华润置地(01109.HK)：逆周期韧性凸显，经营性不动产与资管业务打开价值新机遇lg...

随着港股中期财报季拉开帷幕，各大上市公司纷纷亮出自己的“半年度成绩单”，这不仅是对其过往半年经营成果的总结，也是投资者审视投资机会的关键窗口。近年来，房地产行业正经历着前所未有的深度调整，也让这一领域受到更多市场聚光灯的照射。

从行业背景来看，曾经依赖土地红利和大规模开发的模式如今逐渐失去优势，市场格局发生显著变化。根据国家统计局的数据，2024年，全国房地产开发投资同比下降10.6%，新建商品房销售额同比下降17.1%。

在行业全面承压的背景下，房地产企业纷纷探索新的发展路径，以适应新的市场环境。对此国家也多次发声把构建房地产发展新模式作为房地产行业发展的重要任务。而在这一过程中，央国企也成为承担这一使命的排头兵。

近日，华润置地（01109.HK）发布了中期业绩。财报显示，上半年公司实现营业收入949.2亿元人民币，同比增长19.9%；实现股东应占净利润118.8亿元，同比增长16.2%。其中，经常性业务营业收入205.6亿元，同比增长2.5%，占总营收比重21.7%，核心净利润贡献占比提升至60.2%，同比提升9.6%。董事会建议派发中期股息每股0.2元人民币。

不难看到，在外部环境仍面临压力的背景下，华润置地继续交出了一份稳健的经营成绩单。

尤其值得注意的是，在其“3+1”业务模式中，以购物中心、写字楼为代表的经营性不动产业务和以REITs为核心的资产管理业务表现也颇为亮眼，对公司业绩和长期稳定现金流的拉动效应显著。

（来源：公司资料）

这一不俗的成绩背后，不仅为华润置地在行业逆周期中提供了稳定的业绩支撑，更清晰勾勒出华润置地向“资产运营+资产管理”综合转型的路径，给整个房地产行业的转型带来了具有参考价值的样本。

打造行业领先的商业模式，经营性不动产与资管业务保持领跑

如今，房地产开发领域的规模见顶已经成为不争的事实，房企如何发掘新的增长点，探索可持续的盈利模式，业已成为重中之重。

但在这条探索之路上，能够取得成绩的并非多数，华润置地便是其中之一，其可以说是当前为数不多成功实现从住宅第一增长曲线向商业第二增长曲线跨越的企业。而这一点也深刻反映在其经营性不动产和资管业务上取得的突破以及领先的行业站位上。

在经营性不动产业务方面，其主要涉及华润置地的投资性物业，即商业地产，涵盖购物中心、写字楼、酒店等。上半年公司经营性不动产业务实现收入121亿元，同比增长5.5%，继续保持稳健的增长势头。

值得一提的是，根据克尔瑞数据，华润置地在2024年度商业地产运营收入排行榜中已经位居第二，仅次于万达商管，行业地位领先。而在此前赢商网联合中城研究院共同发布的《2024年度零售商业地产企业综合实力TOP100》榜单，华润置地旗下子公司华润万象生活商业航道继续保持行业综合实力第一的地位。

从此次财报来看，购物中心作为公司经营性不动产业务的核心基本盘，展现了公司不俗的经营实力。

财报显示，上半年，购物中心实现零售额1101.5亿元人民币，同比增长20.2%，增速大幅领先全国社会消费品零售总额，整体经营利润率65.9%，再次创下历史新高。而截至2025年6月30日，华润置地在营购物中心达到94座。

值得一提的是，根据此前赢商网等统计的的2024年中国销售额TOP50购物中心榜单，结合入围的购物中心品牌分类来看，华润的万象系入围7家，总销售额达604亿，数量和金额都遥遥领先。

在资产管理业务方面，华润置地持续推进大资管业务模式转型创新，公司已成功搭建了包括华润万象生活、华夏华润商业REIT和有巢公募REIT在内的一个轻资产管理平台及两个公募REITs平台，实现了资管规模与质量的双提升。

（来源：CRIC）

其中，华润商业REIT作为国内首批且规模最大的消费基础设施REITs项目，自上市以来表现出色。

具体体现在：

其一，盈利能力超预期。

根据基金公告，2024年华润商业REIT全年EBITDA预算完成率达112%，2025年上半年完成率达105%。这一成绩不仅超出了市场预期，也体现了华润置地在资产运营管理上的专业能力。

