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中国突传重磅消息！彭博：中国监管机构本周将与欧洲基金会面以提振股市

的住房。中国当局越来越担心房地产行业对经济增长的拖累。美国《华尔街日报》周一撰文称，中国政府推出迄今为止最大胆的房地产救市举措，寻求结束多年来拖累国内经济增长的房地产危机。《华尔街日报》指出，上周五出台的政策最核心的内容是，中央政府支持一项已在国内部分城市试行的政策，允许城市和地方政府收购未售出商品房，将其用作面向中低收入家庭的保障性住房。美国银行(Bank of America Corp.)对全球基金经理的月度调查显示，自3月份以来，投资者迅速减少对中国股市的减持头寸。从2月到4月，将资金从香港引入内地的“沪港通”项目吸引近890亿元人民币(合123亿美元)的资金流入。中国证券监管机构去年曾与全球资产管理公司召开会议，当时中国股市遭遇创纪录的境外资金外流。据彭博社当时报道，去年8月份，中国证监会副主席方星海在香港与富达国际有限公司(Fidelity International Ltd.)和高盛集团(Goldman Sachs Group Inc.)等公司举行了一次会议。

天马行空2024-05-20

聚焦新质生产力|新能源车代表企业：比亚迪

新质生产力就是创新起主导作用，摆脱传统经济增长方式、生产力发展路径，具有高科技、高效能、高质量特征，符合新发展理念的先进生产力质态。其中的关键是自主创新。科技创新作为世界百年未有之大变局中的关键变量，走好了科技创新这步“先手棋”，就能占领先机、赢得优势，在风云变幻的大国竞争中立于不败之地。当前国际环境和地缘政治发生了很多变化，我们必须突破部分国家对我们采取的技术“卡脖子”难题，把发展的安全和主动权牢牢掌握在自己手里，努力实现高水平的科技自立自强。而科技创新的目的最后还是要向市场和产业服务。发展新质生产力的核心落脚地就是要实现产业的升级。因此发展新质生产力必须坚持以企业为主体、市场为导向、产学研用深度融合，一体化推进部署创新链、产业链、人才链，从而提高科技成果转化和产业化水平。只有让科技创新与产业创新相互促进、同频共振，在生产过程的实践中不断优化生产要素，才能实现以新技术培育新产业、新模式、新业态、新动能，引领产业转型升级，进而实现生产力的跃迁。在科技与产业结合的升级中，我国的新能源车行业无疑是其中的代表行业。而笔者认为从技术创新、全球化、产业链话语权这三个角度看，比亚迪是新能源车行业新质生产力的代表企业。 “人才鱼池”：助力技术创新，不断实现从0到1 比亚迪作为新能源车龙头企业，始终将技术创新作为自己的第一大发展战略。在比亚迪总部的大楼内，有一面由密密麻麻相框组成的专利墙，每一个相框内都是一项专利技术证书。在上千份专利证书中间的标语，是那句比亚迪始终坚持的发展理念——“技术为王创新为本”。比亚迪是这么说的，也是这么做的。2023年公司研发费用达395.7亿元，同比增长超过100%，而拉长时间来看，比亚迪20年来累计研发投入超过1000亿元。这样的投入力度，为公司产品升级和技术革新带来深厚的资金保障。对于比亚迪的长期研发战略，王传福曾用“养鱼理论”来打比方：“比亚迪有技术‘鱼池’，芯片、电动车、轨道交通等都是‘鱼池’里的大鱼。” 除了技术鱼池外，打造“人才鱼池”，比亚迪同样不遗余力。2017 年比亚迪获批设立市级博士后创新实践基地，并与中国科学院深圳先进技术研究院、中国科学技术大学、清华大学合作，建立了 14 个学科 16 个流动站，联合培养博士后。2023年年报显示，比亚迪拥有超10万名研发人员。 (图片来源：比亚迪2023年报) 通过人才与研发持续赋能，比亚迪牢牢掌握电池、电机、电控等新能源汽车核心技术。在此情况下，比亚迪的技术创新成果不断涌现。凭借刀片电池、DM-i超级混动、e平台3.0、CTB电池车身一体化、易四方、云辇智能车身控制系统等颠覆性技术的自研及应用，比亚迪形成了庞大的“技术和人才鱼池”。