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暴跌70%！数百万人断供！韩国楼市崩了！这些房地产大“坑”，跨得过去吗？

济多舛的2023，楼市第一个崩了的，是韩国。韩国房价，真的是跌穿了。尤其是首尔，过去一年房价暴跌30%，部分区域跌幅达到40%，成交量更是暴跌70%。以首尔江南区，这个著名的富人区为例。曾经，江南区一套面积仅25平方米的公寓，售价都要高达32亿韩元（约合人民币1676万元）。而今，这个全韩国房价最高的地方，也是当下跌得最惨的地方。上述同样房型，现在的售价是23.5亿韩元（约合人民币1231万元），降了8.5亿韩元（约合人民币443.6万元）。而附近其它高级住宅区，也有多个公寓在降价出售，最高降幅达到了10亿韩元（约合人民币521.9万元）。与此同时，数百万人房贷断供。大批房东因还不起钱紧急出逃，还有房客走投无路，选择轻生…… 房子难卖，开发商门甚至在广告里承诺买房子，送奔驰车。大多数普通人不是买不起，就是不敢买。很多人担心，韩国的“房地产衰退”即将到来，大有超过2008年金融危机的态势。就连国际货币组织（IMF）也警告称，亚洲地产泡沫离破灭仅一步之遥，尤其是韩国。图自：澎湃曾几何时，韩国楼市算得上全球最热门的地区之一。就在此轮暴跌之前，房价连续上涨了好几年。数据显示，过去5年，韩国房价整体涨了80%，2020～2021年，韩国房价最大涨幅超过40%，首尔更是超过50%，房价一度达每平米15万人民币。导致此轮暴跌最直接的原因是加息——连续大幅加息。从2022年4月至2023年1月，韩国央行紧跟美联储步伐，连续7次加息，创下历史纪录。连续加息导致借贷成本升高，再加上出口低迷以及高通胀问题，没房子的不想买房子，背着巨额贷款的房东门，只能忍痛把房屋低价抛售。尤其在富人区，很多人宁愿降价几亿韩元，也急着把房子脱手套现。图自：微信图库房产政策委员李恩亨表示：“由于上调基准利率带来的贷款负担等原因，即便是在住宅需求较高的江南区，住宅价格也呈现下降的趋势。” 富人可以降价抛售套现，穷人可就没那么容易了。房贷成了压垮一些人的“最后一根稻草”。 “失去工作后，我没有收入，存款早就用光了。9000万韩元的保证金，一直拖着不还给我。我曾经去投诉也报过警，但政府关于全租房诈骗的对策，让人非常失望。我无法再坚持下去了。最后，希望我的死能推动这个问题尽快解决。再见。” 韩国仁川，一位30岁的男子在留下遗书后，服药结束了自己年轻的生命。短短几句话，写满了一个普通人的绝望。回顾韩国楼市这些年的暴涨暴跌，与当下的加拿大楼市又何其相似。看到韩国楼市的曾经的疯狂当下的“凄惨”，全球又有多少楼市热门城市，都想看看韩国楼市踩下的“坑”，自己是否迈得过去，包括大温地区。就在本轮房价暴跌之前，韩国房价过去五年平均涨幅高达80%，仅次于中国香港。支持楼市繁荣的原因主要有两个，一个是海外炒房客推波助澜，另一个则是以全租房为纽带的炒房体系。尤其是“全租房”，那是真玩得花。韩国有两种租房制度，第一种和世界其它国家和地区类似，即支付押金并按月付租金，另外一种则是韩国独有的全租房，也叫传贳房（jeonse）。而全租房就是租客按照房价的一定比例(一般在50%-80%左右)，给房东一大笔押金后便可入住。待1-2年后，租客退房，房东全数退还押金。租约期间，房东可以利用押金经营生意、投资，或者赚取银行利息。通俗一点说就是，租客借给房东一笔钱，一般是房价的50%-80%，房子就能免费住。两年后，房东还钱，租客还房，两清。图自：微信图库拿100万的房子举例，我给你白住不要租金，但你得借我50万周转，没有利息。韩国的银行甚至推出了专门针对全租房的贷款。也就是说，年轻人即便拿不出买房全款，也可以选择去银行贷款凑齐全租房押金。或许有人会有疑问，从上述来看，全租房押金可是不低呢？如果拿得出这么大比例的押金，何不直接贷款买房呢？事实上，此前向银行贷款的利息远低于月租房的租金，因此对于很多年轻人来说，全租房意味着直接向银行支付低利息就可以住上房子了。某种程度上，“全租房”成了不少韩国年轻人的首选。甚至，有人将此视为一种变相的储蓄方式。全租房因此在韩国非常受欢迎，高峰时期曾占据了租房市场70%的份额。图自：微信图库这个看似房东租客都受益的政策，背后其实隐患巨大。一方面，房东拿着从租客那里“借”来的钱继续“炒房”。在房地产市场上行时，房东手上只要有一套房，就可以通过全租房形式，拿到租客手上相当于房价50%~80%成的押金，再将押金拿去支付一套，甚至两套房首付，将信贷杠杆用到极致，房价也就越炒越高；另一方面，租客们通过银行低息贷款付的全租房押金，每月支付利息，在利率低的时候，支付的利息只有普通月租的1/4，甚至更低。但结果是，随着房价上涨，两年到期后仍然买不起房。而这一切之所以如此顺利运转，先决条件是利率保持低位。在低利率时期，租户可以通过银行贷款用低于普通房租的成本住进同级别住宅；房东可以将收取的大额押金投资于资本市场，或者购入新的房产并以传贳房的方式继续出租。而一旦利率上行，整个逻辑就变了。韩国央行的连续7次大幅加息，直接击溃了“全租房”的生存链条。租客支付大笔资金的成本越来越高，甚至觉得将这笔钱存入银行更加划算，当然不会继续选择“全租房”了。租客不租了，要求房东退钱，房东的钱早就拿“炒房”了，怎么还。这一环扣一环，直接成了压垮楼市的导火索。面临巨大还款还贷压力的房东们，要么降价抛售，要么就跑路了。看了这一切，估计不少人都会感到唏嘘不已。回头来看，如果说加息是韩国此轮房地产暴跌的导火索，那么隐藏在全租房背后的“房地产过度金融化”则是最根本的原因。普通人永远是受房地产崩盘影响最大的，尤其是租客们，房东们跑路后，他们不仅押金损失，甚至还要偿还银行高昂的利息。再来看大温地产，尽管至少“全租房”这个坑大温没有踩，但“房地产过度金融化”还是需要警惕的！

