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银行还“行”吗？——起底42家上市银行半年报
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，贷款端定价压力大，叠加季末再度冲量和LPR下调。近期存款挂牌利率再次调降，银行打响新一轮“息差保卫战”。在央行明确表态商业银行要保持合理息差、支持实体经济的价格要可持续后，息差政策底或已经明朗，预计后续存款利率仍有进一步下调空间，以维稳银行息差。展望趋势，中信建投证券认为，预计今年之内息差见底，存款利率下调等对冲手段逐步见效后，明年息差向上弹性更明显。四、【资产质量明显好转，不良率整体下降】二季度上市银行整体不良率为1.27%，季度环比持平，同比下降6bps，资产质量保持稳定。加回核销不良生成率为0.61%，季度环比下降3bps。整体拨备覆盖率为246.1%，季度环比上升1pct，同比提升5.8pct。值得注意的是，上市银行的资产质量明显优于银行业整体。国家金融监督管理总局8月中旬发布的数据显示，2023年二季度末，商业银行不良贷款余额为3.2万亿元，较上季末增加831亿元；商业银行不良贷款率1.62%，较上季末基本持平。近年来，地产与城投是压制银行估值的两大潜在风险。上半年伴随着保交楼的顺利推进，地产不良暴露正在放缓，截至上半年末，上市银行对公房地产不良率较年初微升0.1pct；此外，7月高层会议定调“制定一揽子化债方案”，预计若省份化债快速推进，房地产、地方债务两大悲观风险预期有望加速缓解。五、【银行底部蓄势，多重拐点或打开估值修复空间】民生证券最新观点表示，当前银行板块“业绩底+政策底+持仓底+估值底”四重底叠加，估值已站稳脚跟。而政策加码、预期扭转，或将打开估值修复空间。平安证券表示，三季度以来稳经济增长政策信号不断强化，有望推动市场预期的改善，考虑到当前银行板块静态PB 约0.54 倍，安全边际依然较高。此外伴随无风险利率中枢持续下行，银行股息收益率吸引力进一步凸显，关注板块作为高股息资产的配置价值。全年来看，居民消费倾向和风险偏好的修复仍然值得期待，成为推动板块盈利和估值回升的催化剂。华泰证券也表示，近期政策利好频出，印花税减半等活跃资本市场系列政策落地，助力经济企稳。降低首付比例、“认房不用认贷”刺激居民购房需求，有望撬动增量按揭投放。存量房贷利率下调或缓解提前还款现象，修复按揭贷款规模。当前银行板块估值仍处较低水平，看好底部配置机遇。资料显示，银行ETF（512800）跟踪中证银行指数，成份股囊括A股市场42只上市银行，近三成仓位布局工商银行、中国银行、邮储银行等国有大行，捕捉“中特估”主题机会；约七成仓位聚焦招商银行、兴业银行、西安银行等高成长性股份行、城商行、农商行，是分享银行板块行情的高效投资工具。数据来源：沪深交易所。风险提示：银行ETF跟踪的标的指数为中证银行指数（399986），中证银行指数（399986）基日为2004.12.31，发布于2013.7.15。基金管理人评估的本基金风险等级为R3-中风险。任何在本文出现的信息（包括但不限于个股、评论、预测、图表、指标、理论、任何形式的表述等）均只作为参考，投资人须对任何自主决定的投资行为负责。另，本文中的任何观点、分析及预测不构成对阅读者任何形式的投资建议，亦不对因使用本文内容所引发的直接或间接损失负任何责任。基金投资有风险，基金的过往业绩并不代表其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证，基金投资需谨慎。风险提示：界面有连云呈现的所有信息仅作为参考，不构成投资建议，一切投资操作信息不能作为投资依据。投资有风险，入市需谨慎!