志在四方：出海进程不断加快在强大的技术支撑下，比亚迪销量不断走高。2023年全年，比亚迪旗下车型销量达3024417辆，同比增长61.9%，超额完成年初定下的300万辆目标。增势迅猛的比亚迪，不仅一举夺得中国汽车市场年度销冠，也成为了全球新能源汽车销冠。超过300万的年销量不仅创下中国汽车的最高纪录，也助力比亚迪成为首家进入世界年度销量前十的中国汽车企业。在经济全球化深入发展的背景下，各国产业和市场密切交织，国际经济循环和国内经济循环紧密联系，构成了一个相互促进、不可分割的整体。只有促进国内循环与国际循环的良性互动，才能形成有国际竞争力的新质生产力，才能增强资源配置和整合能力，不断提升国际竞争力。中汽协数据也显示，2024年一季度汽车出口量为132.4万辆，同比增长33.2%，其中乘用车出口111万辆，同比增长34.3%。大势所趋下，自主品牌为保持销量高速增长，出海俨然成为必经之路。而纵观比亚迪进军的海外市场，不乏汽车工业强国，因此想要撬开海外市场的口子，其难度不言而喻。比亚迪之所以能够在强敌林立的海外市场上扎根，离不开“技术鱼池”、“人才鱼池”的助力。 “得核心技术者得天下”是车企之间的共识，电池作为新能源汽车的核心技术，这对以电池产业起家的比亚迪而言，有着天然的优势。早在2021年5月，比亚迪便正式宣布“乘用车出海计划”。历经近3年发展，比亚迪新能源乘用车的足迹已经遍布日本、德国、巴西、阿联酋等80多个国家及地区。结合比亚迪4月销量数据来看，“出口41011辆”、“同比增长176.6%”两个数字极为抢眼，不仅刷新了比亚迪自身的出口纪录，同时也提高了中国品牌在全球新能源出口市场的占比。与过去更多地以价格换市场、先打品牌后谈收益的车企出海模式不同，近年来中国汽车品牌出海不再“以价换量”，而是凭借电动化、智能化、数字化等核心竞争力更自信地站上世界舞台。换道超车：助力中国车企掌握产业链话语权最后面对全球日益激烈的竞争，自主可控是实现产业链上下游畅通，掌握行业话语权的关键抓手。比亚迪不仅在电池制造领域处于领先地位，还在整个新能源汽车产业链中扮演了重要角色。通过整合上游原材料供应商和下游汽车制造商等资源，比亚迪形成了完整的产业链生态系统，进一步提高了整个产业的竞争力。这种产业链整合能力是新质生产力的重要组成部分，是推动产业升级和发展的重要保障。过去，中国汽车受益于全球化的浪潮，深度参与其中，实现了产销规模的领先，是名副其实的汽车大国。但在燃油车技术上，中国品牌一直在跟随和追赶。如今，新能源汽车赛道上，中国汽车品牌正从追随者发展成为电动化转型和数字化智能化创新的引领者，中国新能源汽车更是在全球范围内取得规模化、体系化和代际化的换道先发优势。作为全球新能源销量冠军，比亚迪的成就不仅仅体现在销量数字上，更体现在其对中国新能源汽车行业的推动和引领作用上。作为中国新能源汽车行业的领军企业，比亚迪凭借独特的战略眼光和技术优势，抢占了中国新能源汽车市场的领先地位。通过持续创新和突破，比亚迪为中国新能源汽车行业树立了标杆，引领着行业的发展方向。结语：路漫漫其修远兮，吾将上下而求索比亚迪这个以"Build Your Dreams"(构建你的梦想)为座右铭的中国汽车品牌，不仅代表了一种积极向上、为梦想而奋斗的精神，更是中国汽车工业崛起的缩影。在全球化的浪潮中，比亚迪凭借其创新的技术和卓越的品质，助力中国车企在世界舞台上崭露头角，赢得了国际社会的广泛认可。作为新能源汽车的领军企业，比亚迪始终坚持自主研发，不断推出具有竞争力的产品。从电池技术到整车制造，比亚迪在多个领域都取得了显著的成就。其产品不仅满足了市场的需求，也为环境保护和可持续发展做出了积极的贡献。比亚迪的成功，同样也是中国汽车工业发展的一个缩影。它不仅体现了中国企业在全球化竞争中的自信和实力，也展示了中国制造业转型升级的决心和勇气。正所谓路虽远，行则必达，相信在比亚迪等企业的共同努力下，中国汽车工业将以更加开放的姿态，拥抱世界，与国际接轨，为全球汽车产业的发展贡献中国智慧和中国力量。

