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房产市场危机来了？美联储警告：美国房价有大幅下跌的风险
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了有关美国正处于又一次令经济陷入瘫痪的房地产泡沫破裂的边缘的警告，他认为，这一次放贷机构在发放抵押贷款时要谨慎得多。报告中也提到了这一点，报告称家庭债务仍处于适度水平。但除了指出房价仍处于高位外，报告还指出，经济低迷或房地产价格调整将给家庭资产负债表带来压力。美联储正在进行自上世纪70年代以来最激进的信贷紧缩行动，努力遏制接近40年高点的通胀率。标准普尔500指数周五上涨1.4%，今年以来累计下跌21%。在加息之前，多年来的超宽松信贷环境鼓励借款人增加杠杆，并促使投资者采取风险更高的头寸以提高回报。美联储副主席布雷纳德(Lael Brainard)在报告附带的一份声明中表示：“当前全球货币政策同步快速收紧、通胀上升以及与疫情和战争相关的高度不确定性的环境，增加了冲击可能导致脆弱性扩大的风险，例如由于核心金融市场流动性紧张或隐藏的杠杆。” 美联储还强调了国外事态对美国金融体系构成的潜在风险，包括中国房地产市场持续的压力和俄罗斯入侵乌克兰。这可能会以多种方式影响美国，包括引发全球金融市场风险情绪的普遍回落。报告对金融市场的流动性进行了长篇讨论。尽管美联储表示，美国国债市场继续平稳运转，但它表示，流动性的弹性不如往常。它将这主要归咎于经济前景的不确定性导致的利率波动加剧。在通胀上升、美联储升息和美联储缩表等因素的推动下，过去一年国债价格大幅下跌，近24万亿美元规模的美国国债市场的交易状况不时艰难。一些市场参与者警告称，流动性的丧失可能会重演2019年9月出现的那种货币市场动荡，当时美联储被迫向银行体系注入大量现金，以防止损害蔓延。
夏洛特2022-11-05
央行持续加息，加拿大浮动利率房主、首套房买家等三类人群将遭遇最沉重打击！
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那么糟了。” 他说：“上世纪90年代的房地产泡沫破裂最长持续了7年，这次真的会持续7年吗？也许吧。” 加拿大央行自3月以来第六次加息，将政策利率从1月的0.25上调至3.75%。抵押贷款建筑公司的Marci Deane表示，拥有浮动利率抵押贷款持有人受到的打击最为严重，因为“他们的内脏被打了6拳”。但根据这两位经纪人的说法，签订了浮动利率和固定利率的人也可能面临更高的付款，这是他们做经纪人多年来从未见过的。 “嘿，我们正在创造历史，” Deane说。她说自己做了15年的经纪人，从来没见过这种事发生。对于这些类型的浮动利率抵押贷款，月供通常保持不变，包括利息支付和部分本金。每月还款的多少要用作本金取决于利率。抵押贷款合同中包含一个“触发点”，在这个触发点上，静态月供将只包括每月的利息支付。 “达到触发利率意味着已经停止偿还贷款，现在要借更多的钱，”Canada.ca表示：“通常称为负摊销。”银行想要增加付款，从而确保在分期付款期结束前还清贷款。 “加息将导致多数浮动利率抵押贷款持有者触及触发利率，”Woodhouse称。“那时借款人就会收到贷方的信，说我们需要重新安排你的还款。” 例如购房者在2021年12月为自己的房子商定了一项浮动利率抵押贷款，当时的优惠利率为1.24%，是“较低的触发利率之一”。Woodhouse表示将不得不补足每月的抵押贷款，并已与这家贷款机构预约，考虑自己的选择。他说，有类似情况的人应该联系贷款人，不要等着信来。无力支付更多抵押贷款的房主可以选择将分期偿还期限延长至40年，或者可以要求只支付6至12个月的利息，这两种方式都将延长偿还抵押贷款所需的时间。他说：“他们可以重新摊销，获得和现在相同的利率，但会增加他们的抵押贷款年限。没人想这么做。” 例如，根据Canada.ca的数据，一笔30万美元的抵押贷款浮动利率为4%，摊还期限为20年，再延长两年，利息将增加约1.5万美元。 “随着时间的推移，在利率上升的情况下维持不变的支付可能会变得非常昂贵。” 由于今年的加息，需要重新协商抵押贷款的人将面临更高的月供。他们还必须决定是否锁定5年的固定期限，没人知道经济低迷会持续多久，也不知道是否会进一步加息。