有连云2023-09-06
存量房贷利率下调如期落地，如何实施、可以降到什么水平？对银行、居民、楼市影响几何？民银研究解读
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大幅下调15个基点的基础上，5年期以上LPR报价却“按兵不动”，超出市场预期，也在为存量按揭贷款利率下调等政策落地预留空间。近日，多家商业银行在业绩发布会上集中表态“已经制定好存量房贷利率下调预案”，政策加快落地已“箭在弦上”。 8月31日，央行、国家金融监督管理总局联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》和《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，下调存量首套住房商业性个人住房贷款利率，并统一首套房和二套房最低首付款比例下限。存量房贷利率下调的“靴子”最终落地，对于扩消费和投资、稳信贷、防风险、促公平，具有重要意义，也成为维护房地产市场平稳运行的重要一环。二、存量房贷利率下调的动因（一）缓解银行按揭贷款早偿压力，稳定涉房类信贷规模去年以来，5年期以上LPR多次调降，个人住房贷款加权平均利率更是大幅下调100多个基点，但居民中长贷整体低迷，个人住房贷款余额实现总体减少。数据显示，2023年上半年个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元，对住房销售支持力度明显加大；但6月末个人住房贷款余额38.6万亿元，同比下降0.7%，为有统计以来首次负增。一个重要的原因就在于贷款加点不变下，存量房贷利率居高，与新发放贷款利率之间的利差不断扩大，引发按揭早偿行为；同时，因理财收益率、房贷利率等价格关系发生变化，也使得居民使用存款或者减少其他投资来提前偿还存量贷款的现象大幅增加，按揭早偿率整体居高不下。中国货币网RMBS条件早偿率指数显示，今年上半年平均按揭早偿率为14%，6月一度达到21%的高位，而去年下半年平均为11.6%，中枢较往年明显抬升。按揭贷款早偿率处于高位，导致居民中长贷持续走弱，信贷增长的稳定性和可持续不强。下调存量按揭贷款利率，将有助于缩窄存量房贷与新增房贷利差，减少居民扎堆提前还款行为，为银行留住优质的房贷客户，稳定涉房类信贷规模。（二）压缩经营贷、消费贷置换存量房贷空间，降低风险今年以来，在政策利率调降和刺激信贷需求下，消费贷、经营贷定价明显走低，与房贷利差扩大。融360统计数据显示，2023年7月，全国性银行的消费贷平均利率水平为3.57%，同比大幅下降70多个基点。多家国有行和股份行，以及在个人消费贷领域较为活跃的城商行，消费贷最低利率都可以做到1年期LPR（7月为3.55%）以下。经营贷方面，3%左右的利率为主流，个别银行有抵押的经营贷利率甚至降至2.9%的低位。部分居民为缓解利息偿付压力，通过借入消费贷、经营贷置换按揭贷款，也使得非房零售类贷款和按揭贷款的“跷跷板”效应持续存在。2023年上半年，银行业个人经营性贷款新增2.3万亿元，同比多增7593亿元，上半年新增个人经营贷占住户贷款增量的82%；个人短期消费贷款新增3009亿元，同比增加4019亿元。而按揭贷款增长则较为乏力，上半年减少2000亿元，同比少增7400亿元。贷款替换效应，在影响居民信贷稳定的同时，也扰乱了正常的市场秩序，增加了资金空转套利风险。为此，此次通知里也明确提出金融机构应严格落实相关监管要求，对借款人申请经营性贷款和个人消费贷款等贷款的用途进行穿透式、实质性审核，并明确提示风险。对存在协助借款人利用经营性贷款和个人消费贷款等违规置换存量商业性个人住房贷款行为的中介机构一律不得进行合作，并严肃处理。存量按揭贷款利率下调，将使得各类居民端贷款之间的利差缩减，有效压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量房贷空间，减少风险隐患，稳定市场秩序，并提升资金使用效率。（三）减少居民利息支出，进一步释放居民消费和投资动能一方面，因房贷快速增长，中国家庭的债务压力近年来不断增加。根据央行发布的《2022年金融统计数据报告》，2022年，中国家庭债务收入比达到124.4%，比2013年差不多翻了一倍。其中，居民中长期消费贷款（主要是房贷）规模累计增长595%，对整体居民债务规模的增长贡献达76.5%。2022年，我国居民每年还本付息的金额从5万亿元攀升至14万亿元，占其可支配收入的比例从24.5%上升到28.2%。另一方面，近年来疫情反复对居民收入形成冲击，居民就业、收入预期不稳，资产负债表扩表压力加大，按揭贷款风险有所上行。2022年，城镇居民人均可支配收入累计同比增速降至3.9%左右，较2021年下降4.3个百分点，低于疫情前8%左右的增速水平。2023年以来，伴随疫情冲击消退，6月城镇居民人均可支配收入累计同比增速升至5.4%，但仍处在低位。与此同时，央行二季度城镇储户问卷调查报告显示，2023年二季度就业感知指数、收入信心指数分别为37.6%、48.5%，较一季度分别下降2.3和1.4个百分点，就业和收入预期不稳，在制约居民端扩表的同时，也加大了按揭贷款风险。为此，降低存量按揭贷款利率，将有助于减轻购房者的利息负担，增加居民可支配收入，释放消费和投资的增长空间，稳固经济运行；也有助于稳定和扩大住房消费需求，进而促进房地产市场平稳健康发展。三、存量房贷利率下调的实施路径（一）哪些贷款纳入政策调整范围？根据通知要求，此次得以下调的存量房贷利率适用于“存量首套住房”，具体范围是指“2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款”。