证券之星2024-05-20

中国宣布迄今最大胆的房地产救市措施！能否结束房市危机？高盛、巴克莱等机构这样说

房地产救市举措，寻求结束多年来拖累国内经济增长的房地产危机。《华尔街日报》指出，上周五出台的政策最核心的内容是，中央政府支持一项已在国内部分城市试行的政策，允许城市和地方政府收购未售出商品房，将其用作面向中低收入家庭的保障性住房。为了提振疲软的房地产市场，中国政府上周五(5月17日)推出引人注目的房市刺激措施，中国国务院副总理何立峰强调，“要着力分类推进在建已售难交付商品房项目的处置”，并指示地方政府“可酌情以合理价格”收购库存房，用作保障性住房。同日，中国人民银行还宣布全面取消住房贷款利率政策下限，并降低住房贷款最低首付比例。美国彭博社周一撰文称，中国最新的住房政策针对的是空置房产，这是持续近三年的房地产危机的主要痛点。但分析人士表示，一揽子措施仍然太小，不足以结束这场危机。近几个月来，随着越来越多的家庭倾向于在二级市场购房，中国新房销售的下滑速度加快。这将未售房屋和空置土地的存量推高至多年来的最高水平，阻碍新的建设，并威胁到包括大型国有企业在内的开发商出现更多违约。上周五公布的一揽子支持计划中，中国人民银行将提供人民币3,000亿元(约合420亿美元)的贷款，为负责购买已完工但未售出房屋的国有企业提供银行贷款。经济学家们对这一措施相对于未售房屋存量而言规模有限表示担忧，也对其无法全面实施的风险表示担忧。 (截图来源：彭博社) 有关官员说，中国央行的计划可以刺激银行贷款人民币5000亿元。这只能解决中国空置公寓价值的一小部分问题。经济学家估计，中国空置公寓价值高达数万亿元人民币。以Lisheng Wang为首的高盛集团(Goldman Sachs Group Inc.)经济学家在一份报告中写道：“任何改变游戏规则的住房宽松措施(包括住房去库存)都可能需要比目前更多的资金。”他们援引早些时候的研究称，将未偿还住房库存恢复到2018年的水平将需要7.7万亿元人民币。彭博中国房地产指数周一盘中一度下跌3.2%，原因是投资者获利了结，人们开始怀疑这些措施是否足以遏制房地产危机。上周该指数创下自2022年底以来的最佳单周表现。英国投资银行巴克莱(Barclays Bank)发布报告称，相较于当前库存房去化时间长达33个月的数十年新高纪录，中国央行“再贷款”规模实在太小。巴克莱估计，中国的库存房规模达28万亿人民币，中国人民银行该措施不到库存房总值2%。另一个问题是中国地方政府债台高筑，如何有能力吸收库存房。根据大和资本市场香港公司( Daiwa Capital Markets Investments Hong Kong)估计，截至2023年，中国地方政府债务高达41万亿人民币，另有地方政府融资平台负债达60万亿人民币。多数专家认为，房地产部门今年仍将持续拖累中国经济。

tqttier2024-05-20

亚盛集团（600108.SH）：公司中药材产业已初具规模，种植面积不断扩大

设；四是不断拓展增量空间，积极培育新的经济增长点；五是聚焦科技创新平台建设，持续强化科技创新赋能；六是持续加强公司合规管理，提升规范运作水平。感谢您对公司的关注！问题4：贵公司在中药材种植方面有何长期规划和短期动作？答复：尊敬的投资者您好！公司已成立了专业化的子公司，正在致力于从种子种苗繁育研发、标准化种植基地示建设、中药材产品初加工等方面全面发展，目前中药材产业已初具规模，种植面积不断扩大。感谢您对公司的关注！问题5：请问贵公司在农作物种子产业发展方面有哪些布局？答复：尊敬的投资者您好！近年来，公司加快建设产学研相结合、育繁推一体化的现代种业体系，投资建成了现代化的马铃薯种薯繁育基地，正在加快自有马铃薯新品种的研发；设立了亚盛种业集团，组建了种子研究院，与亚盛农业研究院联合开展玉米等育种技术攻关，不断提升种业科技创新能力和供种保障能力。感谢您对公司的关注！三、其他说明关于本次业绩说明会的具体内容，投资者可登陆上海证券交易所上证路演中心进行回看。在此，对关注和支持公司发展并积极提出意见建议的投资者表示衷心感谢！特此公告。以上内容与数据，与界面有连云频道立场无关，不构成投资建议。据此操作，风险自担。

