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宋奕洋：6.20黄金反弹势头微弱，找机会高空

心水平首次超过50的中点。那这也是利于美国房地产领域发展的好消息。　　　　今晚呢，会有另外两项有关房地产方面的数据公布，美国5月新屋开工总数年化和美国5月营建许可总数。这两项数据若是全面利空，自然会在美盘时段给到黄金下跌一波动力。除此，今天的重头戏是美联储官员发表的讲话，一个鲍威尔，一个杰斐逊。没记错的话，鲍威尔可是在上次公布暂停加息后，紧接着就鹰派发言，表示今年将会再有两次加息机会。在那天晚上大家也看到了，黄金是直线下跌，所以今天想要过分去看涨的又有什么动力呢？除非多头们寄希望老鲍能够突然改变态度，放鸽派发言。　　　　现在的盘面波动也很明显，开始从高位震荡下行，只是在等一个大突破的机会。　　　　在上边的基本面已经和大家说，美指的走势是持续走强，我个人想要做多是倾向于看昨天的反弹，但是现在明显看得出涨的势头太弱，并且经过震荡下行，上方阻位也是进一步被压低。所以今天多单最好的策略就是拉保本小盈利，先溜，等高位做空机会。　　　　上方阻位现在看的是1955，能够到的话，可以看反弹力度如何，去视情况尝试进空，下方支撑1946在早上已经破位，再往下去就是1940，甚至1935这些位置。　　　　4小时盘面，目前也是空头较占优势，回调上涨的动力不足，中轨支撑也是被进一步下破，那么下方支撑1932还是可以去看一下。　　　　关于日线，受昨日黄金微弱走势的影响，技术指标有想向下探头的意思，今日只要延续下跌走势，日线是有望突破目前僵局。　　　　如果你没有好的操作计划，可以咨询本人宋奕洋（vx：syy17896）申请现价喊单群，现价喊单群内全是免费，准确率百分之八十五。群内（亚欧美盘）的实时行情推送以及（本人私下）现价单欢迎大家考察（进场有理有据、公开公明，可考察）　　　　“情绪化的交易是致命的。出色的交易者，必须像专业的潜水运动员小心谨慎地关注着自己的氧气供应那样，盯紧自己的资金。” 　　　　目前手上有高位多单或者低位空单，不知道如何处理或者近期出现严重亏损可添加宋奕洋老师微信【syy17896】我会给予最大的帮助。　　　　全方位指导时间：早7：00┄次日凌晨2：00（周末也可供随时咨询)

