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国家统计局：一季度GDP同比增长4.5% 经济运行开局良好

.3％，比上年同期提高1.9个百分点。民营企业进出口增长14.4％，占进出口总额的比重为52.4％。3月份，进出口总额37094亿元，同比增长15.5％。其中，出口21552亿元，增长23.4％；进口15542亿元，增长6.1％。　　七、居民消费价格温和上涨，工业生产者价格同比下降　　一季度，全国居民消费价格（CPI）同比上涨1.3％。分类别看，食品烟酒价格上涨2.9％，衣着价格上涨0.7％，居住价格下降0.2％，生活用品及服务价格上涨1.2％，交通通信价格上涨0.1％，教育文化娱乐价格上涨1.7％，医疗保健价格上涨0.9％，其他用品及服务价格上涨2.7％。在食品烟酒价格中，鲜果价格上涨11.0％，猪肉价格上涨8.5％，粮食价格上涨2.5％，鲜菜价格下降2.9％。扣除食品和能源价格后的核心CPI同比上涨0.8％。3月份，全国居民消费价格同比上涨0.7％，环比下降0.3％。　　一季度，全国工业生产者出厂价格同比下降1.6％。其中，3月份同比下降2.5％，环比持平。一季度，工业生产者购进价格同比下降0.8％。其中，3月份同比下降1.8％，环比持平。　　八、就业形势总体稳定，城镇调查失业率下降　　一季度，全国城镇调查失业率平均值为5.5％，比上年四季度下降0.1个百分点。3月份，全国城镇调查失业率为5.3％，比上月下降0.3个百分点。本地户籍劳动力调查失业率为5.1％；外来户籍劳动力调查失业率为5.6％，其中外来农业户籍劳动力调查失业率为5.3％。16-24岁、25-59岁劳动力调查失业率分别为19.6％、4.3％。25-59岁劳动力中，初中及以下学历、高中学历、大专学历、本科及以上学历劳动力调查失业率分别为4.8％、4.8％、4.0％、3.1％。31个大城市城镇调查失业率为5.5％，比上月下降0.2个百分点。全国企业就业人员周平均工作时间为48.7小时。一季度末，外出务工农村劳动力总量18195万人。　　九、居民收入平稳增长，农村居民收入增长快于城镇居民　　一季度，全国居民人均可支配收入10870元，同比名义增长5.1％，比上年全年加快0.1个百分点；扣除价格因素实际增长3.8％。按常住地分，城镇居民人均可支配收入14388元，同比名义增长4.0％，实际增长2.7％；农村居民人均可支配收入6131元，同比名义增长6.1％，实际增长4.8％。从收入来源看，全国居民人均工资性收入、经营净收入、财产净收入、转移净收入分别名义增长5.0％、5.8％、4.1％、5.1％。全国居民人均可支配收入中位数8895元，同比名义增长4.6％。　　总的来看，一季度随着疫情防控较快平稳转段，各项稳增长稳就业稳物价政策举措靠前发力，积极因素累积增多，国民经济企稳回升，开局良好。但也要看到，国际环境仍然复杂多变，国内需求不足制约明显，经济回升基础尚不牢固。下阶段，要坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的二十大和二十届一中、二中全会精神，认真落实中央经济工作会议和全国“两会”安排部署，坚持稳字当头、稳中求进，完整、准确、全面贯彻新发展理念，加快构建新发展格局，着力推动高质量发展，科学精准实施宏观政策，综合施策释放内需潜力，大力深化改革，扩大高水平对外开放，推动经济运行持续整体好转，实现质的有效提升和量的合理增长，为全面建设社会主义现代化国家开好局起好步。

金融界 1评论2023-04-18

王石：在男女平等上是尊重女性的，万科在这方面做的不错

高，还低于《中国企业家》杂志调查的中国民营企业的平均比例。　　王石表示：“自那儿之后真正开始反思，比如在如何培养企业干部制度上，在提级提拔的制度上如何做出保证。现在我可以很乐观地说，万科这方面的数字是不错的。”