有连云2024-05-20

缘何白酒行当将迎来复苏大潮?投资逻辑大变凸显估值修复预期

在经济增长放缓、行业遭遇发展瓶颈的背景下，白酒板块经受了一段时间的寒冬。然而，随着地产政策边际改善、商业模式认可度提升，这一传统行当正迎来新一轮的发展机遇。分析师预计，白酒行业的投资逻辑将迎来"颠覆性"改变，投资者有望重新审视其价值，从而推动板块估值出现修复。传统代言人迎合新主流白酒自古以来就是中国人日常生活中不可或缺的一部分，其在文化传承和社会经济活动中扮演着独特的角色。作为这一传统饮品的制造商，白酒企业的生存状况也可以折射出国人的生活品质。在经济低迷时，高端白酒销售一度大幅减少，企业现金流遭遇巨大压力。不过，现在随着地产政策的变革，白酒行业有望迎来春天。酒香正酝酿投资新主线除了得益于宏观政策环境的好转，白酒行业本身具备的优势和品质也引来了市场的重新认可。行业分析师指出，白酒板块的投资主线有望从"经典成长"转向"经典价值"。随着资本开支压力减轻，企业有望展现出较强的现金流和分红能力，从而为投资者带来丰厚回报。与此同时，市场也将更加重视白酒独特的商业模式和产业格局，势必会对优质企业给予更加合理的估值溢价。因此，尽管眼下的业绩表现或许平平，但是从中长期来看，白酒行业仍然具备较高的投资价值和发展空间。

金融界2024-05-20

美元贬值可能是下一波加密货币价格上涨的推动力

现在有滞胀的预期：通货膨胀持续上升，而经济增长停滞。在这种情况下，较高的债务也会带来一个问题，因为它限制了政府利用财政权力来缓解经济放缓的能力。随着债务与GDP之比高企，并且预计在未来几十年将继续快速上升，政府迟早将不得不面对现实。也就是美国继续提高债务上限，继续大规模印钞是必然的。那么这对加密货币意味着什么呢？对比特币等资产可能是一种净收益。随着对美国债务增长的担忧加剧，比特币可能成为避险资产。通常情况下，债务水平的上升也会导致货币贬值。尽管由于全球对美元的依赖，美国和日本一样，或许能够避免这种情况，但外债所占比例高也使美元特别脆弱。加上预计今年晚些时候将会降息，美元维持目前强势的可能性不大，这对比特币来说是一种好消息，因为比特币被广泛视为对冲美元疲软的工具。因此，美国的债务困境对加密货币市场来说并不一定是坏消息，这取决于情况的发展程度。例如，如果美国违约——尽管这是不太可能的情况——那将是所有市场，包括数字资产在内，都将面临灾难性后果。然而，美元贬值和、对美国信心的某种丧失、大规模印钞，可能正是下一波加密货币价格上涨的推动力。来源：金色财经

金色财经2024-05-20

低空经济万亿蓝海市场逐步开展，国防ETF(512670)上涨2.22%

济相关企业数量突破5000家，带动全市经济增长超1000亿元。国元证券研报指出，低空经济目前处在“政策大力推动”和“商业化进程加速”的双重阶段，万亿蓝海市场逐步展开，未来几年都将是低空经济产业链的黄金发展期，拥有相关技术积累的公司有望获得先发优势。国金证券最新研报也重申，低空经济为未来5-10年自主可控新赛道，当前已进入应用推广试点期，即将进入产业链快速发展期。以上内容与数据，与界面有连云频道立场无关，不构成投资建议。据此操作，风险自担。

