，全球煤炭行业出现了重大复苏：根据观察者研究基金会的一份报告，俄罗斯对乌克兰的战争引发的能源供应中断使得煤炭成为大部分地区可调度和负担得起的电力的唯一选择欧洲，包括西欧和北美的艰难市场，这些市场有明确的逐步淘汰煤炭的政策。　　据《华盛顿邮报》报道，10年前关闭的煤矿和发电厂在德国已经开始修复。行业观察家将德国燃煤电厂称为“春天”，预计该国冬季每月将燃烧至少10万吨煤炭。考虑到德国的目标是到2038年逐步淘汰所有燃煤发电，这是一个很大的转变。奥地利、波兰、荷兰和希腊等其他欧洲国家也已开始重启燃煤电厂。然而，随着北京推进大规模太阳能和风能项目以及电网升级，预计中国的可再生能源行业将继续成为最大赢家，这意味着铜和铝等绿色金属的需求量将继续增加。　　在过去十年中，投资趋势发生了翻天覆地的变化，欧洲不再是清洁能源投资的中心，因为欧洲在将这一位置输给了中国之后。事实上，中阳国际期货表示，2022年中国在可再生能源上的支出为5460亿美元，是欧盟1800亿美元总支出和美国1410亿美元总支出的三倍多。德国保持第三名；法国攀升至第四，而英国下降一位至第五。

金融界2023-03-07

基建投资仍将维持高位，关注基建ETF（516950）上半年投资机会，铁建重工、中国中冶、安徽建工领涨

期看，当前出口受国际环境影响有所承压、房地产市场风险隐患较多、消费复苏仍需观察，因此基础设施投资稳定增长对当前扩大国内需求、应对经济下行压力具有重要作用；长期看，重大项目的开工建设对稳增长、稳就业、保民生均具备重要保障作用，既利当前、又利长远，将有效助力增强投资对优化供给结构的关键作用，我们认为2023年尤其是上半年基建投资仍系稳住经济大盘的主要抓手。（来源:界面AI）声明：本条内容由界面AI生成并授权使用，内容仅供参考，不构成投资建议。AI技术战略支持为有连云。

有连云2023-03-07

探寻城市运动生活新模式恒信集团持续升级品质住宅

后疫情时代，不仅令房地产市场迎来行业之变，更让很多人改变了生活方式。人们对于居住空间有了更多体会和新的需求，房子的安全性、舒适性、健康性及便捷性成为更注重的要素。在此背景下，一直探索品质进阶的本土房企潍坊恒信，也在进一步加速推进产品升级。恒信地产，洞察人居痛点精研精英生活习惯，为业主开启了运动模式，平衡生活与工作，收获健康和自律。恒信·东方名著联合专业运营团队中健领航运营管理，百强房企×知名体育公司强强联合，为业主量身定制社区健身中心及国标恒温泳池。让每位业主在繁忙工作之余，不出社区就能开启运动模式，让居住空间更加健康、更加便捷。当前，运动和健康正成为全民共识、国家战略。爱因斯坦曾经说过：生活就像骑自行车，想要保持平衡就要不断运动。坚持运动，是美好生活的标配。3月12日起，恒信·东方名著中健领航游泳健身会馆将正式对外开放，恒信家人均可免费品鉴，舒活筋骨，放肆挥汗！此次游泳健身会馆引进国内先进的运营管理体系，配合专业净水设备，每天24小时有过滤器过滤，保证泳池水质检测持续合格。泳池水温稳定在30°左右，体感温度更加舒服，清澈见底的泳池，飘荡着梦幻的蓝色，让恒信家人们将运动与娱乐相结合，在轻松自如的泳池里彻底激活自己。同时会馆还配备有氧机械区、形体瑜伽房、儿童体能区，让你在呼吸吐纳间探寻到生活的诗意与真谛，以更自由的姿态与邻里、家人共处，舒展身心。打造潍坊豪宅市场独一无二的明星形象是恒信·东方名著对自身的定义。东方名著景观借鉴宋朝名作《千里江山图》的意境，打造宋式园林，将景观照壁、水景、凉亭、山石等元素充分糅合，营造出壹环两轴陆园捌苑捌景的景观结构，且以高标准、高品质的平墅产品刷新潍坊高端改善人居标准，助力健康生活体验，让运动创造生活之美，不断满足成功人士更好的居住需求，充分享受全龄多彩生活。来源：金色财经

