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李宇嘉：房地产形势，迎来关键时刻！

达到发达国家80%的水平。但考虑到城镇社会保障覆盖的能力，农村大面积搞土地流转、规模化种植的难度（集体土地本身就有社保功能），很难达到80%的水平。比如，过去轨道交通、新区开发、城投扩张等，是推动地产热潮的引擎，但近期地铁规划“砍线路”、划定开发边界、城投隐性债务被严格控制等，地产规模扩张少了一大动力。比如，告别“三高”（高杠杆、高成本、高周转）的旧模式，部分房企出清，过去开发商“加杠杆”推动高地价、高房价，从源头上给楼市热潮提供弹药的旧逻辑，现在荡然无存了。比如，过去居民愿意加杠杆买房，一方面是房价上涨预期拉动，另一方面是无风险利率（保本理财利率）明显高于按揭利率。未来，地产为主的高投资式微，老龄化叠加少子化，无风险利率将趋势性地低于按揭利率。这一新的框架下，居民承接按揭买房的动力明显减弱。比如，中央金融工作会议明确资金和机构“双监管”、推动金融高质量发展，向一切金融腐败和金融风险宣战，实现风险清零和金融高质量发展等，意味着不太可能大放水来无原则的救地产。表： X 大融资业务密切往来的银行列表用“转场论”来分析，房地产的上下半场、新旧模式的切换，可谓是底层运行逻辑的彻底变更。支撑上半场房地产持续20多年繁荣的动力，趋势性地褪去了，而新模式的打造，还在探索中。这就是为何，2021年底到现在，长达2年的地产纾困，效果并不显著的原因，因为药不对症。 02 近期，有两件大事值得关注：一是万科股债风险及衍生的风险蔓延，另一个就是沪苏两家国企就“毒地”问题的撕扯。万科的问题，我在上篇公号文章做了详述，这里和大家再强调一下，万科作为中国地产界的优等生，多年前就在“活下去”的深度担忧下，开启了转型之旅。但即便万科在长租公寓、物流地产、物业管理等运营赛道做到了行业TOP1，但依然无法实现对旧模式（商品房开发销售）的取代，可见旧模式依赖之深，新旧模式切换非短时间能完成。更深层次的寓意是，旧模式下的红利、快钱太诱人，万科也欲罢不能，转型和情怀可以讲，但不能耽误赚钱。因为，时代给的快钱，过了这个村就没这个店了，万科身上也有浓厚的“三高”痕迹（只不过没有其他民企那么激进而已），比如表外债务、比如预售加杠杆，都没落下。所以，与其说是质疑万科，不如说是质疑行业通病，质疑旧模式转向新模式说带来的巨大风险。转场大潮之下，万科也概莫能外。看看下面这张图，“三高模式”最盛行是在2017-2021，这一时期商品房新开工明显大于竣工，也大于销售，三者的鸿沟直到2022年才开始收敛。说明什么？迅速拿地、开工、销售，并延缓交付，背后就是用预售资金在加杠杆，争取在最短时间捕获地产红利、地产风口。因为，大家都知道，这种超常规、不符合常理的快钱，可能很快就没了。直到2022年，全面加强预售资金监管后，肆意挪用预售资金才成为历史！沪苏“毒地”问题也是一样的。上一轮地产回升周期，对一些淘汰类的工业企业，国家本该代表全民行使土地国有的所有者权利，收回土地并按照新的规划进行二次出让。但是，由于商品房开发的利益实在太大，工业企业“地主方”打着产业升级的幌子，搞商品房开发。但是，重化工业土地污染严重，如果按照严格的环境整治后再出让，预计前期投入的土壤修复成本太大，导致后期开发的利润缩水甚至亏损。因此，在巨大的利益诱惑下，本该严格执行的土地整治和环境评估，要么出让环节被利益俘获，要么开发环节被俘获，导致“毒地”发生。这只是一个缩影，可能很多企业这么干，所以我也这么干。过去楼市繁荣期，地产太赚钱，阿猫阿狗都进入地产开发领域，一些实体企业也不例外。甚至，为捕获这种红利，不惜突破规则、底线。于是，就出现供应过剩，土地“带病出让”、配套设施不到位，同质化竞争。 03 所以，就难怪老百姓用脚投票。因为，太多人想赚快钱，而真正做“好房子”（设计好、配套好、品质好）的不多。近日，住建部部长提出，构建发展新模式，是破解当前房地产发展难题、促进房地产平稳健康发展的治本之策。过去在解决“有没有”时期追求速度和数量的发展模式，不适应解决“好不好”问题、高质量发展阶段的新要求，亟需构建新发展模式。而且，住建部第一次清晰地阐述了房地产新模式的构成：理念上，坚持“房住不炒”的前提下建设“好房子”。坚持“房住不炒”，这是房地产新模式的总前提，还要建设“好房子”，也就是老百姓需要的房子。这说明什么？不是不需要房子，无房户还很多，比如珠三角住房自有率不到50%，比如换房的潜力还很大。但旧模式下价格高、不以“人本需求”为导向的房子，不是大家需要的。现在房子卖不动，要么房价太高，要么用脚投票。体制机制上，建立“人、房、地、钱”要素联动新机制，从要素资源科学配置入手，以人定房、以房定地、以房定钱。