Sue2022-11-01
专栏作家：房产泡沫破裂大幅拉低GDP增长，加拿大经济衰退将比预想更严重！
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FX168财经报社(北美)讯加拿大的房地产泡沫已经破裂。MLS房价指数目前较去年2月的峰值下跌了9%，最终将跌至30%左右。专栏作家David Rosenberg认为，这种情况与购买力不断恶化和加拿大央行(Bank of Canada)激进的紧缩货币政策相一致。 David Rosenberg估计，与房价暴跌相关的负面财富效应将拉低GDP增长约2.5个百分点。再加上高利率对消费和投资的去杠杆效应，以及预期中的美国和全球经济低迷对贸易的打击，加拿大即将到来的经济衰退可能比人们预期的要严重。当个人的资产(例如股票和房子)价值上升时，人们会花更多的钱，因为他们觉得自己越来越富有了。这是通过几个渠道实现的：一是行为方面，可以将个人可支配收入的更多支出转化为消费；二是信贷渠道的增加。在过去十多年借贷成本持续较低的情况下，信贷渠道一直非常受关注。房主继续定期偿还抵押贷款，他们的信用评分会提高，更有可能累积更多债务。但由于加拿大央行的隔夜目标利率自3月以来已经上升了350个基点，未来还会继续上升，随着信贷渠道枯竭和房地产价格暴跌，财富增长必然会消退。MLS房价指数已较去年2月的峰值下跌9%，但调整远未结束。加拿大家庭正受到一系列因素的共同打击，导致经济陷入衰退。信贷渠道受到迅速限制，接近创纪录高位的家庭债务水平导致偿债成本上升，通货膨胀限制了可支配收入。股市和住宅市场的财富枯竭加剧了这一切，也拖累了市场。上一次所有这些因素都起作用是在上世纪90年代初，当时加拿大进入了由加拿大央行引发的衰退，住宅房地产价格从1989年至1996年的峰值下跌了近30%。尽管上述诸多因素导致消费放缓，但财富效应也会带来负面影响。如果房价最终较峰值下跌30%，则与购买力不断恶化和加拿大央行激进的紧缩货币政策相一致，消费将下降约5%，相当于对年度GDP增长的大约2.5个百分点的打击。根据加拿大央行的估计，由于住房财富的变化，每1加元的边际消费倾向将下降近6分。即使假设加拿大住房抵押贷款公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)所做的房价从峰顶到谷底下跌15%的预测是正确的，财富效应对GDP的冲击也将在1.3个百分点左右，这仍然相当可观。更糟糕的是，我们有理由相信，整体经济影响将进一步向下行倾斜，上述分析甚至没有考虑加息对消费和投资的去杠杆效应。尽管加拿大央行承认房地产市场引发了负财富，但在通胀依然居高不下且高于目标的情况下，央行并不打算放弃鹰派立场。随着进一步收紧政策的出台，隔夜掉期市场目前的定价是到年底利率将达到4.25%的峰值，本轮房价下跌才刚刚开始。考虑到消费者对房地产价格回落的敏感性，加拿大的经济衰退可能比许多人所预期的要严重。加元注定会在未来几个月或几个季度持续走软，这不仅是因为大宗商品的熊市，还因为房价不断走软对经济前景的严重影响，以及广义上对消费者的乘数影响。
Sue2022-10-29
美国房市处于巨大泡沫中！7位顶尖专家警告：美国房价将现残酷的自由落体式下跌