金色财经2023-03-07

强势唱多中国！瑞银：上调中国今明两年GDP预期中国股市料将大涨15%、人民币将升至6.5

在经历了多年的房屋销售和价格下跌之后，房地产市场也在复苏。猫眼娱乐的最新数据显示，今年前九周的电影票销售额较2022年同期增长11.8%，达到140多亿元(合20亿美元)，这突显出消费者支出的复苏。瑞银也将其2024年的中国增长预期从4.8%上调至5.2%。彭博社对经济学家的调查普遍预计，今年的GDP增长将达到5.3%，2024年将达到5%。中国政府将今年的GDP增长目标定在5%左右，这一目标没有许多经济学家预期的那么雄心勃勃，也显示出有关部门可能不会推出更多的财政和货币刺激措施。政府一再表示，希望消费在扩大国内需求和增长方面发挥“基础性作用”，这将减少政府主导、债务驱动的大规模基础设施投资的需求。李春临在周一的新闻发布会上说，发改委将寻求稳定大件商品的购买，扩大农村消费，提高家庭收入，支持更好的住房、电动汽车和老年人护理的需求。 “我们有信心、有能力确保今年促进消费政策的落实，为实现5%左右的GDP增长目标做出更大贡献。” 他说，今年消费“迅速”复苏，跨省旅游大幅增长，从餐饮到娱乐等行业都出现反弹。他补充说，今年上半年经济增长可能会逐渐加快。瑞银表示，一旦新的经济领导人上任，政府可能会宣布对基础设施投资和消费等关键增长引擎提供更详细的支持。这些经济学家表示，“以后可能会有更多的地方政府推出一些支持消费的措施。” 瑞银表示，尽管央行不太可能再次下调政策利率，但货币政策可能仍将保持“宽松”。中国股市和人民币料将走强在上周中国统计局公布了强劲的2月制造业和非制造业PMI数据后，瑞银预计，随着市场注意力转向经济复苏，中国的经济数据前景预计持续改善，并推出有利的政策组合，这两个因素可能会共同推动中国股市下一波涨势。瑞银预计，中国股票近期的向下回调可能很快触底，MSCI中国指数今年涨幅有望达到14%左右，远高于MSCI亚洲指数2%的预期涨幅。瑞银认为，中国股票到年底将有15%左右的上行空间，消费、互联网、运输和材料等行业板块将受益。更广泛的新兴市场股票，以及高度依赖中国支出的美欧企业(如欧盟非必需消费品行业)，也应受益。在瑞银的全球战略中，他们偏好新兴市场，而在亚洲战略中，他们将中国股票列为最优先选择。汇率方面，瑞银认为，人民币近期的回落，很大程度上源于美国经济数据意外走强后的美元汇率反弹。不过，瑞银认为市场已充分重新定价美联储加息预期，并预计美元将在年底前走弱。因此，瑞银建议投资者利用最近的回调来积累人民币风险敞口。瑞银预计6月底之前美元兑人民币将跌至6.60，随后几个季度将进一步跌至6.50。截至发稿，美元兑人民币交投于6.94一线。