其二，高分红，“现金奶牛”特征显著。

该REITs项目保持了持续季度分红的记录，连续6个季度分红累计4.95亿元，年化分派率稳步提升。

其三，市值破百亿，排名国内REITs市场第一。

资本市场上，自上市至今（8月25日），华润商业REIT累计涨幅更是接近60%，市值突破百亿，排名国内REITs市场第一。而在今年3月25日，华润商业REIT还发布了拟扩募公告，正式启动了扩募申报流程，成为了首只启动扩募的消费REITs。

（来源：富途行情）

转型启示录：核心三大能力支撑，迈向价值跃升新起点

在行业深度转型背景下，华润置地的2025年中期业绩，证明了其大资管业务转型的正确性。而成功转型背后，离不开其三大核心能力的有力支撑，这三大能力相互协同，互为支撑，也为公司未来的价值跃升带来了新机遇。

核心能力之一：资产运营能力

从商业运营层面来看，与行业内其他企业相比，华润置地具备远超行业的运营效率。其购物中心的销售坪效和租金坪效均处于行业领先水平，显示出其在运营管理上的高效能力。此外，从今年上半年来看，华润置地的购物中心零售额增速也显著高于国内社会消费品零售总额平均增速，这进一步证明了其在市场中的竞争力。与此同时，从REIT层面来看，旗下华润商业REIT的底层资产出租率亦在行业保持领先水准。

（来源：各REITs公告）

究其原因来看这背后正是得益于公司体系化的能力建设。

以旗下万象生活为例。其作为国内领先物业管理及商业运营服务商，通过高效的运营策略和优质的服务，成功提升了物业的价值和租金回报率。

一方面，公司构筑了多品牌矩阵战略。通过“万象城”、“万象汇”、“万象天地”三大产品线，精准覆盖高端零售、大众消费及潮流青年客群，形成全面的市场捕获能力。同时公司已构建强大的招商组合兑现能力和庞大的品牌库，确保新项目高速开业和老项目持续焕新。截至2025年6月末，公司已合作品牌数量超过16000个，在营合作品牌数量超过8000个。

（来源：中国银河证券研究院）

另一方面，公司高度重视大会员业务及数字化精细运营。其构建了完善的会员体系，整合多业务板块的客户资源，通过数据驱动的运营决策，实现运营效率的提升，得益于此，也显著提升了客户粘性、消费频次，实现了可持续发展。数据显示，截至2025年上半年，万象星总量突破7200万，其中商业会员数量同比增长32%至6500万，消费与复购会员人数均同比提升超三成，客户黏性持续增强。

值得一提的是，万象生活不仅管理自有项目，更拓展了超过30个第三方项目，将其成功的运营模式标准化、产品化输出，反哺了品牌价值并贡献了管理利润。

可以说，这些举措不仅使公司在运营效率上领先行业，更在客户满意度和市场口碑上树立了良好的形象，为华润置地的经营性不动产业务的健康发展提供了坚实的基础。

核心能力之二：资产管理能力

资产管理能力是华润置地转型成功的重要支撑。数据显示，截至2024年底，华润置地资产管理业务规模达到4621亿元，同比增速达8.1%，资管规模及质量行业领先。

公司在资产的发展规划、收并购以及资产的升级改造等方面表现出色，通过科学的资产规划和专业的管理，其实现了资产的持续增值。

一方面，华润置地能够根据市场趋势和公司战略，持续聚焦一二线及省会等核心城市，落实“一城多汇”及“多城多汇” 的城市深耕策略，制定合理的资产发展规划，推动核心城市市场地位及业绩贡献的稳步提升。

（来源：公司2025年中期业绩发布报告）

与此同时，公司也积极通过收并购方式扩大资产规模，同时注重对收购资产的整合与优化，实现资产的协同效应。

此外，华润置地注重对现有资产的升级改造，建立了一套完善的改造管理体系，定期投入资金用于资产的焕新升级改造，匹配市场及消费者的新需求，保障产品硬件和空间体验在市场的引领性，提升资产的运营效率和市场价值。例如，对写字楼、购物中心进行区域升级改造，青岛万象城2024年完成L4-L5部分区域改造，新增可租面积超过7000平，引进超过37个品牌，包括多家山东/青岛首店及高级别形象店，持续强化商业氛围。

