FX168财经网_全球视野外汇黄金加密货币NFT资讯网

“政府收储存量房”是否可行？近期地方政策已“有迹可循”，券商：操作层面面临三大现实问题，更适合在右侧进行交易

内进行地产收储的政策讨论不断升温。今日房地产股异动拉升，据券商中国报道，有市场消息称，关部门正在考虑一项计划，即让全国各地的地方政府购买尚未售出的存量住房。东吴宏观认为，在调控地产结构性供需失衡的过程中，要较为“无痛”地解决出清问题，政府花真金白银、补足缺失的需求、降低库存是关键的一环。政策的必要性无需多言，关键是何时、以什么方式、多大规模来采取措施。收储存量房的可行性究竟有多高？据第七次人口普查数据，2020年末我国存量住房面积约为295亿平方米。再加上2021、2022年分别有8.6亿平方米、10.0亿平方米的商品住宅竣工面积，截至2022年末，我国存量住房面积约为313亿平方米。同时，据住建部此前数据，我国住房空置率约为15%。据天风证券估计，2022年底空置二手房面积约有47亿平方米，考虑到近年来新增需求也在消化空置的存量住房，估计2024年3月空置二手房面积约有44亿平方米。即使不考虑房企待开发土地面积，只考虑新房广义库存（房企已开工未销售的住宅）和能成为有效供给的空置二手房，目前广义住房库存也有26.3亿平方米。其中，新房广义库存约为15.3亿平方米（假设可售比为98%）；有效的空置二手房面积约为11亿平方米（假设空置二手房仅有25%能成为供给）。天风证券认为，政府收购存量住房理论上可以降低库存水平，缓解房地产市场的下行压力，并通过更改用途为保障性住房来实现三大工程的部分目标。但要起到托市作用，则需将住宅去化周期压降至18个月以内。而要把住房去化周期压降到18个月以内，需要去掉约7.4个月的库存，这对应了7.7亿平方米销售，约占广义住房库存的29%。住房“收储”近期地方政策已“有迹可循” 自4月初郑州打响住房以旧换新政策落实“第一枪”以来，多城地产商贷、限购宽松进入政策密集期，“收储”的线索与轮廓也逐渐“浮出水面”：一是收购的存量房可能用于保障房项目，达到政策组合联动效果；二是推进“以旧换新”离不开按揭利率、限购解绑解决堵点，后续可能会看到更多核心二线城市甚至一线城市加入宽松行列。值得注意的是，郑州“试点”后，副总理快速在当地开展调研，且一线城市中深圳也首个响应，可能意味着住房“以旧换新”已按下加速键，不排除节后推广在更多城市的可能。海外经验“启示录”：美国政府的“花钱”始于特殊的经济背景。美国政府并没有专门的收购存量地产的机制。然而在特定背景下，政府或政府支持的机构通过抵押抵债、住房援助计划、城市更新项目或私有部门投资进行收购或处理存量地产，以应对房地产市场面临的挑战。尤其值得关注的是2008年，在美联储连续“暴力”加息后，美国房地产泡沫被刺破，美国两大房地产抵押贷款巨头房利美和房地美(以下简称两房)面临巨额亏损700余亿美元，最终不得不接受政府注资并被接管。稳定房贷市场来稳定地产需求。美国财政部通过购买两房公司的债务、注资等方式来帮助应对资产负债问题和保持流动性，其援助资金近2000亿美元。不过作为协议的一部分，两房必须向财政部支付10%的利息。金融危机后的10周年，两房共向财政部缴纳了2797亿美元，不仅已还清当初财政部的救援资金，还让财政部利润超800亿美元。日本则采用“公营住宅”的模式来收购存量住房。“公营住宅”起源于上世纪50年代，是指国家通过与地方政府进行合作，筹集满足基本生活需求的住宅，并将其以降低的租金出租给中低收入所得者，用于解决住房供应不足的问题。本质上，日本的“公营住宅”模式与我国的保租房制度相类似。 “公营住宅”制度有效解决了日本城市化发展过程中的住房短缺问题。自1951年成立以来，随着经济的高速增长以及劳动力向都市圈的大量迁移，“公营住宅”建设规模急剧上升，到1970年代达到峰值，后续规模逐步退坡。 “公营住宅”筹集方式从新建向租赁和购买的转变可为当前我国地产去库存提供借鉴。“公营住宅”的建设最初以新建为主，但随着住宅库存的不断累积，以及日本泡沫破裂，房地产和经济受到巨大影响，新建住宅户数开始大幅减少。因此1996年后公营住宅法被大幅修改，引入了通过“租借和买入民间住宅”这一方式转租给低收入者，一定程度上有利于刺激经济和房地产去库存。政府收储面临三大现实问题反观国内，东吴宏观指出，政府收储面临的三大现实问题是钱从哪来，要多少钱以及是否可持续（可盈利）。钱从哪来？中央财政可能是终极答案。以郑州模式为例，通过政府平台收购二手房、撬动新房的模式确实颇具新意，但是在地方化债的大背景下，从哪获得收购二手房的“启动资金”是急需解答的现实问题——从银行或者央行获得资金可能都意味着地方政府要被迫加杠杆；同时考虑到央地之间“因城”协调的复杂性，可能由中央政府成立统一的平台是比较快捷和现实的选项。钱的压力可能有点大。在当前每月新建商品房住宅平均销售面积为 0.79亿平方米、库销比为5.4月的情况下，若我们以2018年的库销比为参考，那么目前还有2.57亿平方米的商品房住宅库存需要处理。假设收储的市场价折价为 50%-80%，同时住宅市场价为9778元/平方米，以此测算收储的资金规模，最后通过计算不同情形下的平均数，我们预计此次收储的资金规模下限约为1.9万亿元。当然，该预测值为总体规模、体量偏大，在财政资金比较有限的情况下，资金流入收储的速度可能偏缓一些。政府收储，可能并不适用所有城市。从政府角度来看，这项住房“投资”的最基准情景是收益大于成本：收益可以简单地用各城的租金回报率代表，而成本则在PSL利率水平附近。从2023年末数据可看出，考虑缴税以及政府从市场收购房屋的折价后，大部分一线城市、部分核心二线城市的租金回报率相较PSL利率并不具有吸引力，而包括郑州、昆明、贵阳在内的非头部二线城市相较PSL利率“性价比”更高，可能会是接下来“以旧换新”可行域。天风宏观分析，尽管政府对存量住房进行收储确实有望从根源上缓解地产的下行压力，但是从地产调控思路的转变到取得实质性效果之间，仍然有较长的路要走，至少需要中央政府大规模举债并承担可能出现的损失。天风宏观强调，地产收储是一件低胜率、高赔率事件。此类事件一旦发生，右侧的空间可能较大，因此更适合在右侧进行交易，而不是提前在左侧博弈。对拐点的判断可能至少需要先看到中央政府释放将直接参与地产收储的明确信号。