金融界2023-04-15

李兆前：民营经济发展的舆论环境仍需改善

题作出开幕演讲。　　李兆前表示，一些民营企业家信心和动能不足的原因大概有以下几个方面：　　一是国际政治和经济环境不确定性增加，“孤立”“断供”“卡脖子”风险加大，特别是全球产业链、供应链加速重构，造成出口形势不乐观；国内疫情影响、产能过剩、消费不振、成本升高，消耗了企业积累，压缩了利润空间。　　二是民营经济发展的舆论环境仍需改善，歪解党的路线方针政策、歪曲基本经济制度、对民营经济和民营企业家“喊打喊杀”的网文不时出现，并引发网络狂欢。　　三是制约民营经济发展的一些深层次问题仍有待解决，融资难、融资贵、期限短的问题，个别政策“朝令夕改”“合成谬误”和执行中“一刀切”“层层加码”的问题，旋转门、弹簧门、玻璃门和隐形门槛等问题在一些地方还不同程度地存在，等等。

金融界2023-04-15

叶燕斐：优化金融资源配置支持企业自主创新，不能搞“撒胡椒面”式的金融支持

一窝蜂”过度追求创新热点。要一视同仁为民营企业技术研发活动提供融资支持，更好服务科技企业家、高层次科研团队创新创业，为他们提供贷款融资、健康养老、责任保险等专业化服务，夯实尊重知识、尊重人才、尊重创新的泉城氛围。　　第四，安全合规、风险可控。银行保险机构要加快建立完善的规章制度、明确的操作流程和有效的风控机制，切实做好科技金融风险防范工作。　　包括健全差异化风控模型，强化风险预防、预警和处置。与外部专业机构合作，有效评估技术风险。积极构建多层次风险分担和补偿支持机制，推动担保基金和担保公司发展专业化的“总对总”科技担保业务，提升政府贷款风险补偿金效能，更好实现保险保障功能，积极助推风险减量。同时，也要进一步细化落实尽职免责政策，探索负面清单机制，对于符合相关规定且勤勉履职的，应免除业务人员有关责任包括内部考核扣减分、行政处分、经济处罚等，探索构建试验区科技金融服务长效机制。　　最后，叶燕斐表示，银保监会将一如既往支持山东省、济南市高质量发展，督导银行业保险业依法合规探索科技服务模式创新，助力济南新旧动能转换，积极争取创建国家区域科技创新中心，为加快实现高水平科技自立自强和科技强国建设贡献济南力量。

金融界2023-04-15

A股头条：关于反腐败，证监会重磅发声！腾讯"惊动"工信部，发生了啥？

金融界2023-04-15

央行货币政策委员会第一季度例会：有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况

加快建设现代化产业体系，努力做到金融对民营企业的支持与民营企业对经济社会发展的贡献相适应。以促进实现碳达峰、碳中和为目标完善绿色金融体系。优化大宗消费品和社会服务领域消费金融服务，继续加大对企业稳岗扩岗和重点群体创业就业的金融支持力度。有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，因城施策支持刚性和改善性住房需求，加快完善住房租赁金融政策体系，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。引导平台企业金融业务规范健康发展，提升平台企业金融活动常态化监管水平。推进金融高水平双向开放，提高开放条件下经济金融管理能力和防控风险能力。　　会议强调，要以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的二十大、中央经济工作会议和全国“两会”精神，按照党中央、国务院的决策部署，坚持稳中求进工作总基调，牢牢把握高质量发展首要任务，扎实推进中国式现代化，完整、准确、全面贯彻新发展理念，加快构建新发展格局，更好统筹质的有效提升和量的合理增长，推动经济运行持续整体好转。坚持“两个毫不动摇”，打好宏观政策、扩大需求、改革创新和防范化解风险组合拳，把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来，进一步加强部门间政策协调，充分发挥货币信贷政策效能，兼顾好内部均衡和外部均衡，统筹金融支持实体经济与防风险，为全面建设社会主义现代化国家开好局起好步。　　本次会议由中国人民银行行长兼货币政策委员会主席易纲主持，货币政策委员会委员李春临、刘国强、张青松、康义、易会满、潘功胜、田国立、刘世锦、蔡昉、王一鸣出席会议。丁学东、许宏才、郭树清因公务请假。中国人民银行上海总部、天津分行、成都分行负责同志列席会议。（完）