奕洋论金2023-06-20

本周前瞻 | 美联储官员连番上阵！鲍威尔亮相听证会；港股双柜台模式正式启动

利率、美国5月新屋开工总数值得关注。美国房地产行业是近期的一大焦点，美国最高金融监管机构表示，他们正在加强对银行商业地产敞口程度的审查。财经事件方面，纽约联储主席、FOMC永久票委威廉姆斯，以及圣路易斯联储主席布拉德将发表讲话。在上周的美联储利率决议中，自2022年3月份开启激进加息周期以来，该行首次按下“暂停键”，但官员们在“点阵图”暗示该行今年可能还要加息两次。市场普遍认为，本周的美联储官员讲话仍至关重要，他们可能会透露有关未来利率路径的进一步线索。 6月21日周三关键词：鲍威尔出席众议院金融服务委员会听证会；联邦快递业绩图片点击可在新窗口打开查看 6月21日周三，美联储主席鲍威尔重磅登场，他将先后出席众议院和参议院的听证会，向国会议员汇报货币政策工作。另外，参议院金融委员会将就库格勒担任美联储理事、库克连任美联储理事以及杰斐逊担任美联储副主席的提名举行听证会。国会议员可能就美联储为何认为仍需要再加息50个基点来解决通胀问题，以及进一步加息可能导致失业率上升风险等问题向鲍威尔发难。人们普遍预计鲍威尔将重申他在美联储会议后新闻发布会上的评论，这些评论虽然谨慎，但仍为进一步加息留有余地。鉴于市场对加息预期仍然高度敏感，鲍威尔的证词有可能加剧市场波动。财报方面，联邦快递将于美东时间周二盘后披露财报。该公司的业绩通常被视为对消费者和支出健康状况的考察，其对2024财年的指引也备受华尔街的关注。 6月22日周四关键词：鲍威尔出席参议院银行委员会听证会、美国初请失业金人数；港股休市图片点击可在新窗口打开查看 6月22日周四，财经事件方面，美联储主席鲍威尔将出席参议院银行委员会听证会，美联储理事沃勒和鲍曼、今年票委古尔斯比也将先后露面发言。此外，英国央行和瑞士央行将于同日宣布利率决定，预计两者都将提高政策利率。英国央行预计将基准利率至少提高25个基点至4.75%。瑞士央行方面，尽管瑞士的通胀率在5月份降至2.2%，但该行希望通胀率降至2%以下，料也将进一步加息。数据方面，美国至6月17日当周初请失业金人数将公布。此前的数据显示，至6月10日当周初请失业金人数为26.2万人，预期24.9万人，前值26.1万人。因端午节假期，港股休市一日，港股通、沪深股通暂停交易。 6月23日周五关键词：欧美6月PMI；布拉德、博斯蒂克讲话图片点击可在新窗口打开查看 6月23日周五，事件方面，美联储布拉德、博斯蒂克将发表讲话。数据方面，欧美的制造业和服务业PMI值得关注，交易员将寻找这些经济体会否释放明显的衰退信号。此前，美国供应管理协会发布的数据显示，美国5月非制造业采购经理人指数（PMI）为50.3，低于预期值52.2，并且较4月的51.9出现下滑。5月服务业订单指数则降至52.9，远低于4月的56.1。在欧元区，由于此前修订后的GDP数据显示该地区陷入技术性衰退，市场对其经济弹性的疑虑日益增加，PMI初值也成为焦点。

老虎证券2023-06-19

美国房价将在2023年下半年暴跌？！抵押贷款利率攀升和经济放缓“双重夹击”，再次抑制需求

警告房价最多下跌20%。但市场预计，美国房地产市场会降温但不会崩盘。总部位于纽约的房屋贷款机构Knock的研究人员在最近的一份报告中写道，到2023年，在100个最大的房地产市场中，大多数购房者不会看到价格大幅下跌。相反，在未来12个月内，只有16个大型市场的价格将下降，而且降幅很小。”

Dan19772023-06-14

一文展望点阵图：美联储分歧偏向鹰派 6月“跳过”加息非暂停年底前利率再上升25基点

特别放心。但一些人认为未来不会加息，美国房地产经纪人协会首席经济学家Lawrence Yun表示，CPI显示5月份通胀趋缓。此外，低通胀意味着美联储应该停止加息，并可能在年底或明年初降息。美联储政策制定者还将在经济预测摘要中提供他们对未来几年利率走势的预期，该摘要将与利率决定同时发布。 22V Research的杰拉德·麦克唐纳(Gerard MacDonnell)预计，今年年底的利率点中值将上升25个基点，不可能上升50个基点。“美联储今年可以轻松再降息50次，但现在没有必要发出这样的信号，”他在给客户的一份报告中表示。 Evercore的Guha预计，美联储成员将在点阵图上平分给三种选择，那些预计到今年年底不再加息、再加息一次或再加息两次的人。上一次FOMC提高了通胀预期，令美联储观察人士大吃一惊。今年核心PCE通胀率中值从3.5%升至3.6%，2024年从2.5%升至2.6%。 SA Investing Group负责人James A. Kostohryz表示，CPI数据非常支持美联储跳过6月的会议，并增加了7月再次跳过的可能性。因此，固定收益市场的压力有所缓解，略微增加了“软着陆”的可能性。正如ZeroHedge在文章中所评论的，这里给出的总结是：“选择好你自己的冒险。”