以人定房，就是摸清需求在哪里，哪些人需要房，需要什么房，在哪里建设；以房定地，就是需求是有的，需求的特征也是清晰的，就要倒推地在哪里，存量盘活和新增供地应该怎么安排；以房定钱，就是建这么多房子，出让这么多地，需要多少钱，从哪来。抓落实上，实施好规划建设保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”。新模式要落地，就得有抓手，三大工程里面，城中村解决的是新市民、年轻人、外来人口的住房需求，主要是配租型需求；保障性住房解决的是户籍无房户、人才群体、工薪阶层的配售型保障需求；“平急两用”公共基础设施解决的是新时期对于居住生活安全的配套设施诉求。三大工程为抓手的新模式，都强调要“以需定供”，有明确的需求群体；都有明确的供地渠道，比如城中村改造存量盘活、回迁地块，保障性住房明确“以需定建”、划拨供地；都有明确的资金来源，比如专项债、专项借款、低息贷款等等。也就是，要通过“人、房、地、钱”要素联动，让供给适应和匹配需求，让需求牵引供给，从而让供需能在高水平上平衡。本质上，就是将旧模式搁置在一边，开辟新战场、新天地，挖掘新供给和新需求，让房地产能稳定下来。对于新模式，部长说，房地产企业要有清醒的认识，现在要拼的是高质量、新科技、好服务，谁能为群众建设好房子，谁能为群众提供好服务，谁就会有市场、谁就会有发展。部长对于新模式从阐述，说明旧模式很难维持下去了（即便我们想尽各种办法）。所以，回到第一部分讲的，当前房地产面临的问题，绝不是周期性回落，而是上半场到下半年的转换，新旧模式的转换。这种转换，之所以太剧烈，主要原因就是驱动上半场的引擎迅速褪去。 04 11月8日，金融街论坛上，央行行长潘功胜所言的，“我国房地产市场经过20多年的长周期繁荣，正在进行重大转型并寻找新的均衡点”，就是指从上半场单边上涨，到下半场开启下行之旅，无法论证底部在哪里。政府积极纾困、打造新模式进行托底，就是在寻找新的均衡。所以，媒体所讲的，上海、北京每月二手房交易量低于2万套，深圳每月低于5000套，都是不正常的。这种说法是把上半场的逻辑平移到下半场，无异于刻舟求剑。目前仍在寻底、寻找新的均衡。正如部长所言，谁能为群众建设好房子，谁能为群众提供好服务，谁就会有市场、谁就会有发展。言下之意，还坚持旧模式的，即便政策再怎么在需求端纾困，给市场加油鼓劲，很难获得长久生存。这也就是为何，包括万科在内稳健经营性企业，也出现了债务问题。根本原因，除旧模式胎盘带来的积弊（比如“三高”），重要的是，旧模式下商品房销售很难在高位维持。但上半场太用力，太想把红利在最短时间内喝光吃尽，导致巨大的土储、新开工和预售以及由此产生的巨额融资。现在到了释放商品房销售来还债、获利的关键节点了。但是，需求端开始掉链子。暴雷的也好，没暴雷但资金链极其紧张的也好，开发商们都在承受着巨大的痛苦。目前，向新模式转型，到了倒逼的阶段。住房需求潜力还很大，我在之前的文章讲过多次，比如3-4亿的新市民、户籍无房户（夹心层）、跨城人口流动、县域为载体的城镇化等。但新时期的需求，不同上半场房价预期催化的需求，他们对房价很敏感、对居住的体验要求高。简单讲，就是当下的高房价、商品房和他们没太大关系，别拿他们来去库存、给旧模式寻找接盘侠；他们不急着买房，只有提供“好房子”，才会带动这部分需求。新模式的三大抓手，就是通过供给侧革命，顺应和满足这部分需求。我认为，三大工程，最关键的就是土地供应。特别是中心区、职住平衡区域供地！若还在外围供地，则会产生新的更大的供应过剩和空置，供求关系积重难返。因为，上半场大城市外围供应了太多的地，广义库存都在6年左右。如果中心区存量地块可以盘活，并低成本供应，加大配租型是保租房（城中村改造供给）和配售型保障房（划拨供地供给）供应，加大均等化公共设施供给，就能释放潜力需求。否则，若城中村改造继续高成本，地方不愿意把中心区地块拿出来，新模式落地就比较困难。沪苏“毒地”案例说明，中心区不缺地块。上半场，在利益的诱惑下，各方都在往嘴里吞地，都希望借地生财，搞商品房开发，导致土地“国家所有”的权力行使不到位；城中村改造利益主体更多，都希望分享商品房红利。下半场，将这些地块低成本盘活，才最关键。最后，再说明一点，上半年之所以高举高打，热度一浪高过一浪，是因为上半场的逻辑没有“输家”。地方政府、开发商、购房者、银行、小业主、施工单位......，大家都是“赢家”。如果说谁输了，那就是刚需被挤出、楼市泡沫化、风险不断积累，将问题推到现在解决！下半场，新模式要落地，不再都是“赢家”，需要有的人付出成本、失去“利益”。这就是改革，也是区别于上半场的主要特征。做到这一点，房地产就能平稳着陆，否则一损俱损，包括还在躺赚收益的人。