这些能力使得华润置地在资产管理领域具备了强大的竞争力，能够实现资产的持续增值，为公司带来稳定的现金流和业绩增长。

除了商业资产外，华润置地在多元资产领域的资产管理能力同样值得关注。其在长租公寓、产业园区、文旅地产等不同业态的布局和管理上，展现了强大的综合资产管理实力。

如在长租公寓领域，华润置地通过有巢品牌，积极布局核心城市，满足年轻一代的居住需求。通过精细化运营和品牌建设，有巢公寓在市场中脱颖而出，成为长租公寓领域的知名品牌。财报数据显示，截至2025年上半年，华润置地租赁住房业务已布局全国15城，在管项目房间数8.5万间，管理规模提升至行业第六。同时有巢还蝉联“2025年中国500最具价值品牌”榜单，作为长租领域唯一上榜的品牌，品牌价值达167.83亿元。

可以看到，华润置地的资产管理能力并不仅体现在单一资产的运营上，更在于其能够对多元资产进行综合管理和协同运营。通过构建大资管平台，华润置地实现了不同资产类别之间的资源共享和优势互补。

例如，通过REITs平台的运作，华润置地将购物中心、长租公寓等资产进行资产证券化，不仅提高了资产的流动性，还实现了投融建管退的良性循环。眼下，随着公司大资管平台及能力稳步建立，华润置地的资产管理能力正持续加固夯实，并为公司打开新的成长飞轮。

（来源：公司资料）

核心能力之三：资本管理能力

资本管理能力是华润置地在转型过程中同样不容忽视的核心能力所在。正如上文提到，公司通过构建“投融建管退”闭环，实现了资本的良性循环和高效运作，如今公司也已经形成了从重资产孵化到轻资产运营再到资本化平台的完整资管生态系统。

可以看到，得益于强大的股东背景以及资本市场的深耕积累，华润置地能够借助资本市场的各类工具，将底层资产的价值更好地兑现，并与市场的多元投资者形成有机共生的良性生态互动。

与行业内其他企业相比，华润置地在资本运作效率上展现出显著优势，同时得益于高信用评级和透明的投资者关系管理，华润置地也持续增强了投资者对其财务状况和经营能力的信任。这种信任不仅降低了公司的融资成本，还提升了公司在资本市场的竞争力。

值得一提的是，华润置地高度重视投资者关系管理，通过定期的业绩发布会、投资者交流会和路演活动，与投资者进行有效沟通。公司不仅及时披露财务信息和经营数据，还通过深入的市场分析和战略规划，向投资者展示公司的长期发展愿景。这种透明的沟通方式不仅增强了投资者对公司的信任，还提升了公司的市场价值。

此外，华润置地在资本市场工具的创新应用上走在了行业前列。通过REITs平台和资产证券化工具的灵活运用，华润置地不仅实现了资产的快速变现，还通过持续分红和市值提升，为投资者带来了良好的回报。这种创新应用不仅提升了公司的市场价值，还为行业提供了宝贵的借鉴。

写在结尾

站在当下来看，华润置地面向未来转型，其长期价值增长路径已经涵盖如下两个关键层面：稳定的“资产公司”和成长的“资本公司”。

其中，稳定的“资产公司”由优质经营性不动产构成，提供持续增长的经常性收入和现金流，是公司的价值基石。而成长的“资本公司”则由REITs平台和资管能力构成，负责价值发现、资本循环和模式创新，是公司的价值放大器。通过“经营性不动产+资管”双轮驱动所构建的独特模式，其显然也具备了市场的稀缺性和高辨识度。

展望未来，华润置地的转型，不仅奠定了其穿越周期的韧性，更打开了价值重估的广阔空间，为投资者提供了一个分享中国消费升级和存量资产价值提升的绝佳平台。

同时在行业转型中其树立了标杆，透过华润置地转型实践所提供的宝贵经验，有助于行业内企业加快转型升级的步伐，探索适合自身发展的新模式和新路径。只有这样，才能在行业深度调整的背景下，实现可持续发展，为中国经济的高质量发展贡献力量。