小萧2023-06-14

供应短缺加利率飙升美国77%的房子中产买不起

　　美国房地产经纪人协会（NAR）和Realtor.com最近发布的一份报告显示，美国房地产泡沫已经达到了如此严重的程度，以至于市场上超过75％的房子对于中产阶级买家来说过于昂贵。　　这在很大程度上是由于住房供应短缺，这对中等收入购房者的打击最大。由于抵押贷款利率上升，住房市场上缺少大约32万套价格达到或低于25.6万美元的房屋，这是收入不超过7.5万美元的中等收入买家能负担得起的最高价格。　　报告称，在4月份市场上的110万套房源中，中等收入买家只能负担得起其中的23％。这还不到五年前该群体负担得起的比例的一半，当时市场上约50％的房源被认为对中等收入买家来说是负担得起的。　　报告补充称，目前经济适用房库存最多的三个大都市区位于俄亥俄州。与此同时，德克萨斯州埃尔帕索、爱达荷州的博伊西（Boise）与而华盛顿州的斯波坎（Spokane）被认为价格合理的房源数量最少。　　2023年，美国房地产市场放缓，抵押贷款利率高企，买家和卖家都处于观望状态。现有房主不愿意将房产挂牌出售，因为他们的许多房产都是在过去10年的超低利率时期融资的。　　行业专家说，这种情况的结果是库存短缺，可能会持续几年，从而推高房价，使负担不起的情况更加严重。美国抵押贷款银行家协会（Mortgage Bankers Association）的数据显示，美国人从未像现在这样负担不起住房，该协会4月份的购房申请支付指数（Purchase Applications Payment Index）升至172.3的创纪录高位。