加拿大乐活网2023-06-13

韩国央行行长称要注意金融行业风险房地产贷款逾期正在上升

　　韩国央行行长李昌镛提到尽管楼市在缓慢复苏，但房地产贷款逾期正在上升，要注意金融行业的风险。　　“从中长期来看，要与相关机构合作，找到平稳降低家庭债务杠杆的方式，以免金融失衡现象再度积聚，”李昌镛周一在纪念韩国央行成立73周年的演讲词中表示。　　韩国央行当前化解这一风险的能力可能会较为有限，更多的贷款和资产已转移到不受央行监管的非银行金融机构。他在讲话中提到，这些替代机构的存款占比已超过银行，并且高度关联。　　“随着非银行业务愈发重要，体系日益复杂，如果只是把注意力放在银行身上，很难实现整个国民经济的金融稳定目标，”李昌镛表示。他要求加强与监管部门的合作，“如有必要，应制定实现金融稳定目标的措施。” 　　李昌镛还谈到了整体经济状况。他表示，鉴于核心通胀需要更长时间降温，现在对通胀正在放缓抱有信心还为时过早。他指出，需要采取“复杂的政策措施”来应对经济增长和通胀压力不断变化的格局，并补充道韩国央行需要为经常账户余额和流动性适当水平可能出现变化做准备。