金融界2023-11-14

前纽约联邦储备银行行长警告：财政状况不可持续

还指出，随着婴儿潮一代退休，医疗保健和社会保障的成本不断上升，进一步加剧了财政前景的不稳定。达德利补充称：“我们还面临着政治问题。目前，美国政府在推动事情进展方面表现不佳，我们绝对处于一条不可持续的轨迹上。” 值得一提的是，由于市场对美国政府财政状况以及其需要新债务的持续担忧对全球市场情绪造成了影响，上周举行的30年期债券拍卖创下了十年来的最糟糕纪录。对此，在上周五结束时穆迪投资者服务公司发出了警告，称倾向于在更广泛的预算赤字情况下将该国评级展望从稳定调整为负面。穆迪表示，在利率上升的情况下，如果没有减少支出或增加收入的措施，财政赤字可能会“保持在非常高的水平，大大削弱债务负担能力”。同时，美国政府关门的风险可能在本周早些时候浮出水面，尽管这种可能性现在可能在减小。美联储何时降息？达德利曾担任联邦公开市场委员会的副主席，他表示，政策制定者仍在思考是否需要进一步加息以降低通货膨胀，尤其是在已经进行了5.25个百分点升息的情况下。美联储在过去两次会议上暂停了升息，这导致金融市场预计从明年年中开始降息。对此，美联储官员一再强调他们不急于降息，他们的重点是继续控制通货膨胀。这将成为周二的关注重点，经济学家们预计，劳工部将报告10月份消费者价格指数的年增长率从9月份的3.7%降至3.3%。达德利补充称，美联储降息的速度不太可能与市场的预期一样迅速，并表示：“真正要关注的是劳动市场。美联储可能需要更多的劳动市场松弛程度，以将工资通货膨胀降至2%通货膨胀的一致水平。”