金融界2023-06-13

昨夜今晨 | 牛市回来了？特斯拉12连涨，苹果收创历史新高！标普纳指创逾一年最高

媒体采访时，所罗门坦诚道：“毫无疑问，美国房地产市场，尤其是商业房地产，承受着巨大的压力，你会看到，本季度我们公司会有更多的房地产贷款减值。” 在经历了多年的低利率和高估值之后，由于向远程办公的转变，商业地产行业正处于痛苦调整期，以适应更高的借贷成本和更低的入住率。 2、纽约联储调查：消费者短期通胀预期降至两年低点纽约联邦储备银行一项调查显示，由于个人财务和信贷状况恶化，美国消费者的短期通胀预期上个月降至两年来最低水平。纽约联储月度消费者预期调查显示，对未来一年通胀率的预期中值下降0.3个百分点至4.1%，为2021年5月以来最低水平。对未来三年和未来五年通胀的预期分别小幅上升0.1个百分点在至3.0%和2.7%。 3、官宣！巴基斯坦将使用人民币支付从俄罗斯进口的原油当地时间周一，巴基斯坦石油部长穆萨迪克·马利克宣布，巴基斯坦以人民币支付首批政府间进口的俄罗斯原油，但并未透露定价或折扣等商业细节，这也是该国对外贸易支付政策的重大转变。根据巴基斯坦和俄罗斯签订的今年早些时候达成的一项新协议，第一批打折的俄罗斯原油已于周日抵达巴基斯坦港口城市卡拉奇。俄乌局势 1、国际原子能机构总干事格罗西已出发前往乌克兰国际原子能机构总干事格罗西表示，他已经出发前往乌克兰。访问期间，他将与泽连斯基举行会晤。他还打算视察扎波罗热核电站，并增派监察员。 2、美国雷神公司CEO：该公司计划在2024年底前向乌克兰交付5套“爱国者”导弹系统雷神公司CEO格雷格∙海耶斯表示，雷神公司将把爱国者系统的产量提高到每年12件，并计划在明年年底前向乌克兰交付5套防空导弹系统。 3、斯洛伐克前总理：欧洲武器库已被搬空需耗时5到10年才能恢复斯洛伐克前总理彼得·佩莱格里尼表示，欧洲各地的武器仓库已经被搬空，需要5到10年的时间来补充它们。佩莱格里尼在接受采访时表示，整个欧洲的军火仓库已经被耗尽，所有军队都需要补充物资，这将是5到10年的工作量。佩莱格里尼还表示，由于缺乏资源，斯洛伐克将无法再向他国提供大量军事援助。公司新闻 1、人工智能爆点来了？全球CRM龙头推出AI云服务年内股价已涨超六成当地时间周一（6月12日），全球最大的客户关系管理（CRM）软件供应商Salesforce宣布推出了人工智能云服务，并将其生成式人工智能的风险投资基金增加一倍至5亿美元。 Salesforce是目前世界上最大的CRM供应商，业务主要是为其他公司提供与客户建立更好关系的工具。该公司已经逐渐发展成为一个完整的工具生态系统，还可以帮助企业用户提高销售效率、调整业务规模等。具体来看，Salesforce最新推出的“AI Cloud”（人工智能云），集成了Einstein、Data Cloud、Tableau、Flow和MuleSoft在内的技术，可以说是将人工智能、数据、分析和自动化结合在了一起。年初以来，该股已经反弹超60%，在美股市值榜上排名第30，超过了麦当劳、思科和AMD，落后于辉瑞和Adobe。 2、美国联邦贸易委员会将设法阻止微软收购动视暴雪的交易最终完成据知情人士透露，美国联邦贸易委员会（FTC）计划于当地时间周一在联邦法院起诉微软，以阻止该公司完成以690亿美元收购动视暴雪的交易。该消息人士称，FTC计划寻求法院命令阻止该交易，直到该机构内部法庭有机会对该交易做出裁决。FTC内部法庭的审判定于8月开始。 3、谷歌面临来自欧盟的反垄断新指控最赚钱的业务或受冲击谷歌将面临欧盟正式提出反垄断指控的打击，因为指控可能会带来新的巨额罚金，并直击为谷歌带来大部分收入的广告技术的核心。欧盟最早将于周三宣布所谓异议声明，这将标志着谷歌与欧盟之间的长篇故事又一次升级，之前欧盟三项罚金总额已超过80亿欧元（86亿美元）。知情人士称，新的指控将直指Alphabet Inc.这家子公司广告技术业务模式的核心。谷歌的广告业务是其迄今为止最成功的业务，约占其年收入的80%。2022年，其广告销售额约2,250亿美元。