金融界2023-04-14

3月出口同比增长14.8％！一季度电动车出口增长122.3％、锂电池94.3％，海关总署:外贸形势受两大因素考验

。”吕大良分析，数量较多、灵活性较强的民营企业进出口增速高于整体，规模占进出口总值的比重继续保持在一半以上，为外贸稳规模、优结构发挥了积极作用。根据对全国3000多家样本企业的订单跟踪，新增出口订单金额增长的企业比重，连续三个月环比提升。　　对东盟进出口同比增长16.1％，中间产品出口增长17.9％　　据海关统计，一季度，我国外贸结构持续优化，一般贸易进出口6.46万亿元，同比增长7.9％。东盟继续为我国第一大贸易伙伴，对东盟进出口1.56万亿元，同比增长16.1％，高于整体增速11.3个百分点，占我国外贸总值的15.8％。　　吕大良介绍，我国与东盟产业优势互补，产业链供应链融合式发展加快推进，带动了中间产品贸易规模保持增长。一季度，我国对东盟出口中间产品5310.8亿元，增长17.9％，占我国中间产品出口的比重较去年同期提升了1.7个百分点。　　一季度，我国自东盟进口能源产品913.4亿元，增长45.7％。同时，我国准入的东盟优质农产品不断增加。一季度，我国自东盟进口农产品540.3亿元，增长了17.4％。　　对欧盟、美国、日本和韩国分别进出口1.34万亿元、1.11万亿元、5464.1亿元和5284.6亿元。　　同期，我国对“一带一路”沿线国家进出口增长16.8％，占进出口总值的34.6％，提升了3.5个百分点；对RCEP其他成员国进出口增长7.3％。　　今年一季度，我国对RCEP其他14个成员国合计进出口3.08万亿元，同比增长7.3％，占同期我国外贸总值的31.2％，比重较去年同期提升0.8个百分点。其中，出口1.65万亿元，增长20.2％；进口1.43万亿元，下降4.5％。　　一季度电动车出口增长122.3％，锂电池出口增长94.3％　　据海关统计，一季度，机电产品出口3.27万亿元，同比增长7.6％，占出口总值的57.9％；其中，汽车、家用电器和蓄电池分别出口1474.7亿、1412.4亿和1163.4亿元，分别增长96.6％、3.2％和84.8％。　　电动载人汽车、锂电池、太阳能电池，也就是俗称的“新三样”，一季度，合计出口2646.9亿元，同比增长66.9％，占我国出口比重同比提升1.7个百分点，达到4.7％。去年“新三样”拉动我国出口整体增长1.7个百分点，今年以来拉动作用进一步增大，一季度拉动出口整体增长2个百分点。　　其中，电动载人汽车出口647.5亿元，增长了122.3％，增速在“新三样”中最快，同时占我国汽车出口的比重提升5.1个百分点，达到43.9％。　　在国外电动汽车和储能市场需求旺盛等多重因素的推动下，锂电池出口1097.9亿元，增速达到94.3％，太阳能电池出口突破900亿元，增长23.6％。　　去年“新三样”拉动我国出口整体增长1.7个百分点，今年以来拉动作用进一步增大，一季度拉动出口整体增长2个百分点。　　今年一季度我国“新三样”对全球200多个国家和地区都有出口记录，其中对欧盟、美国、东盟、韩国和英国前五大市场出口分别增长88.7％、88.1％、103.5％、121.7％和118.2％，规模合计占“新三样”出口总值的71.6％。　　加快出台《海关对海南自贸港监管办法》，探索新型海关监管模式　　海关总署将按照统一部署，坚持“管得住”才能“放得开”，围绕2025年全岛“封关运作”，按照自由贸易“放”得开、各类风险“管”得住、保障项目“建”得好、信用等制度“立”得起、封关压力“试”得准的要求，倒排工期、挂图作战，进一步做好：　　一是加快开展压力测试，大力推进“一线放开、二线管住”进出口政策制度试点扩区工作。　　二是加快推进海关智慧监管平台建设，实现精准分析、顺势监管、无感通关。　　三是加快出台《海关对海南自贸港监管办法》，探索新型海关监管模式。　　外贸考验：外需不振、地缘政治　　关于进出口下一步走势，吕大良分析，当前外部环境依然严峻复杂，全球贸易发展仍将受到多重因素影响，贸易前景依然承压；尤其是外需不振、地缘政治等因素将对我国外贸发展带来更大考验，实现全年外贸促稳提质目标、继续发挥进出口对经济的支撑作用，仍需付出艰苦的努力。　　吕大良也指出，尽管如此我们经济还是有很强的韧性，外贸也展现出较强韧性。综合研判，今年实现外贸促稳提质的目标是有支撑的　　近日，国常会提出要想方设法稳住对发达经济体出口，引导企业深入开拓发展中国家市场和东盟等区域市场。　　吕大良表示，一方面要做好相关政策措施的落实，另一方面结合形势发展和企业需要，深入开展调查研究，为企业提供更加精准、更加有效的支持和服务，全力以赴促进外贸稳规模和优结构。

