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《华尔街日报》深度解析：恒大的新困境，预示着中国经济复苏将面临更漫长的道路

新闻中消失，因为另一家大型房地产开发商碧桂园显示出陷入困境的迹象。恒大的突然重回新闻头条，给一个尽管存在长期问题但正在显示出改善迹象的中国经济带来了不快。中国公布的商业调查预计将显示制造业活动在经历数月收缩后恢复增长。随着庆祝中国一年一度的重大节日中秋节和国庆节，航班和铁路预订量预示着未来一周的旅行消费将迎来丰收。经济学家表示，恒大集团面临的新挑战强调，让中国深陷困境的房地产市场（占中国经济的四分之一）可能会在未来数月甚至数年内对经济增长构成压力。咨询公司凯投宏观(Capital Economics)中国经济主管Julian Evans-Pritchard表示：“一些初步迹象表明，我们正在摆脱停滞期，经济可能会恢复增长。” “这提醒大家，私人开发商仍深陷困境。” 最新数据显示了问题的严重性。继2022年下降约10%后，截至8月份的全年房地产投资较去年同期下降8.8%。8月份100家最大开发商的房屋销售价值同比下降34%。恒大是中国销售额最大的开发商，它在2021年首次陷入困境，当时现金流减少导致其美元债务违约。最近几周，与国际债权人的债务重组协议破裂，开发商在中国大陆的人民币计价债券上违约，而在南方城市深圳，警方拘留了恒大财富管理部门的员工，原因是恒大财富管理部门无法偿还，向其购买投资产品的买家债务。恒大危机向其他行业蔓延这家摇摇欲坠的房地产巨头的债务危机已经打击了许多其他企业，建筑材料供应商、建筑公司和物业服务公司都在追讨未付的账单。该开发商周四披露，其在中国的主要房地产业务有近2,000起未决诉讼案件，涉及总金额相当于610亿美元，其他未偿债务和逾期商业票据超过660亿美元。甚至在周四之前，另一家房地产巨头碧桂园的困境就已经有可能加剧房地产市场的低迷。该公司曾一度被监管机构认定为模型开发商，但由于销售额下降，9月份勉强避免了国际债务违约。一些人认为碧桂园的困境对中国房地产市场来说是一个更令人担忧的问题，因为它的许多项目位于农村城市和工业区，这些地区已经面临财政压力，且无力吸收影响。中国房产行业“倒塌”的原因？该行业的问题部分源于，官员们努力遏制房地产过度投机并减少经济对房地产投资作为增长引擎的依赖。2020年，官员们在一项被称为“三条红线”的政策下收紧了开发商的借贷规则，这使得房地产市场的放缓变成了溃败。恒大是经济衰退的首批受害者之一，最终导致数十笔美元债券违约。渣打银行驻香港首席中国经济学家Shuang Ding在谈到当局2020年的举措时表示：“事后看来，这似乎过于激进”。他表示，随着经济放缓加剧，官员们应该表现出更大的灵活性。此后，房地产紧缩对整体经济造成了沉重压力。今年预期的消费者支出繁荣在几个月后就以失败告终，部分原因是对房价疲软的担忧。同样受到出口下滑的影响，第二季度经济仅比第一季度增长0.8%，是多年来最弱的增长率之一。北京推动经济重回正轨的努力主要集中在稳定房地产市场，目标是提振消费者信心和支出，同时避免向陷入困境的开发商提供任何直接帮助。8月31日，中国央行和金融监管机构出台了新政策，允许人们以较低的首付比例和较低的利率购买房产。尽管一些经济学家看到了现房销售情绪改善的一些有希望的迹象，尤其是在大城市，但迄今为止，影响还很有限。但整体情况较弱。分析师和房地产经纪人表示，尽管一线城市的房源数量不断增加，而且越来越多的潜在购房者看房，但交易量尚未大幅回升。许多最大的私人开发商，尤其是那些在低线城市拥有大量项目和土地储备的开发商——在这次经济低迷期间遭受了更严重的下滑——仍然远未安全。澳新银行高级中国策略师Zhaopeng Xing表示：“房地产整体风险仍在逐步释放，其对经济的负面影响将长期持续存在。最近的市场支持措施不太可能产生预期效果。” 经济学家表示，如果当局希望采取更多措施来帮助房地产市场，他们可以考虑采取措施，例如大幅降低首付比例（尤其是在中国的中小城市），或者放松对购房的各种限制。经济学家表示，从长远来看，政府明确表示房地产不会像过去那样在经济中发挥过大的作用。新加坡华侨银行中国研究主管Tommy Xie表示：“我们需要适应新常态。”