老虎证券2023-06-13

两大意外突袭市场，美联储会是下一个吗？美元、黄金将迎来久违的突破？

比增长4.4%(高于4.2%)。再加上美国房地产市场指标显示房地产可能企稳/复苏，这表明美联储的工作尚未完成。因此，即使美联储本周决定暂停加息，也有可能再次加息。在周二美国开市前一个小时左右，美国的通胀数据将出炉。当然，如果偏离此次公布的预测范围，将加剧利率决定前的紧张局势。预计5月份整体通胀率同比将降至4.7%，低于4月份的4.9%，这将是自2022年7月触及9.1%的峰值以来连续第11次下降。预计5月份核心通胀率(不包括食品和能源)同比将放缓至5.4%，比4月份的5.5%低0.1个百分点。欧洲央行将在周四抢尽风头，其料将基准利率再上调25个基点。市场已经完全消化了这一点。因此，对这一事件的反应可能是有限的，更多地集中在评论上：该央行是发出在7月会议上进一步收紧政策的信号，还是提供更多的警告立场。虽然通胀正在降温(欧元区通胀率从4月份的7.0%降至5月份的6.1%)，但最近的消息显示，欧元区在今年第一季进入了非常温和的技术性衰退。此种背景下，FP Markets分析师Aaron Hill撰文就美元和黄金的走势进行了分析预测：美元指数的看跌趋势反转? 随着美联储会议成为焦点，对美元指数的技术评估将有助于突出未来一周值得关注的关键水平。首先，美元兑一篮子六种主要货币的汇率本周进一步下跌，跌幅约为0.5%。这在一定程度上质疑了当前日线时间框架趋势的强度，该趋势自4月中旬的底部100.79开始向上移动。事实上，周四，其以一个近乎完整的日线看跌蜡烛的形状，突破了6月2日低点103.38，显示了看跌趋势逆转的早期迹象。鉴于相对强弱指数(RSI)本周结束时从50.00中线小幅反弹，时间将证明我们是否会看到持续抛售。在技术结构方面，本周有两个直接区域脱颖而出。下行方面，50日简单移动均线位于102.51，局部支撑位在102.26。与此同时，下周任何有意义的探索更高区域的尝试都将暴露出105.82和105.36之间熟悉的阻力位，该阻力位与从高点114.78延伸出来的趋势线阻力位、200日简单移动均线105.45和38.2%和61.8%这两个斐波那契回撤率(分别位于105.54和105.25)相汇合。（图表：TradingView）黄金：区间突破? 周线图上，在5月初接近测试历史高点2075美元之后，1928 - 1960美元成为一个活跃的(尽管是暂定的)支撑区域。买家也在这里，但他们还没有表现出其承受程度。如上述区域失守，金价恐将大跌向1807美元。有趣的是，周线图的相对强弱指数(RSI)在一定程度上支持其突破支撑，表明上行势头可能继续放缓。与此同时，在日线时间框架上，自5月中旬以来，我们没有看到太多现货金的表现，其1978 - 1940美元之间徘徊。在这一区域的上方，50日简单移动平均线见于上述区间以北的1990美元，如果下周突破通道支撑位，则1919美元支撑位将值得关注。尽管自2022年9月触底以来，周线图一直呈上升趋势，但日线图正处于下行趋势的早期阶段(基本价格结构:低点更低-高点更低)。突破当前通道的支撑位可能会强调这一下行走势。相对强弱指数仍位于50.00中线以下，这告诉市场参与者平均损失超过平均收益(负动量)，目前与日线图上当前的下行趋势一致。短期内，Hill预计价格将在1939美元至1970美元之间盘整。虽然下周价格走势可能会保持在这些范围内，但在上述范围的上限可以看到看涨的力量。继周四对上边界的微弱反应之后，周五再次挑战上述边界，触及1973美元的高点。Hill称，这表明买家可能正在积聚动力，而卖家则上气不接下气。因此，如突破，黄金将指向1974美元和1982美元阻力位。突破高位将与周时间框架的上升趋势和当前的支撑区域，以及活跃的日通道支撑一致。当然，值得关注的是日线图上的早期下降趋势和周线图和日线图上的相对强弱指数，都凸显出动能正在放缓。（图表：TradingView）

市场焦点2023-06-11

会员

已经逃过债务上限的美国股市也无法回暖？

美国银行股也未能幸免早在2022年，美国房地产行业的销售就遇到了20年来最低的一次放缓。而房地产行业的波动使得美国银行股出现了下跌，在2023年，美国住宅地产的开发和价格也逐渐走弱——而房地产市场又是经济指标之：窥一斑可见全貌，经济的大环境导致各行业的衰落。美国股市的前景如何？早在2022年，美国的股市就受到了紧缩震荡。华尔街日报也对此做出了悲观的预测，但是2023年5月25日，华尔街日报推翻了自己之前悲观的预测：摩根士丹利投资管理部门高级投资组合经理Andrew Slimmon表示，如今有很多人害怕错过触底反弹的机会——即使美国三大指数处于动荡阶段，以及美国房市导致的美国银行股下行等因素。美国股市触底反弹并非不可能——投资者 2023年6月2日，纳斯达克指数上涨1.28%；标普500指数上涨0.99%——从目前的态势来看，美国的股价可能在下半年实现反弹。虽然有多重因素在震荡着美国股市，但是美国股市勉强挺住了冲击。但是全球的经济状况依然没有改善，目前的情况虽然比较乐观，但许多投资者依然抱着谨慎的态度来对待：如果停止加息，股市可能会比现在更加乐观，但是美联储主席鲍威尔的承诺不知能否兑现。

