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房市陷入供需失衡困局！美联储降息更加无法着急？

来最激进的加息周期后，美国30年期固定抵押贷款利率目前已超过7%，创2001年以来的最高水平。然而如下图所示，房价却再次小幅上涨。从图表中可以看到，几十年来最快增长的抵押贷款利率仅导致房价连续下跌了七个月。自2月份以来，房价开始上涨，去年的跌幅已被消除。房价复苏的原因在于供应紧张。十多年来，由于建设太少，美国住房供应长期不足。在高抵押贷款利率的背景下，没有人愿意放弃3%左右的固定利率。从某些指标来看，住房供应量接近历史低点。总而言之，即使是昂贵的抵押贷款对需求带来压力，也不足以长期压低房价。下图显示在住房供应中占很大比例的现有房屋库存稀缺。在最近的一份报告中，桥水基金的资深投研人员拉里·科夫斯基（Larry Cofsky）、布兰登·罗利（Brandon Rowley）和克劳福德·克鲁克斯（Crawford Crooks）更进一步分析了这些动态。他们认为，住房供需失衡可能迫使美联储在较长时间内维持较高利率。他们总结的要点如下： 1、利率抑制了住房需求。在本次加息周期的前15个月，抵押贷款占GDP的比重下降了3%。这一降幅非常大，是迄今为止加息周期早期出现的最大降幅。上一次出现这种情况还要回溯到1999年，当时在加息的前15个月，抵押贷款占GDP的比重下降了0.5%。 2、然而，正如上面两张图表所示，由于供应紧张，住房需求的大幅下降几乎没有影响房价。 3、低迷的销售和住房建设似乎都不太可能在短期内提振供应。由于经济具有弹性且家庭资产负债表状况良好，很少有房主被迫出售。而且新建房屋进度太慢。Cofsky、Rowley和Crooks估计，住房供应缺口约为300万至500万。但每年仅有约150万套的新屋能跟上新家庭组建的步伐，因此并不能解决短缺问题。 4、高利率对需求抑制的大部分影响已经显现。利率的快速上升实际上“切断了抵押贷款渠道”，导致去年房价小幅下跌。然而，这已经发生了。即使利率进一步上升，受新家庭组建或离婚等因素推动的房屋需求自然减少，也会给房价提供底线。 5、因此，降息有可能通过提振住房需求导致通胀抬头。通过重新开放抵押贷款渠道，较低的利率可能会提振需求和价格。考虑到住房对经济增长和通货膨胀的影响力（租金占消费者价格指数的三分之一），长期较高的利率“将需要成为限制住房的机制”。《金融时报》编辑Ethan Wu表示，这种对房地产市场的诊断似乎是正确的。但出于两个原因，他们有点怀疑房地产市场对降息的束缚是否如此紧密。首先，利率锁定效应虽然强大，但具有两面性。房主为了锁定低利率导致供应远离市场，但降息将减少房主的权衡。从某种程度上来说，这应该会给市场带来更多的现房供应。那么问题就变成了：抵押贷款利率降低导致的需求激增与利率锁定效应减弱导致的供应增加之间互相抵消的作用有多大？这很难预测。凯投宏观（Capital Economics）房地产经济学家基兰·雷丘拉（Kiran Raichura）认为，这将对房价和经济活动略有积极影响，但可能不会像桥水基金预期的那样大幅上涨。下图显示了有多少房主锁定了不同的利率水平。如果整体抵押贷款利率从7%降至6%，这对抵押贷款利率为2%的人来说可能没什么影响。但它很可能会让拥有1000万份抵押贷款的群体对4%至5%的利率动摇。其次，房地产市场与实际通胀之间的关系是间接的。CPI通过租金衡量住房通胀。随着时间的推移，房价上涨会通过“资产价格效应”转化为租金：随着房价上涨，出租房产的房主最终会提高租金，以保持租金收益率稳定。但在短期内，有理由对租赁市场持乐观态度。随着公寓建设处于创纪录的高位，空置率上升，租金增长又回到了疫情前的水平。话虽如此，桥水基金的研究人员确实提出了强有力的宏观观点。住房以及与之相关的各种活动已经从低迷转向温和复苏。除非通胀与增长之间的权衡比想象的要小得多（有可能），否则这应该会提振经济增长并维持价格压力。Ethan Wu认为，这并不会排除降息的可能性，但这可能会阻止美联储急于扣动扳机。

