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【中指快评】近期房地产市场总结与趋势展望

及市场未来发展做出分享：　　一、近期房地产市场形势总结　　1. 置业意愿：假期影响下，置业意愿较上月基本持平，一线城市置业意愿继续提升。　　2. 销售：重点100城销售面积同比降幅超两成，绝对规模降为2015年以来同期最低水平，单月已连续20个月同比下降。1月，重点100城成交面积仍处低位，环比降幅近三成，同比降幅仍超两成，降幅较上月有所扩大，主要受1月春节假期影响，大量返乡人群外流，市场活跃度下降较为明显。　　各线来看，2023年1月各线城市成交面积同比均出现不同程度下降，其中一线城市同比降幅较大。　　周度来看，1月上半月市场成交规模同比降幅收窄，下半月受春节假期影响，成交规模同比降幅扩大。　　春节期间，春节楼市表现平淡，重点城市成交面积较去年春节同比下降，监测项目平均到访量有所提升，但购房者观望情绪重，实际成交较少。　　3. 房价：2023年1月价格环比跌幅有所收窄，新房连续下跌7个月，二手房连续下跌9个月。下跌城市数量上，新房和二手房仍居高位，但较上月均减少，其中新房较上月减少6个，二手房减少3个。　　4. 租赁：1月50城住宅平均租金环比继续调整，但整体同环比跌幅均有所收窄。　　5. 供应：多因素导致房企推盘意愿不足，重点城市供应规模同比下降超四成，2023年1月受春节假期影响，房企推盘积极性减弱，同比降幅较大。　　6. 库存：代表城市库存维持高位，各线城市短期出清周期均延长，其中大多数城市去化压力较大，特别是三四线城市。　　二、近期政策分析及未来展望　　1. 政策分析：央行金融支持房地产的四大政策方向更加明晰，需求端差别化信贷支持、完善保交楼政策工具、改善优质房企资产负债表、完善住房租赁金融支持政策。住建部针对今年房地产行业的政策方向给出了明确思路，政策将主要围绕“增信心、防风险、促转型”展开。　　2. 政策趋势：刚需群体政策延续，改善需求的支持力度将加大，尤其是多孩家庭，政策将向高能级城市推广　　3. 市场展望：短期来看，供需两端政策将继续加快落实，一二线城市住房需求旺盛，随着更多城市跟进放松限购限贷政策，有望率先迎来市场复苏，楼市“小阳春”或将在部分城市出现，但对于大部分城市而言，经济环境以及房价预期仍较弱，市场修复需要更长时间。