Linlin2023-09-30

高利率持续烤炙，全球经济蒙受何种风险？

部门流动性危机中。中国最大的私人开发商碧桂园正在努力避免违约。由于房地产约占中国经济的四分之一，人们对中国已经疲软的增长和涟漪效应的担忧有所上升。根据美国银行9月份的调查，中国房地产被视为全球系统性信贷事件最可能的来源。（3）财务问题企业债务违约已经开始增加，即使在通常较为平静的月份也是如此。根据标准普尔的数据，全球新的企业违约数量在8月份达到了16起，是自2009年以来8月份的最高水平，这是企业压力正在增加的最新迹象。瑞士宝盛固定收入研究负责人马库斯·阿伦斯帕赫（Markus Allenspach）表示："市场上有很多关于企业压力和隐性杠杆的讨论，但尚未爆发。我们仍然认为违约正在来临。" 标准普尔预测，到2024年6月，欧洲垃圾级公司的违约率将从2022年8月的3.4%上升到3.75%。（4）银行问题自3月份的危机带来了巨大的担忧以来，银行业的压力已经从担忧名单上消失。美国大型银行在6月份通过了美联储的年度健康检查。欧洲央行要求银行每周提供流动性数据，以便在利率上升时更频繁地检查它们抵御潜在冲击的能力。苏黎世保险集团首席市场策略师盖伊·米勒（Guy Miller）表示，与3月份相比，银行在资本和流动性方面处于更好的位置。然而，仍然存在着银行未来的巨大问题，尤其是在全球房地产市场崩溃的情况下。米勒表示："银行仍然存在存款外流的固有脆弱性，以及对商业房地产和其他信用暴露的风险，尤其是对较小的银行来说。" 标准普尔500美国地区银行指数今年下跌了近40%，预计将创下自2008年以来的最大年度跌幅。米勒指出，鉴于相对于经济规模较大，欧洲银行也容易受到来自各个领域的风险影响。（5）日本因素日本央行一直坚持着宽松的货币政策，但收紧政策的可能性正在增加。随着日本资金涌入从美国科技股到高收益新兴市场货币等各个领域的时代结束，迅速退出的风险正在上升。凯投宏观预计日本央行将于明年1月加息。报告指出，长期以来一直在寻求更好投资回报的日本投资者拥有大约1万亿美元的美国债券。他们是欧洲和澳大利亚债券的大持有者。日本出售美国国债可能会进一步推高利率，已经达到全球金融危机以来的最高水平。这可能会伤害股市，因为投资者期望从低风险政府债券中获得更高回报时，股市往往表现不佳。预计未来几个月市场对日本央行的敏感性将增加。

丰雪鑫992023-09-30

港股收评：恒指涨2.51%，恒科指大涨3.77%，汽车股集体大涨

辉控股集团涨近9%，龙湖集团涨近7%，碧桂园、华润置地涨超3%。汽车股普涨，蔚来涨超9%、小鹏涨超8%，广汽集团、理想汽车、比亚迪股份、吉利汽车及长城汽车等跟涨。消息上，据媒体援引消息人士报道，美国汽车工人联合会（UAW）希望能从罢工中争取到至少30%的加薪。这一消息一经公布，此举引发美股汽车股反弹。体育用品板块集体飙升，安踏涨超5%，李宁、特步等跟涨。消息面上，杭州亚运会火热进行中，带动了全民运动热潮。华盛国际控股暴涨近46.15%，报0.019港元，该股盘中一度涨超76%。消息上，华盛国际控股发布公告称，公司董事会关注到于2023年9月28日，公司股份价格下跌及成交量上升。公告称，公司执行董事、董事会主席兼行政总裁黄伟昇先生知会董事会，因股价大幅下跌，双星环球有限公司及黄先生所持股份（共占公司已发行股本总额约20.18%）于2023年9月28日被双星及黄先生的股票经纪在市场上强制出售。紧随强制出售完成后，双星及黄先生于公司的权益百分比均减少至公司已发行股本总额约5.81%。

金融界2023-09-29

港股房地产股走强旭辉控股集团涨超12%

HK)、龙光集团(03380.HK)、碧桂园(02007.HK)、龙湖集团(00960.HK)分别上涨12.50%、5.60%、4.55%、3.95%。根据报道，深圳将从9月29日起调整优化个人住房贷款利率下限，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减10个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加30个基点。

金融界2023-09-29

碧桂园旗下腾越建筑：公司名称变更，任杨泽辉为总经理

碧桂园旗下腾越建筑公告称，公司名称由“广东腾越建筑工程有限公司 ”变更为“腾越建筑科技集团有限公司 ”。杨宝坚先生不再担任公司总经理及法定代表人，同意杨泽辉先生担任公司总经理、法定代表人。