金融界2023-09-11

中国央行重量级数据刚刚出炉！中国8月信贷扩张超过预期分析师如何解读？

，以帮助提振企业信心。银行也被鼓励降低抵押贷款利率，中国最大的城市一直在降低购房者的首付比例，以刺激房地产市场。周一公布的数据显示，8月份家庭中长期贷款(抵押贷款的代表)为人民币1600亿元，扭转7月份的萎缩趋势。这表明房主缩减提前偿还抵押贷款的规模，可能是由于现有抵押贷款利率的下降。数据公布后不久，中国人民银行旗下的《金融时报》发表了一篇报道，援引接近监管机构的匿名人士的话说，对经济的总体金融支持力度是足够的。报道指出，结构性工具将用于解决经济中有针对性的问题。《金融时报》指出，8月份好于预期的信贷数据以及市场预期和情绪的改善都得益于政策支持措施。 8月份，通常由企业投资意愿推动的企业中长期贷款从上月的人民币2710亿元攀升至6440亿元。 8月广义M2货币供应量同比增速由7月份的10.7%降至10.6%。信贷存量增长9%，高于7月份的8.9%。中国地方政府也增加了借贷，以增加基础设施项目的支出，8月份发行的特别债券创一年多来单月最多。

风枫2023-09-11

“新美联储通讯社”重磅发声：美联储官员的利率立场正在发生重要转变！

.9%攀升至4.25%左右，推高了包括抵押贷款利率在内的一系列借贷成本。抵押贷款利率最近触及22年高点。这实际上起到了美联储加息的部分作用。这些官员还担心，如果再一次加息被证明是不必要的，那么逆转加息将会比他们更鹰派的同事们想象的更加混乱和昂贵。 8月份，亚特兰大联储主席拉博斯蒂克(Raphael Bostic)表示，他宁愿明年将利率维持在当前水平。他表示： “如果我们保持适当的谨慎，我们就有机会将就业方面的损害降到最低。这并不是说不会造成损害。” 剔除最不稳定价格变化的潜在通胀指标显示，今年夏季通胀持续下降。纽约联储的通胀指标从2022年6月5.5%的高点降至7月的2.8%以下。其他数据显示，价格上升的频率和幅度也有所回落。政策“微调阶段” Timiraos认为，美联储已经来到一个政策“微调阶段”。可以肯定的是，加息一次与不加息之间的差别可能并不大。 Timiraos援引前美联储高级经济学家、现任花旗集团(Citigroup)首席经济学家的Nathan Sheets的话称：“一个是对的，另一个明显是错的吗？我很怀疑，现在剩下的就是微调了。” 美联储以外的其他经济学家表示，支出和增长数据可能会在经济放缓之前夸大经济的强劲程度。 PGIM Fixed Income首席全球经济学家Daleep Singh表示：“政策事故总是这样发生的：一味着重于滞后的经济数据。目前大多数前瞻性指标都表明，尽管限制性政策可能仍是适当的，但高实际利率带来的限制程度可能很快就会超出美国经济的承受能力。”

tqttier2023-09-11

会员

会议日益紧急，紧张氛围蔓延！华尔街日报：习近平的严密掌控制约了对中国经济放缓的更强有力响应

中国央行和地方政府最新的举措包括降低抵押贷款利率和最低首付比例，以刺激购房。许多限制家庭在中国最大城市购买房产的政策仍然存在。野村证券中国首席经济学家陆挺表示，为了确保经济复苏，需要采取更积极的举措，例如拯救主要开发商。麦格理集团首席中国经济学家胡伟俊说，现在的一个悬而未决的问题是如何在不引发另一场资产泡沫的情况下提振房地产市场。 8月23日，中国官方媒体经济日报发表了一篇文章，警告不要再次引爆房地产泡沫，引发了关于北京是否致力于拯救房地产市场的新一轮辩论。这篇文章指出，必须在长期内坚持房住不炒原则，“中国不能再走依靠房地产部门，让房价过快上涨的老路了”。