金融界2023-02-01

HYCM兴业投资原油日评:产量下降&需求回暖，国际油价V型反弹

20座大城市房价指数增幅放缓，表明美国房地产市场继续降温。去年抵押贷款利率的上升使美国房地产市场进入“隆冬”，成屋销售出现十多年来最严重的年度下滑。这对房价构成了压力，尤其是在旧金山等地区，人们的负担能力已经面临严峻挑战。随着美联储提高利率，抵押贷款融资将继续成为房地产市场的逆风。经济疲软，包括经济衰退的可能性，也会限制潜在买家的购买意愿。鉴于具有挑战性的宏观经济环境的前景，房价很可能会继续走弱。　　美国1月份消费者信心小幅恶化，世界大型企业联合会的消费者信心指数从12月份的109.0降至107.1，低于市场预期的109.0。同时，现状指数由上月的147.2升至150.9，预期指数则由上月的82.4降至77.8。而就业难求指数从11.9小幅降至11.3，一年期消费者通胀预期从12月的6.6％升至6.8％。美国消费者信心指数本月意外回落，反映出市场对经济和就业市场的预期不那么乐观。　　瑞银经济学家预计，美元将走弱，只会出现有限而短暂的强势。美联储加息周期越来越接近尾声。随着市场对联邦基金利率接近或达到5％的水平越来越满足，以及美国通胀可能在今年上半年迅速回升，美元下行压力应该会继续加大。利差优势回落可能会在中线打压美元。去年，美德10年期债券收益率息差不断扩大，推动美元强劲反弹。然而，今年债券收益率息差可能对美元不会那么有利。　　美联储将于北京时间周四凌晨三点公布利率决议，美联储主席鲍威尔在将随后召开新闻发布会。道明证券分析师指出，美联储将释放关于对经济增长和通胀前景的看法，以及提出未来潜在加息的指引，可能会成为影响市场的因素。预计美联储将在2月会议上加息25个基点，低于去年12月的加息50个基点。联邦公开市场委员会可能会强调，尽管加息步伐放缓，但仍决心实现12月点阵图中预测的最终利率。市场已经预期美联储加息25个基点，但仍不确定如何定价今后几个月的政策路径和终端利率。美元走势对市场对STIR（短期利率）的定价不那么敏感，因此美元因市场对长期利率定价而走高的前景可能不会引起市场太大共鸣。美元处于势头耗尽状态，即便美联储决议引发美元反转的催化剂似乎是一个很高的门坎。然而，部分外汇市场出现了上涨乏力的迹象。　　技术分析　　美国原油　　日图：保利加通道收敛，油价靠近中轨发展；14日均线看涨，20日均线看涨；随机指标走高。　　4小时图：保利加通道收敛，油价上行受制于中轨；14和20均线看跌；随机指标自超买区回撤。　　1小时图：保利加通道上扬，油价在中轨上方发展；14和20小时均线看涨；随机指标走低。　　综述：预计日内油价将在77.65-80.40区间内震荡，可尝试高抛低吸。上方阻力关注1月25日低点79.45，突破后将上探1月26日低点79.90，然后是1月30日高点80.40和1月25日高点81.20，以及1月19日高点81.45和1月20日高点81.90；而下方支持留意1月17日低点78.65，跌破后将下探1月13日低点78.00，然后是1月30日低点77.65和1月12日低点77.10，以及1月31日低点76.55和1月10日高点75.90。　　布伦特原油　　日图：保利加通道收敛，油价在中轨上方发展；14和20日均线看涨；随机指标走高。　　4小时图：保利加通道收敛，油价上行逼近中轨；14和20均线看跌；随机指标进入超买区。　　1小时图：保利加通道扩散，油价在中轨上方发展；14和20小时均线看涨；随机指标走低。　　综述：预计日内油价将在84.00-86.95区间内震荡，可尝试高抛低吸。上方阻力关注2022年12月1日低点86.25，突破将上探1月25日高点86.95，然后是1月30日高点87.35和1月26日高点88.00，以及1月24日高点88.70和1月23日高点89.05；而下方支持留意1月16日高点85.20，跌破将下探1月30日低点84.60，然后是1月17日低点84.00和1月13日低点83.50，以及1月31日低点83.15和1月12日低点82.35。　　周三关注：　　美国1月ADP就业人数　　美国1月Markit制造业PMI终值　　美国1月ISM制造业PMI 　　美国12月JOLTs职位空缺　　美国EIA每周原油库存变动　　美联储货币政策会议决议

金融界2023-02-01

广东清远：购买预售商品住房可提取公积金支付首期款

为支持刚性和改善性住房需求，促进清远市房地产市场良性循环和平稳发展，着力为缴存人提供便捷、高效的公积金服务，从2023年2月1日至2023年12月31日在全市范围内开展购买预售商品住房提取公积金支付首期款业务，市住房公积金管理中心及各县（市、区）管理部负责受理缴存人申请。