市场焦点2023-06-10

又有3家地产股将退市！中国地产股未来走势如何？看美日德法英可知转型迫在眉睫！

，如汉广厦房地产、贝壳等内房股。另外，美国房地产行业上市公司中，有地产信托、REITs等金融地产相关企业占据一定数量。若将这两类企业排除，美国本土房地产上市公司数量并不太多。　　金融界上市公司研究院观察发现，美国房地产企业市场地位并不算高。安博、美国电塔和布鲁克菲尔德是市值最高的3家房地产公司，但它们在美国市值排名第95、127和223名。这一排名与美国每100家上市公司中就有4家从事房地产板块的比例，并不成正比，可以看出美国股市中房地产个股市值排位靠后。　　另外，美国334家房地产公司，有223家占比近7成的企业市值在100亿元人民币以下，这些企业在美股市值排名多数处于后30％分位。　　表3：美国市值最高的10家房地产公司　　制表：金融界上市公司研究院；数据来源：巨灵财经　　对比来看，国内房地产上市公司市值最高的3家企业分别为万科A、保利发展和招商蛇口，市值排名第66、73和135名，排名较美股更为靠前。　　国内房地产行业将呈现三大发展规律　　金融界上市公司研究院对5个国外市场——美日德法英，2个国内市场——A股和H股的综合分析后，可以得出三点结论。　　第一，美日德法英5个发达国家房地产股的数量及占比相对较小，特别是德法英三国地产股占比仅1％左右，一定程度可以看出这些国家股票市场中地产是影响力较小的板块。　　第二，虽然目前国内A股市场的房地产个股占比与日本市场接近（在2％左右），但整个中国市场房地产股占比较高（5.03％），特别是香港市场房地产股占比达到10.57％。　　第三，美国地产上市公司虽然数量及占比高于日德法英4个国家，但房地产企业市值排名相对靠后，第一名的安博在美股市值排位第95名，绝大多数美股房企的市值在美国属于后30％分位。比较而言，A股房地产公司的市值排名相对靠前。　　同时由上述三点结论并结合A股市场发展阶段性特点，也可以得出三点趋势：　　第一，随着国内市场制度不断完善，对”专精特新”等科技企业扶持力度不断加大，一方面经营不及预期的房地产股继续退市，另一方面代表未来发展方向的科技股不断上市，未来A股和港股的房地产股占比将不断降低。　　第二，和美国等发达国家市场相比，A股市场房地产企业市值排名相对靠前。随着更多科技企业不断崛起，A股房地产企业的市值排名还将下滑。　　第三，在房地产行业进入下行周期后，单纯做房地产业务的企业经营遇到阻力。上市房企必然利用数智化等科技做好产业转型，打造多元化地产企业，寻找第二增长企业，形成“房地产+X”的综合性房企。