金融界2023-11-14

有新设、有裁撤、有合并！国家金融监管总局“三定”出炉：内设机构27个，行政编制910名

督管理总局挂牌次日就已公布。人力资源和社会保障部网站公告显示，国务院任命李云泽为总局局长，任命曹宇、周亮、肖远企、丛林为总局副局长。公开资料显示，国家金融监督管理总局首任掌舵人李云泽出生于1970年9月，山东烟台人。1993年7月参加工作，2001年5月加入中国共产党，中国社会科学院研究生院国民经济学专业毕业，研究生学历，经济学博士，高级经济师。此次上任前，李云泽任中国共产党第二十届中央委员会候补委员，四川省委常委，省政府常务副省长、党组副书记。另外，值得注意的是，李云泽有着丰富的银行工作经历，曾在建行、工行工作长达25年。谈及银行业发展方面，李云泽在2023金融街论坛年会开幕式暨全体大会上表示，中国经济在向高质量发展转型过程中始终保持合理增速，与此同时，新动能加快集聚，数字经济、先进制造业、战略性新兴产业等快速增长，光伏、锂电池、新能源汽车“新三样”蓬勃发展。中国银行业在服务经济高质量发展中，也实现了自身稳健增长。过去三年，银行业信贷规模年均增速11.2%，高于发达国家平均水平约5个百分点。英国《银行家》杂志2023年全球银行1000强综合实力排名中，中资银行有140家上榜，资本充足率、拨备覆盖率均处于全球较好水平。未来中国经济长期向好的基本面不会改变，中国银行业稳健发展的势头也不会改变。