金融界2023-02-01

“卖出”！《大卖空》原型“一个字示警金融市场” 剑指美国房市崩盘？

(来源:推特) 伯里在金融危机前因做空房地产市场而声名鹊起，他上周使用一张看似2002年标准普尔500指数的图表表示，他一直看跌房地产市场。伯里的图表突显9月中旬到2001年和2002年3月中旬，当时标准普尔500指数在9/11袭击股市崩盘后上涨18%。正如伯里在他的图表中强调的那样，这是50日均线(日移动平均线)越过100日均线表明看涨趋势的时期。然而，从2002年3月到2002年9月，市场暴跌了30%，清楚地表明许多投资者追随并经常落入陷阱的虚假突破谬误。从美国到中国：房地产市场低迷加剧全球大部分地区不稳定的房地产市场对全球经济构成了另一个风险，因为更高的利率侵蚀了家庭财务并有可能加剧房价下跌。本周的报告显示，美国房地产市场连续第五个月不景气，中国的房屋销售继续下滑，澳大利亚和新西兰的房价持续下跌。房价下滑可能会削弱消费者信心并拖累家庭支出，而家庭支出是去年全球经济中罕见的亮点。随着开发商缩减项目以应对价格下跌、需求减弱和借贷成本上升，投资也可能受到打击。在美国，去年抵押贷款利率的上升给房地产市场带来了寒意，导致二手房销量出现十多年来最严重的年度跌幅。这给价格带来了压力，尤其是在美国部分地区，例如旧金山，那里的负担能力已经捉襟见肘。在美联储应对通胀的运动期间，这种压力将继续存在。人们普遍预计政策制定者将在周三为期两天的会议结束时将利率上调25个基点，达到4.5%至4.75%的区间。作为世界第二大经济体，中国房地产业的放缓几乎没有减弱的迹象，尽管当局加大了重振该行业的力度。中国房地产信息集团周二公布的初步数据显示，1月份新房销售同比下降32.5%。近几个月来，官员们已采取措施放松对资金紧张的开发商的融资，解除了引发违约浪潮并拖累该国经济增长的去杠杆化运动。中国地方当局还加大力度刺激购房，包括降低抵押贷款利率和放宽首付要求。据Bloomberg Intelligence分析师Kristy Hung表示，这些措施在年中之前不太可能提振销售额。澳大利亚、新西兰 1月份澳大利亚和新西兰的房价继续下跌，下滑可能会继续，因为这两个房地产市场都没有受到去年利率飙升的全面冲击。许多新西兰家庭使用的是固定利率抵押贷款，但尚未滚动至更高的新利率。因此，经济学家预测房价将进一步下跌，到2024年初将比2021年底的峰值至少低20%。 CoreLogic数据显示，首都惠灵顿的房价已较上年同期下跌18.1%。在最大的城市奥克兰，房价下跌了8.2%。 (来源:彭博社) 澳大利亚的情况与此类似，根据彭博资讯的一份报告，今年抵押贷款转向更高浮动利率的人的贷款偿还激增将对消费造成压力。分析师莫森·克罗夫茨(Mohsen Crofts)和杰克·巴克斯特(Jack Baxter)在报告中表示，当超低固定利率到期时，15%的房屋贷款的还款额可能会增加80%以上。他们估计家庭收入受到的打击将相当于零售额的2.2个百分点。

