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美国房价还未到“谷底”！9月独立屋住宅价格再降专家：美联储降息将导致房价继续走弱
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讯受到密切关注的调查显示，由于更高的抵押贷款利率侵蚀了需求，美国独立屋住宅价格在9月份进一步放缓。周二（11月29）发布的数据显示，标准普尔CoreLogic Case Shiller全国房价指数9月份环比下降0.8%。7月份的月度房价自2018 年底以来首次出现下跌。9月份房价同比上涨10.6%，但低于8月份12.9%的涨幅。美联储积极加息，旨在通过抑制经济需求来遏制高通胀，房地产市场受到重创。抵押贷款金融机构房地美的数据显示，30年期固定抵押贷款利率在10月份突破7%，这是自2002年以来的首次。尽管该利率上周回落至平均6.58%，但仍远高于去年同期的平均水平3.10%。标准普尔道琼斯指数董事总经理克雷格拉扎拉（Craig Lazzara）在一份声明中表示：“随着美联储继续提高利率，抵押贷款融资成本继续上升，住房变得更加难以承受。鉴于充满挑战的宏观经济环境的前景持续，房价很可能会继续走弱。” 在COVID-19大流行期间远程工作激增导致房地产市场繁荣，推动价格创下历史新高。本月数据显示，10月份二手房销量连续第九个月下降，而独立屋住宅建筑和未来建筑许可降至2020年5月以来的最低水平。然而，值得注意的是，供应趋紧可能会为限制房价的跌幅。联邦住房金融局（FHFA）的另一份报告显示，继8月下跌0.7%后，9月房价环比小幅上涨0.1%。在截至9月的12个月里，价格继8月上涨12.0%后又上涨了11.0% FHFA研究与统计部的监督经济学家William Doerner表示：“美国房价增长率已大幅放缓。这种减速很普遍，大约三分之一的州和大都市统计区的年增长率均低于10%。”
Dan19772022-11-29
美国9月份20城房价指数连续第三个月下跌
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产市场今年突然开始降温。上升超过一倍的抵押贷款利率导致潜在买家离场，购房需求放缓，挂牌出售的物业数量也有所减少。　　标普道琼斯指数董事总经理Craig Lazzara周二在一份声明中表示，“随着美联储继续上调利率，按揭利率升高，购房成本变得更加高昂。鉴于充满挑战的宏观经济环境，房价很可能会继续走弱。” 　　虽然房价同比上涨，但速度在明显放缓。9月份全国房价指数同比增长10.6％，低于8月近13％的水平。
金融界2022-11-29
美股收盘：道指跌近500点中概股逆势走强拼多多绩后涨13%
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步加速下滑。不过，美联储遏制通胀导致的抵押贷款利率飙升使得整个房地产业陷入动荡之中，市场释放出的信号表明未来将更为艰难。　　数据显示，10月卖家房屋挂牌量同比下降24％，为连续第四个月下滑。与此同时，购买量一并走低，目前较2019年10月新冠疫情前的水平低17％。如今，只有年收入超过10万美元的买家才能买得起一套中等价位的住宅，因此房产经纪很难找到买家。与此同时，说服房主卖房也更为困难，特别是如果这意味着放弃3％的房贷利率，转而支付更为昂贵的房贷。　　投资老将Yardeni：收益率曲线倒挂预示美国股债市场都已触底　　Yardeni Research Inc的Ed Yardeni表示，美国国债收益率曲线倒挂说明长期利率见顶、美国股市已经触底，美联储的紧缩政策正在逼近极限。随着美联储积极提高利率以遏制通胀，短期收益率自年中起就超过了较长期限的收益率。长期以来，这种收益率曲线倒挂被视为经济衰退的先兆。如今这种倒挂幅度已经和1980年代初前美联储沃尔克激进加息的时候一样极端。　　