有连云2024-05-20

紫金矿业(02899)上涨4.91%，报19.66元/股

场中处于重要地位，致力于为中国乃至全球经济增长和可持续发展提供优质矿物原料。截至2024年一季报，紫金矿业营业总收入747.77亿元、净利润62.61亿元。

金融界2024-05-20

每日重要事件点评：5月20日

布相关政策加入“低空竞赛”，北京要带动经济增长超千亿元，南京拟开通120条以上低空航线。科创：科创100ETF基金（SH588220）本周二，微软的Build开发者大会即将开幕，微软预计将展示其最新的人工智能项目——面向消费者的AI PC、新的Windows系统、更强大的Copilots等产品。半导体：半导体ETF（SZ159813）英特尔已加大了与多家设备和材料供应商的订单，以生产基于玻璃基板技术的下一代先进封装，预计将于2030年投入量产。大数据：大数据ETF（SZ159739）马斯克宣布，继年初首个参与该公司脑机设备植入实验的患者手术成功100天后，正式开始招募第二个接受脑机植入的患者。化工：化工ETF（SZ159870）商务部决定，5月19日起对原产于欧盟、美国、台湾地区和日本的进口共聚聚甲醛进行反倾销立案调查。医药：香港医药ETF（SH513700）中疾控研究团队建议将HPV疫苗纳入免疫规划。有色：有色ETF基金（SZ159880）周末大宗商品如原油、铜、黄金、白银、铝等都大涨，美国有色股大涨。策略观察： 1.先回顾周五盘面，指数全线反弹，成交额8900亿，不多。地产盘中有分歧，但收盘大涨，建材、金融和有色都跟上了。AI方面，新分支TGV涨停，铜连接继续大涨新高。低空也维持反弹态度。出海方向继续调整，但幅度有限。 2.大势方面，看到明年没有悲观的理由，主要是相信从国九条再到现在地产政策都表达了积极态度，定价未来可能的乐观才是资本市场应该做的。 3.地产政策集中落地后的实际效果市场普遍预期不高，理性派看法肯定是要看高频数据，刚开始的数据好是大概率的。现在地产估值好像也谈不上修复完了，企稳的大方向还算确定，只是节奏而已，所以静态这个位置的地产这周还能混个震荡，跌么可能会被捞，继续涨兑现盘也不会少。上周讲地产主要讲朦胧的预期差和催化持续性，这周再涨以后得看点价值，但没看到有人研究地产PB里的B，所以价值应该在哪也不清楚，地产还要持续大涨，追高的人总得看点价值，又不是新质生产力。短期催化方面除了高频数据，可能还有高效率的地方搞点新闻吧，也可以相信政策还要继续出。观点来源：同花顺、财联社，数据截至日期：2024年5月20日，以上个股及行业仅供参考，不构成实际投资建议，不代表基金现有持仓和未来持仓以上内容与数据，与界面有连云频道立场无关，不构成投资建议。据此操作，风险自担。