金融界2023-11-13

质押奖励、机构涌入与治理挑战：以太坊质押赛道的前景

效。当此类工具进入机构配置、养老基金或社会保障缴款的分配渠道时，资金流入将显着加速流入基础资产类别。现货 BTC ETF 的相同优势也适用于现货 ETH ETF。例如，金融顾问和机构控制的约 80% 的美国财富能够参与其中，并获得监管机构和政府的普遍合法性印记。我们可以预期，合法性和认可度的提高将推动对 ETF 包装之外的以太币的进一步需求。我们已经看到机构兴趣增加的迹象。Bitwise 等中介机构听说潜在的分配比例将从1% 提高到 5%。Brian Armstrong 表示，Coinbase 在第三季度收益报告中将加入的机构数量增加了一倍，达到 100 多家。猜测来自机构的确切资金流入量很困难。然而，黄金的 GLD ETF仅第一年就有31 亿美元的净流量。在 ETF 之前购买任何数量的黄金都比购买 BTC/ETH 困难得多。您需要实际运输和存储它，验证和鉴定其纯度，并给经销商带来高昂的交易成本。黄金ETF代表了该资产基础属性的改进，并通过巨额资金配置向数百万个人投资者民主化了其价值主张。比特币和以太币是数字优先资产，可以在几分钟内传输数十亿美元。实物黄金的进入壁垒在这里不一定存在。尽管 ETF 不一定会改善比特币或以太币的基本价值主张——它们可能会阻碍它们——但 ETF 提供了类似程度的民主化和对这两种资产类别的访问。现实情况是，地球上绝大多数人自己可能永远不会拥有任何物理加密货币，而是通过养老金分配或私人储蓄或投资等方式满足于某种程度的财务风险。发达国家受监管的金融渠道已经具有高度的渗透性和毛细管作用。ETF 可以帮助个人揭开资产类别的神秘面纱，否则他们可能会处于观望状态，并且可以轻松地在个人投资者已经熟悉的框架（即银行或经纪公司）内引入新的风险敞口。问：你是什么意思？那么这对于以太坊的质押层意味着什么呢？来自机构的大量、对收益率不敏感的资金流入可能会导致抵押的 ETH 总量高于经济原理所暗示的水平，或高于基于加密货币内生变量的概率目标。这些流量的大部分可能会不成比例地流向 ETF 包装器内外的中心化提供商。如果没有可信且成功的制衡，股权更加集中于中心化实体，将会降低以太坊的审查阻力和可信中立性。六．丽都作为有效的平衡今天的大部分公众讨论都围绕着 Lido——他们是否控制了太多的股份，以及在最坏的情况下可能引入的攻击向量。这是一次重要且有价值的对话。冒着重复冗长争论的风险，这里有一些快速资源，概述了 i) Lido 治理实际上对节点运营商有多少控制权（如果有的话），以及 ii) DAO 如何应对治理风险，以及 iii) DAO 如何考虑扩大治理风险。节点操作员（NO）集和分散整个验证器集。治理风险：Hasu的GOOSE提交+双重治理提案扩展NO集合：stake路由器+ DVT模块去中心化验证器集：Jon Charbs PoG + Grandjean 论文另请参阅以太坊基金会的 Mike Neuder 撰写的关于 Lido 主导地位的实际风险的精彩文章。对 Lido 的大部分批评都是基于对 stake 市场的静态看法。它没有考虑到质押市场的增长方式及其实际情况。为了充分评估质押市场，必须考虑未来的增长和市场力量：未来增长：机构采用可能会推动中心化实体的集中市场力量：（流动性）质押具有强大的赢者通吃的动态本文的大部分内容概述了未来的增长，因为它是一个重要的方面，但尚未得到充分讨论。在我们的数字公共领域，赢家通吃的动力已经被详细争论过，但往往缺乏未来增长的背景。理性的市场激励措施，包括维持去中心化以太坊网络的激励措施，可能不会阻止机构走上阻力最小的道路，将新资本引入以太坊。唯一有效的制衡是以中心化市场份额为代价来增加去中心化流动性质押协议的市场份额。虽然多种去中心化协议很可能获得足够多的份额来形成有效的支撑，但 Lido 是当前保持以太坊质押层稳健和去中心化的唯一可行选择：它客观上成功地从持有者那里吸引了新的以太币，因为 Lido 智能合约已经转移了所有质押 ETH 的 30% 以上，而 stETH 拥有近 30 万持有者它在客观上成功地限制了单个节点运营商的增长，因为他们每个人都使用 Lido 作为新以太币股份的成功收购渠道，但无法比其他节点运营商更多地增加其在 Lido 内的个人市场份额目前，其治理客观上是最小化的，并且通过双重治理等举措进一步最小化尽管以太坊基础层被设计为“无治理”或非常受限的分叉选择治理，但拥有一个或多个去中心化协议的中间层可以填补以太坊无法填补的必要空白。乔恩·夏博诺 (Jon Charbonneau)将其描述为： “特别是，LST 治理可以管理去中心化运营商所需的额外主观激励（例如，不同的模块可能会收取不同的费率）。从长远来看，自由市场经济不会导致单独权益持有者的长尾或统一的权益分配。以太坊核心协议很大程度上建立在这样的理念之上：只要有可能，它就应该是客观的、不带偏见的。然而，需要主观管理和激励来实现分散的运营商集。虽然治理最小化通常是可取的，但 LST 可能始终需要某种最小形式的治理。需要一些流程来匹配质押需求和运行验证器的需求。始终需要 LST 治理来管理节点运营商集的目标函数（例如，权益分配目标、不同模块权重、地理目标等）。这种微调可能很少见，但这种高层目标设定对于监控和维护操作员集的去中心化至关重要。” 来源：金色财经

金色财经2023-11-13

政府最早本周关闭的风险逼近！杜德利：美国财政状况处于“不可持续的轨道”