因近期房地产政策不断调整优化，首套住房的认定范围有所扩大。具体来看，政策适用范围如下：一是原贷款发放时满足所在城市首套住房标准的房贷；二是原贷款发放时被认定为二套（或以上），但当前实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量房贷。截止9月1日，广州、深圳、上海、北京等一线城市均已官宣执行“认房不认贷”政策措施，首套房认定范围扩大。以最新的“认房不认贷”标准为例，这一类贷款主要包括两种情形：（1）房屋购买时家庭没有其他住房，但因所在城市采取“认房又认贷”政策而被认定为二套的按揭贷款；（2）房屋购买时不是家庭唯一住房，但后期通过交易等方式出售了其他住房，本住房成为家庭唯一住房的存量按揭贷款。目前，因地方政府基本执行“认房不认贷”政策，本次也能按首套房申请。三是固定利率存量房贷也在此次政策调整范围内。2020年3月1日，房贷利率“换锚”启动。从统计情况来看，99%的用户都选择了挂钩LPR的浮动利率，但也有1%的用户选择了固定利率形式。这次降低存量首套住房贷款利率政策也将惠及这1%的用户群体，可与银行协商调整利率水平，但调整后的利率水平也需满足原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限。（二）利率可以降到什么水平？通知指出“新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。” 根据此要求，符合首套房贷标准的贷款者利率下限，应以原贷款发放时所在城市的利率政策下限为准，各地和不同时期的利率下限标准均会不同。为此，通知发布之后，北京、上海、深圳等多地也分别公布了首套商业性个人住房贷款利率自律下限，以此参照执行。以上海地区为例，本次新政落地后，如果上海市某贷款者在2020年1月买房，本次与银行协商的利率下限为LPR-15bp；如果是2021年9月买房，与银行协商的利率下限则为LPR+35bp。同时，本次政策利率下限中的LPR标准是以新签订贷款时间为准，即调整后的贷款利率下限=新签订贷款时的LPR报价+原贷款发放时当地的加点下限。例如，北京市某贷款者在2020年2月置换房产，受限于北京市的“认房认贷”政策，房贷利率为LPR+115bp(4.75%+115bp=5.9%)，当时的二套房贷利率下限为LPR+105bp(4.75%+105bp=5.8%)。近几年，LPR利率不断调降，目前贷款利率为（4.2%+115bp=5.35%）。伴随9月1日北京“认房不认贷”政策落地，可按照首套房执行。因2019年10月至今，北京利率下限一直为LPR+55bp。如果贷款者于2023年9月提出申请并与银行协商一致，那么根据政策规定，LPR（4.2%）+55bp=4.75%即为可以调降的最低利率下限。 2019年10月（LPR改革）之前的首套房贷，利率理论上也可以到当时所在城市的政策利率下限。具体执行时银行会根据各省级市场利率定价自律机制确定的首套房贷利率政策下限，结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的利率水平。考虑到政策延续性，预计大概率是与LPR改革后的标准统一，即绝大部分城市为不低于LPR。（三）本次跨行转贷是否可行？《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》提供了两种方式：第一种方式：自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。第二种方式：自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人亦可向承贷金融机构提出申请，协商变更合同约定的利率水平。为避免无序竞争，本次未放开跨行“转按揭”，由原机构采取两种方式自行下调。从调整结果上看，由于央行已经明确存量房贷利率调整的具体要求，即需要符合贷款发放时当地房贷利率下限政策，预计这两种方式调整后的利率水平不会有明显区别。（四）具体如何申请？自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向金融机构提出申请，由金融机构与借款人协商变更存量房贷利率，或新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。银行也会采取批量处理等方式，尽量减少借款人操作成本。截止9月2日中午，6家国有大行和12家全国性股份制商业银行均已发布《关于调整存量首套住房贷款利率的公告》，将按照市场化、法制化原则，提供高效便捷的线上线下服务，按照通知规定，做好降低存量首套住房商业性个人住房贷款利率的工作。后续具体操作指引及相关事宜，会通过官网、网点、微信公众号等渠道公布。 9月25日前，银行也将进行修订合同文本、改造调整系统、识别符合标准的客户等准备工作，并尽快向借款人公布办理流程和需要准备的申请材料。四、存量房贷利率下调的影响估算存量首套房贷加权平均利率约4.7%，较现行5年期LPR偏高约50bp。基于存量平均房贷利率与5年期LPR差额，估算历史首套房平均利率加点约0.62、二套房平均利率加点约0.71。假定首套房贷占房贷余额比例为80%，按现行5年期LPR（4.2%）、首套房及二套房利率历史平均利率加点，以及本次利率下限调整幅度（首套房LPR-20bp，二套房LPR+20bp），估算存量首套房贷加权平均利率约为4.7%，较现行5年期LPR偏高约50bp。（一）银行端影响几何？从银行端来看，下调存量首套房贷利率将使商业银行净息差进一步承压，但存款挂牌利率再次下调也可对冲部分冲击。 