Yardeni表示，曲线倒挂不仅预示通胀也代表其他一些事情，包括信贷紧缩。这位资深策略师因为创造了“债券义勇军”（bond vigilantes）这个词而闻名，该词的意思是如果货币或财政政策被认为会刺激通胀，这些投资者会抛售债券以示反抗。　　Yardeni在周日发布的报告中写道，“收益率曲线倒挂实际上预示着美联储的货币政策变得过紧，可能引发金融危机，然后迅速演变为信贷紧缩，导致经济衰退。美联储应该像收益率曲线倒挂所表现的那样在明年年初结束紧缩”。　　腾讯与蔚来在智慧出行领域展开合作　　据腾讯官微，腾讯控股与蔚来汽车签署合作协议。双方协议，将在智能驾驶地图、自动驾驶云、数字生态社区等领域展开深度合作。　　未来，双方将就蔚来的智能驾驶技术研发及用户体验创新展开深入探索。腾讯将围绕标准地图、车道级地图与高精地图“三图合一”的地图数据体系，帮助蔚来实现标准导航与高精导航无缝融合的人车共驾创新体验，并将提供云计算能力，为自动驾驶从研发到运营所需要的大规模数据存储、运算和模型训练提供算力。
金融界2022-11-29
买卖双方纷纷离场观望美国楼市陷入深度冻结
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步加速下滑。不过，美联储遏制通胀导致的抵押贷款利率飙升使得整个房地产业陷入动荡之中，市场释放出的信号表明未来将更为艰难。　　Zillow的数据显示，10月卖家房屋挂牌量同比下降24％，为连续第四个月下滑。与此同时，购买量一并走低，目前较2019年10月新冠疫情前的水平低17％。　　如今，只有年收入超过10万美元的买家才能买得起一套中等价位的住宅，因此房产经纪很难找到买家。与此同时，说服房主卖房也更为困难，特别是如果这意味着放弃3％的房贷利率，转而支付更为昂贵的房贷。　　“房地产市场就像被冻在碳素岩中的韩·索罗，可能会冻结相当长一段时间，” 宾夕法尼亚大学沃顿商学院房地产教授Benjamin Keys借用《星球大战》系列中的角色表示。“没有任何力量能够使之快速解冻。”
金融界2022-11-29
美国房市会重演2008年熊市崩盘，暴跌20%吗？
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道所谓的“压力”负担能力：泡沫房价加上抵押贷款利率飙升。 “自2020年3月以来，现房销售的中位数价格上涨38%。抵押贷款利率在过去八个月内上涨300个基点，即3个百分点，这是自1980/81年以来我们第一次看到这样的情况，两者的结合导致负担能力的恶化速度比我们时间序列中的任何时候都快，”摩根士丹利研究人员写道。据该银行称，展望未来，三个杠杆可以帮助“降低”负担能力。首先，如果通货膨胀减速和金融条件放松，理论上会推低抵押贷款利率，从而提高负担能力。其次，收入增加、同比增长4.4%，可以提高负担能力。第三，房价持续下跌将有助于“降低”负担能力。只要负担能力仍然“受压”，摩根士丹利预计第三个杠杆就会被拉动。 “到目前为止，我们一直关注到2023年底的住房预测，但我们认为2023年12月不会是房价的底部，”研究人员写道，说2024年及以后的房价走势充满不确定性，这并不是一个开创性的声明。库存紧张不阻止房价下跌，但可以创造底线持续的负担能力冲击，房价泡沫加上抵押贷款利率飙升，已经导致需求暴跌。与去年同期相比，抵押贷款购买申请下降40.7%。然而，这并没有转化为供应水平的飙升：10月份的库存水平比2019年10月的水平低37.6%。 (来源:Fortune) “从历史上看，供应状况支持房价从这里攀升，如果我们的总供应量低于6个月，那么在接下来的六个月内，年度房价增长从未转负，这可以追溯到该Case-Shiller指数的开始1980年代后期，我们目前的供应量仅为3.9个月，”摩根士丹利研究人员写道。但这一次可能会有所不同：尽管库存仍然紧张，但持续的负担能力压力可能会导致房价下跌。摩根士丹利写道：“尽管库存紧张，但我们预计房价将在2023年3月开始按年下跌，这一事实反映出美国住房市场的这种负担能力状况是前所未有的。