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房间里的大象！美国商业地产5000亿美元债务将到期美联储前董事：70%城市收入泡沫化

美国房间里的大象是商业房地产贷款的巨大债务到期墙，到2024年债务总额将达到5000亿美元，未来五年将突破2.5万亿美元。美联储前董事指出，美国城市70%收入来自房地产，警告泡沫越来越靠近。

小萧2023-07-24

债市早报：国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》；上交所组织召开支持民营企业债券融资座谈会

人违约评级自'B'下调至‘C’，将万达商业地产(香港)有限公司(万达香港)的长期外币发行人违约评级自'B-'下调至‘C’。惠誉同时将万达商管子公司发行、万达香港担保的美元票据的评级自'B-'下调至‘C’。回收率评级为'RR4'。惠誉已解除所有评级的负面评级观察状态。万达商管：穆迪投资者服务公司将大连万达商业管理集团有限公司的企业家族评级由“B1”下调至“Caa1”，维持负面展望。大连万达：澎湃新闻获悉，王健林将北京万达投资有限公司49%的股权转让给了上海儒意影视制作有限公司，所得资金将用于偿还7月23日到期美元债，目前双方还未披露此次转让股权的价格。花样年：公司公告，2023年7月20日，向开曼群岛大法院提呈针对本公司之清盘呈请已在双方达成协议下被撤回。临沂城发集团：穆迪将临沂城市发展集团有限公司的展望从稳定调整为负面，维持临沂城发集团Baa3的发行人评级。杭州余杭创新投资：公司公告，“22余创债”持有人会议于7月20日召开，会议审议通过了《议案1：关于提前归还“2022年杭州余杭创新投资有限公司公司债券”债券资金的议案》。拟兑付时间为2023年7月28日。远洋集团：远洋亿家集团已有条件同意收购及远洋关连人士已有条件同意出售目标资产，总代价为人民币6.26亿元，其中车位转让及商用物业转让的代价分别为人民币4.74亿元及人民币1.52亿元。世茂股份：“19沪世茂MTN0001”应于2023年7月21日偿付本期债券本金0.5亿元及该部分本金自2022年10月21日至2023年7月21日期间利息。截至公告日，公司未能按期足额偿付上述本息。泛海控股：据数据显示，泛海控股6亿元债券实质违约，债券最新违约类型为未按时兑付本息，债券当前状态为实质违约。宝龙实业：天风-宝龙应收款资产支持专项计划2023年第一次有控制权的资产支持证券持有人会议的投票表决期间变更为2023年7月17日至2023年7月25日，投票截止时间变更为2023年7月25日20:00。上述持有人会议审议3项议案，其中议案2：关于天风-宝龙应收款资产支持专项计划变更资产支持证券兑付方案的议案。（三）可转债 1. 权益及转债指数【A股主要股震荡分化】 7月21日，权益市场三大股指低开后震荡走强，11点后冲高回落，上证指数、深证成指率先翻绿，尾盘虽再度触底反弹，但最终仍微跌0.06%、0.06%，而创业板指冲高回落在红盘上方维持窄幅震荡整理，小幅收涨0.35%。当日两市成交额仅7110亿，北向资金净流入58.25亿。当日申万一级行业指数多数下跌，共有13个行业上涨，其中食品饮料领涨2.09%，美容护理、房地产、农林牧渔涨超1%，涨幅居前；当日虽有18个行业下跌，但仅机械设备领跌1.08%，其余行业跌幅不及1%，下探力度明显减弱。