金融界2023-06-08

华尔街要讯 | 人工智能进军房地产：全美REIT2023年大会笔记

3-4%。（大家可以参考我去年前年写的美国房地产市场分析文章）。过去一年多，美联储加息10次，有史以来最暴力加息。联邦基金利率到了5%以上，房地产公司借款利率到了10%左右。对于很多房地产公司来说，目前是非常困难的时刻。很多物业租金收益率也就是4-7%，勉强覆盖利息成本。一些比较激进的房地产公司已经从大会上消失了。很多公司在被迫卖出房地产止损。比如旧金山的办公楼最近多笔以2-3折成交。旧金山最大的拥有1,100多个客房的联合广场酒店业主刚刚违约被银行清零接管。目前还在经营房地产的美国公司都在减少借款，归还高利率贷款，等待经济下行周期的见底。二、传统房地产向现代房地产转型本次会议最大的感受就是“传统”房地产在不断被淘汰，“现代”房地产在取代传统房地产。美国传统房地产的定义包括四大类：办公楼、居民楼、零售、工业物业。一个最新的统计数据显示美国传统房地产在全美房地产的占比已经下降到了40%。“现代”房地产占比已经上升到了60%。现代房地产的细分包括以下：手机发射塔、数据中心、物流中心、酒店、赌场、个人存储、林木、医疗机构、监狱等。更重要的是，传统房地产的入住率远低于现代房地产的入住率。当然新资本投入也在偏好于投资现代房地产。我们滙盛金融在7年前就目前专注于投资美国医疗房地产，规避传统房地产，可以说为投资人占领了制高点。三、南迁在房地产大会上，另一个共同的主题就是南迁。美国房地产开发商都在从民主党控制的北方各州南迁到共和党控制的南方各州。一个房地产公司的CEO说他已经在这个行业做了30多年，趋势一直是南迁。但是最近几年的南迁速度在加快。而且以前他见到的很多是白领行业南迁，但是疫情后，比较明显的是美国制造业的南迁。包括波音把飞机生产线从民主党控制的西雅图迁移到南卡罗莱纳州，包括卡特彼勒把拖拉机生产线从伊利诺伊南迁到德克萨斯。当然特斯拉、丰田汽车、霍尼韦尔等制造业巨头的南迁也是众所周知的。还有一个房地产公司宣布他们将会把在匹兹堡的物业全部清仓卖出，然后将投资集中于田纳西，北卡南卡，德克萨斯州等。他说主要原因是美国南方各州的招商引资办公室非常活跃，非常配合他们吸引新的租户。四、人工智能与医疗房地产我们滙盛金融长期耕耘于美国医疗房地产，特别是在美国北卡南卡州的医疗。所以此次大会上很高兴听到美国几个最大的医疗机构投资人讨论的主题和我们的主题完全一致。一个美国最大的医疗投资机构表示“美国医疗的未来在于门诊”。他表示大型住院医疗中心将会逐步衰败和倒闭，去中心化的专业门诊，ambulatory手术中心和小型医院将会成为主流。也就是我们滙盛金融一直提出的”星巴克式诊所“是医院的未来。美国以后初级保健将会由沃尔玛、亚马逊等零售业提供，专业门诊将会提供皮肤病、癌症、外科、儿科、心血管科的治疗，大型医疗中心将会倒闭。联想到国内将来也会如此，很多城市的三甲医院以后确实没有继续存在的必要了。达芬奇手术机器人，不需要很大的空间当然要做到星巴克式的专科连锁，标准化的治疗是必不可少的。这就涉及到了人工智能。目前来看大量的先进医疗影像都可以通过远程实现，而且手术也可以通过类似达芬奇机器人来操刀。人工智能最大的优势在于不需要很大的空间。有机构提出以后美国社会的核心医院可能会是标准化的10万平方英尺（1万平方米）左右大小，用于应对极为复杂的疾病。而99%的人群将会被所谓的10英里距离内的沃尔玛和其他专科诊所覆盖，精准呵护患者。数据显示美国现在传统医院投资日落西山，医疗房地产的投资64%已经是在专科连锁星巴克式医疗服务了。美国的大量病人在新冠疫情后，根本不愿意去所谓的医疗城大型医疗中心看病，宁愿去家附近的专科诊所。而大型医疗城的运营成本极高，又很难招聘到员工，质量下降，面临恶性循环。五、办公楼的未来本次会议上，一个来自加州的全美最大的办公楼REIT公司CEO做了关于办公楼的市场分析。他首先表示了在家工作是一个长期趋势，很多公司都会让员工长期在家上班，或者一周两三天去办公室。