金融界2023-04-13

海关总署：一季度锂电池出口1097.9亿元，增速达到94.3％

三是各类外贸主体出口竞相发力。一季度，民营企业、外商投资企业、国有企业等经营主体出口“新三样”都实现了快速增长，增速分别达到79.3％、40.9％和121.9％。其中，民营企业占“新三样”出口总值的65.4％，比重较去年同期提升4.5个百分点，高于民营企业占出口总体的比重。　　四是电动载人汽车领跑“新三样”。一季度，电动载人汽车出口647.5亿元，增长了122.3％，增速在“新三样”中最快，同时占我国汽车出口的比重提升5.1个百分点，达到43.9％。同时，在国外电动汽车和储能市场需求旺盛等多重因素的推动下，锂电池出口1097.9亿元，增速达到94.3％，太阳能电池出口突破900亿元，增长23.6％。　　吕大良指出，作为增长新动能，“新三样”产品体现了我国出口质的有效提升和量的合理增长，也为全球绿色低碳转型做出了中国的积极贡献。

金融界2023-04-13

海关总署：加快出台《海关对海南自贸港监管办法》，探索新型海关监管模式

，增加到2022年1500多家。其中，民营企业成为海南外贸增长主力，占海南外贸比重从2018年的近两成提升到2022年的近五成，今年一季度比重进一步提升到54.9％。　　三是外贸伙伴更趋多元、往来更为紧密。五年来，海南与全球各经济体经贸联系进一步扩大，贸易伙伴数量从2018年的近160个国家和地区，已经增加到2022年的近180个。海南对欧盟、日本、巴西等主要贸易伙伴进出口年均增速分别超过了海南外贸整体增速17.6个、5.9个和33.2个百分点。今年一季度，海南对上述三地进出口继续保持了两位数增长。　　五年来，海关总署按照《海南自由贸易港建设总体方案》有关安排，开展了一系列工作。在先行先试方面，率先在洋浦保税港区实行了“一线放开、二线管住”的进出口管理政策，并逐步推广。在制度创新方面，出台了原辅料、交通工具及游艇、自用生产设备三项“零关税”政策监管办法。在防范风险方面，建立了琼粤桂三省反走私联防联控机制，开展多轮次打击治理离岛免税“套代购”走私专项行动。　　吕大良表示，下一步，海关总署将按照统一部署，坚持“管得住”才能“放得开”，围绕2025年全岛“封关运作”，按照自由贸易“放”得开、各类风险“管”得住、保障项目“建”得好、信用等制度“立”得起、封关压力“试”得准的要求，倒排工期、挂图作战，进一步做好以下工作：　　一是加快开展压力测试，大力推进“一线放开、二线管住”进出口政策制度试点扩区工作。　　二是加快推进海关智慧监管平台建设，实现精准分析、顺势监管、无感通关。　　三是加快出台《海关对海南自贸港监管办法》，探索新型海关监管模式。

