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【中诚信国际研究院】优化住房信贷政策的点评：政策组合拳着力提振市场，后续政策调控仍有增量空间

金融界2023-09-01

诸葛研究院王小嫱：新政下楼市迎重磅利好，“金九银十”楼市进入加速复苏通道

自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。首付比例下调，购房门槛下降，高能级城市具备下调空间对此，诸葛研究院首席分析师王小嫱认为，新政首套比例下限为20%（之前30%），二套首付比例下限为30%（之前40%）。政策之后首付比下调力度可观，居民购房门槛进一步降低。就目前执行的情况来看，新政后高能级城市的首套房、二套房的首付比例有下调的空间，一线城市的下调空间更大，如深圳二套首付比例不低于70%，北京普宅二套首付比例不低于60%，上海普宅二套首付比例不低于50%；其次，二线城市杭州、重庆等大部分城市的首付比例均具备较大下调空间。此举对购房门槛的进一步下调，潜在受益城市较多，后续去化压力较大的城市落地时间相对较快。二套房贷利率下调，换房客群成本降低二套住房利率政策下限调整为由不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)加60个基点调整为不低于加20个基点，降低40个基点；从当前城市来执行的二套房贷利率来看，大部分城市实行LPR+60BP，北京上海为实行LPR+105BP。新政后二套房贷利率至少有40BP的下降幅度，例如100万的商贷，新政执行后月供成本可减少333元。存量房贷利率下调更近一步，具体细节还需和银行协商降存量首套房贷利率，利好有利差的存量首套贷款客户，也是近期呼声较高的政策。降存量房贷的主要背景在于新旧贷款利率差导致提前还款现象明显，部分存量客户利用经营贷、消费贷置换房贷。存量住房贷款利率的下降，对借款人来说可节约利息支出，有利于扩大消费和投资。对银行来说，可减少风险隐患。存量房贷利率下调目前是大势所趋，但在具体的落地上仍待银行出具细则，本次央行在调整方式上做了限定，具体利率调整幅度由借贷双方协商确定，但调整后的利率不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。目前对调整细则仍有疑问，按照央行要求贷款时高于利率下限的存量首套客群可进行置换利率，则涉及到的客群比较少且调整的幅度不大，仍高于当前执行的利率下限水平。如果按照全国执行的利率指导下限对比，则下调空间较大。由于当前官方指导文件细节暂无，具体还得看银行的官方落地文件。新政鼓励楼市消费，助力基本面修复，市场改善预期加强本次的政策对楼市来说迎来重磅利好，购房门槛具备进一步下调的空间，尤其二套房的购房门槛进行优化，无论是首付比例还是贷款利率均有了较大的调整。近年来，中国房地产市场的供求关系发生转变，“一房难求”的局面已经成为过去式，过去制定的需求端调控政策应适时调整优化，虽然自2021年以来需求端政策逐步松绑，但均在之前的基础上进行小幅局部优化，从需求端政策限制的角度来看力度仍然高于2008年。本次新政优化后，政策力度几乎达到2008 年和2014年周期底部的力度。此外，此次新政最大的亮点是加大了对二套房的购房支持，有利于刺激置换需求的释放，随着前几年刚性需求的不断释放，近几年改善性住房需求比例不断上升，但换房成本较高，抑制了部分需求的释放。本次新政重点支持二套首付利率及贷款利率，有利于刺激释放二套需求的释放，提振市场活跃度。根据历史经验表明，中央级的政策对改善市场预期作用更为明显，在全国政策的指导下，预计接下来各城市跟进调整，恰逢“金九银十”，楼市进入加速复苏的通道，基本面也有望加速修复。值得主要的是自2021年下半年以来，楼市进入下行通道，在就业及经济环境整体不及预期的背景下，市场预期不足，居民购房更加理性，虽然本次政策释放较大宽松预期，在收入预期下行背景下购房者对政策的敏感度减弱，新政释放更多购房需求助力市场加速修复，但楼市已经结束暴升时代，随着供求关系的改变，未来的房地产市场向高质量健康发展。