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on采访时表示：“我们现在有一个巨大的房地产泡沫。家庭资产负债表上的大部分是住宅房地产，还有股票。” 这位知名经济学家指出，美联储正在采取紧缩措施，以使通货膨胀率从最近的8-9%降至2%的目标。罗森博格说：“他们希望股市下跌。他们希望房价下降。为什么？因为他们不可能在没有资产紧缩的情况下，达到2%的消费通胀目标。这是百分之百必要的。” 诺贝尔经济学奖得主保罗·克鲁格曼(Paul Krugman) 这位资深经济学家同意，严重的经济衰退即将到来，但他预计，在加息真正打击房价和需求之前，还需要一段时间。克鲁格曼在最近的一篇评论文章中表示：“美联储的加息确实导致了建筑许可申请的大幅下降。然而，建筑行业的就业甚至还没有开始下降，大概是因为许多工人仍在忙于完成利率较低时开工的房屋。” 他说：“未来住房市场低迷对经济的更广泛影响还需要好几个月的时间才能显现。” 知名宏观经济咨询机构Pantheon Macroeconomics首席经济学家谢泼德森(Ian Shepherdson) 谢泼德森认为，房屋销售的急剧下滑尚未触底，即使是那些眼光较低、想买更便宜房子的买家，也仍将面临更高的抵押贷款还款。这位策略师在上周的一份报告中表示：“我们预计明年房价将下跌15%至20%，以恢复新冠疫情前的房价收入比。简而言之，房地产市场正处于自由落体状态。到目前为止，受冲击的主要是销量，但价格现在也在下降，它们还有很长的路要走。” 房地产开发商、Peebles Corp.首席执行官皮布尔斯(Don Peebles) 皮布尔斯上周对福克斯新闻表示：“我认为房地产市场正在走向衰退。我们将看到价格下跌——价格下跌已经开始发生。” 他说：“我认为，这就好像我们的货运列车失去了控制，在低利率的情况下加速，但没有人想要开始减速或踩刹车。现在突然它就会撞向车站。” 房地产经纪公司Redfin经济研究主管主管赵辰(Chen Zhao，音译) 赵辰上周表示：“房地产市场在好转之前会变得更糟。”同时发布的一份报告显示，9月份，22%的待售房屋价格出现了创纪录的下跌。赵辰表示：“由于通货膨胀仍然猖獗，美联储可能会继续提高利率。这意味着，在2023年初至中期之前，我们可能不会看到高抵押贷款利率——住房需求的主要杀手——下降。” 美国住房金融机构房地美(Freddie Mac)10月20日的数据显示，30年期固定抵押贷款的平均利率从上周的6.92%攀升至6.94%，创下自2002年4月以来的最高纪录，而该数字去年同期仅为3.09%。
tqttier2022-10-25
多伦多市长竞选进行中，解决房地产危机成关注焦点
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BS Group AG)评为全球最大的房地产泡沫城市。虽然最近多伦多的房价有所下降，可负担能力也处于历史最低水平，但抵押贷款利率快速上升，供应不足，租金飙升，同样是不能忽视的大问题。在一个估计有70%住宅用地被预留给独栋住宅的城市，Tory提出了一个重大转变：开放所有土地，用于开发多功能建筑和小型公寓大楼，在商业街道上建造中高层楼房，通过在人们已经居住的更小单元中建造更多的住房来降低住房价格。由于没有有力的竞争对手，Tory有望在选举中轻松获胜。他把重点放在了重新分区上，以此来解决多伦多的住房困境。 “我们会谨慎地做这件事，与这些社区一起做，确保社区的特点得到保留，”Tory在一次竞选活动中说。他小心翼翼地避免提到“分区”这个词，尽管一名记者3次要求他具体说明。但Tory承诺，将建造更多的住房，“这件事必须要做，因为有必要做。” 