金融界2023-04-13

东方金诚：展期对房企信用风险缓释作用专题研究报告

为国有企业外，其他违约和展期主体以广义民营企业为主，表明信用风险主要在民企之间蔓延。 [0: 本报告汇率换算统一采用2023年3月14日央行公布的人民币汇率中间价，1美元=6.8949元人民币。] 　　图表1-2：各年度新增境内外地产债违约和展期主体数量及规模（左图为违约，右图为展期）数据来源：Wind，彭博，东方金诚整理　　房企信用风险暴露主要原因　　本轮房企信用风险集中爆发的根本原因在于房企前期无序扩张时埋下的债务隐雷，直接原因是房地产进入长期下行周期导致房企“高杠杆、高周转”模式难以为继。　　2020年楼市过热引发政策调控，房企“高杠杆、高周转”模式被迫按下“暂停键”。2020年8月，为遏制房企无序扩张，央行、住建部出台了重点房地产企业资金监测和融资管理的“三道红线”政策，严格限制房企债务规模和比例，为高杠杆、高周转模式房企按下了“紧急制动”按钮，在行业产生较大震动。政策收紧后房企融资问题逐步显现，偿付压力急剧攀升。我们认为，政策本意是抑制房地产企业的无序扩张，引导行业回归平稳发展。然而，一方面政策的缓冲期较短，房企一时间难以“掉头”，在实操中出现较多问题；另一方面市场对政策的解读出现偏差，引发金融机构对房企信贷收紧，房企外部融资受到明显抑制。　　2021年下半年监管层对房企融资政策进行纠偏式放松，但在预期已经形成的情况下，市场情绪短期难以扭转，房企尤其是民营房企的外部融资渠道显著收窄。2021年境内地产债发行规模下滑，净融资额出现大幅负增；2022年境内地产债发行规模未现回升，净融资额仍处负值区间，且国企和民企发行比例严重失衡。同一时期，“三大”国际评级机构对房企展开密集的级别下调，房企境外融资渠道被迫关闭，境外债净融资额同样转为负增。房企借新还旧模式难以为继，债务偿还压力急剧攀升。　　图表3-4：2021-2023年2月境内外地产债净融资额（左图为境内债，单位：亿元；右图为境外债，单位：亿美元）数据来源：Wind，彭博，东方金诚整理　　楼市迅速降温对房企销售回款形成拖累，加剧房企资金周转难度，房企资金压力升级。2021年7月，全国商品房销售面积同比转为负增，标志着房地产进入下行周期。2022年全国商品房销售面积同比下降24.3%，绝对水平仅略高于2015年。截至2023年2月，全国商品房销售面积同比增速仍为负值。本轮房地产下行周期超过20个月，超出历史水平。　　图表5-6：2012年-2022年全国商品房年度销售面积（左图）；2021年-2023年2月全国商品房月度销售面积（右图）　　数据来源：Wind，东方金诚整理　　融资端及销售端压力迅速传导至经营端。2021年全国房地产投资增速持续下滑，9月转为负增，并持续处于负值区间（仅2022年1-2月增速为正），降幅一度接近20%。我们认为，房地产投资增速下滑正是房企资金压力攀升、投资能力下降的直接表现。　　图表7：2020年-2023年2月全国房地产开发投资完成额数据来源：Wind，东方金诚整理　　二、本轮违约潮特点　　1.本轮违约潮特点分析　　本轮房企违约潮主要有以下特点：一是房企债券违约始于境外，后迅速传导至境内。2021年下半年境内债违约主体仅1家，境外债违约主体7家，但2022年境内外违约主体数量均出现显著增长；二是前期多为实质性违约，而后房企逐步通过展期方式避免实质性违约，这一现象在境内债券市场上尤为明显，2021年下半年以来境内债新增违约主体6家，展期主体27家（此处仅统计境内债违约和展期情况，忽略了境外债违约的影响）；三是信用风险由中小型房企向头部房企蔓延。