夏洛特2023-03-07

2023年房地产市场还能冲吗 | AI Financial恒益投资

，投资人是否还能介入房地产行业？近代房地产市场 19世纪末开始，随着时代和经济的不断发展，房子的需求越来越大，形成了专门的房地产行业，在越来越多的资本参与到房地产行业后，房地产市场有了突飞猛进的发展。房地产业的发展也带动了相关产业的腾飞，拿商业房地产最大的市场——美国来说：作为一个建造周期长，需要众多资源共同参与的房地产市场，资金是保证这个产业运营的重要因素。这也就促成了房贷业务的蓬勃发展。房贷业务，从最初19世纪末的个人放贷，到20世纪初的政府政策干预放贷，以及再到20世纪70年代后，通过金融手段和政策来放贷。从这样一个过程可以看到，房地产市场促使金融产业有了崭新的经济增长点。比如，在1970年，美国国会批准成立了住宅贷款抵押公司，来帮助各个金融机构来开辟二级抵押市场。由于金融房贷系统的快速成熟，也加速了美国房地产业的发展，在21世纪达到了空前火热。在房地产业蓬勃发展的过程中，政府不忘房地产的初始价值倒向：满足老百姓居住的需求，会不断地监督和干预市场的变化，避免让它的发展方向有太大的偏离。但是，即便政府一直在监管房地产市场，由于人性所趋，资本逐利，当人们发现房地产业是个人人都可以参与投资的市场时，大量的炒作人、炒作团、炒作商涌入了房地产市场，哄抬房地产价格，严重影响了房屋的初始居住目的：真正需要居住的人根本买不起房子。这样的现象，不仅在美国出现，在加拿大也同样出现，当然政府不会坐视不管，于是，政府越管，市场越热，市场越热，政府越管……循环往复的局面已经形成。按照这样的方式进行下去，如果那些想把房地产作为投资标的人们，也就处于了高风险投资的边缘，就像前面提到的黑石BREIT基金爆雷一样。接下来，将为大家展示一些数据统计，希望引起大家的警惕。资金过多集中于房地产在过去20年，由于大量的资金涌进房地产行业，导致其他行业没有足够的资金得到应有的发展。上图，是2021年加拿大细分行业贡献GDP的数据，其中，房地产行业 (Real estate and rental and leasing）占比最多，达到了13.5%。在有些省份，比如BC省，房地产甚至占比达到19.6%，也就是说每5刀的GDP，就有1刀是房地产行业产生的。即使是房地产占比比较低的省，比例也有10%左右。这样的比例会带来什么影响呢？以史为鉴，从美国的房地产业变迁情况，来解读一下加拿大的房地产市场可能发生的危机。 (美加GDP中房地产占比情况对比图) 上图是BMO银行所提供的加拿大和美国房地产分别占本国GDP的比例。可以看到从1960年以来，直到2000年左右，两国房地产的趋势都差不多，占比在4%-8%之间波动，都没有超过10%。也就是说，房地产作为衣食住行的一部分，与其它支柱产业平衡发展，并且根据加拿大统计局公布的数据，在2008年以前，房地产业占GDP的比重，长期排名第二，次于制造业。直到美国次贷危机之后，跃居第一，成为加拿大GDP贡献最大的产业。虽然美国和加拿大都是移民国家，但由于美国的房地产业发展最快，它是全球投资者首选场所。所以，在美国通过金融手段和政策实行放贷后，从1990年左右开始，美国房地产吸引了大量的投资者，一路吹高了房地产的泡沫，到了2007年创下了历史记录。物极必反，因为金融次级贷款的盛行，并且缺少监管政策，有资质没资质的人都可以获得贷款，于是在2008年撑破了这个泡沫，美国的房地产市场瞬间崩踏，一蹶不振10多年，房地产市场一直处于缓慢恢复的状态，直到2021年，才恢复到之前的中位数水平。而当时的加拿大，因为它的房地产业仅处在老二的位置，所以在2008年的金融危机中，经济没有受到致命的打击。在小幅回落波动以后，继续上行。而与此同时，投资者们，尤其是海外投资者们，在看到了加拿大房地产市场的这个优势后，他们的脑海里形成了加拿大的房地产市场比美国更加健康的认识。因为资本是逐利的，很快海外资金快速撤离美国，转战到了加拿大。这也就是为什么，2008年之后，加拿大的房地产市场反而更加蓬勃的发展起来。在疫情期间，由于贷款利息低，促成了加拿大房地产业就如一根直线往上涨。这也是为什么2008年过后加拿大房地产业对GDP的贡献跃居第一位的主要原因，而且是远超排名第二的制造业。截至2021年，加拿大对房地产的依赖程度，比美国2008年的房地产泡沫时期还要多30%。这是一个非常危险的信号，当一个国家的GDP极度依赖一个行业时，其他行业的发展就会被拖累拉跨。