【转债市场指数冲高回落】 7月21日，转债市场主要指数与权益市场走势基本同步，低开震荡走强，而后冲高回落，其中中证转债、上证转债在临近收盘之际奋起反弹微涨0.03%和0.10%，而深证转债维持弱势收跌0.12%；转债市场成交依然弱势，当日成交额465.08亿元，较前一交易日减少15.71亿元。当日转债市场个券多数下跌，502只个券中有234只上涨，267只下跌，1只持平。当日，上涨个券数量虽有明显增加，但多数个券涨幅不大，仅溢利转债涨超7%，纽泰转债、金农转债涨超5%，涨幅较大；当日转债个券，其中正邦转债、天铁转债、超达转债、声讯转债等跌逾5%，跌幅居前，但向下调整幅度较前一交易日收窄。数据来源：Wind，东方金诚 2. 转债跟踪今日，孩王转债、兴瑞转债开启申购；本周，神通转债、宏微转债拟于7月25日开启申购，聚隆转债拟于7月26日开启申购，祥源转债拟于7月26日上市。 7月21日，奥特维发行可转债申请获得证监会同意注册批复，中能电气、豪鹏科技、浙江建投发行可转债申请获深交所审议通过，晶丰明源发行可转债申请获得上交所受理，美联新材拟发行可转债募资不超过10亿元。 7月21日，思创转债公告将转股价格由 8.28 元/股下修至4.50 元/股，7月21日起生效；董事会提议下修兴发转债转股价格，议案将提交股东大会审议；财通转债公告不下修转股价格，且且在未来6个月内（2023年7月1日至2023年12月31日），若再次出发下修条件，均不提出向下修正方案；垒知转债公告不下修转股价格，且自本公告披露之日（2022年7月22日）起至2023年12月31，若再次出发下修条件，均不提出向下修正方案；药石转债公告不下修转股价格，自本次董事会审议通过之日后（即自2023年7月22日起），若再次出发下修条件，将按照相关规定审议是否行使转股价格下修权利；德尔转债、甬金转债、嘉元转债、山石转债预计触发转股价格向下修正条件。 7月21日，润建转债公告提前赎回，赎回登记日为8月21日；新天转债公告不提前赎回，自2023年7月21日起至2023年12月31日期间，如再次触及有条件赎回条款时，均不行使提前赎回权利；华锋转债公告不提前赎回，且自2023年7月22日至2023年12月31日期间，如再次触及有条件赎回条款时，均不行使提前赎回权利；恩捷转债公告不提前赎回，且自2023年7月22日至2023年12月31日期间，如再次触及有条件赎回条款时，均不行使提前赎回权利；天壕转债公告不提前赎回，且自本公告披露之日起至2023年12月31日，如再次触及有条件赎回条款时，均不行使提前赎回权利；惠城转债公告不提前赎回，且在未来3个月内（即2023年7月22日至2023年10月21日），如再次触及有条件赎回条款时，均不行使提前赎回权利；福能转债、东湖转债、巨星转债、嘉泽转债公告可能满足赎回条件。（四）海外债市 1. 美债市场 7月21日，各期限美债收益率走势分化。其中，2年期美债收益率上行2bp至4.82%，10年期美债收益率则小幅下行1bp至3.84%。数据来源：iFinD，东方金诚 7月21日，2/10年期美债收益率利差倒挂幅度扩大3bp至98bp；5/30年期美债收益率利差倒挂幅度扩大1bp至18bp。 7月21日，美国10年期通胀保值国债（TIPS）损益平衡通胀率维持在2.35%不变。 2. 欧债市场 7月21日，除英国10年期国债收益率维持在4.27%不变以外，其余主要欧洲经济体10年期国债收益率普遍下行。其中，德国10年期国债收益率下行2bp至2.43%；法国、意大利、西班牙10年期国债收益率分别下行1bp、4bp和2bp。数据来源：英为财经，东方金诚中资美元债每日价格变动（截至7月21日收盘）数据来源：Bloomberg，东方金诚整理