然而，尽管供应并未使房价增长保持在零水平，但我们确实相信它可以防止房价跌幅过大。” 牛市案例：房价在2023年停止下跌从峰谷到谷底，摩根士丹利预计美国房价到2024年将下跌10%。但是有一个“牛市”案例，该公司认为美国房价在2023年不会下跌，从峰谷到谷底的跌幅出现在约5%。摩根士丹利的“牛市”案例有两个关键支柱：库存水平低于预期和抵押贷款利率低于预期。 “在牛市情况下，锁定效应使库存保持在我们去年经历的低位。与此同时，较低的抵押贷款利率刺激了比我们目前预期更多的购买需求，因为家庭认为任何反弹都可能是暂时的在下一步走高之前暂停并采取行动，”摩根士丹利研究人员写道。摩根士丹利预计2023年30年期固定抵押贷款利率平均为6.2%。然而，如果美联储比预期更早成功抑制通胀，宽松的金融环境可能会使抵押贷款利率降至6%以下。同时，如果所谓的锁定效应，即不想出售并放弃2%或3%抵押贷款利率的房主持续到2023年，库存水平可能会比摩根士丹利目前预期的更为紧张。熊市案例：房价暴跌20% 如果出现“深度”衰退，摩根士丹利预测美国房价可能从高峰到低谷暴跌20%，其中仅2023年房价跌幅就高达8%。摩根士丹利研究人员写道：“在讨论房价熊市时，我们遇到的一个常见情况是持续时间更长、深度更深的衰退导致失业率大幅上升。我们认为更可能导致房价下跌的原因是需求弱于预期与库存增幅高于目前预测的交集。” 但即使出现这种“熊市”情景，摩根士丹利也不认为这会是2008年崩盘的全面重演。 “虽然这种熊市案例对房地产市场不利是可以理解的，但我们仍然认为，信贷标准的健康状况应该对真正的不良交易可以攀升多高保持上限。”此外，抵押贷款服务行业远远超过摩根士丹利研究人员所预计，在向借款人提供止赎替代方案，例如修改方面的实践应该让更多的借款人留在家中，而不是强迫清算事件。#2023年前景展望#
小萧2022-11-26
专家预测：加拿大房价将从峰值下跌17.5%，达到2008年经济衰退期间的两倍
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济学主任Tony Stillo表示，高抵押贷款利率和疫情期间价格的恐慌上涨，使住房平均成本“比中等收入家庭的借款能力高出35%”。 “我们预计房价将下跌30%，同时收入稳定增长，抵押贷款利率企稳，住房供应增长更强劲……将导致房价在2025年底前回到可负担的区间。” 根据对另一个问题的中值回答，房价需要从峰值到低谷下降25%，才能让人们负担得起。受访者的比例从18%到35%不等。这与加拿大央行高级副行长Carolyn Rogers的观点一致。本周Rogers表示，房价需要下跌，以恢复住房市场的平衡。根据调查的预测中值，加拿大平均房价今年较2021年上涨11.8%，预计明年将下跌10.0%，2024年将上涨1.3%，落后于消费通胀。 “我们面临的情况很特殊，需求已经崩溃，买家没有资格或负担得起年初的价格。但是，在一些地区以外，可供选择的房型并不多，卖家仍然可以说‘不，谢谢’，” BMO Capital Markets高级经济学家Robert Kavcic表示。上月新屋开工数下降11%，原因是卖家推迟上市，希望春季房价会上涨，同时借款成本飙升拖累了需求。由于消费通货膨胀率远高于央行2%目标的三倍，市场预计央行的隔夜利率将在明年达到4.25-4.50%的峰值。多伦多和温哥华的房价是近年来房价上涨幅度最大的两个地区，据预测，这两个城市的房价在2023年将分别下跌11.0%和9.3%。自疫情爆发以来，这两个城市的房价分别上涨了58%和35%。当被要求对加拿大平均房价进行1到10级的评级时，其中1级非常便宜，5级价格大致合适，10级非常昂贵，11位受访者的预测中值为8。多伦多和温哥华的评分是9分。大多数房地产市场专家表示，房价崩盘的风险很低。在金融危机期间，美国房价暴跌了40%左右，但加拿大房价当时只下跌了9%。 “在新冠疫情之前较为‘正常’的时期，房价下跌30%会被视为崩盘。然而，在当前的背景下，大流行期间房价在短短两年时间里飙升了50%，30%的价格调整仍将使房价高于疫情前的水平，”Stillo补充说。