金融界2024-05-15

ETF盘中资讯｜地产，突传两大重磅利好！滨江集团火速涨停，地产ETF（159707）午后暴涨超4%，突破半年线

维持量价平稳，但若后续降息，必然会利好房地产市场。天风证券认为，政府收购存量住房理论上可以降低库存水平，缓解房地产市场的下行压力，并通过更改用途为保障性住房来实现三大工程的部分目标。但要起到托市作用，则需将住宅去化周期压降至18个月以内。而要把住房去化周期压降到18个月以内，需要去掉约7.4个月的库存，这对应了7.7亿平方米销售，约占广义住房库存的29%。开源证券指出，从房地产板块整体业绩来看，在结转毛利率和存货减值压力下，头部房企中多数业绩承压，但同时行业出清过程中优质房企销售拿地稳健，负债结构优化融资成本压降，看好未来市占率提升。在销售数据不及预期的情况下，我们认为2024年三大工程将有效为房地产投资托底。持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。布局优质央国企及优质房企，建议重点关注地产ETF（159707）。资料显示，地产ETF（159707）跟踪中证800地产指数，汇集市场16只头部优质房企，在投资方向上具有明显的头部集中度优势，前十大成份股权重超8成，央国企含量高！地产ETF（159707）也是目前市场上唯一跟踪中证800地产指数的行业ETF，具备稀缺性与辨识度。数据来源：沪深交易所、中证指数公司、Wind等。风险提示：地产ETF被动跟踪中证800地产指数，该指数基日为2004.12.31，发布日期为2012.12.21，指数成份股构成根据该指数编制规则适时调整，其回测历史业绩不预示指数未来表现。文中指数成份股仅作展示，个股描述不作为任何形式的投资建议，也不代表管理人旗下任何基金的持仓信息和交易动向。基金管理人评估的本基金风险等级为R3-中风险，适宜平衡型（C3）及以上投资者。任何在本文出现的信息（包括但不限于个股、评论、预测、图表、指标、理论、任何形式的表述等）均只作为参考，投资人须对任何自主决定的投资行为负责。另，本文中的任何观点、分析及预测不构成对阅读者任何形式的投资建议，亦不对因使用本文内容所引发的直接或间接损失负任何责任。基金投资有风险，基金的过往业绩并不代表其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证，基金投资需谨慎。