金融界2023-07-24

刚刚，王健林“砸锅卖铁”还债！转让北京万达投资49%股权，《琅琊榜》、《芈月传》投资人接盘

B”下调至“B+”。同时，标普还将万达商业地产(香港)有限公司的长期发行人信用评级和万达香港所担保的高级无抵押票据的长期发行信用评级从“BB-”下调至“B”。所有评级维持负面评级观察(于2023年4月28日被列入)。标普认为万达商业的流动性缓冲正在减弱。由于IPO进程的延迟，万达商业自2023年第二季度以来已利用内部资源偿还了总计95.8亿元人民币的到期债券。考虑到2023年6月该公司的60亿元公司债申请被暂停，以及与部分金融机构的财务纠纷，公司的融资渠道可能会持续收窄。为了缓解流动性问题，万达系已多次减持业绩明显回暖的万达电影。今年3月，万达电影控股股东万达投资一致行动人万达文化集团率先通过大宗交易减持了2%的股份，套现约5.83亿元。4月，万达投资又宣布拟减持3%的股份，套现约9.53亿元。此次转让股份后，万达投资又将获得超20亿元资金。 7月11日晚间，万达电影公告称，万达投资”拟通过协议转让方式向陆丽丽转让其持有的1.8亿股公司股份，对价合计约为21.73亿元。值得注意的是，此前王健林与投资者签下对赌协议，若珠海万达商管在今年年底前未能上市，其控股股东大连万达商管集团将支付约300亿元股权回购款。如今，上市时间大限逼近，珠海万达商管第四次递交招股书结果未知。王健林手中还有多少筹码可供出售，备受外界关注。

金融界2023-07-23

400家银行将倒闭！？亿万富翁投资者骇人警告：美联储正引发“5级飓风”

银行的贷款。喜达屋是全球最大的住宅和商业地产(CRE)开发商之一，但在过去的一年里，它一直面临着压力，面临着一些非公募基金投资者的赎回要求，甚至在本月早些时候，它还拖欠了亚特兰大一栋办公楼2.125亿美元的抵押贷款。斯特恩利赫特警告说，他的公司并不是唯一面临这些问题的公司，他指出，写字楼业主尤其受到高空置率的影响。据彭博社报道，喜达屋最大的两家企业房东同行，黑石集团(Blackstone)和布鲁克菲尔德资产管理公司(Brookfield Asset Management)，在在家办公的趋势下，已经停止支付一些空置率高的办公室的租金。斯特恩利赫特认为，这表明未来几年办公行业将分化为富人和穷人，而许多穷人可能会破产。 “好的建筑将继续租出去，我猜租金应该相当不错。而B级和C级的物业可能会变成田地，或者什么别的。到时候纽约市会有很多漂亮的小型街区公园，因为那些建筑物没有其他用途了。”他说道。不仅仅是斯特恩利特担心商业地产和办公楼的未来。摩根士丹利(Morgan Stanley)警告称，当前的商业地产市场崩盘对该行业的影响可能比2008年全球金融危机期间更为严重。据摩根士丹利称，房间里的大象是庞大的CRE贷款到期，2024年总计5000亿美元，未来五年总计2.5万亿美元。凯投宏观(Capital Economics)认为，商业房地产的噩梦将如此黑暗，以至于写字楼价值要到2040年才能恢复。（图源：Trepp、摩根士丹利）根据MSCI Real Assets的数据，二季度陷入困境的写字楼房地产资产数量飙升36%，达到248亿美元。预计到2024年底将有1.4万亿美元的商业房地产债务到期，一些商业房地产高管警告称，随着借款人被迫在更高的利率下进行再融资，一场“启示性”的经济衰退即将到来。又一场银行业噩梦? 斯特恩利赫特警告称，如果商业地产行业继续崩溃，再加上利率上升，可能引发另一轮地区性银行倒闭，就像3月份硅谷银行(Silicon Valley Bank)和Signature Bank那样。正如《财富》(Fortune)杂志此前报道的那样，一些专家担心，地区性银行和境况不佳的商业房地产行业之间可能会形成“厄运循环”，从而加剧两者目前的低迷。如果消费者担心他们的存款在有商业地产敞口的地区性银行不安全，他们可能会转向规模更大、更安全的银行。这进而可能迫使规模较小的银行停止发放商业地产贷款，并收回现有贷款，以改善其资产负债表。这将迫使商业房地产借款人在疲软的市场上出售房产，从而加速当前的低迷。所有这些导致的不稳定可能导致更多的存款从银行被抽走——更多的银行倒闭。在这种恶性循环的情况下:“你可能会看到400或500家银行倒闭，”斯特恩利赫特警告说。#银行业危机# 但当生活给你柠檬时…… 你必须做柠檬水。斯特恩利赫特对制作柠檬水并不陌生。现年62岁的斯特恩利赫特在上世纪80年代储贷危机导致全国数百家银行倒闭后，凭借一次高风险的押注，建立了数十亿美元的金融帝国。1991年，他创立了喜达屋资本集团，从美国清债信托公司(Resolution Trust Corporation,TRC)手中购买公寓楼。清债信托公司是联邦政府设立的实体，负责清算储蓄贷款危机中破产银行的资产。仅仅18个月后，公寓价格飙升，斯特恩利特将投资组合卖给了已故亿万富翁萨姆·泽尔(Sam Zell)的股权住宅公司(Equity Residential)，获得了该公司20%的股份。现在，斯特恩利特认为，如果有更多的银行倒闭，可能会出现“第二个RTC”，这意味着他可能会回到31岁时创办喜达屋，并收购一些出售的不良资产的时光。“他们(倒闭的银行)将不得不出售，”他说，并称这是“一个很好的机会”。