有连云2024-05-20

财信研究深度解读：地产新政怎么干？怎么看？

行业仍是我国国民经济的支柱产业，对稳定经济增长和守住系统性风险底线的重要性，在各行业中稳居前列甚至首位。如居民住房资产占家庭总资产的59.1%（2019年央行调查报告），房地产抵押贷款占商业银行贷款的30-50%，土地出让收入占政府财政收入的30-50%甚至更多。因此，房地产关联着家庭、商业银行、地方政府的资产负债表，直接影响经济增长和金融稳定。宏观经济增长方面，据测算，房地产经济对国民经济的贡献率超过五分之一。在我国国民经济中，与房地产市场相关的活动，不仅包括房地产开发投资，还涉及到与房地产相关的服务业、消费以及对上下游产业的影响等，因此房地产经济包括房地产开发投资活动、房地产生产活动和房地产消费活动三个领域。我们测算了我国房地产经济活动对经济增长的影响，结果表明，2023年房地产开发投资活动、房地产生产活动和房地产消费活动增加值，在GDP中的比重总计超过22%（见图3），虽然较2020年高点下降了近10个百分点，但对GDP超五分之一的贡献率，是其他行业很难比拟的。如2022年包括新产业、新业态、新商业模式在内的“三新”经济，在GDP中的比重为17.4%（见图4），即使按照每年提高1%左右的速度增长，2023年在19%左右，没有超过房地产经济的贡献率。这间接表明房地产经济活动对我国经济影响大，保持其稳定，必要性不言而喻。近些年房地产市场的深度调整，影响了供需循环的畅通和传统动能的稳定，日渐成为“需求上升—价格提高—利润增多—经济增长—收入增加—需求上升”国民经济大循环的堵点。最典型的表现就是低通胀格局的持续，是供需失衡尤其是需求不足在价格上的反映（见图5），而供需失衡和循环的受阻，房地产市场调整带来的影响是不容忽视的。（二）稳增长并阻断房地产风险扩散至金融和财政领域占GDP超两成的体量，证明房地产对经济的稳定增长具有毋庸置疑的重要性，尤其在我国产业升级、新旧动能交替的关键期，保持体量占绝对优势的传统动能稳定，让体量不到两成的新动能有一个“舒适”稳定的增长环境，具有战略性意义。因为传统动能下降过快甚至失速，新动能将会失去“友好”发展的窗口期。房地产市场之于风险，大致有两条渠道：第一条是房地产市场本身的风险及对经济增长的冲击。房地产作为一种特殊资产，具有商品属性和金融属性，通俗地讲，前者就是“房子是用来住的”，后者就是房子往往具有“用来炒的”功能。房地产市场有起落周期，资产价格更有涨跌变化，价格的过大波动，会造成房地产市场本身的停滞调整及对经济增长的冲击。近些年房地产市场的调整，对实体经济的影响比较充分，如通货膨胀、投资、信贷等关键指标在走低（见图5）。第二条也是更重要的，就是房地产市场风险会蔓延至金融领域和财政领域，最终可能造成系统性风险。因为房地产是很重要的抵押品，并且在此基础上还有诸多复杂的衍生品，但其根源都在房地产本身。金融机构是这些抵押品和衍生品的主要持有者，金融市场是这些产品的主要流转交易场所，因此房地产市场风险必然会波及金融风险。为挽救金融机构、稳定金融市场，财政货币政策均会“出手”，消耗财政资金难以避免。同时，房地产市场的萎缩，土地出让金的大幅减少，也会加重财政收支失衡风险尤其是地方政府债务偿还风险。因此，稳定房地产市场，于稳增长、于防风险，都不可谓不重要。（三）前期刺激政策效果不及预期，房地产市场仍处于调整期为稳定房地产市场，2022年以来我国积极应对，采取了系列组合应对措施，但房地产市场仍处于调整期态势，政策效果不及预期。从2023年看，2023年一季度房地产市场受前期积压需求快速释放、房地产刺激政策合力显效等因素影响，销售、投资、价格等指标增速出现企稳回升；但进入二季度后市场二次探底调整，尽管2022年同期基数很低，销售、投资等关键指标增速依然明显下降；三季度稳房市一揽子政策密集出台，但止跌效果并不明显，四季度延续调整，全年处于深度调整期。 2024年初以来，各地陆续取消各种限制性政策，但市场预期并没有得到根本性扭转，效果欠佳，前4个月基本延续了去年调整态势。如1-4月份房地产投资、销售面积增速降幅分别较上月扩大0.3、0.8个百分点至-9.8%、-20.2%（见图6）；70个大中城市房地产价格延续负增长，4月新建商品住宅价格指数环比下降0.6%，较上月扩大0.3个百分点，已连续11个月环比负增长，同比降幅较上月扩大0.8个百分点至3.5%（见图7）。（四）去库存压力创有数据记录以来新高房地产市场的调整，尽管供给端大幅减缓，但需求端缩减幅度大于供给端，导致库存的增加。2021年以来，衡量库存变化的产销比（新建商品房待售面积与近三个月平均销售面积之比）指标持续走高至今年4月，并续创有数据记录以来的新高（见图8）。如4月份为8.2倍，较上月提高0.3倍，比2020年底提高5.3倍。从商品房待售面积看，4月增加至7.46亿平米，也处于有数据记录以来的高位。因此，当前房地产市场去库存压力持续加大，尤其是在销售情况不好的情况下更为明显，去库存成为下一阶段房地产市场的主要任务之一。但房地产价格指数的持续下降和房价预期的不稳定，不利于去库存。