财经风云2023-09-10

会员

高利率时代美国人“买不起房”也“不想买房” 为何房价不降反升？

苏表明，美国住宅房地产低迷的时间比去年抵押贷款利率飙升后，许多住房经济学家预期的要短且浅。尤其稀缺是一个很大的原因。高利率促使房主留在原地而非购买新房并承担更昂贵的抵押贷款，导致待售房屋库存异常低。许多潜在的购房者已经放弃了计划，因为抵押贷款利率最近达到了二十年来的高点。然而，上市的房屋通常仍会收到多次出价，从而推高了最终售价。结果是市场整体交易量急剧下降。与 2022 年 1 月相比，二手房销量目前下降了约 36%。但除了一些麻烦地区之外，价格总体保持坚挺。由于抵押贷款利率徘徊在 7% 以上，且房地产市场进入通常放缓的秋季和冬季，未来几个月销量可能会继续萎缩。不过经济学家表示，即使发生这种情况，价格也不太可能大幅下跌，因为仍然没有足够的待售房屋来满足需求。毕马威（KPMG）首席经济学家黛安·斯旺克 (Diane Swonk) 表示：“即使在需求因利率上涨而受到打击的市场中，供应仍然不存在。” “如果供应不足，价格很难下降。” （来源：华尔街日报） Swonk 是那些没有预料到这一情况的人之一。 2022年底，她认为今年全国房价下降 20%。可如今她表示，今年年底价格可能会比去年略有上涨。其他经济学家也推翻了悲观预测。 Pulsenomics 3 月份对 100 多名经济学家和住房分析师进行的调查预计，到 2023 年底房价将同比下降约 2%。直到 8 月份再次进行调查时，该小组预测今年房价将上涨 3.3% 反而。居高不下的房价可能会使购房负担能力接近几十年来的最低水平。考虑到家庭收入、抵押贷款利率和现有单户住宅销售价格的 NAR 住房负担能力指数在 6 月份跌至近 38 年来的最低水平。据房地产经纪公司称，当月美国房屋总价值升至 46.8 万亿美元，创历史新高。新上市待售房屋数量如此之低，以至于竞价战仍在爆发。根据 NAR 的数据，尽管整体销售活动萎缩，但 7 月份售出的房屋平均收到三份报价。根据 Realtor.com 的数据，8 月份的活跃挂牌量比去年同期下降 7.9%，比 2019 年 8 月下降 46%。与此同时，民众的财务状况有助于解释库存不足的原因。自 2008 年金融危机以来，抵押贷款标准收紧，房主基本上可以负担每月的还款额。由于价格上涨，大多数人还拥有房屋净值。大多数房主还锁定了较低的抵押贷款利率，他们现在支付的费用与购买其他房屋的费用之间的差距太大，许多人没有理由采取行动。 Black Knight 表示，6 月份抵押贷款房主的平均本金和利息支付为 1,355 美元。相比之下，7 月份使用 30 年期固定利率贷款购房的人的支付中位数为 2,306 美元。美联储主席杰罗姆·鲍威尔 (Jerome Powell) 8 月份表示，房地产市场的强劲表明经济可能不会像预期那样放缓。鲍威尔在怀俄明州杰克逊霍尔的一次演讲中表示：“在过去 18 个月急剧减速之后，房地产行业正在显示出复苏的迹象。” 在西雅图等本来就很昂贵的西方市场，以及在疫情期间增长迅速的城市，如德克萨斯州奥斯汀，价格下降最为显着。 Black Knight 的数据显示，全国 50 个最大市场中，有 14 个市场的价格仍同比下跌。其中以奥斯汀为首，8 月份价格同比下跌 11.9%；但从全国范围来看，8 月份价格同比上涨 2.3%。根据标普道琼斯指数，西雅图房价从 2000 年 1 月飙升 314%，至 2022 年 5 月达到峰值，但在 2022 年 5 月至 2023 年 6 月期间下跌 10.5%。

IreneLim2023-09-09

抵押贷款利率高企美国人住房负担能力维持在纪录低点

份的住房可负担性维持在纪录低点，因为高抵押贷款利率和高房价使许多美国人买不起房。美国全国地产经纪商协会（NAR）7月份的住房负担能力指数保持在87.8不变，与1989年有记录以来的最低水平持平。指数为100意味着中等收入家庭有足够的收入来申请中位数房价的抵押贷款。周五的报告显示，一个普通家庭每月将收入的28.5%用于支付抵押贷款的本金和利息，这也达到了历史最高水平。根据20%的首付比例计算，7月份符合抵押贷款条件的收入达到创纪录的104496美元。 “尽管房价中位数略有下降，但更高的抵押贷款利率继续损害人们的负担能力，”NAR首席经济学家Lawrence Yun说，“因此，美联储正在无意中扩大社会鸿沟，阻止中等收入租房者获得拥有房产的机会。” 过去一年，随着借贷成本攀升和房屋库存短缺不断推高房价，购房环境迅速恶化。抵押贷款利率目前接近2000年以来最高水平，许多以低得多的利率购房的房主不愿卖房。

金融界2023-09-09

伦敦单间房租史上首次突破每月一千镑找房人数远超待租房源数量

所下降，但仍是疫情前均值的三倍。购房抵押贷款利率创十五年新高、房价自疫情以来的飙升，挤压了房东的利润，并促使很多人决定出售；贷款利率的走高也令首次购房者更难进入市场，迫使他们不得不继续租房。

金融界2023-09-09

创新高！英国伦敦一居室平均月租金首破1000英镑

794英镑高出28%。 15年来最高的抵押贷款利率和疫情开始以来不断膨胀的房价，使得房东出租房产的利润下降，促使许多人卖掉房产。更高的借贷成本也使得首次购房者更难在房产阶梯上获得一席之地，使他们在租赁市场上停留的时间更长。伦敦的数据表明，租赁市场危机的规模之大，正成为制约企业在伦敦招聘员工能力的因素。 SpareRoom表示，在伦敦寻找房间的人数远远超过了供应量。8月份的寻租人数比2019年同月增加了2万，而可用房屋的数量减少了1万间。这意味着目前平台上的每个可租房间有5.7人在查看，低于去年9月8.8人的峰值，但仍是大流行前平均水平的三倍。