金融界2023-06-13

韩国楼市，崩了？

　　韩国楼市曾是全球最热的地区之一，此前房价连涨数年。过去5年，韩国房价整体涨了80％，2020~2021年最大涨幅超过40％，首尔更是超过50％，房价一度达每平方米15万人民币，仅次于中国香港。　　2016年欧债危机蔓延到韩国出口需求，韩国将基准利率由3.25％下调至1.25％，成为这轮房地产上行的起点。而2020年疫情的爆发，韩国更是将基准利率降到了0.5％。韩国房价直接飞起。　　不过，最近，韩国房价崩了。2022年3月起，美联储开启了数轮强势加息，严重依赖进出口贸易的韩国为了平抑汇率波动风险，紧随其后开展同步加息，基准利率暴力拉升至3.5％，房贷利率更是高达7％-8％。　　2021年8月随着韩国央行开始加息，房价开启了崩盘模式，首尔实际交易房价暴跌25％，部分社区更是跌了3-4成，跌幅达历史之最，成交量也暴跌超7成。　　在连续涨了19年之后，韩国房价崩了，为什么崩了？因为美国加息。韩国经济就是美国的附庸，盘踞在国内的资本一看老大那边加息了，再加上本身跟华尔街就有千丝万缕的联系，那还不赶紧往美国跑。这一跑对韩国本身经济来说，就是釜底抽薪。想要留住这些投资该怎么办？只能跟着加息。　　这一加息，租客不干了。利息这么高，我去正常租房不香吗？退租退租，还钱还钱！问题是，你猜房东有钱还吗？他没有，他的钱全买房子了。　　要知道租客是两年期的租金贷款，这笔钱突然全压在房东身上，他也很绝望。而且，还找不到接盘侠。怎么办？只能卖房套现。这钱，我必还！你卖我也卖，房价，就这么下来了。　　当泡沫被戳破，不管何时何地哪个行业，最倒霉的都是普通人。很多人年纪轻轻就背上几百万rmb的租金贷款，自己没有一丁点产权就罢了，还要给跑路的老赖还账。这换谁，也想不开。有些走投无路的租客，甚至选择终结自己的生命。　　“这世界很好，可惜对我不好。“4月，韩国已经爆出17起全租房诈骗受害人自杀的惨剧。　　最近，韩国总统尹锡悦的种种政令，毫无底线，估计也是想抓着美国这根救命稻草。只可惜，未必有用。　　现在的韩国，总统只是一艘海上航船，而财阀永远是风。起风了，船上人的命运如风中残灯。