圈内人2023-02-01

【预见2023】中指研究院常务副院长黄瑜：我国宏观经济将实现整体好转，房地产市场有望逐步企稳恢复

间，政策力度有望进一步加强　　·全国房地产市场将呈现“销售量价趋稳，新开工面积调整态势难改，投资或继续下行”的特点　　·一线城市新房成交规模或稳中有增，二线城市在疫情形势好转后有望逐渐趋稳，三四线调整态势或延续　　·房地产市场短期仍将处于“去库存”阶段，深耕价值城市穿越行业周期　　以下为对话全文：　　宏观环境：房地产的稳定性愈发重要，2023经济待恢复　　金融界：2022年房地产拖累经济增长，2023年经济前景展望是怎样？　　黄瑜：在“需求收缩、供给冲击、预期转弱”三重压力和超预期因素冲击下，短期经济下行压力仍较大。展望2023年，全球经济增长预期放缓，外需增长或出现乏力，我国出口贸易面临较大挑战，国内大循环重要性提升，而疫情防控放开后，疫情形势仍面临较大不确定性，或一定程度拖累消费修复，房地产的稳定性愈加重要。预计未来我国财政、货币政策仍将持续发力并保持宽松基调，助力经济运行在合理区间。随着各项稳经济政策显效发力，经济运行有望逐步恢复。　　调控政策：房地产需求端政策持续优化，供给端政策迎来转折点　　金融界：2022年房地产出台多项利好支持，2023年是否还有优化空间？　　黄瑜：2022年，房地产政策进入全面宽松周期，在“房住不炒”总基调指导下，监管部门多次出台利好政策，从支持需求端到支持企业端，政策力度不断加大，同时也为地方因城施策释放空间。　　政策核心逻辑在于：一是给予房企融资支持，支持房企债务展期，缓解企业的资金压力，稳定市场主体预期；二是为个人购房信贷提供支持，带动市场销售恢复；三是“保交楼”，解决期房交付问题，提振市场情绪，稳住购房者信心。　　预计2023年，坚持“房住不炒”基调不变，供需两端政策均有继续优化空间，需求端政策支持力度有望进一步加强，提高市场销售的活跃度和积极性，核心二线城市政策有望全面放开，一线城市政策存在优化空间，如降低房贷利率、降低首付比例、优化限购等方面继续调整；支持企业合理融资需求，房企融资链条有望进一步畅通，企业资金面有望得到改善；“保交楼”仍然是侧重点，专项借款及配套资金加快落地，资金规模亦有望加大，“保交楼”或取得更多实质性进展，共同促进购房者预期好转。　　市场趋势：销售最快或于二季度企稳，全年新房成交或与2022持平　　金融界：据国家统计局发布数据显示，2022年全国商品房销售面积13.58亿平方米，同比下降24.3％，创近7年来的新低；商品房销售额13.33万亿元，同比下降26.7％，创近6年来的新低。在扩大内需、稳地产总体方针下，您认为2023年房地产销售会迎来哪些变化？　　黄瑜：2023年总体预测：销售量价趋稳，新开工调整态势难改，开发投资或延续下行态势。具体来看：　　需求端：2022年底，监管部门密集出台利好政策，从供需两端发力稳定市场预期，但政策放松传导至需求端需要时间，短期市场调整压力仍在。2023年，宏观经济的修复、疫情形势等仍是影响房地产市场修复节奏的关键因素，乐观情形下，全国商品房销售面积有望实现正增长，但在中长期住房需求释放动能减弱的背景下，增幅或有限；中性情形下，商品房销售面积或与2022年基本持平；悲观情形下，市场预期和信心修复不明显，商品房销售面积继续回落，降幅或在3.6％左右。　　价格方面，短期企业降价促销策略未改、二手房挂牌量增加等因素仍制约房价预期，短期房价下跌态势难改，但从全国商品房销售均价来看，核心一二线城市市场存在恢复预期、优质项目逐渐入市等因素将对销售均价产生结构性带动，全年商品房销售均价有望逐渐趋稳，其中部分库存量比较小的核心城市，在市场恢复过程中，房价或面临一定上涨压力；多数三四线城市房价或延续下行态势。　　供应端，新开工一方面受销售端恢复节奏制约，另一方面，近两年土地大规模缩量、企业资金压力大、可售库存规模较高等因素亦拖累新开工规模，2023年，新开工面积或继续下降。　　投资方面，新开工缩量、土地购置费继续下行仍将制约开发投资额恢复，“保交楼”政策持续发力下，竣工面积有望逐渐改善，进而对开发投资形成支撑，2023年房地产开发投资额仍面临下行压力，中性情形下，同比降幅或在3.9％左右，降幅较2022年收窄。　　市场韧性有望进一步凸显，三四线城市成交规模或延续底部运行态势　　金融界：当前房室销售总体上弱于预期，请您对不同层级的城市住宅供给情况进行分析？　　黄瑜： 2023年一线城市新房成交规模或稳中有增，二线城市在疫情形势好转后有望逐渐趋稳，三四线调整态势或延续　　一线城市：较强的基本面仍对市场形成支撑，2023年商品住宅成交面积有望稳中有增。2022年，一线城市房地产市场表现分化，北京、上海市场较为平稳，广州、深圳市场下行态势明显。2023年，预计一线城市楼市政策存在政策调整空间，政策一旦局部优化，或将对购房需求产生积极带动作用，叠加新增供应对市场仍有支撑，一线城市商品住宅成交面积有望实现增长。其中，北京、上海、深圳政策微调为主，新房市场成交或整体稳定；广州2023年政策存在较大优化空间，有望带动市场逐渐好转。　　二线城市：政策优化空间较大，核心二线城市市场或逐渐恢复，疫情防控形势仍是最大变量。根据中指数据，2022年，35个二线代表城市商品住宅成交面积降至2013年以来最低水平，同比下降近四成。2023年，若疫情形势好转，叠加调控政策优化，部分二线城市市场规模继续大幅回落的空间缩小，而凭借较强的城市基本面，核心二线城市市场有望稳步恢复，如杭州、成都、西安、武汉、重庆、郑州、天津等城市，从而带动二线城市整体市场逐渐趋稳。而城市基本面较弱的城市，政策优化空间较小，市场企稳恢复仍需时间，这部分城市市场或仍处于底部盘整期。　　三四线城市：市场成交规模或继续下行，部分热点城市市场有望逐渐企稳恢复。2022年，多数三四线城市商品住宅成交面积大幅下降，但与棚改货币化全力推进之前的2014-2015年相比，部分城市市场规模仍有一定下降空间。与此同时，根据2020年人口普查数据，大多数三四线城市人均住房建筑面积超40平方米，部分城市甚至超过50平方米，这部分城市新增住房空间较小，短期市场调整压力仍较大。　　从历史周期来看，城市基本面较好的地区房地产市场修复的节奏也更快。2023年，在各项利好政策的带动下，长三角地区市场有望率先恢复。珠三角短期市场调整态势或延续，2023年，部分城市政策存在优化空间，政策优化叠加经济修复，购房情绪或逐渐好转，珠三角整体市场成交面积在低基数下有望转正，但惠州、珠海短期库存较高，或拖累市场修复，肇庆、江门市场或延续底部盘整态势。　　京津冀区域短期市场调整压力较大，预计2023年，北京、天津调控政策仍存在一定优化空间，楼市有望企稳恢复，而多数城市住房需求释放动能较弱，底部运行态势或将延续。　　房地产作为国民经济支柱产业再获确认，新发展模式助力企业穿越行业周期　　金融界：近两年，分化是地产行业最主要的特征之一，企业如何在优胜劣汰中胜出，请谈谈您的看法？　　黄瑜：2022年12月，中央经济工作会议为房地产行业发展定调，政策方面将继续满足项目交付、房企经营、并购重组三方合理融资需求，保证融资覆盖面的广泛性；信贷、债券、股权三条主要融资渠道将继续维持开放状态，保证融资资金的持续性。在行业供给端利好尽出的背景下，房企筹资端流动性紧张问题将得以明显改善。　　企业策略方面，2022年末，随着房地产“第三支箭”正式落地，短期企业融资通道打开，房企首要任务应是抓住融资窗口期，积极作为，最大限度补充流动性。同时，恢复“造血”功能是实现可持续发展的关键，尽管当前房地产销售恢复节奏较慢，但随着核心一二线城市优化调控政策及疫情形势的好转，核心城市市场或率先企稳，企业应积极营销加速回款。整体来看，2023年房地产市场仍将处于“去库存”阶段，企业应以销定投，积极运用数据工具科学决策，优选城市、优选项目，实现换仓，通过深耕价值城市穿越行业周期。另外，“保交楼”已成为行业当下核心关注点，企业交付力变得愈发重要，交付力也将成为企业未来能够赢得购房者、金融机构、政府等各方信任的核心能力。