金融界2023-09-09

昨夜今晨 | 苹果再度砸盘，纳指四连跌！中概指数跌超4%，拼多多遭做空

一周为5.58万亿美元。美国30年期抵押贷款利率已从高点回落，连降两周至7.12% 美国抵押贷款利率连续第二周下降。美国抵押贷款机构房地美周四在一份声明中表示，美国30年期固定贷款的平均利率从一周前的7.18%降至7.12%。公司新闻拼多多大跌，做空机构灰熊称其是一家“垂死的欺诈公司” 做空机构灰熊(Grizzly Research)发布了针对拼多多的做空报告。灰熊认为：拼多多是一家“垂死的欺诈公司”，其购物应用程序 TEMU 是巧妙隐藏的间谍软件，对美国国家利益构成紧急安全威胁。受此消息影响，拼多多盘中股价一度大跌逾8%。英伟达二季报造假、股价虚高？华尔街专业分析师驳斥：老铁们可别瞎上网了社交媒体上的阴谋论者质疑，英伟达参投的AI初创企业Coreweave协助做局增厚二季度收入，更多大厂可能也合谋以抬升股价，财报多个方面看似“疑点重重”。这背后证明多空博弈非常胶着，底层逻辑是担心AI泡沫一旦破裂将拉垮整个大盘。罕见！苹果连续两天遭抛售，累跌超6%，市值蒸发1900亿美元华尔街分析师认为，人工智能大潮可能颠覆苹果作为全球最大市值公司的霸主地位。中国基金报评论称，苹果下周公布iPhone15系列手机，会跟目前卖爆的华为手机形成激烈竞争，此外有报道称iPhone手机在某些场合已被禁用。另有分析指出，美债收益率处高位也对苹果股价不利。美股半导体板块冰火两重天：英特尔连涨9天，高通重挫超7%回吐“牛市”涨幅三季度营收有保障、和塔尔半导体达成合作等好消息，以及CEO的乐观表态，令英特尔连续上涨9个交易日，累计涨幅超17%。据中国基金报报道，由于最快会在四季度开打价格战等不利预期，高通周四深跌超7%。 “网红股”风光不再！AMC院线股价触及史低，游戏驿站十年内可能消失散户对“网红股”的热情或许可以帮助这些公司销售股份来筹集资金，但从游戏驿站及AMC院线本周早些时候公布的最新动向来看，这股热潮对公司的帮助还不够。美国黑天鹅渐行渐近！通用汽车提议涨薪10%，工会怒怼“极具侮辱性”！距离工会提出的最后期限仅有一周时间，通用汽车提了的数十年来的最大规模加薪方案。但该方案依然和工会提出的涨薪40%的要求相去甚远。工会表示，过去六周时间，通用汽车并没有好好坐下来谈，现在提出的方案只是在浪费时间。美国豪华电动车Lucid探索进军中国市场，已聘请原蔚来汽车高管据媒体报道，电动汽车生产商Lucid的首席工程师Eric Bach在德国慕尼黑车展期间透露，该公司正在探索进军中国市场的可能性，不过暂时没有具体的时间表。此前，Lucid聘请了原蔚来汽车高管Zhu Jiang。美国劳动力市场又一变冷迹象：沃尔玛变相减薪了由于曾经炙手可热的小时工市场降温，沃尔玛在7月中旬改变了小时工的工资结构，向一些新员工支付的工资比三个月前要低。沃尔玛表示，薪酬结构的变化允许员工在食品、收银、库存或在线服务等工作组之间流动，这种做法实际上变相降低了部分新员工的薪酬。

老虎证券2023-09-08

机构：英国房价创下14年来最大同比跌幅

据英国一家大型抵押贷款机构，在抵押贷款利率飙升抑制了买家负担能力之后，英国房价创下2009年以来最大同比跌幅。 Halifax称，8月份住宅平均价格环比下降1.9%，至279,569英镑（349,570美元），创下去年11月以来的最大环比降幅。这使得房价比一年前英国房地产价格达到顶峰时低4.6%。这一结果与同行Nationwide Building Society的调查结果相呼应，后者上周的调查显示，房价较一年前的峰值下跌5.3%。两份报告显示，市场现在大约已经达到经济学家预测的10%价格跌幅的半途。自2021年末以来英国央行已经14次加息来遏制通胀，这让已经受到食品和能源费用上涨影响的消费者财务状况更加紧张。 “我们的确预计，从现在到明年，及进入明年，房价将面临进一步下行压力，与先前的预测一致，”Halifax Mortgage董事Kim Kinnaird在周四的声明中表示。

金融界2023-09-08

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