因为一个国家整个市场上的资金都被吸引到了这个行业中，如果不加控制，会由于马太效应，导致另外80%的行业越来越弱，无法正常发展，只靠20%的行业带动100%的GDP，后果就是，国家整体GDP增速也会被拖垮。这个就是资金过于集中于房地产会带来的弊端。房价过高，难以负担前面提到，资本是逐利的，当大量钱涌进房地产市场时，房地产市场的供给和需求必然会发生变化。当需求上升，房地产的价格自然也会上升。下图是BMO银行对加拿大房价的统计结果，图中显示了从1995年到2021年加拿大的平均房屋价格。从图中可以看到1995年到2000年，加拿大的房价比较平稳，从2000年开始，除了2008年稍微受美国金融危机影响有个明显下挫，接下来房价基本稳步上涨，但到了疫情之后上涨速度几乎加倍。2000年到2020年的20年间，房价从20万左右涨到50万，翻了2.5倍，平均每年涨12.5%。2020年到2021年，短短两年时间，房价从50万涨到将近75万，涨了0.5倍，平均每年涨25%，这样的涨幅堪比购买比特币一样刺激。房价越是这样的短期上涨，越是吸引了大量的投机资金进入房地产市场。如果按照这个趋势发展下去，那么房子最原始的居住目的将不复存在。因为，那些炒房族已经被疯狂的房价上涨冲昏了头脑，哄抬房价。而最需要住房的年轻人根本买不起住房。这里有一组数据显示，年轻人的购房悲哀： Generation Squeeze发布的一份报告显示：按照2022年高点的房价，年龄在25至34岁之间的新购房者必须全职工作27年，才能攒足一套普通住房20%的首付。而真正想要买房，不仅要攒够首付，还要能够承担房贷，房贷能贷到多少钱，则取决于收入。比如一套房子80万，即使有了20%（16万）的首付，为了贷出剩余64万的贷款，假设用一般情况下5倍杠杆来算：64万房贷就需要将近13万的收入作为支持！一年收入13万可不是一个小数字，加拿大收入中位数只有13万的一半不到：6万块！这也是为什么年轻人在大多地区买到房只有两个办法，要么，房价狂降75万，要么，工资猛涨到17万。当然，也可能依靠有钱的父母。如果是在大多伦多以外的地区，在安省，年轻人也要全职工作22年才能攒够首付，在大温哥华地区与多伦多一样要全职27年，在卡尔加里要全职10年，魁北克要11年，哈利法克斯要12年。加拿大的年轻人平均要全职工作17年才能存够首付！而在1976年，只要全职工作5年就可以存够首付，这才符合房子给人住的初始目的。对于任何一个国家来说，年轻人都是中坚力量，都是国家发展的顶梁柱。如果年轻人连一个可以遮风挡雨的房子都住不起，那年轻人没有未来，国家也将没有未来。很显然，房价持续走高，如果不加以控制，是非常危险的一件事。诺贝尔经济学获奖者席勒在他的著作《非理性繁荣》里对于房价分析提出了很多重要的见解，其中一点就是：房子是固定的，而人是具有流动性的，如果房价足够高，人们和企业就会搬离，甚至完全离开一个地区。疫情之后，多伦多房价飞涨，很多年轻人即使已经在多伦多工作多年，但看到自己根本负担不起的房价，再加上物价飞涨，最终选择搬到卡尔加里等可以负担起的城市生活。再比如，很多年轻人负担不起疫情之后涨价的房租，选择搬离市中心，回到父母家寄住。所以，现在所有的事实都指向一个方向，就是房价已经高的离谱，迫切需要政府出面干预了。政策出台，挤出房地产泡沫为了控制日益疯狂高涨的住房价格，政府已经出台了相应的政策加以控制，比如： · 2022年开始加息，提高借贷成本。前几年由于疫情，为刺激经济，央行不得不把利率从4%左右降到了2.45%，从而为炒房提供了便利。现在疫情结束，央行恢复加息通道，在短短的一年时间里，连续8次加息，目前，优惠贷款利率已经上升到 6.7%的水平，而上一次利息水平高于6%，还是2007年。加息效果非常明显，房地产市场迅速降温，最直观来看，一年的时间里，大多地区的房价已经同比下降16.4%，交易量也直线下滑45%。 · 压力测试——B20政策。早在2017年时，加拿大联邦政府金管局OSFI推出了B-20政策。从2021年开始， OSFI将mortgage的压力测试利率提升到5.25%，到2022年底一直维持在这个水平。这个压力测试，简单理解就是OSFI要确保购房者的贷款以及还贷能力，如果收入不够、资产负债情况不良，那就不能获得贷款，进而不能买房。购房者能够贷到的金额，也从原来年收入的八倍十倍的高水平，降到了五倍。