2023年上半年，商业银行累计实现净利润1.3万亿元，同比增长2.6%，增速较去年同期下降4.5个百分点，主要受净息差下滑影响；2023年二季度末，商业银行净息差降至1.74%，较去年同期收窄20bp。后续来看，一方面，从价的角度，资产端，在净息差位于历史低位的背景下，降低存量首套房贷利率将使得商业银行净息差进一步承压，叠加今年6月和8月LPR报价连续调降（1年期、5年期以上LPR分别累计下调20bp、10bp），资产端收益率继续面临下行压力。从细分银行类别来看，因国有行房贷资产占比高，其受存量房贷利率下调的影响相对更大，股份行、城商行和农商行影响相对偏小。截至2022年末，国有行平均房贷占比约为16.6%，远高于同期股份行（10.1%）、城商行（7%）和农商行（6%）水平，国有行房贷利率调降的影响敞口相对较大。同时，负债端，9月1日，17家国有和股份制商业银行再度下调存款挂牌利率，1-5年期存款利率调降幅度在10-25个基点，也将部分对冲存量房贷利率下调带来的冲击。另一方面，从量的角度，调降存量首套房贷利率预计将有效缓解按揭提前还贷潮，降低居民端的资产和负债收益缺口，以“价降”换“量稳”。（二）居民端影响几何？从居民端来看，下调存量首套房贷利率显著降低居民还贷压力，有望促进消费边际走强。区分不同情景内利率下调幅度及首套房贷比例，假定下调幅度区间为50bp-90bp，设定首套房贷占比70%、80%和90%，符合利率下降条件贷款占比50%，估算各情景下居民首套房贷年均利息下降幅度和调后利率。整体来看，调后利率位于3.77%-4.27%区间，年均降低利息偿还规模位于675.5-1563.3亿元区间。整体来看，下调存量首套房贷利率显著降低居民还贷压力。此外，假设降低还贷规模用于消费比例为80%，则下调存量首套房贷利率对社零增长贡献约0.13%-0.29%，有望促进消费边际走强。（三）一二线城市影响有何差异？从城市层级来看，本次存量房贷利率调降幅度因城而异、因时而异，一线城市降幅空间相对有限、二线城市降幅空间较大。《通知》要求，“调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限”，因此，本次利率调降幅度因城而异、因时而异。对比部分一、二线城市利率城市可调降幅度，近4年，北京、深圳历史利率下限相对较高，分别为LPR+55bp、LPR+30bp；广州历史利率下限维持在LPR水平；上海利率下限波动较大，位于[LPR-20bp，LPR+35bp]区间，调降幅度受申请房贷时间影响较大。二线城市于2022年后申请房贷的利率下限多数降至[LPR-50bp，LPR-20bp]区间，相对较低。整体来看，以利率下限为基准，一线城市降幅空间相对有限、二线城市降幅空间较大。
金融界2023-09-04
中国建设银行发布“存量住房贷款利率调整客户问答”
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整客户问答”，其中提到，本次调整不涉及LPR，主要是调整加减点。建行给出的例子为：“例如，假设您现在的贷款利率为5.1%、LPR为4.2%，那您的贷款利率就是按LPR+90个点确定的，也就是4.2%+0.9%。若按有关规则，假设您的存量首套住房贷款利率下调后执行的水平为LPR+10个点，那本次您的利率就会下调80个点（即90个点-10个点），也就是您的贷款利率会从现在的5.1%，调整到4.3%。”
金融界2023-09-04
一周财闻：北上广深集体“认房不认贷”！对量化交易，证监会、交易所出手！华为Mate 60未发先售，ASML年内仍将对华销售先进DUV光刻机
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调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)加20个基点，首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。北京、上海广州、深圳等多地已官宣“认房不认贷” 目前，北京、上海、广州、深圳、广东中山、厦门、惠州、江苏、东莞等城市已官宣“认房不认贷”。国有六大行均已下调存款利率，最低降至1.55% 国有六大行：中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、中国邮政储蓄银行、交通银行均已在官网更新了人民币存款参考利率表，将中、长期定期存款挂牌利率进行下调。证监会推出政策组合拳：涉及IPO收紧、股份减持、降低融资保证金等证监会27日表示，根据近期市场情况，阶段性收紧IPO节奏，促进投融资两端的动态平衡。同时，证监会进一步规范减持行为，要求上市公司存在破发、破净情形，或者最近三年未进行现金分红、累计现金分红金额低于最近三年年均净利润30%的，控股股东、实际控制人不得通过二级市场减持本公司股份。另外，将投资者融资买入证券时的融资保证金最低比例由100%降低至80%等。财政部、税务总局：自2023年8月28日起证券交易印花税实施减半征收财政部、税务总局27日公告，为活跃资本市场、提振投资者信心，自2023年8月28日起，证券交易印花税实施减半征收。 A股高开低走，量化机构遭质疑重大利好之下，8月28日A股大幅高开后回落。“量化成砸盘主力”“割韭菜”“T0特权”等引起热议；与此同时，各家也纷纷回应称“量化才是大A的脊梁”“理解量化，加入量化”。期间，监管问询、监管组织私募量化调研会议等传闻也流传在坊间。而在期间，量化私募大佬裘慧明2.85亿拍得上海一住宅的消息也受到了广泛关注。