2021年12月景程公司（恒大集团子公司）境外债违约，加剧市场对民营房企违约的担忧。2022年融创、世茂等千亿级别的头部房企先后展期，引发市场对系统性风险的猜测；四是违约风险由高杠杆房企蔓延至全行业。我们对房企2020年、2021年和2022年“三道红线”指标进行了对比分析，结果显示多数房企违约前已至少踩到一条红线，但随着信用风险蔓延，后期不乏未踩红线的房企出现风险。　　2.房企展期特点分析　　多数房企选择对债券展期来规避实质性违约是本轮房企违约潮的最大特点，因此我们对地产债展期行为进行了系统梳理：　　从展期类型来看，主要分为本金展期和利息展期两种。利息展期一般为发行人因无法在付息日或到期日如约完成利息兑付而对应付未付利息进行的展期。本金展期可分为两种情况，其一是发行人因无法在债券到期日如约完成本金兑付而对债券本金进行展期；其二是对于附有回售选择权的债券，由于投资者在行权日集中行使回售权引发债券提前到期，发行人无法履行债券回售约定而需要对回售部分或全部本金进行展期。从偿债压力角度来看，利息兑付的压力相对较小，但在本轮违约潮中不乏房企因利息无法兑付而选择展期，充分表明房企现金流的高度紧张。　　从展期期限来看，债券展期期限有延长趋势。在2022年上半年，房企公布的展期期限主要集中于6-12个月，其中12个月的选择较多。这个期限对于发行人来说可以起到缓解短期债务压力的作用，对于投资人来说接受程度也比较高。然而，2022年下半年后，债券展期期限有明显延长，不少房企选择展期24-36个月。可以看到，由于本轮行业下行周期历时较长，期间楼市回暖预期频频落空，导致12个月的展期期限已不能满足房企缓解债务压力的实际需求，为增强展期方案可行性，延长展期期限成为必然选择。　　从展期方案附加条件来看，多数展期方案附有担保条款，但极少附有补偿条款。担保条款的合理设置往往是展期方案获得通过的关键因素之一。在实操中，以项目公司股权作质押担保的形式最为常见。一些展期方案在未获通过的情况下，除调整展期期限和分期兑付比例外，发行人也会进一步提高担保额度。关于补偿条款，目前仅有极少数房企为投资人提供利息补偿，例如“20冠城01”的展期方案中增加了兑付日调整期间新增补偿利率4%。　　从展期范围来看，前期多为对个券的展期，后期对存量债券打包展期有增加趋势。初期的境内债展期方案主要为个券展期，其基本思路为调整债券兑付日，期间按照原利率计息并分期兑付，兑付压力多集中于最后一期。然而，在实操中由于多只债券相继到期、展期债券一展再展等原因，一些房企尝试对债券进行整体展期。目前富力、龙光、融创几家房企境内债整体展期方案已获通过。此外，我们关注到对境外债打包展期的情况更为普遍。境外债展期以“交换要约”为主，发行人可以选择将1只或多只债券同时进行要约，置换成1只新债，新债金额可由旧债券置换金额和额外新发金额共同组成。在交换要约的方式下，投资人根据自身需求选择是否接受要约，接受方将获得相应比例的新债券。　　从已展期债券的兑付情况来看，多数展期方案难以如约兑付，二次展期成为主流选择。前期展期方案期限集中于12个月左右，但从实际执行情况来看，多数房企无法完成年内既定兑付计划。对此，房企主要采取如下应对措施：一是对已展期债券进行二次展期，包括延长展期期限、重新设置兑付时间和兑付比例等，目前这种情况占比较高；二是面临多只债券展期且展期方案难以兑付时，部分房企尝试撤销原有展期方案，对待偿还债券进行打包展期，目前已有少数几家房企成功实践。不过，也有部分房企未执行展期方案，也未披露其他解决方案。　　三、如何看待展期对房企信用风险的缓释作用？　　1.