一位每年收入八万的购房者，原来能贷到80万，加上首付20万，能买到100万的house；压力测试之后只能贷到40万，加上首付20万，只够买个condo。所以，OSFI推出压力测试的目的非常明确：不能随便买房，限制房地产市场的炒作，回归建房买房的初衷，希望人人都能获得一个可以住的场所。 · 海外买家禁令除了加息和压力测试之外，政府还在不断出台新的政策。比如，今年1月1号开始实施的，海外买家买房禁令。有资料显示，在过去十几年来，中国大陆的热钱疯狂涌入加拿大，尤其是温哥华、多伦多等大城市，就是因为他们大肆购入豪宅导致房价飙升，甚至有些学生都可以购买价值5700万的温哥华顶级豪宅，能获得4000万的mortgage。加拿大抵押贷款和住房委员会CMHC在2019年的一组数据表明，BC省至少6.2%住房为非居民业主，温哥华这一比例为7.6%；安省3.3%住房为外国人业主，多伦多这一比例为3.8%。在各种物业中，公寓的外国人业主比例最高，温哥华和多伦多这一比例分别高达至少11.2%和7.6%。对比之下，温哥华的房地产市场会有更多的泡沫需要被挤出。 · 空置税政府出台了征收房屋空置税的政策。多伦多从2022年开始征收房屋空置税：在多伦多市内，如果一个日历年内有超过6个月没有租客、家庭成员或朋友居住的房屋会被征收一定的税。大概的税率是1%，也就是交空置房的价格的1%。空置税主要也是为了通过阻止房屋空置来增加住房供应，同时减少炒房的利润空间。 · 增加地税温哥华市长在2023年2月28日晚上宣布了最新预算，将平均地税提高10.7%，创下了本世纪的历史新高。这也是由于产业发展的不平衡，导致政府无法从其它的产业中获得足够的收益，只能从房地产业中挤压资金。这个新预算明年将使普通单户住宅的业主多支付约 $470 美元，而普通公寓的业主将额外支付 $150 美元，一般企业将多支付约$670 美元。以上就是政府已经通过加息、增加压力测试水平、海外买家禁令、空置税和增加地税等多种手段，来为房地产市场降温，同时也可见政府要挤压房地产泡沫、恢复经济良性发展的决心。房地产，一个保值工具在政府官网上有这样一张图(如下)，显示房地产如果作为投资标的，在众多的金融产品之中，投资风险和收益位居中位，和money market是一个级别。也就是说，房地产投资的回报仅比money market稍微高一点，能够保值，但不是很好的投资工具。事实上，经济学家已经研究得出结论，近几十年来，房地产价格的平均年增长率在3%-5%左右，相当稳定。与此同时，通胀率在近十年平均在2%左右，因此房地产的价格相比通胀率而言，保值性很强。当通胀率上升，物价上涨，房价也随之提高，有时甚至高于通胀率几个百分点。根据FHFA (Federal housing Finance Agency)的数据分析，在1975年到2022年的将近50年间，如果在1975年将100美元投入房地产市场，到2022年的时候，这笔投资会增长到约928美元，也就是增长接近10倍。如果在1975年开始就将100美元投入S&P500指数，并且长期持有，到2022年，这笔投资可能会有19,351美元，也就是翻了将近200倍，差别巨大。由此可见，房地产具有抵抗通胀的作用，是非常好的保值工具。但是，它不是好的投资工具。那么，什么是未来的投资方向呢？华尔街投行高盛的首席执行官大卫所罗门认为，“资产管理”会是新的利益增长引擎。那么，投资者是“拭目以待”，还是“严阵以待”呢？如果以投资收益为主要目的，房地产投资并不是值得长期持有的首选标的。投资者需要做到的是：“理智投资，放眼长远”。【公司介绍】AI Financial 恒益投资是一家人工智能驱动的金融投资公司，拥有一套颠覆性的金融投资体系。公司致力于帮助所有人，通过投资理财，获得持续稳定收入，从而过上自己想要的生活。在过去的一年，恒益投资通过自己独特的投资理念——持续、稳定、盈利，在投资方面做到了加拿大第一。AI Financial 恒益投资团队希望运用这套投资体系推动加拿大养老体系的改革，让更多人通过金融投资过上更好的生活，推动社会进步，避免为了赚钱而牺牲时间和健康，或因没有足够的存款而不能顺利退休。更多信息： https://www.aifinancial.ca/zh/

AI Financial恒益投资2023-03-07

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