如今年4月份70个大中城市房地产价格指数同比下跌的城市数量，新建商品住宅达到63个，二手住宅达到70个，后者数量已经超过2015年（见图9）。综合产销比和价格下降城市数量指标，房地产去库存压力已达到新高。三、政策影响：需求温和回升可期，供需堵点有望趋于畅通（一）需求端“三支箭”：有利于房地产销售回升，但力度偏温和预计房地产需求端刺激政策有望带动销售增速回升，理由有三：一是从历史经验看，降房贷利率、降首付比例后，房地产销售面积增速在半年内均出现过回升，但2021年后政策效果明显弱化。降商贷（商品房贷款，下同）利率方面，2021年下半年以前，个人住房贷款加权平均利率与商品房销售面积增速基本同步反向变动（见图11），降利率对刺激购房需求见效快、作用显著。但此后降利率的刺激效果明显减弱，短期内房地产销售增速出现脉冲式回升后继续下降（见图10）。降首付比例方面，2015-2016年首付比例下限曾两次下调，6个月内地产销售面积增速均出现回升（见图10）；但2023年8月份调降首付比例效果不及以往，尽管也曾带来销售的脉冲式回升。降公积金贷款利率方面，该项政策往往和其他政策组合出台，整体看见效相对较慢，单独作用也相对有限。二是一线和核心二线城市降首付比例、降商贷利率的空间打开，刺激效果或更明显。政策调整前，国内4个一线城市和部分二线城市首付比例高于全国下限水平，商贷利率也高于或等于全国下限（LPR-20BP）（见图12），本次下调首付比例和取消全国房贷利率下限政策，将打开上述城市调降空间，有利于降低居民购房门槛和利息负担，提升置业意愿。一线城市政策松绑有何影响？根据2022年数据，一线城市商品住宅销售额占全国的比重约13.9%，因此这些城市政策松绑对全国房地产销售存在一定的拉动作用，叠加其风向标“示范效应”，有利于提振全国层面居民购房信心和预期，放大政策效果。三是房地产销售中枢偏离长期趋势水平，需求回升空间较大。2023年全国住宅商品房销售面积已降至9.5亿平方米，今年4月滚动一年的住宅商品房销售面积降至8.6亿平方米，基本回到2009年水平（见图13）。国内商品住宅销售面积或已低于中长期潜在需求中枢水平，需求端政策的进一步放松，有利于去向潜在水平回归。但是，预计房地产销售回升力度偏温和。一是国内房地产市场供求关系已发生重大变化。2020年我国家庭户人均住房间数达到1.2间/人，满足“每人一间房”的个人居住需求，房地产市场已由供给短缺走向供需基本平衡，导致需求端刺激政策效果趋弱。如2021年下半年以来，我国调降房贷利率并未带动商品房销售面积的明显回升（见图11）。二是根据中指研究院《2024年4月居民置业意愿调查报告》，还贷压力大、收入不稳定、房价下跌是居民购房的主要阻力因素（见图14），需求端刺激政策可以在一定程度上降低居民的还贷压力，但后两大因素的制约短期仍偏强，不利于政策效用的释放。三是当前房地产市场库存去化压力已达到历史新高，本轮政策的重心也转向供给端，预计在房地产市场库存压力明显缓解之前，房地产供需失衡格局将持续对价格形成压制，刺激政策对价格和需求的提振作用或打折扣。（二）“现房”去库存：预计能消化110万套商品房，占待售商品房面积10%左右根据“全国切实做好交房工作视频会议”精神，“商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房”。为此，央行设立3000亿元保障性住房再贷款，“鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元”。这个政策有几个要点：一是所收购的商品房严格限定为房地产企业已建成未出售的商品房，即未出售现房；二是按照保障性住房是用于满足工薪收入群体刚性住房需求的原则，严格把握所收购商品房的户型和面积标准；三是2023年人民银行设立的1000亿元租赁住房贷款支持计划，也将并入保障性住房再贷款政策中管理，由于人民银行按贷款本金的100%予以资金支持，可带动银行贷款1000亿元。保障房政策能去多少“现房”库存？首先是资金问题。央行3000亿元保障性住房再贷款和1000亿元租赁住房贷款支持计划，预计总共能带动银行6000亿元。然后是保障房面积标准问题。根据国务院《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，我国住房保障体系以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体。每种类型面积标准不一，其中为收入低、住房条件差群体提供的实物公租房，一般建筑面积在60平方米以下；为解决新市民和青年人的住房困难而提供的保障性租赁住房，一般建筑面积不超过70平方米；以满足家庭基本居住需求为主的共有产权住房，面积没有统一标准，一般在60到120平方米之间，如北京市规定城六区不应大于90平方米，其他区最大不超过120平方米。此外，考虑到这次收购的是已建好未售的现房，以满足家庭居住需求为主，建筑面积或以60平方米以上为主，因此预计全国保障房面积均值在60-90平方米/套左右。最后是房地产价格问题。