夏洛特2023-07-22

债市早报：央行、外汇局上调跨境融资宏观审慎调节参数至1.5；7月LPR报价维持不变

”下调至“CCC”。同时，标普还将万达商业地产（香港）有限公司长期发行人评级及其担保的高级无抵押票据的长期发行评级由“B”下调至“CCC-”。上述所有评级继续列入负面评级观察名单。万达商管：穆迪投资者服务公司将大连万达商业管理集团有限公司的企业家族评级由“B1”下调至“Caa1”，将万达商业地产 (香港) 有限公司的企业家族评级，以及Wanda Properties Overseas Limited、Wanda Properties Global Co. Limited和Wanda Properties International Co. Limited（均为万达香港全资子公司）所发行债券的高级无抵押债务评级由“B3”下调至“Caa3”，上述所有评级维持“负面”评级展望。万达商管：据彭博报道，万达商管告诉一些债权人，预计最早将于本周完成资产处置，计划利用所得款项帮助偿还7月23日到期的4亿美元债券。四川蓝光：公司公告，近期公司新增诉讼涉案金额累计约24.67亿元。远洋控股：中诚信国际维持“申港证券-远洋集团三号优先级资产支持专项计划”（“远洋R3优”）信用等级为AAAsf，并将其列入可能降级的观察名单。中诚信国际认为，远洋中国可动用货币资金有限，流动性状况趋紧，未来债券本息兑付和增信义务的履行存在重大不确定性。正荣地产：公司公告，“H20正荣2”实现回售金额2.2亿元，拟转售金额0元，注销金额2.2亿元。本期债券在召开持有人会议表决展期中，回售资金兑付存在不确定性。贵州钟山开投：公司公告，本公司从历史合作情况及未来业务规划考虑，决定不再委托中证鹏元对本公司主体及“17钟停债01/PR钟山开”、“19钟停债01/PR钟山投”债项进行跟踪评级。榆林城投：鉴于商业合作原因，自2023年7月19日起，联合资信评估股份有限公司不再为公司主体及发行的“21榆林城投MTN001、21榆林城投MTN002、21榆林城投MTN003”提供跟踪评级服务。杭州钱塘城发集团：发行人城发实业(BVI)有限公司宣布，于2023年7月14日，发行人已注销在公开市场回购的债券CFINBV 6.5 11/24/23，回购债券本金总额为1.05亿美元。债券注销后已无未偿余额。新城控股：拟发行金额不超8.5亿元中票，期限3年，由中债信用增进提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。杭州余杭创新投资：“22余创债”持有人会议审议通过提前兑付议案。重庆对外经贸集团：建设银行公告，“22渝外贸MTN001(乡村振兴)”、“22渝外贸CP001”持有人会议分别审议通过了《议题一：关于重庆对外经贸（集团）有限公司2022年度第一期中期票据（乡村振兴）提前兑付的会议议案》、《议题一：关于重庆对外经贸（集团）有限公司2022年度第一期短期融资券提前兑付的会议议案》。瑞安房地产：瑞安房地产发布公告称，近日有媒体报道瑞安房地产有限公司已委任第三方顾问公司对其部分尚未偿还的优先票据进行债券持有人身份识别。