Sue2022-11-25
美国抵押贷款利率连续第二周大幅回落触及两个月低点
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　　美国抵押贷款利率连续第二周大幅回落，触及两个月低点，为陷入困境的房地产市场提供了少许动力。　　根据抵押贷款银行家协会（MBA）周三公布的数据，在截至11月18日当周，30年期固定利率抵押贷款的合约利率下降23个基点至6.67％。　　在过去两周里，抵押贷款利率已经下跌了近0.5个百分点，创下2008年以来最大跌幅，主要是因为对经济衰退的担忧加剧，通胀显示出降温迹象，并且一些美联储官员表示或许很快就会适宜放慢政策紧缩步伐。　　借款成本下滑帮助刺激了需求，该机构的购房抵押贷款申请指数增长2.8％。这是该指数跌至2015年以来最低水平后连续第三周上涨。　　需求回升推动包括再融资在内的整体抵押贷款申请指标连续第二周走高，尽管总体而言该指数仍然处于低位。再融资指数从22年低点回升。　　美国住房市场今年受到抵押贷款利率快速上升的冲击。美联储周三晚些时候将公布本月政策会议的纪要，可能会提供有关未来加息步伐和利率最终将达到多高水平的线索。
金融界2022-11-24
【美股收盘】美国股市周三收高美联储会议纪要暗示“放缓加息” 经济数据喜忧参半
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经济学家预期的570,000 套。本周抵押贷款利率也略有下降，仍低于近期高位。个股方面，包括亚马逊和Meta Platforms Inc在内的重量级股票上涨。特斯拉公司大涨，花旗集团将这家电动汽车制造商的股票评级从“卖出”上调至“中性”。 Deere & Co在这家农场设备制造商公布高于预期的季度利润后飙升。 Nordstrom Inc股价下跌，原因是这家零售商在大幅降价以吸引对通货膨胀持谨慎态度的客户的情况下，下调了盈利预测。
楼喆2022-11-24
危险！加拿大近50%浮动利率抵押贷款，达到触发利率！央行副行长：首次购房的年轻人“最惨”
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贷款开始时高得多，这些家庭面临着更高的抵押贷款利率。今年迄今为止，加拿大央行的政策利率已上调3.5个百分点，这是其历史上最激进的加息周期之一。加拿大央行指出，四分之三的浮动利率抵押贷款是固定还款额，这意味着当利率发生变化时，这些家庭通常每月支付相同金额的抵押贷款。随着利率上升，不同之处在于，更多的还款包括利息而不是本金贷款金额。而当这些固定付款仅涵盖贷款利息时，就会出现触发利率。触发率之后会发生什么？罗杰斯周二表示，对于最近使用浮动利率抵押贷款的购房者来说，更高利率是痛苦的。加拿大央行的研究发现，浮动利率抵押贷款现在约占未偿还抵押贷款债务总额的三分之一，高于2019年底的约五分之一。根据事先准备好的发言稿，罗杰斯表示，由于家庭债务水平高以及利率上升，加拿大金融稳定的风险有所增加。她的评论呼应了行长蒂夫·麦克勒姆 (Tiff Macklem) 的观点，后者表示，随着利率上升和增长放缓，高债务水平和房价可能会“加速”经济下滑。然而，罗杰斯周二表示，加拿大央行预计整个金融体系能够承受这段时期的压力。加拿大至少2家大银行允许不涨房主月供据Globe And Mail报道，加拿大5家银行中至少有2家，允许借款人将利息成本转移到抵押贷款的本金上，以帮助他们应对利率飙升的影响。道明银行（TD）银行和加拿大帝国商业银行（CIBC）现在允许浮动利率的借款人保持月供款不变。 TD和CIBC的浮动利率抵押贷款与大多数其他主要贷方的抵押贷款类似：这些贷款每月支付固定金额，抵押贷款利率与加拿大银行的隔夜贷款利率挂钩。但在某些情况下，TD和CIBC允许原始贷款金额（抵押贷款本金）的规模增加。