此前的竞选活动中，Tory呼吁不同党派加强合作，提出了5个应对住房短缺的方案，他表示："加拿大正面临着全国性的住房短缺问题，并不局限于多伦多，但我们在这里感受到了问题的严重性。当住房不足的时候，所有人的生活成本都会变得更加昂贵。" Tory的第一个方案是在社区内或公共交通线路的主干道附近建设更多的多单元或集群住房建筑，增加住宅密度。第二个方案是建立一个新的开发和发展部门部门简化建筑程序，可以减少市政府发展及增长部门的的办理程序，加快审批住房申请。第三个方案是对发展商更改土地用途设下新的标准。如果若发展商在限定时间内不开发相关项目，则会收回批文，从而确保开发项目在合理时间内推进。第四个方案是允许非营利组织开发一部分城市拥有的土地，将其变成可负担的住房，包括加强合作住房项目。第五个方案是减少用于出租的住房的费用和收费，鼓励建设出租房。加拿大保守党一直以财政保守主义者的身份执政，致力于抑制财产税和城市预算增长，同时把他政治策略集中在自由派和商业精英能够达成一致的问题上，比如建设交通设施，或者现在的住房问题。尽管多伦多的房价和租金已经持续大约25年上涨，但住房负担能力在过去两年才上升到政治议程的首位，创纪录的低利率和新冠疫情带来的对更大居住空间的需求使市场超负荷。加拿大是世界上房价上涨最快的国家之一，专家们越来越多地将问题的根源归咎于供应短缺，认为多伦多的住房建设速度不够快，无法跟上人口增长的步伐。罪魁祸首是严格限制建筑面积的分区规定，以及强烈捍卫这些规定的当地居民和政客。
Sue2022-10-21
秋季上涨不再！第三季度大多伦多房价下跌6%，未来预计持续下降
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近日瑞士联合银行公布了“2022年全球房地产泡沫指数”，衡量的是哪些城市的房地产泡沫风险最大。其中多伦多排名世界第一，温哥华排名第六。报告中表示：“在如此过热的市场中，住房负担能力已经非常紧张，加拿大央行最近的加息可能是压垮骆驼的最后一根稻草。”“在重新协商抵押贷款期间，新的购房者和业主不仅需要支付更高的利率，而且还需要提供更多的收入，从而符合抵押贷款的资格。” Royal LePage最初预测，到2022年底大多伦多地区的平均房价将超过130万加元，但现在多次下调了预测。 Royal LePage的首席运营官Karen Yolevski在一份新闻稿中表示，持续的住房市场调整导致需求下降，产生了溢出效应，现在正进一步加剧多伦多各地的租金上涨的问题。她说：“许多首次购房者都暂时搁置了购房计划，导致了租金需求的激增，因此过去几个月里租金飙升。” 今年迄今为止加拿大央行已将关键的隔夜拆借利率从0.25%上调至3.25%，并警告称可能进一步加息，从而控制通胀。不过，Soper对CP24表示，预计房价仍将趋于平稳，并将再度开始攀升，很可能出现在明年某个时候。“度过利率上升之后，我们将不得不开始担心房价再度过快上涨。我们必须努力度过这段不稳定的经济时期，控制住通货膨胀，让房地产市场重新站稳脚跟。”
Sue2022-10-19
瑞银发布2022全球房地产泡沫指数：多伦多位居榜首，温哥华进入前十
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银行发出警告，全球信贷泡沫已经造成全球房地产泡沫。上周瑞银(UBS)发布了2022年全球房地产泡沫指数(Real Estate Bubble Index)，多伦多位居榜首，温哥华仍在前十名之中。瑞银指出，加拿大全境普遍存在房产泡沫。最近的价格上涨来自信贷的快速扩张，而这种情况无法长期持续。随着经济放缓，支撑市场的最后一个支柱将出现减弱的迹象。全球房地产价格正以历史上最快的速度增长。瑞银分析师发现，过去一年，瑞银追踪的25个泡沫风险市场的房价平均上涨了10%，这是自2007年上一次全球房地产泡沫以来最强劲的增长。