因此，目前纽约，加州等地的办公室空置率在50%-70%可能是很难降低很多。同时，在旧金山这样的城市，还有严重的犯罪率问题，短期没有解决办法，除非是搬迁到佛罗里达或者德克萨斯等红州去。但是，对于高端办公楼的需求仍然会很旺盛。大小公司仍然需要租带有很多现代设施的办公楼。所以他们的解决方案就是不断修建新的办公室（持有物业平均年龄只有11年）。老楼不断卖出，甚至于直接违约放弃。他认为很多加州和纽约市中心的大型老旧办公楼可能最后就是被废弃拆除的命运。主题讨论：办公楼的未来六、对于全球房地产市场的看法这次会议上也有很多来自美国以外国家的房地产公司，比较有意思的是这些公司高层分享说现在全球通货膨胀都非常严重。但是他们在美国的业务好于在欧洲和亚洲的业务。原因是美元强势升值，而欧洲和亚洲各国的货币贬值严重。所以对于房地产公司而言，虽然租金有所上涨，但是来不及应付快速上升的成本。特别是租约经常是很多年的合同，对于去年的严重通货膨胀很难快速涨租金来应对。结果就是在欧洲和亚洲投资房地产的公司无法真正的实现对冲通货膨胀。大会主题：房地产为您服务七、通货膨胀的影响传统上房地产被认为是可以抵御通货膨胀的资产。但是这一次通货膨胀上升严重，房地产市场价格大跌，可以说对于这个信仰也打击巨大。在大会的现场，很多机构表示由于利率飙升，即使是高通货膨胀情况下，房地产的市值也是快速下降的。另外，房地产的维护管理都需要大量人工。在高通货膨胀的情况下，人力成本飙升，而且劳动力短缺，在美国、欧洲都很难招聘到员工，导致很多物业无法正常运营，也影响了资本收益率。在会议上也有大型养老房地产公司做分享。他们也表示通货膨胀对于他们的负面影响巨大。原因是养老房地产需要大量的投入，包括护理人员，物业维护等。养老物业的收入是固定的，但是成本快速上升，而且护理人员流动性很大，辞职后很难马上招聘到员工，对于养老机构也是非常头疼。八、硅谷银行和银行业危机对于房地产市场的影响今年一季度硅谷银行倒闭，引发美国地区性银行的一连串问题，包括几个地区性银行的关闭。美国地区性银行也是传统的房地产市场的主要贷款提供银行。他们的困境也对房地产公司造成负面的影响。硅谷银行支持了大量硅谷的创新创业企业，特别是很多生物科技公司。因此，位于加州的很多生物科技公司也成为房地产公司的不良租户。大会上，一些房地产公司表示这次事件后，学习到的一大教训就是需要关注租户的财务情况。比如很多公司以前愿意租房给硅谷银行的客户，很多可能是亏损烧钱的公司。从现在开始，他们会要求租户定期提供财务报表，同时观察租户的人员往来，确保在租户出现财务问题前可以早期预警。而房地产公司也在重新规划财务情况，比如借入更多的长期债务，归还短期债券，降低公司的整体杠杆率。并且开始做一些“杠杆中性”管理，也就是在新借入债务的同时要融入股权投资，通过按比例增加股权和债务来增加资产确保负债率下降。 REIT大会午宴主题分享九、下一步市场的展望很多房地产公司都表示了目前的全球房地产市场处于一种大变革的前夜。由于利率飙升，很多物业的价值从理论上应该下调很多。但是很多业主拒绝大幅度降价，所以现在的房地产成交量反而是下降了。一些比较激进的业主因为无法支付贷款利息，所以大楼违约被银行收回。这些物业有成交量，但是非常缓慢，需要很长时间的法律程序。由于业主缺钱，很多物业都没有被很好地维护，结果就是租户怨声载道。一些租户宁愿选择支付更高的租金去搬到被很好的维护的房地产。而一些实力雄厚的房地产公司则在大举进行投资，把物业管理升级，可以说形成了良性循环。一些房地产公司CEO表示随着经济下行周期开始，可能2024年会是一次全面出清的年份。很多物业会被强制卖出，一些大楼会被拆除，剩下的高端物业的价格会逆行上涨。可以说，我们参会最大的感受就是数据中心、医疗中心等现代房地产引领潮流。传统的投资办公楼、住宅楼等的投资人已经很难继续下去。转型升级，让人工智能介入房地产市场的投资已经是无法回避的大趋势。

陈凯丰教授2023-06-08

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