金融界2023-02-01

英皇金汇即发：通胀连传两大好消息黄金周二收高

2020年9月以来的最小增幅，表明美国房地产市场继续降温。这些报告是在美联储官员开始为期两天的政策会议时公布的。预计联储将在周三进一步放缓加息步伐，将政策利率提高25个基点。受宏观资料影响，以及美元整体走软和美联储加息放缓预期的推动，周二黄金价格录得连续第三个月上涨，日内金价最高触及1930.86美元/盎司，最低触及1900.7美元/盎司，尾盘现货黄金收报1928.27美元/盎司。今日建议伦敦金於 1915 – 1935间上落 (波幅巨大, 请留意帐户内资金情况) 港金於 17650 - 18030 支持位 1895/1905阻力位 1965/1985 入市策略一 : 下方触及1918水平可做多，目标位于1928水准，止损设在1910水平。入市策略二 : 逢高卖出，上方在1933元水平做空，止赚设在1923美元，止损设在1940。白银贵金属具有储值的传统角色，担忧货币贬值及通货膨胀，对其属利多。今日建议 : 白银於22.60-24.70 支持位21.30/21.50 阻力位25.30 /26.60 (投资涉及风险，宜量力而为，不要过份进取，价格可升可跌) 英皇金融NM23 卓越理财中心 www.NM23.com 全国免费热线: 4001 201 228 香港24小时热线: (852) 2838 3959 2023-02-01