Dan19772022-11-24
房市大降温！美国第三季度投资购房下降30% 高利率将传统买家拒之门外
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屋，帮助推动了房地产市场。现在，随着抵押贷款利率快速上升，整体房屋销售下滑，投资者正在减少购买活动。但由于投资者拥有大量现金头寸，而且摩根大通等大公司计划增加对购房业务的敞口，投资者准备在利率或房价开始回落时恢复更积极的购买。这些公司抓住了大流行导致郊区房屋需求上升的机会。这些业主出租房屋并以两位数的百分比增加房屋租金。到2022年第一季度，投资者占全国五分之一的购房数量。但Green Street分析师John Pawlowski表示，不断膨胀的借贷成本让投资者最近没有那么多购买。买卖双方就定价达成一致的频率也有所降低，从而抑制了销售。租金增长也开始放缓。根据住房数据公司CoreLogic的数据，9月份单户住宅租金同比上涨10.1%，低于4月份的13.9%。然而，以历史标准衡量，这一增长率仍然很高，而且比公寓市场要强劲得多。从大多数衡量标准来看，多户家庭的租金涨幅现在要低得多。接近历史新高的租金价格未能吸引尽可能多的新租户，第三季度的需求降至13年来的最低水平。一些分析师表示，出租房屋的需求保持较好，部分原因是其中许多房屋出租给收入相对较高的人，因为他们发现待售市场太贵而无法购买。单户业主的租金增长并未转化为今年的上市企业的收益。投资者将这些业主与房屋建筑商混为一谈，并抛售了其中许多股份。迄今为止，三大上市公司Invitation Homes、American Homes 4 Rent和Tricon Residential的股价均下跌超过25%，同期表现逊于标准普尔500指数。出租房东还面临着随着房价大幅上涨而增加的财产税评估的不利因素。与此同时，大型出租房东正受到联邦和地方政府更严格的审查。国会民主党人主持了一系列听证会，重点关注了驱逐房客和租金上涨。本月，来自加利福尼亚州的三名国会议员提出了一项名为“阻止华尔街房东法案”的法案，该法案提议对单户房东征收新税。这将阻止像房地美这样的政府资助企业收购和证券化他们的债务。投资者减少购买的许多地方都是在总销售额中占比巨大的城市。其中包括拉斯维加斯和凤凰城，与去年同期相比，第三季度投资者销售额下降了44%以上。根据Redfin的说法，在线炒房者或iBuyers的购买量减少可能是造成这些下降的原因。本月早些时候，Redfin决定关闭自己的房屋买卖业务RedfinNow。根据Redfin的统计，在全国范围内，第三季度投资者仍占所有房屋销售的17.5%，比大流行之前的任何时候都高。这一份额似乎有可能再次上升。由于传统买家的广泛退出，房屋未售出的建筑商一直在寻求向出租房东批量出售。与此同时，一些机构投资者现在正准备大笔资金抢购房屋。摩根大通的资产管理业务本月表示，它已与租赁业主Haven Realty Capital成立合资企业，以购买和开发价值10亿美元的房屋。房地产公司JLL的LaSalle Investment Management的一个部门与租赁业主Amherst Group合作，表示计划在未来两年内购买价值5亿美元的房屋。 Tricon计划利用近30亿美元购买和建造房屋。Tricon的首席执行官Gary Berman在11月的财报电话会议上表示：“我们将在适当的时候投入并部署这笔资金。” Redfin首席经济学家Daryl Fairweather表示，虽然经济衰退可能会降低借贷利率，但它可能会伴随更高的失业率，使传统买家难以利用。然而，对于投资者而言，这可能会提供以优惠价格购房的机会。“在利率下降的那一刻，投资者可能有更多的资源可以投入。”
楼喆2022-11-23

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