集中到期压力分析　　债券展期的本质是将兑付压力后置，缓解当前流动性。由于民营房企在本轮违约潮中占据主流，我们主要对民营房企2023-2026年地产债到期规模整体进行了测算。结果显示，民营房企债券偿付压力分散于2023至2026年之间，其中2023年和2025年偿还压力较大。具体看，2023年5月-9月到期规模维持较高水平，各月到期规模均在100亿元以上；2024-2026年各有3个月、8个月和3个月的偿债高峰，单月到期规模均超过100亿元。因此，今年二三季度是对房企偿债能力形成考验的一个关键节点。　　图表8-9：2023年-2026年民营房企债券到期规模（左图为年度数据，右图为月度数据；单位：亿元）数据来源：Wind，东方金诚整理　　2.展期主体风险化解能力分析　　债务展期的思路是以时间换空间，债券偿付压力并未减少。因此展期主体债务风险化解的关键因素在于，后期销售回款和外部融资的修复进度。从过去五年数据来看，房企资金来源中销售回款和外部融资的比例接近1:1。2022年全国房地产开发企业资金来源下降25.90%，销售回款和外部融资[footnoteRef:1]分别下降31.25%和19.96%；2023年1-2月上述三项数据分别下降15.20%、12.71%和17.46%。整体来看，房企资金来源仍处下降区间，销售回款和外部融资两方面表现均不乐观，但降幅较2022年明显收窄。 [1: 本部分所述销售回款包括定金及预付款和个人按揭贷款两项，外部融资包括国内贷款、外资、自筹资金和其他到位资金。] 　　未来一段时间，销售端和融资端的修复程度能否满足房企风险化解的需求？　　政策端来看，在坚持“房住不炒”，重点推动风险化解的大背景下，供给端政策会强于需求端。一方面，“房住不炒”的总基调不会变，需求端政策将维持温和力度。从年初建立的个人住房贷款利率动态调整长效机制来看，“因城施策”和“动态调整”是本轮需求端刺激政策的两大特点，这也决定了本轮回暖过程中难以出现政策刺激下的需求激增；另一方面，化解风险仍是重中之重。第十四届全国人民代表大会第一次会议政府工作报告中提出“房地产市场风险隐患较多”，表明当前房地产行业仍面临较大风险，化解风险、引导房地产行业尽快实现软着陆是未来一段时间政策的主要方向。其中，对于供给端的政策部署可能会较多，重点是“改善优质房企资产负债表计划”。　　销售回款方面，综合考虑楼市表现、待售规模、土地储备和项目分布等因素，我们认为2023年房企销售回款情况将好于2022年，但同比增幅有限。如果回暖进程顺利，2024年房企销售端或有可能恢复至下行周期前水平。主要考虑以下几点：　　一是趋势性回暖的确定时间最快出现在年中前后，如回暖进程符合预期，2023年楼市将好于2022年，但由于回暖进程整体较慢，同比增幅依然有限。1-2月全国商品房销售面积同比降幅显著收窄，新建住宅价格和二手房住宅价格出现不同程度的回升；3月1日-29日30大中城市日均销售套数为4574套，环比增长26.09%。从一季度销售情况来看，“企稳”态势基本得以确认，但3月日均销售套数与下行周期前2021年3月的6253套相比仍存在较大差距。因此，一方面“回升”趋势还需二季度数据的进一步印证，另一方面受政策等因素影响，本轮楼市回暖将经历一个较为缓慢的过程。　　二是全国商品房待售面积充足，房企土储倍数较高，不构成制约楼市回暖的不利因素。待售方面，2023年2月全国商品房待售面积（住宅）累计值为32699万平方米，同比增长15.50%，为2018年以来最高水平；土储方面，房企土储面积普遍较为充足。