金融界2023-09-01

海南：2022年5月18日至今各市县首套房贷利率下限为LPR减20个基点

年10月8日至2022年5月17日，为LPR；2022年5月18日至今，为LPR减20个基点。

金融界2023-09-01

辽宁：沈阳2023年4月至今、大连2023年7月至今首套房贷执行的利率下限水平为LPR—50BP

4.1—至今，沈阳执行的利率下限水平为LPR—50BP；2023.7.1—至今，大连执行的利率下限水平为LPR—50BP。

金融界2023-09-01

全力拯救中国房地产市场！中国政府采取了什么措施？

人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。两部门要求，各金融机构要抓紧制定具体操作细则，做好组织实施，提高服务水平，及时响应借款人申请，尽可能采取便捷措施，降低借款人操作成本。根据通知，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点。城市更新国务院宣布支持特大城市内旧村的再开发。包括上海和广州在内的大城市也在跟进。其他举措在全国范围内限制房地产佣金；允许私人股本基金为住宅物业开发项目筹集资金；承诺提供人民币2000亿元(约合280亿美元)专项贷款，以确保停滞的住房项目得以交付；延长房市“16点计划”中的部分内容，以解决该行业的流动性问题。

天马行空2023-09-01

存量住房贷款利率下调有哪些影响？东方金诚：有利于扩大消费和投资，为新房贷款利率调降提供空间

政策调整前二套房的贷款利率为5年期以上LPR加60个基点，政策调整后为LPR加20个基点，这意味着本轮二套房贷利率下限下调幅度最高可达40个基点。东方金诚认为，本轮政策调整力度很大，在全面降低各类城市购房门槛的同时，重点加大了对改善性住房需求的支持力度。《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》与《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》同步出台，在东方金诚看来，降低存量首套住房贷款利率为新房贷款利率下调打开了政策空间，对于稳定楼市预期同样具有重要意义。《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》明确，“自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。”“自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人亦可向承贷金融机构提出申请，协商变更合同约定的利率水平，变更后的贷款合同利率水平应符合本通知第二条的规定。”东方金诚分析，首套房贷是整体存量房贷的主要部分，约占90%左右，因此对首套住房贷款利率的调整对于存量房贷的影响举足轻重。根据通知规定，我们估计平均利率降幅会在50到60个基点上下。对于银行在利息方面的损失，将主要通过下调存款利率的方式部分弥补。存量住房贷款利率下调有哪些影响？就存量住房贷款利率下调的影响而言，东方金诚分析，一方面可以节约购房者的利息支出，有利于扩大消费和投资；另一方面为新房贷款利率调降提供空间。存量房贷利率大幅高于新房贷款利率会引发大规模的“提前还贷潮”，因此存量房贷利率高悬在一定程度上直接制约了新发放房贷利率的下调空间。本次存量房贷利率的调降有效避免了集中提前还贷，弱化了存量房贷高悬与新房贷款利率下调之间的矛盾。预期会有更多一二线城市加入放松购房政策队伍 7月24日中央政治局会议明确提出“适时调整优化房地产政策”，两项《通知》的发布，正是对中央政治局会议部署的进一步落实。东方金诚认为，两项《通知》的出台意味着四季度楼市有可能出现趋势性企稳向上过程，本轮房地产行业周期的上行拐点即将到来。与今年一季度的阶段性回暖不同，本轮政策内容触及购房者关心的两大核心问题——购房门槛和购房成本，对这两项内容的优化调整将显著带动刚需和改善型住房需求的释放并引导行业回归良性循环。当然，我们也看到，7、8月份楼市表现较弱，30大中城市日均商品房成交套数已滑落至3000套以下水平，而接下来的9、10月份是传统的销售旺季，楼市回暖存在明显的季节性因素影响。因此，想要准确判断本轮政策的效果，一方面要看接下来楼市反弹的强度；另一方面还需持续关注金九银十后楼市的上行趋势能否得以延续。东方金诚预期，各城会持续落实“因城施策用好政策工具箱”的政策要求。7月27日，住房和城乡建设部部长召开企业座谈会中提到“要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款‘认房不用认贷’等政策措施”。8月30日，广州和深圳两个一线城市已宣布实施“认房不认贷”，意味着一线城市也逐渐放松购房相关要求。接下来，预期各地会在放松“限售限购”、放宽“认房不认贷”条件、购房税费减免、公积金贷款政策调整等方面入手，进一步优化调整购房政策。并且，预期会有更多的一二线城市加入放松购房政策的队伍中去，带动行业迎来趋势性回暖。