公司谨此声明，此次债券持有人身份识别工作是公司常规投资者关系战略的一部分，以便公司能够更加了解近年来债券（和股票）投资者的组成变化。我们此次与第三方顾问公司的合作只限于债券持有人身份识别，在他们的服务范围内没有其他与债券相关的公司活动。（三）可转债 1. 权益及转债指数【A股主要股指明显下探】 7月20日，权益市场三大股指开盘冲高回落一路下行，上证指数、深证成指、创业板指分别下跌0.92%、1.06%、0.99%，两市成交额仅7856亿，北向资金净流入3.47亿。当日申万一级行业指数多数下跌，共有21个行业下跌，其中通信、计算机、电子、传媒等行业跌幅超过2%；虽有10个行业逆势上涨，但除商贸零售以外，其余行业涨幅不及1%，上涨动能不强。【转债市场指数缩量下跌】 7月20日，转债市场主要指数受权益市场影响呈现震荡走弱态势，当日中证转债、上证转债、深证转债分别下跌0.14%、0.13%、0.20%；转债市场成交明显缩量，当日成交额480.80亿元，较前一交易日减少115.25亿元。当日转债市场个券多数下跌，502只个券中，166只上涨，333只下跌，3只持平。当日，新上市力合转债领涨45.63%，但其他存量个券上涨动能不强，上涨个券中超百只涨幅不及1%；当日转债个券向下调整幅度明显扩大，其中近期新上市的明电转02和海泰转债，以及天铁转债跌幅均超过10%，新港转债跌逾7%，调整幅度也比较大。数据来源：Wind，东方金诚 2. 转债跟踪今日，华设转债、冠中转债开启申购；下周，孩王转债、兴瑞转债拟于7月24日开启申购，神通转债、宏微转债拟于7月25日开启申购。 7月20日，四会富仕发行可转债申请获证监会核准批复，诺泰生物发行可转债申请获上交所审核通过，致远互联拟发行可转债募资不超7.04亿元，松井股份拟发行可转债募资不超6.2亿元。 7月20日，新乳转债公告不下修转股价格，且在未来六个月（2023年7月21日至2024年1月20日）内，若再次出发下修条件，均不提出向下修正方案；闻泰转债、江山转债、西子转债、红相转债公告预计触发转股价格向下修正条件。 7月20日，北方转债公告不提前赎回，且在未来3个月内（即2023年7月21日至2023年10月20日），如再次触及有条件赎回条款时，均不行使提前赎回权利；金诚转债公告可能满足赎回条件。（四）海外债市 1. 美债市场： 7月20日，其余各期限美债收益率普遍大幅上行。其中，2年期美债收益率上行6bp至4.8%，10年期美债收益率上行10bp至3.85%。数据来源：iFinD，东方金诚 7月20日，2/10年期美债收益率利差倒挂幅度收窄4bp至95bp；5/30年期美债收益率利差倒挂幅度扩大3bp至17bp。 7月20日，美国10年期通胀保值国债（TIPS）损益平衡通胀率大幅上行13bp至2.35%。 2. 欧债市场： 7月20日，主要欧洲经济体10年期国债收益率普遍上行。其中，德国10年期国债收益率上行5bp至2.45%；法国、意大利、西班牙、英国10年期国债收益率分别上行5bp、5bp、7Bp和8bp。数据来源：英为财经，东方金诚中资美元债每日价格变动（截至7月20日收盘）数据来源：Bloomberg，东方金诚整理