金融界2024-05-15

地产股午后持续走强，“招保万金”均涨超5%

策密集“上新”。一系列政策支持下，多地房地产市场的活跃度、成交量等指标进一步转暖。

金融界2024-05-15

统筹研究消化存量房产有望实施？龙头家电ETF(159730)午后震荡走高，涨幅近1%

购存量住房理论上可以降低库存水平，缓解房地产市场的下行压力，并通过更改用途为保障性住房来实现三大工程的部分目标。但是政策需要收储多少存量房才能起到托市的作用呢？天风证券表示，需要把住宅去化周期压降至18个月以内。据测算，如果政策收储将住房去化周期压缩至18个月以内，大约需要约7万亿元的资金(在空置二手房中仅有25%为有效供给的乐观假设下)，相当于今年赤字规模的78%，或者PSL余额(3万亿)的两倍多。而这些资金大概率只能通过继续举债获得，即收储会直接提升地方或CT平台的资产负债率。以上内容与数据，与界面有连云频道立场无关，不构成投资建议。据此操作，风险自担。

有连云2024-05-15

地产板块行情延续强势，房地产ETF(159768)逆市大涨4.62%

商蛇口(001979)上涨8.16%。房地产ETF(159768)上涨4.62%，最新价报0.57元，盘中成交额已达2866.49万元，换手率11.22%，市场交投活跃。规模方面，房地产ETF(159768)最新规模达2.50亿元创今年以来新高。资金流入方面，房地产ETF(159768)最新资金净流入1213.49万元。拉长时间看，近5个交易日内，合计“吸金”1894.05万元。值得注意的是，该基金跟踪的中证内地地产主题指数估值处于历史低位，最新市净率PB为0.62倍，低于指数近3年93.24%以上的时间，估值性价比突出。房地产ETF(159768)紧密跟踪中证内地地产主题指数，中证内地主题系列指数包括中证内地消费主题指数、中证内地资源主题指数、中证内地运输主题指数、中证内地银行主题指数、中证内地地产主题指数等指数，以反映沪深市场各重要主题类上市公司证券的整体表现。数据显示，截至2024年4月30日，中证内地地产主题指数(000948)前十大权重股分别为保利发展(600048)、招商蛇口(001979)、万科A(000002)、海南机场(600515)、张江高科(600895)、华侨城A(000069)、华发股份(600325)、上海临港(600848)、新湖中宝(600208)、新城控股(601155)，前十大权重股合计占比84.06%。据统计，4月40城新房成交面积环比17.9%，同比-38.9%，同比降幅较上月收窄了10.4pct；4月18城二手房成交面积环比+8.8%，同比-7.7%，同比降幅较上月收窄25.7pct；1-4月累计成交同比-17.4%。百强房企4月全口径销售额3315亿元，同比-47.6%（前值：-47.2%）。中银国际指出，4月成交同比降幅持续收窄，在近期核心城市政策宽松的带动下，短期部分城市的市场活跃度或出现提升，但考虑到当前居民收入与就业预期仍然较弱、房价预期尚未扭转，成交回升的幅度和持续时间仍待观察，全国基本面的复苏则需要较长的时间。从板块投资的角度来看，当前地产板块估值处于低位水平，地产股的底部也已基本明确。核心城市限购集中放松后，该机构认为，短期内地产板块行情仍会延续，同时，市场对于一线城市进一步松绑限购仍有期待，这对于后续板块行情或也将起到一定的支撑。但是否能有更显著的持续性行情仍取决于最终全国基本面能否兑现。后续如果有更加明确的“消化存量房产”的细则，可能将会成为本轮板块复苏的锚。现阶段地产板块逻辑为“定调转向+需求端政策宽松加码+外资进场+市场回暖后房企现金流压力减轻”。建议关注三条主线：1）无流动性风险且拿地销售基本面较好的央国企；2）安全系数相对较高的民企；3）二手房成交回暖带动的房地产经纪公司。以上内容与数据，与界面有连云频道立场无关，不构成投资建议。据此操作，风险自担。