金融界2023-09-01

沪指震荡反弹收涨0.43%，煤炭板块领涨市场，红利ETF易方达(515180)收涨1.14%

下限由不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加60个基点，下调为不低于LPR加20个基点。中信证券表示，政策再次表明，房地产市场不会出现硬着陆，房地产产业链具备短期催化剂和长期布局逻辑，整体看好房地产产业链的投资价值，也看好房地产价格企稳对宏观经济的积极意义。值得注意，地产政策实质性放松，地产链在稳定增长周期下充分受益，中证红利指数地产链占比30%，红利ETF易方达(515180)，场外联接(A类：009051；C类：009052)。风险提示：界面有连云呈现的所有信息仅作为参考，不构成投资建议，一切投资操作信息不能作为投资依据。投资有风险，入市需谨慎!

有连云2023-09-01

中金公司：以存量按揭下调50bp估算全行业每年可减少房贷利息约2000亿元

贷利息约2000亿元，相当于1年和5年LPR同步降息10bp，如果全部用于消费相当于2022年社会消费品零售额的0.5%。

金融界2023-09-01

东方金诚首席王青：本轮房地产周期上行拐点即将到来

这也很大程度解释了为何8月份5年期以上LPR报价不动的原因，即监管层出台了单独引导房贷利率下行的措施，而且力度较大。可以看到，本次二套房贷利率下限下调幅度高达40个基点(由原来的5年期以上LPR+60个基点，调整为5年期以上LPR+20个基点)，远高于MLF下调幅度，超出市场普遍预期。在王青看来，估计接下来在放开限购限售、实施“认房不认贷”等方面，各地将在因城施策原则下继续推进。考虑到本轮房地产支持政策全面发力后，将有效改善市场预期，特别是会对购房需求有较强的刺激作用，预计四季度楼市将出现趋势性企稳回暖过程，本轮房地产周期的上行拐点即将到来。

金融界2023-09-01

北、上、深相继公布房贷利率下限，或难以受益存量按揭利率下调！北京存量房贷超1.2万亿元

京地区首套商业性个人住房贷款利率下限为LPR+55个BP 北京地区市场利率定价自律机制今日发布公示，2019年10月至今，北京地区首套商业性个人住房贷款利率下限为相应期限的贷款市场报价利率（LPR）+55个BP。全国首套商业性个人住房贷款利率下限为：2019年10月至2022年5月为LPR，2022年5月至今为LPR-20个BP。央行上海总部：2021.7.24-至今上海执行的利率下限水平为LPR+35BP 央行上海总部为确保存量房贷利率调整顺利落地，现公布上海首套商业性个人住房贷款利率自律下限有关情况；其中2021.7.24-至今上海执行的利率下限水平为LPR+35BP。深圳：2022.5.15至今执行首套房贷利率下限水平为LPR+30BP 央行深圳市分行公示深圳市首套房贷利率下限历史调整情况。2022.5.15-至今，深圳执行利率下限水平为LPR+30BP，全国利率下限水平为LPR-20BP。北、上、深或难以受益存量按揭利率下调 8月31日，央行、金管总局下发通知，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向金融机构提出申请，由金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率(LPR)上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。一线城市中，目前北京首套房新发放房贷利率下限为4.75%（加点55BP），上海为4.55%（加点35BP），深圳为4.5%（加点30BP）。预计北上深很难受益存量按揭利率的可能下调，除非地方下调加点幅度。近几年，一线城市里只有广州大幅下调过加点（广州目前首套房房贷利率下限为4.2%，加点为0BP）。此前，招商证券在研报中表示，其中，北京市2022年末个人住房贷款余额1.2万亿元，估算北上深合计个人住房贷款约4万亿。而北上深以外区域或显著受益。近两三年，由于房价低迷，北上深以外的城市普遍大幅下调了按揭贷款加点幅度。目前96个城市中，执行利率普遍在3.7%-4.0%左右。比如，苏州市2019年10月首套房房贷利率加点幅度达128BP，目前为-20BP，加点近几年下降了近150BP。

金融界2023-09-01

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