针对量化交易，证监会、交易所出手！ 9月1日，证监会指导证券交易所出台加强程序化交易监管系列举措，发布两项通知，分别为《关于股票程序化交易报告工作有关事项的通知》《关于加强程序化交易管理有关事项的通知》（以下分别简称《报告通知》《管理通知》）。沪深交易所随后发布关于加强程序化交易管理有关事项的通知。通知指出，程序化交易投资者报告的最高申报速率在每秒300笔以上或者单日最高申报笔数在20000笔以上的，交易所予以重点关注。此外，对程序化交易实施报告管理，未经报告的投资者不得进行程序化交易。香港特区政府宣布成立促进股票市场流动性专责小组香港特别行政区政府新闻公报称，8月29日宣布成立促进股票市场流动性专责小组，以全面检视影响股票市场流动性的因素，并向行政长官提交改善建议。百度字节等8家大模型正式上线百度、字节、商汤、中科院旗下紫东太初、百川智能、智谱华章等8个企业/机构的大模型获批上线，将面向公众提供服务。华为发布Mate 60 Pro 为全球首款支持卫星通话的大众智能手机在未召开发布会的情况下，华为突然宣布HUAWEI Mate 60 Pro直接上架销售并售罄，售价6999元。华为Mate 60 Pro 为全球首款支持卫星通话的大众智能手机。苹果定于北京时间9月13日凌晨1点发布iPhone 15系列和新款手表苹果公司宣布将于当地时间9月12日在其位于加利福尼亚库比蒂诺的总部举行新闻发布会，届时预计将公布新款iPhone和手表。 Apple尝试使用3D打印来制造设备或扩展到更多产品苹果公司正在测试利用3D打印机生产即将推出的智能手表的钢质底盘，新方法有可能简化苹果的供应链并带来更大的改变。特斯拉发布新款Model 3 6年来首次更新特斯拉中国官网显示，Model 3焕新版正式上市，这是Model 3车型6年来的首次更新，后轮驱动Model 3焕新版价格259900起。中国烟草总公司：“自9月1日起卷烟涨价”为假消息中国烟草总公司晚间发布消息，称日前网络上传播的“自9月1日起卷烟涨价”等有关信息，为虚假信息。并表示，“请广大网民不信谣、不传谣。我公司保留追究相关法律责任的权利。” 之前有网络传言称，中国烟草公司将上调香烟价格10%，主要是为了应对公司持续的巨额亏损而做出的重要举措。 OpenAI推出企业版ChatGPT 新增隐私保护功能及支持长问题 OpenAI推出企业版ChatGPT，增加了一些功能和隐私保护措施，与面向个人的聊天机器人服务一样，用户在企业版上也可以输入问题并收到ChatGPT的书面回复。 ASML：已向荷兰政府申请许可证获批在今年内仍可向中国出口部分高端浸润式光刻系统 9月1日，荷兰最新芯片出口管制措施生效，ASM确认，目前ASML已向荷兰政府提出TWINSCAN NXT：2000i及后续推出的浸润式光刻系统的出口许可证申请。“荷兰政府也已经颁发给了我们截至9月1日所需的许可证，允许ASML今年继续发运TWINSCAN NXT：2000i及后续推出的浸润式光刻系统。”
金融界2023-09-03
周评：大逆转！中美欧都有爆点，市场惊现“过山车”行情中国还要放大招？
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调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点。首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。各地可按照因城施策原则，根据当地房地产市场形势和调控需要，自主确定辖区内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。紧接着，在9月1日，继广州、深圳之后，今日上海、北京也官宣执行“认房不认贷”政策。至此，一线城市全部集齐“认房不认贷”政策措施。分析师表示，监管机构周四降低首套房和二套房最低首付要求，并下调现有抵押贷款利率的举措意义重大。据澎湃新闻，易居研究院研究总监严跃进表示，认房不认贷政策，通俗来说，就是希望把更多购房群体和购房需求纳入到首套房的认定标准中。纳入到首套房标准，可以实实在在地降低首付比例和房贷利率。瑞银(UBS)中国内地及香港房地产研究主管John Lam表示，这可能有助于固定大城市的价格预期。他在一份研究报告中表示：“像这样的国家政策放松可能有助于恢复购房者对房价的预期，尤其是在一线城市。” 野村证券表示，这些措施可能为房地产市场提供“短暂喘息”，但影响可能是“短暂的”，因为大城市对房屋交易和土地供应的其他限制仍在实施。其他因素，包括出口下降、地缘政治和信心疲软，也将继续拖累经济和消费者信心。“在我们看来，尽管这些宽松措施非常受欢迎，但它们肯定不足以完全扭转局面，中国政府可能不得不出台更激进的房地产宽松措施，以实现真正的复苏。” 提振人民币中国央行周五（9月1日）早些时候宣布下调金融机构外汇存款准备金率，为今年首次下调，历史上第三次下调。公告发布后，离岸人民币兑美元短线急涨逾350点，一度收复7.24关口。根据中国央行发布的一份新闻稿，为提升金融机构外汇资金运用能力，自2023年9月15日起，下调金融机构外汇存款准备金率2个百分点，即外汇存款准备金率由现行的6%下调至4%。下调存款准备金率增加了中国市场上可用的美元数量，商业银行同时有能力下调美元存款利率。此举旨在降低将人民币兑换成美元的吸引力，后者一直在给人民币带来压力。此外，财新(Caixin)的一项调查显示，8月份制造业数据意外上升至51，为2月份以来的最高水平，进一步提振了市场人气。渣打银行大中华区宏观策略主管Becky Liu谈及中国人民银行的行动时表示，这将支撑人民币人气。