金融界2023-09-28

新一轮房市恐慌！万达集团启动IPO投资人谈判今年无望上市需偿还300亿元人民币

财经报社(香港)讯中国房市聚焦恒大和碧桂园的违约风暴，大连万达集团(Dalian Wanda Group Co.)也面临新一轮恐慌。鉴于今年无望首次公开募股(IPO)上市，该公司将面临偿还投资人300亿元人民币的困境。据知情人士透露，在总体经济衰退下，该公司已启动谈判，以避免偿还这笔巨额资金。彭博社引述知情人士称，万达正在考虑向万达集团IPO投资者提供补偿，作为立即还款的替代方案，这可能会缓解今年早些时候令市场恐慌的流动性紧缩风险。知情人士继续指出，这家中国企业集团最近告诉投资者，该集团可能会在明年才进行IPO上市。 (来源:Bloomberg) “讨论尚处于早期阶段，目前尚不清楚万达与投资者是否会达成任何协议。他们补充称，如果获得监管部门批准且市场条件有利，万达集团今年仍有可能上市，”知情人士透露。万达集团自2021年首次申请IPO以来，迄今仍未能在香港完成上市。6月，该公司第四次提交了初步招股说明书。根据中国证监会的一封信函，如果珠海万达未能在2023年底前上市，则该公司必须向IPO投资人偿还资金。大连万达因专注于商业地产和轻资产物业管理业务，曾被视为垃圾债市场上为数不多的优质中国发行人之一。招股说明书显示，珠海万达本身吸引了众多上市前投资者，包括蚂蚁集团、中信证券、太盟集团和腾讯控股有限公司。然而，据外媒当时报道，万达亿万富翁老板王健林在4月份的一次内部会议上承认，公司确实存在一些困难，因为中国经济放缓打压了房地产需求。许多中国开发商也受到利率上升的打击，因为他们过去依赖借款来为项目开发提供资金。万达集团在7月重申，尽管标准普尔全球评级和惠誉评级等机构下调了信用评级，但公司经营仍保持稳定，盈利前景良好，还能够偿还债券。招股说明书显示，截至2022年底，珠海万达在中国管理着472家购物中心。该公司还有181个项目正在筹备中，其中163个项目来自独立第三方。