抵押贷款激增伴随而来，使这一问题更加令人担忧。在瑞银追踪的城市中，已经第二年观察到看这种情况，几乎所有市场都出现了类似情况，飙升的信贷增长是房地产泡沫的典型表现。 (图源：betterdwelling) 瑞银表示：“中东、美国、加拿大和澳大利亚的贷款热潮尤为强劲。自新冠疫情爆发以来，我们观察到在许多被分析的经济体中，家庭债务总额相对于经济产出的比例有所上升。” 瑞银没有说明房地产市场是否会出现回调，但着重强调了一个担忧。随着利率攀升，经济放缓，房屋销售下降，未来将只有一样东西支撑着市场，那就是劳动力。不管在哪个国家，劳动力突然在全世界都短缺了。瑞银写道：“因此，强劲的劳动力市场仍是多数城市自住房市场的最后支柱。” 瑞银补充表示：“随着经济状况的恶化，这种情况也有可能出现动摇。事实上，我们正目睹全球自住房热潮终于迎来了压力，而且在大多数高估值城市，价格出现了重大调整。” 其中加拿大的房地产泡沫主导了榜单，有两个城市跻身前十，只有德国能与之匹敌。多伦多房价持续上涨，成为世界上最大的房地产泡沫之首，温哥华在去年的报告中排名第六。根据瑞银在《2022年全球房地产泡沫指数》中得出的数据，多伦多今年的泡沫风险已扩大至2.24分，高于2021年的2.02分和2022年的1.96分。按照瑞银的衡量标准，任何高于1.5的分数都存在泡沫风险。前几年法兰克福和慕尼黑占据了第一的位置，但在过去25年里，由于长期的库存短缺和人口增长，多伦多的房价上涨了两倍多，成为了榜单的第一名。而与多伦多面临很多相同的问题的温哥华也表现出了显著的泡沫风险，得分为1.70。 (图源：UBS) 瑞银在报告解释道：“过去几年里，指数一直在发出警告。随着抵押贷款利率下降，2019年开始的最近一轮房地产狂潮一直持续到了2021年。温哥华和多伦多的房价上涨速度加快，达到5年来的最高水平，目前房价分别比一年前上涨了14%和17%。尽管租赁市场很火爆，租金涨幅是5年平均水平的两倍多，但还是跟不上自住市场的步伐。” 报告进一步解释说，加拿大央行最近的加息加剧了本已紧张的住房负担能力，是“压垮骆驼的最后一根稻草”。“在重新协商抵押贷款期间，新的购房者和业主不仅需要支付更高的利率，而且还需要提供更多的收入，从而符合抵押贷款的资格，因而价格调整已经在进行中。” 瑞银警告说，房产短缺的说法在过去可能适用，但现在的情况并非如此。瑞银表示：“房地产热潮已更多地成为一种全国性现象，因此很难由建筑短缺驱动。” 最近BMO在接受采访时做出了类似的评估。BMO资深经济学家表示，强劲的基本面支撑着市场，直到最近的低利率繁荣到来。房价飙升的幅度远远超出了任何基本面支撑的程度，加拿大央行现在预计将出现大幅回调，以平衡这一过剩的情况。 (图源：UBS) 但报告同时表示，多伦多并不是所调查的25个房地产市场中房价最昂贵的。报告中的负担能力指标之一是一名熟练的服务业工作者需要用多少年才能在市中心附近购买一套650平方英尺的公寓。多伦多位于榜单的后半部分，一名服务业工作者需要工作7年才能购买一套中等规模的公寓。相比之下，在香港需要近25年，在巴黎需要15年。另一个衡量标准是公寓必须出租多少年才能还清抵押贷款。同样，多伦多也处于中等水平，拥有一套公寓需要26年的租金收入。但在其他几个没有列入泡沫风险名单的城市，要想拥有一套公寓，需要的时间要长得多。
Sue2022-10-19
美联储最大噩梦来临：另一些离转向越来越近的因素