金融界2023-06-12

对中国的信心减弱！抛售中国股票之际，投资者将目标瞄准日本、韩国、印度等……

体的数据弱于预期，突显了这一点，日本、韩国和印度的股市都是中国重新开放带来的失望情绪的主要受益者。 “在中国经济疲软之际，投资者在亚洲其他地区寻找机会，”高盛首席亚太经济学家Andrew Tilton在周五的一份研究报告中表示，日本“正处于聚光灯下”，而印度“最近几个月也重新成为焦点”。由于吸引了包括伯克希尔哈撒韦公司的巴菲特在内的外国投资者的兴趣，日经225指数目前处于牛市区间，今年迄今已累计上涨逾23%。印度Nifty 50指数本季度迄今已涨近7%，收复了3月份低点以来的全部失地，韩国Kospi指数今年迄今累计大涨18%。这与中国股市的抛售形成了鲜明对比。衡量沪深两市最大上市公司的沪深300指数第一季度迄今累计下跌5.29%，回吐了今年早些时候的全部涨幅。 Refinitiv的数据显示，恒生指数上个月也触及了熊市区域，今年迄今已下跌近2%。高盛的Tilton在报告中称，“投资者对中国的信心进一步减弱，在我们看来，信心正处于过去10年里只见过几次的低点附近。” 外资无疑是推动日本股市上涨的关键因素，使日经指数保持在1990年以来的最高水平。日本财务省的最新数据显示，海外投资者继续增持日本股票，而日本国内投资者仍是外国债券的净买家。据路透计算，截至6月2日当周，外国投资者净买入3,421.8亿日元(24.5亿美元)股票，今年合计净买入约6.65万亿日元的日本股票。去年同期，外国投资者净抛售约1.73万亿日元。包括摩根士丹利和法国兴业银行在内的华尔街银行对日本股市持乐观态度，持有“增持”头寸。摩根士丹利在其全球年中展望中预测，日本股市的表现将优于全球同行。“日本是我们最青睐的地区，其净资产收益率(ROE)和每股收益(EPS)前景都有所改善，”首席投资官Mike Wilson表示。该公司将东证指数(Topix)2024年6月预期的目标涨幅从此前13%上调至18%。 “日本看起来更有吸引力，与美国和欧盟相比，我们更青睐新兴市场，”大摩策略师在一份报告中表示，并补充称，“加速的地区增长和强劲的国内生产总值(GDP)应该会支撑日本企业的盈利”。由于对中国经济复苏的担忧挥之不去，韩国是另一个受到密切关注的市场。韩国科技股约占韩国Kospi 200指数的一半，一直是瑞银全球财富管理在该行业及其市场获得“最受青睐”地位的主要推动力。瑞银在其月度展望中指出，预计美国利率将很快见顶，随后美元将下跌。“未来3-6个月，我们仍最看好亚洲半导体和韩国，在这种环境下，我们此前曾强调韩国是赢家。” 韩国科技股的低市净率使其成为“更昂贵的科技股的一个有吸引力的替代品”，瑞银表示，并指出中国电子商务股仍有“巨大价值”，今年迄今为止，中国电子商务股已暴跌20%。市净率是交易员衡量股票价值的重要指标。瑞银策略师在报告中表示：“对中国来说，经济复苏的持久性仍是个问题。这一点，加上持续的地缘政治担忧，给市场带来了压力” 高盛也对韩国市场充满信心，预计未来会有更多海外投资。 “我们相对看好韩国，一方面是因为我们不太担心房地产行业疲软对韩国国内的整体溢出效应，另一方面是因为我们对外国投资组合流入更为乐观，”高盛的Tilton说。高盛表示，投资印度的兴趣也越来越大。 “客户越来越多地询问，在供应链重组之际，印度是否有可能从更大的投资中受益，”Tilton说。该公司说，从中期来看，它总体上是积极的，理由是印度持续的货币政策、信贷状况以及吸引外国直接投资的前景。汇丰银行印度和印尼首席经济学家Pranjul Bhandari在印度央行6月会议前表示，保持利率不变将“让完美的宏观组合继续下去”，这意味着增长将提高，通胀预期将降低。该公司还将印度2024年全年国内生产总值预测从5.5%上调至5.8%，并预计印度央行将在2024年第一季度进行两次降息，到2024年中期将其回购利率降至6%。 “印度的经济比一年前有了很大改善，”Bhandari说。她表示：“根据最新的高频数据，GDP增长势头稳定，随着正式部门增长放缓，非正规部门弥补了疲软。” 印度央行上周连续第二次将基准回购利率维持在6.50%不变，符合市场预期。经济合作与发展组织在其最新的全球展望报告中还预计，印度今明两年的经济增长速度将超过中国。 “最近的增长令人惊讶，我们认为，非正规部门的改善是增长的核心，”Bhandari说，“不断增加的邦政府支出，以及中央政府预算中用于支持社会福利计划的一些缓冲，可能会继续支撑非正规部门的需求。”

超启2023-06-12

会员

无视沙中批评！沙特能源部长：正寻求与中国合作，而不是竞争

作，”这位部长星期天还说，沙特与欧洲、韩国、日本、美国和拉丁美洲都有贸易关系。在利雅得举行的会议是在中国和沙特的经济和外交关系不断发展的背景下举行的，两国都在应对与西方日益紧张的关系。今年3月，沙特内阁批准加入上海合作组织的决定。上海合作组织是一个由中国领导的安全集团，俄罗斯、印度、巴基斯坦和其他四个中亚国家是该组织的正式成员国。当被问及怀疑论者对不断发展的沙中关系的批评时，萨勒曼回答说：“我完全无视它。” 他把商业交易比作一个不需要在国家之间分配的锅，他说沙特阿拉伯“会去机会来的地方”。“这与政治无关。这没有任何战略意义。” 他说：“我们是沙特阿拉伯，我们没有必要参与我所说的零和游戏。我们相信全球有很多机会。”

云涌2023-06-12

向中国泄漏核心数据！韩国起诉三星电子高管非法窃取后“试图在西安建立芯片厂”