颜辞2023-09-28

港股收评：恒指跌1.36% 恒科指跌1.45%，风电、煤炭、油气股逆势上涨

7%，佳兆业集团、德信中国、禹州集团、碧桂园、绿城中国等不同程度下跌；正荣地产、弘阳地产、融信中国、绿地香港等上涨。大金融股、中字头股等纷纷表现萎靡。

金融界2023-09-28

李宇嘉：地产形势和问题比我们想象的复杂的多

。三四线城市的体量就那么大，这几年类似碧桂园这种外来物种，几个大盘收割数年，市场迅速进入存量时代，前几年的新房开始转化为二手房，次新房为主的存量交易开始兴起，中介机构的生意会慢慢好起来。四是，有些房子可能很难卖的出去了。三四线城市，有效二手房（次新房）大量供应，导致中心区那些老旧房源很难卖掉了。如果老旧小区改造不到位，这类房子可能要永远拿在手上了。即便大幅度打折出手，但大家都在降价，性价比并不高；另外，现在的客户都是年轻人，普遍成长于新时代，不愿意选择这类户型、功能、建筑材料普遍较差的房子，即便这类房子的位置还不错。五是，高收入客户流失。一方面，三四线城市房价持续阴跌，先知先觉的人想法子腾挪到更高层级的城市，或从县城到市区，或从三四线到一二线；另一方面，更高等级城市，外围区域楼市近两年普遍下跌，价格差距明显收窄。更重要的是，热点城市外围区域普遍退出了限购。 02 再说一二线城市：一是，情绪变得理性了。这一轮房价调整，从2021年下半年到现在，持续了2年多。这也是房地产市场化20多年来，第一次真正意义上的大调整。近两年，多数人都亲身经历且真真切切体会到，“房价真的下跌了”，甚至一线城市也不例外。值得注意的是，几乎所有人，这些年都被裹挟在楼市的氛围中。当下，再讲到房地产，过去那种“赶快去买房”的热情和冲动明显降温了。取而代之的是，大家关注的是，房价能不能稳定，哪里是安全的区域。尽管要稳定房价预期，但当下是一个无死角的新媒体时代，哪里的房价跌了，似乎更容易被报道、被关注。多讲一句，对买房态度的骤变，与这几年不敢贸然跳槽、投资、创业是一个道理。而在2016年，全社会普遍乐观，都敢去创业、投资、加杠杆，买房热情高也在情理之中，现在则反过来了。二是，资产腾挪。“认房不认贷”和退出限购的架构下，产生了一个新现象—资产腾挪，即楼市下半场，大浪淘沙，哪些类型的房子跌的多，哪些区域跌的多，数据就摆在那里，是掩盖不了的。因此，卖掉差的房子，换成好的房子”。内地三四线的，外围高库存的，中心区没有特殊资源（景观或教育）都可能会被业主“用脚投票”。在一二线城市内部，业主们会利用这次宝贵的腾挪机会，把资产置换到未来能保值或增值的城市或区域，或真正有居住品质的区域。那些徒有虚名、规划未落地的区域，这一次房价跌得很明显，也会被淘汰。三是，开启“去库存”。一夜之间，一二线外围区域或全境退出了限购，全面铺开了“认房不认贷”。其背景是，过去十几年，在土地财政和都市圈规划的刺激下，热点城市在外围区域大规模供地，大规模启动旧改，大规模开发新区。结果就是，2022年以来这些区域新房供应压顶，广义库存在5年以上，房价普遍下跌30%左右。退出限购，就是吸引外来购买力；启动“认房不认贷”，就是鼓励存量客户“卖旧买新8”。开启新一轮去库存，去化外围库存，目的就是稳定资产价格，稳定全社会对热点城市房价的预期。可想而知，若一二线热点城市房价持续下跌，后果是难以想象的。四是，都市圈的外围被净虹吸。热点城市外围或全境退出限购，加上“认房不认贷”的助攻，再考虑到寻找安全垫，过去买不起、买不到热点城市的人群，现在会转向一二线热点城市。过去，之所以到外围城市或外围区域买房，要么是被限购而没有资格，要么是买不起，要么是看好外围新区规划。现在，这些制约都没有了。值得注意的是，这种虹吸，不仅对都市圈外围城市或区域是利空，对三四线城市也是利空。笔者接触到好几个案例，听说省会城市退出限购了，都想到省会去买房，或者把现在的房子卖掉，换到省会城市的房子。五是，热点一二线城市次中心迎来发展机会。一方面，这些城市的新市民、新就业学生会选择这些交通相对便利，房价不算高的区域买房；另一方面，这些区域会退出限购，也会吸引本省或外地购房者。而且，这些区域是改善型新房供应集中的区域，老城区改善型需求会青睐这些区域。另外，这些区域靠近中心区，过去几年一直在接受中心区的辐射和外溢。不管是就业机会，公共设施建设上，相比更外围的新区开发区，基本面更加健康。

金融界2023-09-28

韶关市委书记、市长与碧桂园总裁座谈

广东省韶关市委书记陈少荣、市长陈志清与碧桂园控股集团党委书记、总裁莫斌就共同促进韶关房地产行业平稳健康发展事宜进行座谈。莫斌表示，集团在韶关投资多年，目前已经在韶关开拓形成了一个相对稳定且健康的市场。未来，在市场没有出现大的变化之前，集团在韶关所有投资收益都将优先用于韶关房地产市场开发，继续维护好韶关健康向上的房地产行业生态。陈少荣表示，碧桂园集团进驻韶关多年，双方建立了互信关系，希望双方在此基础上，保持紧密的沟通对接，加快推进现有项目建设。

金融界2023-09-28

中国恒大、恒大汽车、恒大物业在香港暂停交易

%，报0.59港元。对比其他地产股，碧桂园、融创中国的跌幅则并没有中国恒大那么大。此前，8月16日，恒大地产被立案调查，深圳南山公安于9月16日通过官方微信公众号公布，公安机关对恒大金融财富管理（深圳）有限公司杜某等涉嫌犯罪人员采取刑事强制措施。警方通报未具体说明被拘留的人数、罪名或被拘留日期。 9月22日，中国恒大公告宣布，集团的销售情况不如公司预期，基于公司目前情况以及其顾问及债权人协商，公司认为有必要重新审视建议重组的条款，以匹配公司客观情况和债权人诉求。 9月24日晚间，中国恒大再发公告，在建议重组下拟发行的各项新票据须根据适用情形遵守中国证监会发布的《境内企业境外发行证券和上市管理试行办法》和国家发改委发布的《企业中长期外债审核登记管理办法》，公司须证明其符合相关规定。鉴于公司主要附属公司恒大地产集团有限公司正在被立案调查，集团目前的情况无法满足新票据的发行资格。

金融界2023-09-28

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