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通过允许对同一证券进行多次押注，扩大了房地产泡沫破裂造成的损失，并帮助将它们分散到整个金融系统…… “最后，当房地产泡沫破灭、危机接踵而至时，衍生品就处于风暴的中心。AIG 没有被要求留出资本储备作为其出售保护的缓冲，但在无法履行其义务时获得了救助。由于担心 AIG 的倒闭将引发整个全球金融体系的连锁损失，政府最终承诺投入超过 1800 亿美元。此外，具有系统重要性的金融机构之间存在数以百万计的各种类型的衍生品合约 —— 在这个不受监管的市场中是看不见和不为人知的 —— 增加了不确定性并加剧了恐慌，有助于促使政府向这些机构提供援助。” 危机之后的 15 年，我们有没有出现类似的金融系统风险？在 9 月 29 日联储下属机构 OFR（OFFICE OF FINANCIAL RESEARCH）分析银行在场外交易 (OTC) 衍生品市场中选择谁作为交易对手方的工作论文中，作者发现银行更有可能选择已经与其他银行密切联系并暴露于其他银行的风险较高的非银行交易对手方，这导致连接到更密集的网络。此外，银行不会对冲这些风险，而是通过出售而不是购买与这些交易对手的 CDS 来增加风险。最后，作者发现，尽管 2008 年金融危机后监管力度加大，但常见的交易对手风险敞口仍与系统性风险措施相关。简单来说，就是一旦一家系统性重要的银行出现问题，金融体系还是会像 08 年一样出现系统性的连锁反应。那么，美联储是否需要像日本央行、英国央行一样，转向呢？我们拭目以待。来源：金色财经
金色财经2022-10-18
联储最大噩梦来临：另一些离转向越来越近的因素
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通过允许对同一证券进行多次押注，扩大了房地产泡沫破裂造成的损失，并帮助将它们分散到整个金融系统。」「最后，当房地产泡沫破灭、危机接踵而至时，衍生品就处于风暴的中心。AIG 没有被要求留出资本储备作为其出售保护的缓冲，但在无法履行其义务时获得了救助。由于担心 AIG 的倒闭将引发整个全球金融体系的连锁损失，政府最终承诺投入超过 1800 亿美元。此外，具有系统重要性的金融机构之间存在数以百万计的各种类型的衍生品合约——在这个不受监管的市场中是看不见和不为人知的——增加了不确定性并加剧了恐慌，有助于促使政府向这些机构提供援助。」危机之后的 15 年，我们有没有出现类似的金融系统风险？在 9 月 29 日联储下属机构 OFR（OFFICE OF FINANCIAL RESEARCH）分析银行在场外交易 (OTC) 衍生品市场中选择谁作为交易对手方的工作论文中，作者发现银行更有可能选择已经与其他银行密切联系并暴露于其他银行的风险较高的非银行交易对手方，这导致连接到更密集的网络。此外，银行不会对冲这些风险，而是通过出售而不是购买与这些交易对手的 CDS 来增加风险。最后，作者发现，尽管 2008 年金融危机后监管力度加大，但常见的交易对手风险敞口仍与系统性风险措施相关。简单来说，就是一旦一家系统性重要的银行出现问题，金融体系还是会像 08 年一样出现系统性的连锁反应。那么，美联储是否需要像日本央行、英国央行一样，转向呢？我们拭目以待。来源：金色财经
金色财经2022-10-17
中国房地产泡沫破裂恐令经济陷入深渊！警惕噩梦情形：GDP仅增长1%、1100万人失业、15%小银行破产
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摩根士丹利的经济学家最近尝试预测如果北京方面拖后腿会发生什么，他们模拟了一个压力测试，结果是明年上半年中国经济增速仅为1%，失业人数将达1100万人。国际货币基金组织(IMF)则描绘了一幅凄惨的图景：房地产市场的低迷可能演变为银行业危机。在一种情况下，15%的小银行可能会破产。
夏洛特2022-10-14

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