以往的经验表明，类似的措施将短暂支撑人民币，但这并不是在中长期内扭转美元兑人民币走势的一步。中信证券首席经济学家明明认为，最近一段时间由于受美元指数波动的影响，人民币汇率出现了一定的震荡，这次央行决定下调金融机构外汇存款准备金率有助于增加国内的外汇供给、稳定外汇供需，对人民币汇率形成有效的支撑，未来人民币汇率可能会震荡偏强运行。在光大银行金融市场部宏观研究员周茂华看来，通过下调金融机构外汇存款准备金率可以释放银行体系的外汇流动性，增加市场外汇供给，促进市场平衡。 9月1日，中国六大国有银行宣布降低存款利率。工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、招商银行等今日集体更新的人民币存款利率表显示，一年期整存整取利率下调10个基点至1.55%，二年期整存整取利率下调20个基点降至1.85%，3年期和5年期整存整取利率下调25个基点，分别至2.2%和2.25%。活期存款、3个月、6个月整存整取利率保持不变。兴业银行、光大银行、民生银行、平安银行、浙商银行、渤海银行等股份制银行也同时下调人民币存款利率，下调涉及的期限品种、幅度与大行保持一致。欧元区通胀放缓欧洲央行陷入两难本周欧元区通胀再度回升，这令欧洲央行加息押注降温，欧元逆转前半周的升势，周四上演跳水行情。周初，初步数据显示德国和法国8月物价仍居高不下，这给欧洲央行下月是否将再次升息打上问号，而这一局势很快逆转。周四公布的数据显示，欧元区8月CPI环比增速较前值的-0.1%回升至0.6%，超过市场预期的0.4%；同比增速则与前值保持一致，仍为5.3%。对欧洲面临滞胀（经济活动疲软和高通胀相结合）的担忧，已导致许多欧元多头投降。欧元兑美在欧元区CPI数据发布后创下日内低点，日内跌近0.5%，较7月份的峰值跌超3%。欧元区8月通胀停止放缓，这对欧洲央行官员来说是一个警示信号，因为他们要权衡通胀压力是否过于顽固，以至于到了不敢冒险暂停加息的程度。受能源因素影响，欧元区8月CPI年率录得5.3%，与上个月持平。今日公布的另一份数据显示，欧元区7月失业率稳定在较低水平，表明工资持续增长的劳动力市场几乎没有松动，通胀率居高不下。欧洲央行高层决策者之一施纳贝尔(Isabel Schnabel)也在一次演讲中警告称，欧洲“无风险利率”近期下跌，意味着市场可能已经破坏了欧洲央行的部分工作。施纳贝尔解释说，这些比率现在回到了2月份的水平。“这种下降可能会抵消我们及时将通胀拉回到目标水平的努力。” 紧接着，周五欧元区8月制造业采购经理指数(PMI)终值报43.5，预期及前值均为43.7。法国8月制造业PMI终值为46，预期及前值均为46.4。德国8月制造业PMI终值为39.1，符合预期。英国8月制造业PMI终值为43，预期及前值均为42.5。欧洲央行管委会委员兼克罗地亚央行行长Boris Vujcic表示，欧元区经济转弱，有助通胀回落，但就业市场强劲，物价可能仍有上升压力。另外，欧洲央行管理委员会委员兼法国央行行长Francois Villeroy de Galhau指出，欧央行在9月议息会议上有多个选项。
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厉害啦2023-09-02
三天内四个一线城市集齐！北上广深均官宣“认房不用认贷”
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调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)加20个基点。利好楼市发展的政策如雨后春笋般一个接一个的出，中信证券在研报中表示，政策的兑现期已经到来，但政策的工具箱远远没有见底。市场的复苏已经可以期待。
金融界2023-09-01
大盘持续震荡后下周关注变盘信号
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套住房利率政策下限调整为不低于相应期限LPR加20个基点。首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。尽管如此，股市也并没有买账，地产股涨少跌多，大盘也依然只是震荡。房地产的利好也是早有预期，而且以后还会加码，这都没有什么意外，已经被消化了，很难再形成强有力的提振。对于房地产行业，任何政策都只是在送降落伞而已。中国房地产走了20年的牛市，接下来将步入长达数年的熊市，这是经济规律使然，政策在大趋势的途中也是不能“逆天改命”的。就算现在给你零首付、零利率，你敢借钱去买房吗？如果很多人还是不敢或者说没有这个意愿，那么就意味着政策对楼市的刺激作用是很有限的。大盘也没什么太多好说的，中证1000指数连续缩量收小阴线，接下来面临变盘，下周要小心再出大中阴线了。从美股来看，近期走出3浪结构反弹，逼近重要阻力位，接下来有可能会重启跌势。当前尚未出现明确信号，但要警惕，如果出现中阴，那么这种可能性将大增。如果美股下跌，那么A股又要被拖下水了。（中产投资）
金融界2023-09-01
【中诚信国际研究院】优化住房信贷政策的点评：政策组合拳着力提振市场，后续政策调控仍有增量空间