有连云2024-05-15

华远地产上涨5.07%，报1.45元/股

远企业中心11号楼，公司是一家主要从事房地产开发及经营管理的公司，其产品涵盖普通住宅、保障性住房、高级公寓、别墅、商务公寓、写字楼、酒店、购物广场、小镇等多种业态。公司不仅以高品质的项目赢得市场认可，还以较高的净资产收益率维护股东利益，并积极参与公益活动，获得社会广泛赞誉。截至3月31日，华远地产股东户数4.44万，人均流通股5.29万股。 2024年1月-3月，华远地产实现营业收入10.03亿元，同比减少31.45%；归属净利润-1.32亿元，同比减少55.49%。

金融界2024-05-15

金地集团上涨5.09%，报4.13元/股

07号金地中心32层，公司的主营业务为房地产开发，同时涵盖商用地产及产业园镇开发运营、房地产金融、智慧服务、体育产业运营、家装产业、代建产业、教育产业等多元业务。该公司业务范围覆盖中国200余座大中城市和美国东西海岸的8个不同城市和地区，连续多年入选福布斯全球企业2000强、《财富》中国500强榜单。截至3月31日，金地集团股东户数11.21万，人均流通股4.03万股。 2024年1月-3月，金地集团实现营业收入69.64亿元，同比减少51.50%；归属净利润-2.76亿元，同比减少154.35%。

金融界2024-05-15

栖霞建设上涨5.17%，报2.44元/股

霞区仙林大道99号8幢，公司是一家主营房地产开发、工程建设管理、对外投资和社区服务的企业，拥有多家二级资质房地产开发企业和一家一级资质物业管理企业等10多家控股、参股子公司。公司自2002年上市以来，发展稳健，业绩优良，多次获得“中国最具成长性上市公司”和“中国最重分红回报上市公司”等称号，且一直是多家银行的“AAA资信企业”和南京市“A级纳税人”。截至3月31日，栖霞建设股东户数4.02万，人均流通股2.61万股。 2024年1月-3月，栖霞建设实现营业收入5.15亿元，同比减少72.43%；归属净利润-2602.48万元，同比减少362.28%。

金融界2024-05-15

京能置业上涨5.25%，报3.81元/股

街2号甲天银大厦A西八层，公司主要从事房地产开发业务，拥有一级开发资质，以及近二十年的房地产开发经验。公司已开发建设的房地产项目总规模达到数百万平方米，包括住宅、商业、办公、酒店、服务式公寓、产业园区、保障房等多种类型物业。截至3月31日，京能置业股东户数2.07万，人均流通股2.18万股。 2024年1月-3月，京能置业实现营业收入1.7亿元，同比减少90.01%；归属净利润-5775.56万元，同比减少34.84%。

金融界2024-05-15

京投发展上涨5.13%，报4.51元/股

波市海曙中山东路238号，公司主要从事房地产开发业务，涉及住宅、高端综合体、商业、别墅、酒店、区域开发等多业态领域，总资产近300亿元。公司以轨道交通车辆基地开发为核心，形成了以公园悦府、琨御府、西华府等为代表的轨道交通车辆基地开发项目，实现了社会效应和经济效应的双赢。截至3月31日，京投发展股东户数5.41万，人均流通股1.37万股。 2024年1月-3月，京投发展实现营业收入2.56亿元，同比减少91.96%；归属净利润-7539.25万元，同比减少161.05%。

金融界2024-05-15

24小时热点