FX168财经报社(香港)讯韩国水原地检署周一(6月12日)表示，三星电子前高管在2018年至2019年期间，窃取工厂设计图，输出30奈米以下等级的半导体制造技术，试图在中国西安建立芯片厂。据外媒称，提交起诉书的地方法院尚未确认审判日期。检察官说，被告在韩国芯片制造商工作长达28年，但官员们没有透露被告的身份。韩国水原地检署表示，已经以违反产业技术保护法、防治不当竞争法等罪嫌，对这名65岁常务提出拘留起诉。 (来源:Reuters) 据悉，该常务也曾任SK海力士副社长，在半导体制造商算是极具影响力的人物，调查显示，他曾指示员工骗取三星电子核心技术。据调查，被告涉嫌在2018年8月至2019年间不当取得、使用三星电子半导体厂的设计基本资料(BED)与工厂配置图、设计图等商业机密，设计30奈米以下等级、DRAM与NAND快闪记忆体等被韩国政府定为国家核心技术的制造技术。检察官称，这位三星前高管据称在成立一家半导体公司后，试图在距离三星位于西安的芯片制造工厂1.5公里，约1英里的地方建厂。然而，综合韩国媒体消息所透露，由于资金问题，使用三星数据建造新工厂的尝试以失败告终。《路透社》引述检察官表示，他们还起诉了另外6人参与涉嫌犯罪，其中包括一名被指控泄露三星半导体工厂建筑计划的检验公司员工。检察官表示，他们估计数据盗窃给三星电子造成至少300亿韩元，约合2300万美元的损失。检察官办公室表示：“在芯片制造竞争加剧的情况下，动摇国内芯片产业的基础，这是严重打击我们经济安全的严重罪行。” 起诉书发出之际，韩国誓言要加强对其芯片行业的支持，韩国总统尹锡悦称，在中美紧张局势加剧的情况下，该行业的竞争是一场“全面战争”。值得关注的是，全球前两大存储芯片制造商韩国三星和SK海力士已在中国投资数十亿美元建设芯片工厂。综合YTN，亚洲经济等韩媒消息，被告在2015年与鸿海集团旗下富士康签约，在新加坡设立公司后挖角200多名三星电子员工。2019年10月为在西安建厂，于中国北京设立公司，期间收受来自成都市的4600亿韩元资金，利用窃取的三星电子技术生产最新产品，但因建厂计划失败而未能量产。检方指出，这次案件并非单纯泄漏半导体相关技术，而是试图在中国完全复制韩国企业的半导体工厂，在国际半导体产业竞争激烈状况下，是危及韩国半导体根干的重大犯罪行为。