英皇金汇即发2023-02-01

【预见2023】张瑜：看好今年资本市场表现，胜率来自两大因素发生变化，两会后至三季度或是权益市场好时候

供改方向。　　今年通胀整体可控，预计房地产市场将温和修复　　金融界：您如何看待今年的通胀预期，当前中国经济还面临哪些挑战？请您展望一下2023年的中国经济？预计2023年我国经济将有哪些核心增长点？　　张瑜：今年通胀整体可控，消费通胀预计继续保持温和增长，中枢在2％左右；工业品通胀低位企稳，中枢大概率落在-1~0％区间。需要额外关注的一点是，疫情防控优化后，若出现阶段性的供需失衡推动服务业涨价，或导致核心通胀在年中加速上行，在三季度面临破2％风险。　　在疫后经济内生修复以及稳增长政策助力下，预计2023年我国经济增速将回升至5％左右。从需求端看，居民购房预期尚未看到明显好转，地产很难强劲复苏，而海外经济增长动能回落也导致出口面临较大的下滑压力，所以，2023年我国经济主要的核心增长点在于消费修复和基建和制造业维持高位。　　金融界：您认为2023年房地产会不会复苏，如果复苏预计会在哪个时间点？对居民购房、 “保交楼” 以及房地产支持政策有哪些建议？　　张瑜：去年四季度以来，地产政策重心从“保交楼”拓展到“保主体”和“释放优质需求”，在地产政策优化调整背景下，叠加低基数效应，预计2023年房地产市场将温和修复，新开工和销售面积增速或收窄至0附近，地产投资和施工面积降幅或收窄至-5％左右。相比于2022年，房地产对经济的拖累会明显收窄。　　看好今年资本市场表现，在大类资产配置推荐中优先级最高　　金融界：2023年我国资本市场将会有怎样的表现？哪些领域值得关注？　　张瑜：我们看好今年资本市场表现，在大类资产配置推荐中优先级最高。从年度视角看，A股兼具胜率与赔率，赔率来自偏低的估值、偏高的股权风险溢价；胜率则来自两个关键因素的变化：一是我国经济从衰退走向复苏，二是美国从加息转向预期降息。从节奏视角看，消费存在二次探底风险，出口增速可能继续下探，两会之前稳增长财政政策存在真空期，一季度权益或仍偏震荡。两会后至三季度，稳增长政策密集落地，价格、企业利润、库存、中美息差和资本外流或逐步见底，叠加美国加息接近尾声，此阶段或是权益市场的好时候。　　从结构来看，我们看好四大投资机会，一是受益政策红利的板块，如医疗设备、信创、半导体和光伏设备、军工和新能源汽车等；二是受益防疫调整、内需回升的板块，如大众品消费、医疗服务、餐饮、酒店、免税等；三是受益供给集中度变化的板块，如航空、消费建材、建筑等；四是明年下半年有可能进入补库周期的板块，比如白酒、纺织服装、消费电子、建材等。

金融界2023-02-01

2008年金融危机重演？这一鲜为人知的指标发出警告信号毕马威：今年房价料将大跌20%

v表示，下降趋势可能才刚刚开始。专注于房地产市场的Maleyev上周对Insider网站表示，她认为美国各地的房价可能会下跌20%。毕马威首席经济学家Diane Swonk也在她的2023年展望评论中做出了这一预测。支持Maleyev这一论断的是抵押贷款利率上升导致的市场不稳定。去年，抵押贷款利率上涨了一倍多，而房价创下历史新高，导致需求大幅下降。平均30年期固定抵押贷款利率目前远高于6%。（成屋销售走势图，来源：摩根士丹利）这已经开始在滞后的房价和成屋销售数据中体现出来，但Maleyev说，这也在领先指标中体现出来。她说:“我们肯定会关注现房市场，但新屋建设市场更像是一个领先指标。”“虽然这已经显示出一些力量……但要谨慎对待，因为取消预订的情况没有记录在这些数据中，而且过去几个月的数据一直在向下修正。” Maleyev还说，市场低估了美联储抗击通货膨胀的决心。美联储已表示，他们将在2023年之前将利率维持在5.25%的终端利率水平，但市场目前预计央行将在第三季度转向鸽派政策。抵押贷款利率往往会跟随受美联储政策影响的10年期国债利率，因为典型的30年期抵押贷款会再融资或终止，而房子会在大约12年后出售。如果抵押贷款利率像Maleyev预期的那样维持在目前的水平，由于买家需求继续放缓，房价将继续暴跌。需求已经被处于历史低位的负担能力所打压。 Maleyev警告说，美联储将转向的心理“可能真的会使美联储一直在努力做的一切都付于一旦”。“通货膨胀正在下降，这是事实，但还远未达到应有的水平。” 她接着说:“如果市场和消费者要取消对抗通胀的措施，那就意味着我们将在今年年初和年中迎来新一轮通胀刺激。这就意味着美联储会更加激进，货币政策会更加紧缩，抵押贷款利率会更高。” 尽管对于那些有切身利益的人来说，Maleyev的前景听起来可能令人生畏，但她强调，从过去几年的情况来看，20%的跌幅并没有听起来那么糟糕。 “即使到2023年底，如果全国房价下跌20%，我们仍将处于2020年12月左右的房价水平，”她说。“因此，它仍然没有侵蚀自疫情开始以来创造的所有股票和房屋价值。” Maleyev表示，美国西部地区将引领价格下跌，因那里的许多城市创下自疫情开始以来最大的价格涨幅。 Maleyev说:“博伊西、爱达荷州和亚利桑那州凤凰城的房价同比增长了60% -70%，随着消费者意识到更多的销售实际上并没有超过挂牌销售，这些房价将回落到现实水平。” 她还将旧金山和洛杉矶列为房价下跌幅度更大的城市。与此同时，中西部和东北部料将保持更稳定。她说，德州和佛罗里达市场也将在房价下跌的情况下有更多的支撑，因为这些州有大量移民涌入。 2023年下降20%的预测偏高。高盛本月早些时候表示，他们预计2023年房价将再下跌6%，而摩根士丹利预计下跌4%左右。根据标普CoreLogic Case-Shiller指数，在本世纪初的住房危机期间，全美房价下跌了约27%。