指出，随着婴儿潮一代的退休，医疗保健和社会保障成本不断膨胀，进一步恶化了财政前景。 “我们面临的最后一个问题是政治问题。就完成工作而言，美国目前没有一个非常有效的政府，”杜德利补充称，“我们绝对处在一个不可持续的轨道上。” 对美国政府财政状况及其新债需求的持续担忧，损害了全球市场的人气。上周发生了10年来最糟糕的30年期国债标售之一，上周五穆迪投资者服务公司警告称，由于预算赤字扩大，它倾向于下调美国的评级。政府最早在本周关闭的风险也在逼近，尽管这种风险现在可能有所缓解。曾担任联邦公开市场委员会(FOMC)副主席的杜德利表示，在升息5.25个百分点后，决策者仍在努力解决利率限制是否足以拉低通胀的问题。美联储在过去两次会议上都暂停降息，这促使金融市场消化了从明年年中开始的降息预期。美联储官员一再强调，他们并不急于降息，首要任务是继续给通胀降温。周二美国劳工部将公布的10月份消费者价格指数(CPI)是一个重点关注的问题，经济学家预计，CPI年率增幅从9月份的3.7%放缓至3.3%。杜德利补充称，美联储不太可能像市场预期的那样迅速降息。 “真正需要关注的是劳动力市场，”他说，“美联储可能需要劳动力市场更宽松一点，才能将工资通胀降至2%的水平。”

风起2023-11-13

广州产业投资控股集团：罗俊茯担任公司董事长

生变动的公告。根据《广州市人力资源和社会保障局关于罗俊茯、高东旺同志职务任免的通知》（穗人社任免〔2023〕83号），经广州市人民政府批准，任命罗俊茯同志为广州产业投资控股集团有限公司董事长；免去高东旺同志的广州产业投资控股集团有限公司董事长职务。简历显示，罗俊茯，女，硕士，现任广州产业投资控股集团有限公司董事长。曾在广州市经济委员会、广州市人民政府国有资产监督管理委员会、广州交易集团有限公司任职。罗俊茯同志不存在被调查、采取强制措施情形或存在严重失信等行为。

金融界2023-11-13

前纽约联储行长达德利：美国财政状况绝对不可持续

随着婴儿潮一代的退休，美国的医疗保健和社会保障成本不断膨胀，进一步恶化了财政前景。“最后一个问题是政治问题。在完成工作方面，美国目前没有一个非常有效的政府。我们绝对处在一个不可持续的轨道上。”

金融界2023-11-13

社保基金长三角科创投资基金成立出资额51亿

活动。合伙人信息显示，该合伙企业由全国社会保障基金理事会、上海和谐创荣管理咨询合伙企业（有限合伙）共同出资。

金融界2023-11-09

易联众上涨5.85%，报7.6元/股

专注于“医疗保障、卫生健康、人力资源与社会保障”等民生领域的数字化解决方案和产品与技术服务。该公司成立于2000年，2010年在深交所创业板上市，股票代码为300096。截至9月30日，易联众股东户数3.33万，人均流通股1.13万股。 2023年1月-9月，易联众实现营业收入4.77亿元，同比增长60.49%；归属净利润1.28亿元，同比增长170.68%。

金融界2023-11-09

中国人寿下跌2.02%，报31.98元/股

兴专属医疗保险、防贫保险等，并积极参与社会保障体系建设和实体经济投资。关键经营数据包括：投入乡村振兴帮扶资金5000余万元，为困难人群提供167万人次26亿元的大病医疗费用补偿，为137万人次提供医疗费用补偿5.2亿元，为968万人提供风险保障近万亿元，累计投资实体经济超过2.7万亿元，支持区域发展战略投资规模累计超过1.4万亿元。截至9月30日，中国人寿股东户数11.1万，人均流通股25.46万股。 2023年1月-9月，中国人寿实现营业收入7093.33亿元，同比增长1.19%；归属净利润162.09亿元，同比减少47.76%。

金融界2023-11-08

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