我们对房企的土储倍数进行了统计，结果显示，多数房企土储倍数较高，且受2022年销售面积下滑因素影响，2022年较2021年出现显著增长，短期内对房企销售端不构成不利影响。　　三是一二线城市项目占比超过50%的房企居多，仅少量房企或因项目布局面临经营风险。在本轮下行周期中，三四线城市面临的去化压力显著高于一二线城市，房企前期的项目布局对下行周期中的经营情况有较大影响。根据DM数据，仅少量展期房企一二线城市的项目占比低于50%，例如中南建设、中梁控股、荣盛集团等，其一二线城市项目占比仅有20%-30%，去化风险值得重点关注。　　外部融资方面，对于已展期房企来说，如何重新取得投资者信任是重新打开外部融资渠道的关键所在，考虑银行贷款、债券发行和股权融资三个方面，目前展期房企外部融资难度较高，股权融资似乎是唯一的突破口。具体来看：　　一是新增贷款额度锐减，实际授信情况不容乐观。2022年房地产开发贷款为12.69万亿元，同比增长3.7%，但新增贷款仅为7213亿元，较上年同期减少81.07%。“金融16条”发布后，银行纷纷向房企提供意向性授信，据不完全统计，截至2022年底有超60家银行向120余家房企提供近5万亿的银行授信，但这仅为协议授信，并不等同于实际放款金额，同时多数银行信贷可能会与具体项目开发绑定，因此实际信贷情况不宜过度乐观。　　图表10-11：2015-2022年房地产贷款增量（左图）和2021-2023年2月民营房企境内信用债发行量（右图）数据来源：Wind，东方金诚整理　　二是展期房企债券融资并未恢复。2022年民营房企发行地产债734亿元，同比下降59.71%；2023年1-3月民营房企发行地产债75亿元，同比下降68.6%。“第二支箭”政策落地后，民企发行规模出现短暂回升，随后回落至低位。同时，通过中债增进担保发债的主要为未出险房企，展期房企债券融资渠道并未恢复。　　三是股权融资或成为展期及违约房企的唯一出路，但其可操作性有待观察。据不完全统计，自“第三支箭”政策落地以来，已有超30家A股/H股上市房企发布股权融资计划，已发布股权融资计划的房企中包含了像华夏幸福、中南建设等已违约的房企。然而，股权融资的落地进度较慢，当前多数房企仅停留在启动阶段，外部投资者的参与程度仍待观察。从实操角度来讲，企业资产质量、财务安全、未来盈利修复能力，以及具体定增用途等内容均是投资人考察的重点，违约和展期房企并不具备明显优势，虽然股权融资计划已出，但违约和展期房企最终能否打破融资壁垒，仍未可知。　　3.总结　　总体来看，今年5-9月是房企偿债高峰，在外部融资渠道难以打开的情况下，二季度楼市回暖情况将成为展期房企能否平稳度过偿债高峰、逐步恢复融资能力的关键。对此，我们认为二季度销售端迎来显著修复的可能性较低，一是前期积压的需求在一季度已有所释放，难以支撑二季度迎来更大幅度的回暖；二是房贷利率优惠的利好在二季度将会弱化。2月70大中城市中仅有13座城市新建商品住宅价格环比下降，按照首套住房贷款利率动态调整机制，二季度多数城市将不能继续实施放宽房贷利率下限的优惠政策，对二季度购房需求的增长产生一定抑制作用。在此情况下，展期房企销售回款依然会维持较低水平，继续展期大概率成为应对到期债券的主流选择。同时也需注意，本轮下行周期已对房企的经营能力形成较大挑战，2022年多家千亿房企销售额锐减至500亿元以下，除行业环境的影响外，房企自身经营问题也进一步暴露，对于项目布局不合理、财务结构有问题的房企来说，很有可能会在这场行业洗牌中面临被淘汰的结局。

金融界2023-04-13

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