由于这次政策资金是支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，因此涉及到商品房价格。根据国家统计局数据，今年4月我国商品房销售均价为9595元/平方米。在房地产市场处于买方市场和国有企业收购的背景下，我们把收购价格分成三种情景：一是以当前市场价格收购，即9595元/平方米；二是以当前市场价格*80%收购，即7676元/平方米；三是以当前市场价格*60%收购，即5757元/平方米。据此，能测算出6000亿元银行贷款收购现房套数上限为69-174万套，均值上限介于80-150万套。如果以情景二为基准，那么收购保障房套数上限在110万套左右，收购的保障房面积占4月份待售商品面积（7.46亿平方米）的10.5%（见表2）。（三）盘活存量土地：面临资金来源和项目收支平衡的制约，预计短期效果有限盘活存量土地方面，吹风会上提到政府收回收购、市场流通转让、企业继续开发三种方式，后两种属于市场化的盘活方式，这里我们主要分析第一种方式的政策影响。预计地方政府收回收购盘活存量土地的政策空间较大，但短期政策效果或有限：一是房企土储库存去化压力持续增加，盘活存量土地空间大。根据克而瑞地产研究中心数据，2023年末百强房企总土储货值去化周期已经高达4.89年，高于2019年1.09年（见图15）。这意味着在新开工低迷的背景下，房企储备的土地库存创新高，地方政府收回收购上述土地库存、帮助企业解困的空间较大。二是政策效果面临资金来源和项目收支平衡的制约。地方政府收回收购存量土地面临两个核心问题：第一，资金从哪里来？吹风会上，相关负责人已经明确地方政府专项债券可以作为重要资金来源，但专项债券共支持11大领域，2023年用于保障性安居工程的金额约4700亿元，占比在11.9%左右，这部分资金不足以支持地方政府在全国范围内开展相关政策。此外，在深入实施地方政府债务风险化解方案、经济名义增长中枢低迷的背景下，地方政府收支平衡压力明显增加，地方政府主动加杠杆帮助房企盘活存量土地的意愿不强。第二，收益如何覆盖成本？吹风会明确指出地方政府“收回、收购土地应当量力而行，统筹考虑项目收支平衡，不增加政府隐性债务风险”，而已明确的资金来源—专项债券也要求项目与融资自求平衡。目前北京、上海、成都、天津等地的二手住宅租金回报率均不足2%（见图16），不足以覆盖当前新增专项债券2.48%左右（3月份数据）的融资成本。再考虑到存量土地向保障房转变过程中，存在开发、改建以及运营成本，收回收购存量土地项目要达到收支平衡并未易事，也对地方政府大规模收回收购存量土地形成制约。（四）“保交房”攻坚战：重在防风险，提振市场需求效果或有限本次吹风会将“保交房”作为主题，强调进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，推动符合“白名单”条件的项目“应进尽进”，商业银行对合规“白名单”项目“应贷尽贷”，以支持应续建项目融资和竣工交付。同时上述其他三项供需政策有利于改善房企资金状况，其回笼的资金也可以助力保交房，确保房地产市场平稳运行。“保交房”再次加码，预计会带来两方面影响。一是有利于推动房地产竣工回升，但对新增投资的作用有限。一方面， 2024年将面临史上最强一轮商品房交付。如2021年我国商品房期房销售面积为15.6亿平方米，为历史最高值，按照三年交付周期推算，这部分已售期房将于今年交付，但今年1-4月份房屋竣工面积下滑逾20个百分点，预计“保交房”政策加码将带动房屋竣工增速明显回升。另一方面，“保交房”政策主要针对在建已售难交付商品房，重在防风险，不会带来新增投资需求。加上竣工属于房地产开发产业链的后端，对增量投资需求的带动作用相对偏弱，因此预计其对房地产投资的拉动有限。二是缓解房企现金流压力，维护房地产市场稳定。受房地产销售持续低迷、房企融资困难等因素影响，近年来房企违约、暴雷屡见不鲜，且逐渐由小企业向大企业扩散。本轮供需两端各项政策均有利于直接改善房企流动性，缓释其现金流压力，避免房地产市场风险集中爆发扩散，甚至蔓延至金融和财政领域，影响房地产市场本身和实体经济的稳定运行。（五）政策总结及展望根据上文对政策组合拳的具体分析，主要有三点结论：一是政策刺激范围扩大，政策力度明显加大。这次政策组合拳从四个方面综合施策，第一是央行同步推出三大政策提振房地产市场需求和预期，第二是“现房”去库存，第三是打好“期房”保交房攻坚战，第四是盘活存量土地。二是政策发力方向进一步优化。本次政策从“现房”去库存、“期房”保交房、盘活存量土地三方面加大了对房地产开发企业缓解困难和压降债务的力度，这是一个值得肯定的积极举措。三是政策效果具有较大不确定性，需观察。政策从出台到落地过程中，有很多不确定性，最终政策效果有待观察评估。展望下一步政策，我们预计房地产市场演变与政策优化是一个动态过程，新政策出台与否取决于房地产市场实际情况与预期目标之间的差距。这次政策组合拳对稳定房地产市场和提振预期无疑具有积极作用，但能否一蹴而就稳定房市，有待时间检验和进一步观察评估。

金融界2024-05-19

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