颜辞2023-06-12

亚太股市收盘多数下跌，韩国综指跌0.47％，日经225指数涨0.52％

　　亚太股市收盘多数下跌，韩国综指跌0.47％，日经225指数涨0.52％，新西兰NZX50指数跌0.64％，澳洲股市因节假日休市。

金融界2023-06-12

下跌到此为止了吗？SEC打击的币种还能玩吗？

商流动性又抽出来，入场资金又那么枯揭、韩国又打击…市场会不会进一步下跌？小币种还有救吗？ SEC打击的小币，短期要谨慎参与的，不是说它没价值，是很可能就像当面的瑞波XRP一样，要跟它盘旋很久！这对项目方本身是很耗费心力的，也限制了它们的操作空间。至于做市商流动性抽出来和老韩的打击，熊哥觉得不用担心，市场总会重新建立流动性，只需要一个牛市，跌有多狠，涨就有多凶。对于我们反而是好的机会啊！好东西遍地是，唯一要做的是，怎么用自己有限的资金，以更低的价格，买到自己“信”的优质项目！信对，才能拿得住，拿得久，赚得多。现在的市场共识是，大家都是以囤btc#以太坊eth# 为主，链上数据也看出，eth这个价格卖出意愿很低了，都是倾向于囤。所以，币圈变化真是太大，我们都要首先抓住不变的东西，然后跟着变化走，才能在这个市场存活下来。恐慌下跌，还是到此为止？这几天除了 $BTC 和 $ETH ，其他山寨币全线暴跌，平均都跌了 20 个点。最大的客观原因大家都知道了， #SEC 起诉了币安和 coinbase，把很多 #crypto 定义成了债券。其他原因又如传言说做市商大量抛售山寨币，撤出流动性。Robinhood的一些“债券”币将被强制出售... 没有人可以预知接下来的剧情，但熊哥倾向于认为「合规」的问题会长期存在，这是加密货币走向更多场景和受众的必经过程. 先说说被 SEC 定义某个代币是「证券」意味着什么。这次 SEC 起诉币安美国站，定义 SOL、ADA、MATIC、FIL、ATOM、SAND 等币是证券. 注意，这是 SEC 的「定义」，而不是说 SEC 已经像对待其他证券一样对待了这些币种的交易，否则这可是重大利好，相当于这些币合规了，机构可以大规模入场了。 SEC 把某个代币「定义」为证券，通俗来说就是要清退这个币，毕竟证券可不是任何人通过任何途径就能进行交易的。一般来说，证券是一种「期望从他人努力中获得合理利润的、对共同企业的投资。」当一些 crypto 符合证券定义的标准时，SEC 就有权对其进行监管。比如，所有经过 ICO 的代币都属于证券，因为大家都希望币价能涨，ICO 算是一种对项目方的投资，而比特币就不属于证券。对于后市的看法短期来看，如果 SEC 又放出什么动作，一定会引发大盘的再一次暴跌，使得风险偏好低的机构及大量持有山寨币的散户清理出场。但从长期行业发展来看，合规标准会是行业利好，之后类似 RWA 这种概念也就会慢慢发展起来。当然这需要时间。红色药丸还是蓝色药丸，我们拭目以待。关于抄底，熊哥不认为一场 SEC 起诉叙事不一定就让大盘触底了。记住：“很少有人能真的买到底部。” 但无疑这是个很好的收集筹码的机会。目前我空仓的比例是 50%，现在的策略是 BTC 和 ETH 每跌 5%，就补仓 5%，最后 20-30% 的仓位会等 BTC 跌到 18,000-20,000 的时候补进去。来源：金色财经

金色财经2023-06-12

AI教育反复走强盛通股份5天3板

教育、创业黑马等跟涨。　　消息面上，韩国宣布2025年起将AI引入小中高课程，到2028年实现全面覆盖。

金融界2023-06-12

开盘：A股三大指数低开沪指跌0.19％，华为概念股表现活跃

数开盘涨0.4％，至2233.92点。韩国KOSPI指数开盘涨0.2％，至2647.49点。人民币兑美元中间价报7.1212，调贬97个基点。　　上周五美股三大指数上涨，道指收盘涨0.13％，报33876.78点；纳指涨0.16％，报13259.14点；标普500指数涨0.11％，报4298.86点。欧股主要指数下跌，欧洲斯托克50指数跌0.18％。　　机构观点　　招商证券指出，近期市场内外部均出现一些积极变化。内部方面在稳增长推进、消费政策加持以及科技周期等因素驱动下，部分行业景气度边际改善；外部方面美联储6、7月继续加息概率降低，外部流动性环境对A股的边际影响开始弱化，A股也有望开始逐渐企稳反弹。推荐围绕业绩增速最高和改善斜率最大的方向进行布局。从大的产业趋势来看，围绕AI+/数字经济/先进制造/自主可控等领域机会仍将层出不穷。　　中信建投称，前期我们提出权益市场具备配置吸引力，将构筑复合底部，近期随着政策预期改善、库存周期筑底预期、商品价格企稳、人民币汇率企稳和全球市场回暖等积极信号陆续出现，A股包括港股市场已经具备战略反击条件。未来一年企业盈利有望迎来较长上行周期，叠加国内降准降息可期，海外利率下行，双击之下，市场有望挑战2022年以来新高，值得战略乐观。　　中信证券认为，当下市场对经济负面预期的反应接近尾声，价格因素的拖累接近拐点，下半年经济有望从局部改善转向全面复苏；政策不会缺席，但也难以符合市场的激进预期；存量市场特征难以改观，市场分歧仍然较大，博弈依旧激烈；市场正临近下半年波动区间的谷底，持仓出清并不彻底，波动依然较大，坚守业绩驱动，兼顾政策主线。

金融界2023-06-12

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