金融界2023-07-21

黑石业绩受交易撮合业务拖累资产管理规模达1万亿美元未能力挽狂澜

商、贷款机构巨头现已成为全球规模最大的商业地产所有者。 “鉴于我们的规模，近日来我们受到的关注增多，”现年53岁的黑石总裁Jon Gray在接受采访时表示，“规模让我们可以进行大宗交易。”他补充表示，这也使该公司对经济拥有更高的透明度。通胀降温 Gray表示，例如，黑石投资组合中公司的工资和成本数据表明，通胀“下降的范围可能比其他人观察到的更为广泛”。他表示，随着美联储努力令经济降温，市场也开始认识到通胀正在得到控制。尽管可分配利润下滑，但另一项衡量盈利能力的指标在第二季度有所改善。这家总部位于纽约的公司周四在一份公告中表示，手续费相关利润（管理资产产生的经常性利润）同比增长12%。新基金手续费推动了这一增长，股市上涨帮助提振了资产价值。尽管如此，黑石发现，为新交易从投资者处筹集新资金变得更加困难。第二季度净流入总计170亿美元，同比下降77%。信用是资本流入的最大贡献者，这也是这家公司源于收购的公司拓展成为一家更大的非银行贷款机构的方式。信用产品约占公司总资金流入的一半。

金融界2023-07-21

全美写字楼空置率创历史新高！商业房地产的痛苦才刚开始？

到来。该团队重申，到2024年底，所有商业地产类型的价格将从高峰下降27.4%至低谷。摩根士丹利的数据显示，相比之下，大约15年前的全球金融危机期间，房价下跌了34.9%，但随后一段时间，房价在疫情期间上涨了近150%。该团队在周一的客户报告中写道，商业房地产的整体价格一直在下跌，但随着交易活动和不良销售的增加，郊区和中央商务区的零售、工业和办公物业价格的大部分预期跌幅还有待兑现。

金融界2023-07-21

美国写字楼空置率升破13%创最高

8.64%和17.93%。与此同时，商业地产的其他领域也在经历空置率的上升，这对租金产生了影响。在多户住宅领域，第二季度空置率从一年前的5.3%升至6.9%。这是因为尽管有需求下降的迹象，但过去一年的供应量增长了22%。随着可供新租户使用的房产增多，租金增幅降至1.1% 工业地产的空置率升至4.7%，而零售地产的空置率保持不变，为4.2%，是所有行业中最低的。 NAR还指出，对银行业动荡的担忧尚未对商业地产产生重大影响，因为商业地产严重依赖地区贷款机构。目前，贷款每周都在增加，而拖欠率仍低于1%。不过，NAR表示，预计未来几个月情况将恶化，银行贷款的任何缩减都可能对商业地产市场产生重大影响。

金融界2023-07-21

香港恒大中心无人问津！辗转出售3次未果，翻新和更名也没打动买家……

资，以及确保未来收入流的措施。” 香港商业地产市场正处于近10年来最糟糕的时期。Colliers International Group Inc.的数据显示，写字楼价值已从2018年的峰值下降约35%，降至2016年以来的最低水平。西方公司削减成本的努力以及中国公司回归香港的速度慢于预期，限制了对写字楼的需求。 Colliers的数据显示，这座城市5月份的整体A级空置率接近15%，比2019年高出三倍多。由于利率随着供应量的增加而上升，投资者几乎没有动力押注香港的写字楼。最近的一笔交易让外界得以一窥廉价出售能带来什么。经过两年的努力，高银金融国际中心以56亿港元的价格出售给了投资公司，远低于其高达165亿港元的估值。从其他陷入困境的中国企业手中收回债务，也取决于它们能否出售几年前大举购买的大楼。香港祥祺中心的投标亦将于八月结束，该商厦亦已进入破产管理程序。该公司因房地产大亨陈红天欠下的债务而被查封。世茂董事长许荣茂也将该中心的两层楼挂牌出售。目前还没有买家出现。

超启2023-07-20

会员

美国写字楼空置率升至13.1%，创历史新高

会（NAR）日前发布的《2023年7月商业地产市场洞察》显示，截至上半年末，美国写字楼空置率升至13.1%，创下历史新高。对于创纪录的写字楼空置率，NAR将其归因于混合工作模式。

金融界2023-07-20

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