夏洛特2023-02-01

中国房市幻象破灭！一二线城市推盘惨淡、地产股暴跌 “香港负资产推高18年高位”

年高位随着金融中心在十多年来最严重的房地产市场低迷中苦苦挣扎，香港房屋价值低于抵押贷款的人数激增至18年来的新高。香港金融管理局公布的数据显示，第四季度出现所谓负资产的个案12164宗。根据mReferral Mortgage Brokerage Services的数据，这比上一季度高出22倍。这些水下抵押贷款的总价值为663亿港元，约合85亿美元。价格下跌加上利率飙升，正在挤压房主在传统上是世界上最昂贵的房地产市场之一。根据中原地产的数据，2022年房价下跌约16%。决定大多数抵押贷款利率的该市一个月借贷成本，在12月攀升至四年高位。尽管如此，最近与中国大陆重新开放边境以及取消香港大部分与新冠病毒相关的限制，都提振了市场的乐观情绪。mReferral首席副总裁Eric Tso在一份电子邮件声明中表示，鉴于房屋价值可能上涨，第二季度负资产房屋的数量可能会下降。

圈内人2023-02-01

严跃进：约七成城市房价偏弱，一季度或加入降房贷队列

贷资源、2023年房地产总体工作思路、房地产市场实际交易状况、今年春节以来的楼市行情、既有的房贷利率调整工作安排等，因城施策落实好房贷利率调整工作。观察1月份月底的各城市情况，我们可以看出，一些城市实际上已经积极做了调整，包括郑州直接下降50个基点，房贷利率最低为3.8％；天津3.9％、厦门3.8％、珠海3.7％的利率也开始出现。这说明各城市的思路是高度一致的，即一季度甚至2月份前都会主动下调房贷利率。而此类城市均为二线城市或重点城市，其利率调整政策也会对省内其他城市有非常好的启发意义。　　2、政策效应测算：疫情三年房贷成本累计减少16％　　疫情三年房贷利率下调成为一项重要的工作，客观上促进了房贷成本的降低，有力地支持了住房消费的释放。尤其是此次1月份一些城市的房贷利率下调，直接下降50个基点，充分体现了降房贷大力度的导向。　　我们基于疫情三年房贷的主流利率，对降低房贷利率的政策效应做简单测算。其中2020年初全国重点城市主流的房贷利率为5.3％，经过三年的金融政策调整，2023年1月份关于“3.8％利率为主流利率”的共识逐渐增强。我们对“100万贷款本金、30年贷款时间、等额本息”的案例进行测算。其中2020年初的月供额为5553元，而在目前3.8％的贷款利率下则为4660元。如此计算，百万房贷的每月月供额减少了893元，或者说减少了16％。需要说明的是，不同城市执行的房贷利率有差异，且政策调整的频率和时间也有差异，该减负情况仅供各地政府、房企和购房者做参考。　　　　执笔人　　易居房地产研究院研究总监严跃进

金融界2023-02-01

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