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二套住房利率政策下限调整为不低于5年期LPR加20个基点；首套住房利率政策下限仍为不低于5年期LPR减20个基点。三是降低存量首套住房贷款利率。自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，协商调整存量首套住房贷款利率。此前，我们曾多次呼吁要进一步优化房地产调控政策，包括但不限于取消限购限售、降低首付比例等措施，避免房地产行业超调带来的不利影响，此次政策的出台在我们预期之内。房地产供求关系发生重大变化，供需转弱行业“二次探底” 当前我国房地产市场的供求关系发生了重大变化。7月24日政治局会议强调为适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，需适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱。从中长期看，我国房地产行业进入供需结构性调整阶段，一方面人口老龄化、少子化速度大幅加快，主力置业人群占比下降，购房需求接近见顶导致房地产行业中长期潜在增速下行；另一方面，2022年城镇化率达到65.22%，城镇化发展空间在逐步收缩，住房拥有率大幅提高但结构性分化推动房地产行业进入存量结构调整期。销售短期回暖后，二季度房地产行业供需转弱，行业进入“二次探底”。一季度“保交楼”及部分积压需求释放带动房地产市场修复，但二季度以来，房地产销售转弱、出现二次探底，大中城市房价均有不同程度回调，房地产风险持续释放。2023年1-7月商品房销售面积及销售额同比-6.5%、-1.5%，跌幅较前值走高。融资及销售双双走弱抬升地产行业资金压力，房地产开发企业到位资金累计同比已持续17个月为负，1-7月下降11.2%，降幅环比扩大1.4个百分点。企业资金面持续承压进一步制约房企投资、开工意愿，1-7月房地产开发投资完成额同比下降8.5%，新开工面积、施工面积分别同比下降24.5%、6.8%，降幅均较1-6月有所扩大。供需两弱趋势下，70个大中城市房价均有不同程度回调，新房价格环比上涨城市个数减少。同时，居民端信心不足，今年以来居民使用存款或减少其他投资、采用经营贷置换存量按揭贷款的现象大幅增加，加剧了银行盈利及资产配置压力。调整优化差别化住房信贷政策落地，促进潜在购房需求释放调整优化差别化住房信贷政策落地，打开最低首付比例下限，促进潜在购房需求释放。首先，统一房贷首付比例下限。事实上，此前房贷首付比例下限标准自2016年起实施：即在“限购”城市，首套和二套住房最低首付款比例政策下限为30%和40%；在非“限购”城市，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限为20%-25%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付比例为30%。而本次《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》的出台，统一了全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限，不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，下调了原先“限购”城市的商业性个人住房贷款最低首付款比例进，有利于加快释放潜在购房需求。其次，下调二套住房贷款利率下限，支持满足改善性住房需求。前期相关政策已将首套住房利率政策下限调整为不低于相应期限LPR减20个基点，本次政策进一步向改善性住房需求释放政策暖意，将二套住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点。此外，各地可按照因城施策原则，根据当地房地产市场形势和调控需要，自主确定辖区内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。整体而言，本次差别化住房信贷政策落地，有效降低居民购房门槛和成本，促进潜在购房需求释放；有利于引导商业性个人住房贷款借贷双方有序调整优化资产负债表，规范住房信贷市场秩序。存量房贷利率下调缓解居民债务压力，有利于扩大消费和投资存量房贷利率下调有效缓解居民债务压力，有利于扩大消费和投资，防范金融机构风险隐患。今年以来，受前期烂尾楼以及房地产行业信用风险持续释放影响，居民提前还贷现象增多，2023年6月末个人住房贷款余额38.6万亿元，同比下降0.7%，除使用存款或减少其他投资提前还贷外，借款人利用经营贷、消费贷置换按揭贷款或加剧银行合规和业务风险。事实上，由于前期房地产市场火热、银行信贷额度紧缺等原因，房贷利率较高，央行公布的个人住房贷款加权平均利率曾一度高达5.6%；随着新发贷款利率持续下调，存量房地产市场贷款利率仍居高位。根据《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，本次可以申请调整利率的存量首套住房商业性个人住房贷款包括两类，第一类是2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，第二类是借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款，即购房时被认定为二套住房但在现行标准下属于首套房的住房贷款。具体利率调整幅度由借贷双方协商确定，但调整后的利率不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。总体而言，在“房住不炒”的定位下，本次存量房贷利率下调直接受益对象主要是房贷利率加点幅度较高的首套房购置群体，一方面可节约借款人利息支出，有利于扩大消费和投资，另一方面也可缓解居民提前还贷现象，有效避免使用经营贷、消费贷违规置换存量住房贷款的行为，减少金融机构风险隐患。政策组合拳着力提振市场，后续政策调控仍有增量空间房地产政策组合拳合力提振市场，后续政策调控或仍有增量空间，共同推动房地产市场企稳复苏。近期房地产调整政策密集出台，随着“金融16条”适用期限延长、超特大城市城中村改造、推动落实“认房不认贷”、降低首付比例和贷款利率、调整存量贷款利率、居民换购住房退税优惠延期等政策相继发布，持续引导潜在需求有序释放，带动房地产市场逐步回归常态化调整。在此背景下，本次差别化住房信贷政策、存量房贷利率下调政策的落地，是在前期“稳地产”政策基础上，进一步降低居民购房门槛和成本、促进潜在合理购房需求释放的重要举措，通过激发市场需求带动销售回温，推动房价平稳，有利于恢复市场信心。总体而言，受居民信心不足、市场预期偏弱影响，今年以来房地产仍处于供需结构性调整阶段，行业销售出现二次探底的情况，房企资产负债表持续承压，信用风险仍在释放与蔓延。考虑到房地产对居民、金融系统、经济复苏等的重要影响，中诚信国际认为，后续房地产优化政策仍有增量空间，建议在核心一二线城市推行优化限贷限购条件、提高公积金贷款额度、进一步放松落户限制、加大对改善性住房需求的信贷支持等。(作者：中诚信国际研究院袁海霞、彭月柳婷、王肖梦) 附表：2023年7月以来，中央层面出台的房地产行业相关政策
金融界2023-09-01
诸葛研究院王小嫱：新政下楼市迎重磅利好，“金九银十”楼市进入加速复苏通道
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自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。首付比例下调，购房门槛下降，高能级城市具备下调空间对此，诸葛研究院首席分析师王小嫱认为，新政首套比例下限为20%（之前30%），二套首付比例下限为30%（之前40%）。政策之后首付比下调力度可观，居民购房门槛进一步降低。就目前执行的情况来看，新政后高能级城市的首套房、二套房的首付比例有下调的空间，一线城市的下调空间更大，如深圳二套首付比例不低于70%，北京普宅二套首付比例不低于60%，上海普宅二套首付比例不低于50%；其次，二线城市杭州、重庆等大部分城市的首付比例均具备较大下调空间。此举对购房门槛的进一步下调，潜在受益城市较多，后续去化压力较大的城市落地时间相对较快。二套房贷利率下调，换房客群成本降低二套住房利率政策下限调整为由不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)加60个基点调整为不低于加20个基点，降低40个基点；从当前城市来执行的二套房贷利率来看，大部分城市实行LPR+60BP，北京上海为实行LPR+105BP。新政后二套房贷利率至少有40BP的下降幅度，例如100万的商贷，新政执行后月供成本可减少333元。存量房贷利率下调更近一步，具体细节还需和银行协商降存量首套房贷利率，利好有利差的存量首套贷款客户，也是近期呼声较高的政策。降存量房贷的主要背景在于新旧贷款利率差导致提前还款现象明显，部分存量客户利用经营贷、消费贷置换房贷。存量住房贷款利率的下降，对借款人来说可节约利息支出，有利于扩大消费和投资。对银行来说，可减少风险隐患。存量房贷利率下调目前是大势所趋，但在具体的落地上仍待银行出具细则，本次央行在调整方式上做了限定，具体利率调整幅度由借贷双方协商确定，但调整后的利率不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。目前对调整细则仍有疑问，按照央行要求贷款时高于利率下限的存量首套客群可进行置换利率，则涉及到的客群比较少且调整的幅度不大，仍高于当前执行的利率下限水平。如果按照全国执行的利率指导下限对比，则下调空间较大。由于当前官方指导文件细节暂无，具体还得看银行的官方落地文件。新政鼓励楼市消费，助力基本面修复，市场改善预期加强本次的政策对楼市来说迎来重磅利好，购房门槛具备进一步下调的空间，尤其二套房的购房门槛进行优化，无论是首付比例还是贷款利率均有了较大的调整。近年来，中国房地产市场的供求关系发生转变，“一房难求”的局面已经成为过去式，过去制定的需求端调控政策应适时调整优化，虽然自2021年以来需求端政策逐步松绑，但均在之前的基础上进行小幅局部优化，从需求端政策限制的角度来看力度仍然高于2008年。本次新政优化后，政策力度几乎达到2008 年和2014年周期底部的力度。此外，此次新政最大的亮点是加大了对二套房的购房支持，有利于刺激置换需求的释放，随着前几年刚性需求的不断释放，近几年改善性住房需求比例不断上升，但换房成本较高，抑制了部分需求的释放。本次新政重点支持二套首付利率及贷款利率，有利于刺激释放二套需求的释放，提振市场活跃度。根据历史经验表明，中央级的政策对改善市场预期作用更为明显，在全国政策的指导下，预计接下来各城市跟进调整，恰逢“金九银十”，楼市进入加速复苏的通道，基本面也有望加速修复。值得主要的是自2021年下半年以来，楼市进入下行通道，在就业及经济环境整体不及预期的背景下，市场预期不足，居民购房更加理性，虽然本次政策释放较大宽松预期，在收入预期下行背景下购房者对政策的敏感度减弱，新政释放更多购房需求助力市场加速修复，但楼市已经结束暴升时代，随着供求关系的改变，未来的房地产市场向高质量健康发展。
金融界2023-09-01
海南：2022年5月18日至今各市县首套房贷利率下限为LPR减20个基点
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年10月8日至2022年5月17日，为LPR；2022年5月18日至今，为LPR减20个基点。
金融界2023-09-01

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